РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 апреля 2011 года г. Москва
Пресненский районный суд г. Москвы в составе:
председательствующего федерального судьи Бондарева А.В.,
при секретаре Колаевой Е.А.,
с участием представителей истца по первоначальному иску по доверенности Пановой М.В., адвокатов Живиной А.В., Губиной А.А., Топчан Г.А., а также прокурора - помощника Пресненского межрайонного прокурора г. Москвы Трембачевой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-739/2011 по
исковому заявлению Вербер А. к Тихачеву Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановскому Ю.И., Тихачевой С.Н., третьи лица - УФМС по г. Москве и орган опеки, попечительства и патронажа муниципалитета внутригородского муниципального образования Пресненское в городе Москве, о выселении ответчиков из Адрес, расположенной по адресу: Адрес и снятии их с регистрационного учета по указанному адресу;
встречному иску Тихачевой В.Ю. к Вербер А., третьи лица - Витц К.А., Крыжановский Ю.И., Тихачев С.Н и УФМС по г. Москве, о признании недействительным Договора купли – продажи Адрес, расположенной по адресу: Адрес заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы Масляным А.А.; о признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру, прекращении права собственности на неё Вербер А.;
встречному иску Тихачева Н.В. к Вербер А., третьи лица - Тихачева В.Ю., Витц К.А., Крыжановский Ю.И., Тихачев С.Н и Управление Росреестра по г. Москве, о расторжении Договора купли – продажи Адрес, расположенной по адресу: Адрес заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы Масляным А.А. и возврате Тихачеву Н.В. права собственности на Адрес, расположенную по адресу: Адрес
УСТАНОВИЛ:
Истец Вербер А. обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что она на основании договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, заключенного между истцом и ответчиком Тихачевым Н.В., приобрела в собственность квартиру по адресу: Адрес. На момент заключения договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, в данной квартире были зарегистрированы по месту жительства: Тихачев Н.В., Крыжановский Ю.И., Витц К.А., Тихачева В.Ю., Тихачева Н.Н., Тихачева С.Н.. По условиям договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года (п. 7): право пользования указанных лиц квартирой прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ; продавец обязуется сняться с регистрационного учета в течение 21 календарного дня с момента подписания настоящего договора, и освободить квартиру от своего имущества и личных вещей в срок до 15 мая 2010 года. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 21 апреля 2010 года, однако ответчики (продавец и члены его семьи) не освободили проданную квартиру и не выполнили обязательства о снятии с регистрационного учета по месту жительства, чем нарушают права истицы, как собственника, на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ей квартирой. Указывая, что право пользования квартирой ответчиками прекратилось, истец на основании ст. ст. 309, 310, 292 ГК РФ, ст. 25 ЖК РФ, просит выселить ответчиков и снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: Адрес
В ходе судебного разбирательства Тихачева В.Ю. предъявила встречный иск к Вербер А. о признании договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года недействительным. Истец по встречному иску Тихачева В.Ю. указывает, что она с 1988 года состоит в зарегистрированном браке с Тихачевым Н.В. В период брака на совместные средства супругов была приобретена и оформлена в собственность на имя Тихачева Н.В. квартира по адресу: Адрес. В конце 2009 года в связи необходимостью срочного инвестировании крупной денежной суммы в бизнес, было принято решение о продаже единственного жилья – вышеуказанной квартиры. В связи со срочностью сделки, квартира была выставлена на продажу по цене значительно ниже рыночной. 31 марта 2010 года Тихачевым Н.В. подписан договор купли-продажи спорной квартиры. Однако поскольку к тому моменту необходимость в инвестировании денежных средств в бизнес отпала, Тихачева В.Ю. 12.04.2010 года (до государственной регистрации договора) направила руководителю Управления Росреестра по Москве письменное заявление, в котором сообщила, что отзывает свое согласие на продажу спорной квартиры. Несмотря на наличие указанного заявления, договор был зарегистрирован 21.04.2010 года. Поскольку договор купли-продажи был заключен вопреки письменному заявлению Тихачевой В.Ю. о несогласии на продажу квартиры, являющейся совместно нажитым с Тихачевым Н.В. имуществом, Тихачева В.Ю. просит, на основании ст. 35 СК РФ, ст. ст. 168 ГК РФ, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, прекратить право собственности покупателя Вербер А. на указанную квартиру, и признать за Тихачевым Н.В. право собственности на квартиру по адресу: Адрес
Кроме этого, в ходе судебного разбирательства Тихачев Н.В. предъявил встречный иск к Вербер А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года. Как указал истец, до настоящего времени договор купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года сторонами не исполнен: полная стоимость квартиры не выплачена, акт приема передачи квартиры не подписан и квартира фактически покупателем не принята. По условиям договора купли-продажи квартиры (п. 5, п. 12): покупатель обязан был выплатить полную стоимость квартиры до 20 мая 2010 года, а в срок до 15 мая квартира должна была быть передана по подписанному сторонами передаточному акту. Покупатель не обращался к продавцу с требованием о подписании акта приема передачи или с требованием о передаче квартиры. До настоящего времени покупатель не исполняет свои обязанности, как собственник, по оплате расходов на содержание квартиры, в т.ч. по оплате коммунальных услуг. Поскольку в случае непринятия покупателем приобретенного имущества, продавец вправе отказаться от исполнения договора, Тихачев Н.В. на основании ст. ст. 556, 484, ч.3 ст.450 ГК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи от 31 марта 2010 года и возвратить право собственности на квартиру истцу Тихачеву Н.В.
В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречным искам Вербер А. не явилась. Представители истца по первоначальному иску по доверенности Панова М.В., адвокаты Живина А.В., Губина А.А., Топчан Г.А., поддержали иск Вербер А., не признали встречные иски Тихачевой В.Ю., Тихачева Н.В. по доводам, изложенным в письменных отзывах.
В судебное заседание ответчики по первоначальному иску и истцы по встречным искам по Тихачева В.Ю., Тихачев Н.В. не явились, направили в суд заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие в связи с тем, что они находятся в республике Вьетнам и не могут прибыть на рассмотрение дела.
Ответчики по первоначальному иску Крыжановский Ю.И., Витц К.А., Тихачева С.Н., Тихачева Н.Н. в судебное заседание не явились, извещались судом по последнему известному месту жительства.
Третье лицо - Управление Росреестра по Москве о времени и месте слушания дела извещено, своего представителя в суд не направило, ходатайств об отложении не заявляло.
Третье лицо - орган опеки, попечительства и патронажа муниципалитета внутригородского муниципального образования Пресненское в городе Москве о времени и месте слушания дела извещено, представило письменное заключение, в котором при подтверждении обстоятельств, указанных в иске Вербер А. просило его удовлетворить; в удовлетворении встречных исков - отказать, судебное заседание провести в отсутствие их представителей.
Представитель третьего лица УФМС по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Суд, с согласия явившихся участников процесса и прокурора, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, заключение прокурора, полагавшего иск Вербер А. подлежащим удовлетворению, встречные иски не обоснованными, суд приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 31 марта 2010 года между Тихачевым Н.В. и Вербер А. подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец Тихачев Н.В. продал покупателю Вербер А. квартиру, расположенную по адресу: Адрес Указанный договор удостоверен Дата нотариусом гФИО19 в реестре за Номер, зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве Дата. Переход права собственности по договору к покупателю Вербер А. зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 21 апреля 2010 года, о чем Вербер А. выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу требований ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Пунктом 12 договора купли-продажи от Дата предусмотрено, что квартира передается продавцом покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту, свободной от прав и притязаний третьих лиц, в пригодном для жилья состоянии, не обремененной задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон, междугородние и международные телефонные переговоры, укомплектованной необходимы санитарно-техническим и электрооборудованием.
Из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц следует, что до настоящего времени квартира по адресу: Адрес не принята покупателем и не передана продавцом, передаточный акт сторонами не подписывался. Покупатель в установленном законом порядке не предъявлял к продавцу требований о передаче квартиры, в том числе не обратился в суд с соответствующими исковыми требованиями об истребовании квартиры из владения продавца, об обязании передать квартиру либо об обязании подписать передаточный акт.
С учетом вышеизложенных обстоятельств дела, ссылки истца на положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, предусмотренного договором, не могут служить основанием для выселения продавца и членов его семьи, поскольку исполнение договора купли-продажи является не односторонним актом, а совокупностью совместных действий сторон договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Стороны договора купли-продажи, пользуясь предоставленной им законом свободой договора, установили определенный порядок передачи имущества и принятия его покупателем. Предъявление требований покупателем к продавцу об освобождении квартиры без соблюдения требований закона и условий договора о порядке передачи имущества и принятия его покупателем, нарушает баланс интересов сторон.
При таких обстоятельствах, поскольку в соответствии с условиями договора квартира не принята, и в установленном законом порядке не истребована покупателем, оснований для выселения семьи продавца, не имеется, следовательно, исковые требования Вербер А. о выселении семьи продавца и снятии с регистрационного учета по месту жительства, не подлежат удовлетворению.
Приходя к данному выводу, суд учитывает, что аналогичная, по убеждению суда, позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Так, в соответствии с п. 61 данного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Анализируя вышеизложенное в совокупности и системном толковании применительно к существу рассматриваемого спора, суд полагает, что исполнение обязательства продавца по передаче спорной квартиры и подписания сторонами соответствующего документа о передаче является обязательным условием не только для государственной регистрации перехода права собственности, но и для выселения.
В связи с изложенным, по убеждению суда, истцом Вербер А. избрана ненадлежащая форма защиты своего права, поскольку при наличии встречного иска Тихачева Н.В. (его предмета и основания) требование о выселении должно быть заявлено в совокупности с требованием об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
При этом суд учитывает, что не вправе самостоятельно выйти за пределы заявленных требований.
Одновременно с этим, требование истца Вербер А. о снятии ответчиков с регистрационного учета по месту жительства также не подлежит удовлетворению.
При этом суд исходит из того, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится, в частности, на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", пп. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713).
Переходя к оценке исковых требований Тихачевой В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года и применении последствий недействительности данной сделки, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Тихачев Н.В. и Тихачева В.Ю. состоят в зарегистрированном браке с Дата до настоящего времени.
Квартира по адресу: Адрес, приобретена Тихачевым Н.В. в собственность на основании договора купли-продажи квартиры, удостоверенного Дата года нотариусом Адрес ФИО10
В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются в т.ч., приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи.
В соответствии со ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, обязательным условием для признания сделки по распоряжению общим имуществом супругов недействительной, является доказанность наличия у приобретателя имущества сведений о несогласии супруга продавца на совершение сделки.
Согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, требования ст. 35 СК РФ (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), нотариусом соблюдены.
Из материалов дела следует, что 31 марта 2010 года (в день подписания договора купли-продажи) нотариусом ФИО20 А.А. удостоверено по реестру Номер заявление Тихачевой В.Ю. («согласие супруги на оформление сделки с недвижимость»), из которого следует, что Тихачева В.Ю. дает согласие на продажу ее супругом Тихачевым Н.В. квартиры находящейся по адресу: Адрес на условиях и за цену по его усмотрению.
Данное заявление передано в регистрирующий орган вместе с другими, необходимыми для государственной регистрации договора, документами.
Заявление Тихачевой В.Ю. от 12 апреля 2010 года о несогласии на продажу квартиры, адресовано руководителю Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО18 Доказательств направления аналогичного заявления покупателю (Вербер А.) до заключения договора (т.е. до его государственной регистрации), истцом Тихачевой В.Ю. не представлено.
Кроме того, не представлен суду и нотариально заверенный отзыв своего согласия
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
При таких обстоятельствах, факт наличия у покупателя сведений о несогласии супруги продавца на отчуждение квартиры, истцом не доказан, следовательно, основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, отсутствуют.
При оценке исковых требований Тихачева Н.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, суд приходит к следующему.
В обоснование необходимости расторжения Договора купли – продажи спорной квартиры Тихачев Н.В. указывает, что до настоящего момента Вербер А. не выполнено обязательство по уплате денежных средств за спорную квартиру в размере Номер
Вместе с тем, судом установлено и подтверждено нотариально удостоверенной распиской Тихачева Н.В. факт получения от Вербер А. денежных средств в размере Номер в счет оплаты по договору купли – продажи спорной квартиры (л.д. 120); доказательств обратного Тихачевым Н.В. суду не представлено, факт подписания данной расписки Тихачевым Н.В. оспорен не был.
Кроме того, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Данная правовая позиция нашла свое подтверждение в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, указанное основание для удовлетворения иска Тихачева Н.В. является несостоятельным.
Вместе с тем, этим же пунктом вышеназванного постановления определено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Так, в силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии с п. 12 договора купли-продажи от 31 марта 2010 года, настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи Продавцом Покупателю указанной квартиры по подписываемому сторонами передаточному Акту в срок до 15 мая 2010 года и оплаты Покупателем Продавцу в полном объеме сумм денег, указанных в п. 5 настоящего договора.
Из материалов дела следует и также не отрицается сторонами, что до настоящего момента передаточный Акт о передаче квартиры сторонами не подписан.
Также из материалов дела следует, что проданная по условиям договора от 31 марта 2010 года квартира покупателю не передана фактически, поскольку продавец и члены его семьи проживают в указанной квартире, оплату коммунальных и иных расходов по содержанию квартиры несет продавец, т.е. покупатель не выполняет своих обязательств, как собственник, по содержанию приобретенного имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 484 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.
Таким образом, законом инициатива и обязанность по совершению необходимых для обеспечения передачи товара действий, возложена на покупателя.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с ч. 2 ст. 401 ГК РФ, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Покупатель Вербер А. не представила суду надлежащих доказательств того факта, что она обращалась к продавцу Тихачеву Н.В. с требованием о передаче квартиры в соответствии с условиями договора, или о подписании передаточного акта. Не заявлены требования о передаче квартиры и путем предъявления соответствующего иска в суд (ч.2 ст. 463 ГК РФ: при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса. Ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях).
В соответствии со ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Пунктом 12 договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года предусмотрен срок передачи квартиры – до 15 мая 2010 года. Покупатель Вербер А. до наступления указанного срока не предъявила требований о передаче ей квартиры, не направила продавцу Тихачеву Н.В. требование о подписании Акта приема передачи квартиры, предусмотренного п. 12 Договора и ст. 556 ГК РФ. Стороны при заключении договора купли-продажи квартиры, руководствуясь принципом свободы договора, в пункте 12 договора предусмотрели срок для передачи имущества, тем самым они в равной степени обусловили себе исполнять свои обязательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 484 ГК РФ, в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Таким образом, отказ покупателя от принятия товара может быть выражен как в активном действии (отказ на предложение продавца принять товар) так и в пассивном бездействии (покупатель не принимает товар в установленном договором порядке и сроки, не совершает активных действий направленных на подтверждение его намерения на принятие товара и обеспечение его принятия). Вышеизложенные обстоятельства дела свидетельствуют о бездействии покупателя – несовершении в течение длительного времени – года с момента подписания договора купли-продажи, необходимых действий по принятию товара, несовершении покупателем действий подтверждающих намерение на принятие товара в соответствии с условиями договора купли-продажи. В такой ситуации продавцу принадлежит право выбора - потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Продавец Тихачев Н.В. путем направления в адрес продавца Вербер телеграммы от 21 февраля 2011 года с предложением оформить расторжение договора купли-продажи, а также путем предъявления в суд иска о расторжении договора, заявил об отказе от исполнения договора.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 16 договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон у удостоверившего сделку нотариуса, а в случае отказа одной из сторон – в судебном порядке.
В соответствии со ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Истец Тихачев Н.В. основывает требование о восстановлении его права собственности на квартиру - на ст. 12 ГК РФ, согласно которой, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В данном случае признание права собственности на квартиру за Тихачевым Н.В. не является возвратом имущества в смысле ч. 4 ст. 453 ГК РФ, поскольку квартира как имущество покупателю не передавалась. Исполнение по договору согласно п. 12 договора заключается в передаче квартиры и оплате установленных договором сумм денег. Квартира покупателю не передавалась, при таких обстоятельствах требование Тихачева Н.В. касающееся восстановления титула собственника, является требованием о восстановлении нарушенного права (восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право), а не требованием о возврате исполненного по договору. Настоящее решение не является препятствием для покупателя требовать возврата фактически уплаченных по договору денежных средств в порядке, предусмотренном законом. Продавец за собой такое обязательство признает и гарантирует его исполнение, что следует из заявления, адресованного в суд и текста телеграммы от 21 февраля 2011 года, направленного продавцом покупателю.
Суд учетом изложенного, оценивая все представленные сторонами и добытые судом доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований Тихачева Н.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
Решил:
В удовлетворении иска Вербер А. к Тихачеву Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановскому Ю.И., Тихачевой С.Н. о выселении Тихачева Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановского Ю.И., Тихачевой С.Н. и снятии их с регистрационного учета из Адрес, расположенной по адресуАдрес - отказать.
В удовлетворении встречного иска Тихачевой В.Ю. к Вербер А. о признании недействительным Договора купли – продажи квартиры Адрес расположенной по адресу: Адрес, заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом Адрес ФИО5, и признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру, прекращении права собственности на неё Вербер А. - отказать.
Встречный иск Тихачева Н.В. к Вербер А. - удовлетворить.
Договор купли – продажи Адрес, расположенной по адресу: Адрес заключенный 31 марта 2010 года между Тихачевым Н.В. и Вербер А., удостоверенный нотариусом Адрес ФИО5 - расторгнуть.
Возвратить Тихачеву Н.В. право собственности на Адрес, расположенную по адресу: Адрес
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд г. Москвы в течение десяти дней.
Федеральный судья
Бондарев А.В.