РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2010 года г. Москва
Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего федерального судьи Лукиной Е.А.,
при секретаре Гургове Б.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Абрамова Н.Н. к Организация1 о признании права собственности.
Установил:
Абрамов Н.Н. обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на объект недвижимости, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Организация2 был заключен договор участия в инвестировании строительства №, согласно которому истец, участвуя в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, приобретает право на результат инвестиционной деятельности в виде 3-х комнатной квартиры со следующими идентификационными и техническими данными: секция №, проектный номер №, этаж № общая проектная площадь 98,1 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом, Организация2 и ответчиком было заключено соглашение о замене стороны в вышеуказанном договоре, в соответствии с которым Организация2 уступило ответчику в полном объеме права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
В настоящее время объект строительства имеет почтовый адрес: <адрес>, введен в эксплуатацию.
Истец в полном объеме исполнил свои обязательства перед ответчиком по оплате инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями.
Как указывает истец, фактическая площадь квартиры составила 99,7 кв.м, в связи с чем между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение №, по которому истец произвел доплату по метражу в сумме <данные изъяты> рубля, что подтверждается платежным документом.
Спорная квартира была передана истцу, который вселился в нее, несет бремя расходов за ЖКУ.
Как указывает истец, ответчик не подписывает акт о результатах реализации инвестиционного контракта, что препятствует истцу оформить право собственности на указанную квартиру, в связи с чем Абрамов Н.Н. просит суд признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Макеевой И.С., которая в судебном заседании поддержала исковые требования.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, своего представителя в суд не прислал.
Представитель 3-его лица Правительство г. Москвы в судебное заседание явился, исковые требования не поддержал.
Представители 3-х лиц Организация3 УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Суд, выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему:
В соответствии с п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Организация3 был заключен инвестиционный контракт №, по которому оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится на основании Акта о результатах реализации инвестиционного контракта.
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с Организация4 договор участия в инвестировании строительства № о создании недвижимости (многоквартирного дома) по адресу: <адрес>
Права и обязанности по указанному договору от Организация4 перешли к Организация1 что следует из доказательств по делу.
По окончании строительства, в соответствии с приложением № к Договору, доля истца составляет трехкомнатная квартира, расположенная на 12 этаже секции 2. Планируемая общая площадь квартиры составляет 98,1 кв.м.
Обусловленный Договором вклад в строительство дома в размере <данные изъяты> руб. истцом был внесен своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам.
Как установлено в судебном заседании, при заключении договора у истца было намерение приобрести квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, для улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и, соответственно, с извлечением прибыли.
Между истцом (физическим лицом) и ответчиком (организацией), привлекающей денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома возникли отношения по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину квартиры.
То есть фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила, относящиеся к договору подряда в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.
Ссылка в преамбуле договора на Закон РФ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ» не состоятельны по следующим основаниям.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Однако не смотря на то, что согласно ст. 422 ГК РФ.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея ввиду цель соглашения. При этом предполагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».
Договором о создании недвижимости (многоквартирного дома) предусмотрено, что гражданин (истец) принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а именно квартиры, расположенной на № этаже секции № по адресу: <адрес>, а организация - застройщик (ответчик) осуществляет путем привлечения третьих лиц соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину предусмотренную Договором квартиру, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.
При анализе содержания Договора, суд пришел к выводу о том, что, по сути, заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, и соответственно, в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда, а также законодательство о защите прав потребителей.
Данный Договор о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), не может квалифицироваться как инвестиционный по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для истца – «инвестора» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для него объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);
Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст.6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 года № 39 ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым своевременным использованием.
В соответствии с условиями Договора, все права на ведение общих дел возлагаются на Застройщика, т.е. истец лишен возможности влиять на деятельность общества.
Рассматриваемый Договор является гражданско-правовым договором строительного подряда, по которому Застройщик (ответчик) с помощью третьих лиц обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина (истца) определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результаты работы, оплатив обусловленную договором цену.
Таким образом, между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, при разрешении возникшего спора следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими данный вид договорных отношений.
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанностей.
В соответствии со ст.740 ГК РФ 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства не допускается.
Как видно из материалов дела, жилой дом по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) введен в эксплуатацию.
Как указывалось выше, выделяемая по окончании строительства доля истца заранее оговаривалась договором, и в соответствии с приложением № к Договору, доля истца соответствует трехкомнатной квартире, расположенной на № этаже секции № по вышеуказанному адресу.
Как следует из материалов дела, спорная квартира построена, ей присвоен номер. Так, из имеющихся в материалах дела поэтажного плана и экспликации, выданных БТИ «Восточное 1», видно, что спорной квартире после проведения технической инвентаризации присвоен номер 121. Фактическая общая площадь квартиры истца по размерам БТИ составляет 99,7 кв.м.
Также судом установлено, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по которому истец произвел доплату по фактическому метражу в пользу ответчика.
Таким образом, истец на день вынесения решения судом свои обязательства по внесению вклада выполнил в соответствии с условиями Договора в полном объеме, тогда как ответчик свои обязательства в полном объеме не исполнил.
При рассмотрении дела суд принимает во внимание также, что записи о регистрации прав и обременений на спорную квартиру отсутствуют, что подтверждается сообщением из УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ч.3 ст.165 ГК РФ. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Статьей 17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены основания для государственной регистрации прав. Таким основанием является, в частности, и вступившие в законную силу судебные решения (ч.1 ст.17).
Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания жилого дома по адресу: <адрес> подтверждается имеющимися в деле документами.
Согласно ч.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
При таких обстоятельствах, суд, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, считает, что иск подлежит удовлетворению, за истцом следует признать право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать за Абрамовым Н.Н. право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Преображенский районный суд г. Москвы.
Судья: