РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 ноября 2010 года г. Москва
Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хуснетдиновой А.М.,
при секретаре Ревнивцевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Шориной Н.В. к Никулину В.В., Кокоулиной Т.В., третье лицо – Управление Росреестра по Москве, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении регистрационной записи о государственной регистрации договора, признании необоснованным уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи, признании права собственности истца на квартиру и встречному иску Никулина В.В. к Шориной Н.В. о признании сделок и расписки в получении денежных средств недействительными,
Установил:
Шорина Н.В. обратилась в суд с иском к Никулину В.В. о признании необоснованным уклонение Никулина В.В. от государственной регистрации перехода права собственности на 2-х комнатную квартиру общей площадью 44,5 квадратных метра, расположенную по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира), признании права собственности на спорную квартиру и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности.
В ходе рассмотрения дела истец Шорина Н.В. дополнила иск требованиями о признании необоснованным уклонение Никулина В.В. от государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки дарения спорной квартиры, погашении регистрационной записи о государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности на указанную квартиру к Кокоулиной Т.В.
Свои требования истец мотивировала тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры, и в этот же день сторонами были сданы необходимые документы на государственную регистрацию сделки в УФРС по г. Москве. ДД.ММ.ГГГГ Управлением ФРС по г. Москве было принято решение о приостановлении до ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации в связи с поступлением от Никулина В.В. заявления о прекращении государственной регистрации.
По данному договору истцом в качестве предоплаты была передана денежная сумма в размере <данные изъяты>, а квартира передана ей (Шориной Н.В.) по акту приема-передачи. Однако в дальнейшем, по мнению истца, ответчик уклонился от государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры и в срочном порядке провел мнимую сделку по дарению спорной квартиры Кокоулиной Т.В.
Полагая, что сделка купли-продажи квартиры сторонами частично исполнена и у ответчика Никулина В.В. отсутствовали основания для отказа от исполнения обязательств по договору, при этом договор дарения спорной квартиры Кокоулиной Т.В. является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 170 ГК РФ, истец обратилась в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства представителем ответчика Никулина В.В. было подано встречное исковое заявление о признании сделки купли-продажи спорной квартиры, заключенной между Шориной Н.В. и Никулиным В.В., недействительной, признании недействительными заключенных в рамках указанной сделки: договора купли-продажи спорной квартиры, договора возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, договора займа между Никулиным В.В. и неизвестным физическим лицом, оформленный в виде расписки Никулина В.В. на получение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (приложение к договору возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ), передаточного акта квартиры от ДД.ММ.ГГГГ А также во встречном иске заявлено требование о признании расписки Никулина В.В. от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной.
В обоснование встречных требований представитель ответчика указал, что сделка купли-продажи квартиры, все указанные выше договоры и акт передачи были оформлены в момент нахождения Никулина В.В. в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, а также совершенны под влиянием обмана и угрозы смерти в случае не заключения сделки купли-продажи спорной квартиры. Расписку в получении денежных средств ответчик просил признать недействительной в силу отсутствия сведений о займодавце, а также по безденежности.
Истец Шорина Н.В. в судебное заседание не явилась, о дате и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя.
Представитель истца – Михеев Ю.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, исковые требования по уточненному иску поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, ссылаясь на недоказанность невменяемого состояния ответчика Никулина В.В. в момент совершения сделки купли-продажи спорной квартиры и подписания сопутствующих ей договоров, акта передачи квартиры, а также оформления их под влиянием обмана или угроз.
Ответчик Никулин В.В. в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя.
Представитель ответчика Никулина В.В. – Кокоулин В.Е., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований по основному иску возражал, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях и тезисах объяснений, приобщенных к материалам дела. Исковые требования по встречному иску поддержал в полном объеме.
Ответчик Кокоулина Т.В. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя Кокоулина В.Е., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, который против удовлетворения исковых требований по основному иску возражал, против удовлетворения встречных исковых требований не возражала.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, о дате и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, огласив показания свидетелей Бердова В.В., Кокоулиной Е.В., Бондарь Н.В., исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 164 сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Частью 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При этом, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
При этом государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (ч.1, ч.3 ст. 16 Закона).
В ходе судебного заседания установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Никулиным В.В. и Организация1 был заключен договор возмездного оказания услуг № (л.д. 128-130), согласно которому исполнитель Организация1 за предусмотренную договором плату должен был оказать Никулину Н.В. содействие в поиске покупателя для отчуждения спорной квартиры.
Одновременно к настоящему договору было составлено дополнительное соглашение, которым цена квартиры определена в размере <данные изъяты>, и кроме того указано, что Заказчик (Никулин В.В.) получил от неизвестного Покупателя <данные изъяты> на оплату подготовки документов к сделке купли-продажи (л.д. 127). При этом Никулиным В.В. написана расписка в получении <данные изъяты> за подготовку документов к договору купли-продажи спорной квартиры (л.д. 12). В тот же день ответчиком Никулиным В.В. на имя Дахунова А.М. и Дахунова В.И. была сотавлена и нотариально удостоверена доверенность на предоставление его интересов в УФРС по г. Москве (л.д. 87).
В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ истцом Шориной Н.В., являющейся сотрудницей Организация1 и ответчиком Никулиным В.В. был составлен и подписан договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 25-27) и одновременно сторонами договора подписан передаточный акт спорной квартиры (л.д. 28).
В ходе судебного разбирательства также установлено, что после подписания ДД.ММ.ГГГГ указанных выше документов, Шорина Н.В. и представитель Никулина В.В. – Дахунов А.М. подали в УФРС по <адрес> необходимый пакет документов на регистрацию договора купли-продажи спорной квартиры (л.д. 8). ДД.ММ.ГГГГ Управлением ФРС по <адрес> было принято решение о приостановлении регистрации договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ ввиду поступления от Никулина В.В. заявления о прекращении государственной регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением ФРС по <адрес> принято решение об отказе в государственной регистрации сделки, перехода права собственности, права собственности на спорную квартиру (л.д. 35).
ДД.ММ.ГГГГ между Никулиным В.В. и Кокоулиной Т.В. был заключен Договор дарения спорной квартиры (л.д. 41), ДД.ММ.ГГГГ указанный договор и переход права собственности на спорную квартиру были зарегистрированы УФРС по г. Москве (л.д. 39, 41, 120).
Для рассмотрения по существу требований истца Шориной Н.В. и встречных требований ответчика Никулина В.В. суд полагает необходимым установить правовой статус договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ
Системный анализ положений ст.ст. 163, 425, 433 ГК РФ, регулирующих правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет суду прийти к выводу о том, что рассматриваемый договор купли-продажи, в силу наличия отказа УФРС по <адрес> в его регистрации, на момент рассмотрения дела надлежит признать не заключенным, и как следствие данный договор не порождает у сторон никаких прав и обязанностей.
При рассмотрении требования истца Шориной Н.В. о признании необоснованным уклонение Никулина В.В. от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к истцу, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу указанной правовой нормы, в ее взаимосвязи с иными положениями действующего законодательства, государственной регистрации подлежат любые сделки с недвижимым имуществом, совершенные в соответствии с законом. Изложенное предполагает, что решение органов государственной власти, к полномочиям которых отнесено принятие решений о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является обязательным и представляет собой правовую оценку допустимости сделки с недвижимым имуществом.
Рассматривая означенное выше требование истца, суд учитывает, что на момент рассмотрения дела в отношении спорного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ имеется решение уполномоченного органа – УФРС по <адрес> об отказе в государственной регистрации данного договора. При этом требование о признании данного отказа незаконным заинтересованными лицами не заявлено.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для применения положений ст.ст. 165, 551 ГК РФ в части признания действий Никулина В.В. необоснованным уклонением от регистрации договора и перехода права собственности, поскольку в настоящее время в отношении данного договора соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию сделок с недвижимостью и прав на него, принято решение, которое никем не оспорено и вступило в законную силу.
Учитывая, что в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд не вправе выйти за пределы исковых требований, и, принимая во внимание, что решение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности в установленном законом порядке не признанно незаконным и не отменено, у суда не имеется оснований для пересмотра данного решения в рамках настоящего дела.
При рассмотрении требования истца Шориной Н.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки дарения 2-х комнатной квартиры, общей площадью 44,5 квадратных метра, расположенной по адресу: <адрес>, суд учитывает, что, по мнению истца Шориной Н.В., дарение является мнимой сделкой, т.е. совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Однако, в обоснование данного довода стороной истца не представлено каких-либо доказательств.
Более того, договор дарения спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на нее зарегистрирован в установленном законом порядке, что предполагает возложение бремени собственника на ответчика Кокоулину Т.В. и порождает реальные гражданско-правовые обязательства по содержанию данного жилого помещения, и при отсутствии доказательств обратного не может считаться ничтожным.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку отсутствуют доказательства ничтожности договора (сделки) дарения квартиры.
Требование о погашении записи о государственной регистрации данной сделки является производным от требования применения последствий ничтожной сделки и не может быть удовлетворено.
Разрешая требование истца Шориной Н.В. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, суд учитывает положения ч. 2 ст. 218 ГК РФ, предусматривающим, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Учитывая, что в регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, поданного на регистрацию от имени Шориной Н.В. и Никулина В.В. отказано, и, принимая во внимание, что в настоящий момент собственником спорной квартиры является Кокоулина Т.В., законных оснований для признания права собственности Шориной Н.В. на спорную квартиру не усматривается, отсюда заявленное требование подлежит отклонению.
Довод представителя истца о частичном исполнении договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заявленный в качестве общего основания к рассмотренным выше требованиям, не может быть принят судом во внимание, поскольку в настоящем споре при наличии отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, подлежащего обязательной регистрации и считающегося заключенным с момента таковой, исполнение отдельных условий договора не имеет юридического значения.
Кроме того, рассматривая довод о частичной (авансовой) оплате в размере <данные изъяты> произведенной Никулину В.В. суд не находит это обстоятельство доказанным, ввиду отсутствия в тексте рассматриваемого договора условия об авансе, а также в силу содержания расписки в получении денег и дополнительного соглашения к договору возмездного оказания услуг, из которых следует что деньги были переданы для восстановления документов на квартиру, а не в качестве предоплаты.
Рассматривая встречное требование ответчика Никулина о признании договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд принимает во внимание, что данный договор в силу причин, описанных выше, не считается заключенным, не порождает каких-либо правовых последствий, в силу чего не может быть признан недействительным.
Суд также не находит возможным признать договор возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему недействительными, поскольку они заключены ДД.ММ.ГГГГ между Никулиным В.В. и Организация1 Предметом данного договора является оказание возмездных услуг Никулину В.В., договор является самостоятельным, непосредственно к сделке купли-продажи спорной квартиры Шориной Н.В. отношения не имеет.
Вместе с тем, в качестве ответчика по данным требованиям Никулина В.В. позиционируется истец по основному иску - Шорина Н.В., которая стороной по рассматриваемому договору и дополнительному соглашению к нему не является, никаких прав и обязанностей по ним не несет.
При таких обстоятельствах Шорина Н.В. признается судом ненадлежащим ответчиком по заявленному встречному требованию и, учитывая изложенное, суд отказывает в его удовлетворении.
Рассматривая требование о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, суд учитывает, что данный акт не является сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ, а представляет собой документ, устанавливающий юридически значимые обстоятельства (а именно – факт передачи квартиры). При этом условием для установления юридической силы данного документа, является наличие удостоверяемого им события, которое в рамках настоящего дела ответчиком Никулиным В.В. не оспорено.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания акта приема-передачи квартиры недействительным, а требование ответчика Никулина В.В. находит подлежащим отклонению.
Требование ответчика Никулина В.В. о признании недействительным договора займа, оформленного в виде расписки Никулина В.В. на получение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, суд также не находит подлежащим удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
Учитывая, что ответчиком по основному иску Никулиным В.В. не представлен текст договора займа, составленный в письменной форме, или какие-либо иные письменные доказательства заключения такого договора, при этом из содержания расписки в получении <данные изъяты> следует, что денежные средства переданы за сбор документов по спорной квартире, что подтверждается также содержанием дополнительного соглашения к договору возмездного оказания услуг, представленному на л.д. 127, суд приходит к выводу о том, что между сторонами по делу договор займа не заключался, как следствие, требование о признании его недействительным удовлетворению не подлежит.
При разрешении требования о признании недействительной расписки в получении денежных средств, написанной Никулиным В.В. ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что расписка (аналогично акту приема-передачи квартиры), сама по себе не является формой договора или иной сделки, и при наличии определенных условий (содержание текста расписки) представляет собой документ, фиксирующий юридически значимые обстоятельства.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая, что ответчиком Никулиным В.В. не представлено каких-либо доказательств того, что денежные средства на самом деле не передавались, суд приходит к выводу о недоказанности довода о безденежности и, как следствие, отказывает Никулину В.В. в удовлетворении данного требования.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что основной и встречный иски подлежат отклонению в полном объеме.
На основании ст. ст. 164, 433 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Шориной Н.В. в удовлетворении исковых требований к Никулину В.В., Кокоулиной Т.В., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении регистрационной записи о государственной регистрации договора, признании необоснованным уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи, признании права собственности истца на квартиру, полностью отказать.
Никулину В.В. в удовлетворении встречного иска к Шориной Н.В. о признании сделок и расписки в получении денежных средств недействительными, полностью отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме.
Судья А.М. Хуснетдинова