Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 года Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Пироговой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Котлярского П.А. к Организация1 о признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
Истец Котлярский П.А. обратился в суд с иском к Организация1 о признании права собственности на отдельную 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством г. Москвы, Организация1 и <данные изъяты> дивизией Московского округа ВВ МВД России был заключен Инвестиционный контракт № на строительство жилого дома по адресу: <адрес>
Истец также указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен Договор № уступки прав по инвестированию строительства, предметом которого является передача истцу ответчиком прав и обязанностей по Инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в части инвестирования строительства спорной квартиры. Во исполнение Договора истец ДД.ММ.ГГГГ по квитанции уплатил ответчику (Инвестору) деньги в сумме <данные изъяты>., что эквивалентно <данные изъяты>, исходя из стоимости 1 кв.м равной <данные изъяты>
Ссылаясь на нарушение ответчиком условий п.1.3 Договора, в силу которого истец получает право оформления квартиры в собственность после ввода Объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору, нарушение ответчиком ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ, а также на положения ст.ст. 218, 219 ГК РФ, истец просит признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости. При этом истец также ссылается на то, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, сдан в эксплуатацию, на основании распоряжения префекта данному дому присвоен почтовый адрес, спорная квартира по Акту приема-передачи передана истцу Управляющей компанией ГУП ДЕЗ района Богородское, истцу переданы ключи от спорной квартиры, и он несет бремя её содержания, в том числе оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Однако, как указывает истец, ответчик от исполнения обязанности по передаче необходимых документов в регистрирующий орган уклоняется, чем нарушает его право на оформление квартиры в собственность.
Истец Котлярский П.А. также обратился в суд с иском к Организация1 о признании права собственности на отдельную 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы гражданское дело по иску Котлярского П.А. к Организация1 о признании права собственности на отдельную 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> гражданское дело по иску Котлярского П.А. к Организация1 о признании права собственности на отдельную 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> для совместного рассмотрения объединены в одно производство.
Суд рассматривает требования Котлярского П.А. к Организация1 о признании права собственности на квартиры, расположенные по адресу: <адрес>
Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, который исковые требования поддерживает, просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, возражений на иск не представил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель третьего лица ДЖП и ЖФ г. Москвы, представитель третьего лица Правительства г. Москвы, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством г. Москвы (Администрация) и Организация1 (Инвестор) на основании Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О строительстве жилого дома по адресу: <адрес> для военнослужащих 55 дивизии Московского округа внутренних войск МВД России» был заключен Инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДМЖ и ЖП г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ за №. Предметом данного контракта является реализация инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Контракта, а также <данные изъяты> дивизией Московского округа внутренних войск МВД России был подписан Протокол поквартирного распределения жилой площади по адресу: район «Богородское», <адрес>
Договором краткосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ Москомземом для разработки проектно-сметной документации и строительства жилого дома по адресу: <адрес> Организация2 был выделен земельный участок.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Организация1 и гр. Котлярским П.А. был заключен Договор № уступки прав по инвестированию строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части инвестирования строительства отдельной 2-комнатной квартиры, расположенной в секции 3, этаж 9, слева от лифта ориентировочной площадью согласно проектно-смектной документации 72,6 кв.м. Впоследствии данной квартире был присвоен № и согласно Технического паспорта жилого помещения данная квартира имеет общую площадь 68,8 кв.м.
Также ДД.ММ.ГГГГ между Организация1 и гр. Котлярским П.А. был заключен Договор № уступки прав по инвестированию строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части инвестирования строительства отдельной 1-комнатной квартиры, расположенной в секции 3, этаж 9, слева от лифта ориентировочной площадью согласно проектно-смектной документации 42,1 кв.м. Впоследствии данной квартире был присвоен № и согласно Технического паспорта жилого помещения данная квартира имеет общую площадь 40,4 кв.м.
Согласно представленных документов обязательства истца в части уплаты инвестиционной стоимости квартир выполнены полностью, что подтверждается дополнительными соглашения сторон от ДД.ММ.ГГГГ к договорам уступки прав, платежными квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, а также справками, выданными Организация1 ДД.ММ.ГГГГ о полной уплате инвестиционных взносов. Сторонами не оспаривается, что за квартиру № истцом были уплачены денежные средства в размере 690306,00 руб., а за квартиру № – <данные изъяты>. Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора уступки прав были подписаны Акты частичного исполнения обязательств по Договорам уступки прав по инвестированию строительства в части финансовых обязательств.
Суд считает, что к возникшим между сторонами правоотношениями подлежит применению Закон № 314-ФЗ от 30.12.2004г. о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Квартира в силу прямого указания закона относится к объектам недвижимости
Истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на объекты недвижимости со ссылкой на нарушение обязанности ответчика по представлению в государственный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для регистрации прав на объект долевого строительства.
Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абз. 2 ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Как следует из систематического толкования нормы ст. 16 Закона о долевом строительстве во взаимосвязи с нормами ст. 25 и абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", первым собственником объекта долевого строительства (т.е. квартиры в жилом многоквартирном доме), право собственности которого регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является именно участник долевого строительства, а не застройщик.
Таким образом, названным выше Законом о долевом строительстве, допускается приобретения дольщиком права собственности на квартиру как на недвижимую вещь в первоначальном порядке.
При этом, объектом права собственности по смыслу закона является именно квартира, а не жилой многоквартирный дом, для которого законодателем предусмотрен режим общего имущества домовладельцев. Таким образом, Закон о долевом строительстве не увязывает основания приобретения гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру с какими-либо правами на жилой многоквартирный дом, в котором такая квартира расположена.
Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ право собственности на жилое помещение и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.
Правовой режим государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся в многоквартирных домах установлен ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 16 названого Закона о долевом участии, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п.2). При этом, застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (п.3).
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.4).
Таким образом, в период действия договора долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома инвестор обладает правом требования передачи права собственности в его пользу только после подписания акта передачи недвижимого имущества и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, для возникновения права требования передачи права собственности на объект долевого строительства необходимо наличие акта передачи указанного объекта и сдача его в эксплуатацию.
Как установлено п. 3 Договоров от ДД.ММ.ГГГГ, Инвестор (ответчик по делу) обязуется передать Соинвестору (истцу) копию Инвестиционного контракта, прошедшего учетную регистрацию, Дополнительных соглашений к нему, а также сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и обязанностей соинвестора как нового инвестора; предоставить соинвестору пакет документов в соответствии с перечнем Учреждения юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, которые должны быть в наличии у Инвестора и могут потребоваться для регистрации права собственности на квартиру, если таковую регистрацию будет производить соинвестор.
Пунктом 7 Дополнительного соглашения к Договору истец уполномочил ответчика подписать от своего имени все дополнительные документы об исполнении Инвестиционного Контракта № от ДД.ММ.ГГГГ Настоящее соглашение было подписано в трех экземплярах, один из которых для регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ между Правительством г. Москвы, Организация1 и <данные изъяты> дивизией Московского округа внутренних войск МВД России был подписан Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному Контракту от ДД.ММ.ГГГГ в части жилой площади, которым Организация1 была передана 271 квартира, в том числе квартиры №
Указанным Актом установлено, что все условия и обязательства сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме, Стороны претензий друг к другу не имеют (п.6), Администрация не несет ответственности по договорам и расчетам Инвестора и третьими лицами (п.7), настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания, является основанием для прекращения действия Контракта от ДД.ММ.ГГГГ и оформления имущественных прав Сторон в части жилой площади Объекта (п.8).
ДД.ММ.ГГГГ был составлен Дополнительный акт к Акту от ДД.ММ.ГГГГ о результатах частной реализации инвестиционного проекта, согласно п.5 которого пакет документов, необходимый для оформдения права собственности на результаты инвестиционной деятельности (квартиры), представляются правообладателями квартир, указанными в п.5 настоящего Дополнительного акта, в орган регистрации прав одновременно с подачей заявления. Согласно п.5 Дополнительного акта доля Организация1 в части квартир № распределена Котлярскому П.А. (истцу).
На основании абзаца 6 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Согласно ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.
Как усматривается из представленных суду доказательств, истец в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации права собственности на объекты недвижимости, полученные в результате долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не обращался.
Вместе с тем, при рассмотрении иска о признании права собственности на имущество, как способа защиты гражданских прав, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: наличие действительного, а не мнимого спора о праве с лицом, которое не признает право истца (не претендуя на имущество), или с лицом, которое напрямую оспаривает право истца (считая имущество своей собственностью); отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком по поводу спорного имущества; обязанность истца доказать законность оснований приобретения права собственности на спорное имущество.
На момент рассмотрения данного дела истцом доказательств того, что ему было отказано в регистрации возникшего права собственности на объект недвижимости, не представлено. Требований об обязании ответчика передать (предоставить) документы для государственной регистрации права или требований в порядке ст. 165 ГК РФ истцом не заявлено и судом не рассматривается. Вместе с тем, то обстоятельство, что ответчик в нарушение условий договора не передал истцу документы для представления в регистрирующий орган, само по себе не порождает право собственности истца, подлежащего защите в судебном порядке, поскольку такое право ответчиком по делу не оспаривается., тогда как положения ст.ст. 3,4 ГПК РФ устанавливают право лица обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
При этом, суд исходит из того, что соблюдение порядка регистрации прав на объекты недвижимого имущества обусловлено необходимостью выполнения предписаний законодательства о соблюдении определенных публично-правовых механизмов, охватывающих процедуру учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Котлярскому П.А. к Организация1 о признании права собственности на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Преображенский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: Горькова И.Ю.
Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2010г.