Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 года Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Пироговой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Комарова В.И. к Организация1 о признании права собственности
Установил:
Истец Комаров В.И. обратился в суд с иском к ответчику Организация1 о признании права собственности на отдельную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> признании права регистрации в УФРС по Москве. Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № присоединения к инвестированию строительства жилого дома, предметом которого является выделение участникам инвестирования определенного количества квадратных метров в жилом комплексе по окончании строительства в соответствии с внесенными денежными средствами, а также представление определенных документов для оформления прав собственности сторон. Стоимость вклада истца, приходящегося на строительство квартиры согласно договора составила <данные изъяты>, что на день оплаты по курсу ЦБ РФ составило <данные изъяты>. Свои финансовые обязательства истец выполнил в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением №, о чем между сторонами был подписан соответствующий акт. Истец также указывает, что в настоящее время строительство жилого комплекса завершено, дом введен в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение, выданное Комитетом Государственного строительного надзора г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ Также проведены контрольные замеры БТИ, согласно поэтажного плана и экспликации спорная квартира с учетом летних помещений имеет общую площадь 74,6 кв.м, жилую – 41,7 кв.м. Однако, как указывает истец, до настоящего времени право собственности истца на спорную квартиру не зарегистрировано, необходимые для государственной регистрации прав собственности истца ответчиком не переданы. На неоднократные требования истца об исполнении своих обязательств, ответчик от подписания Акта реализации договора уклоняется, что препятствует истцу самостоятельно зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.
Истец в судебное заседание инее явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности, который исковые требования поддержал, просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика Организация1 в судебное заседание не явился, ответчик надлежащим образом извещен судом о месте и времени рассмотрения дела, представил письменный отзыв, в котором указал, что против удовлетворения иска не возражает, поскольку истец свои обязательства выполнил в полном объеме, жилой дом принят в эксплуатацию и ответчик признает за ним право на оформление в собственность спорной квартиры, указывая при этом, что представление им комплекта документов, необходимого для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним невозможно из-за отсутствия Акта об итогах реализации инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, который должен быть подписан с Правительством Москвы.
Представители третьих лиц, ДЖП и ЖФ г. Москвы, Правительства г. Москвы, ГУ ФРС по Москве, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований по следующим основаним.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством г. Москвы (Администрация) и Организация1 (Инвестор) на основании итогового протокола заседания Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен Инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ за №. Предметом данного контракта является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с нежилыми первыми этажами, подземной стоянкой по адресу: <адрес>
Судом также установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Организация1 (ответчик по делу) и Комаровым В.И. (истец по делу) был заключен договор № присоединения к инвестированию строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом данного договора является выделение соивестору (истцу) отдельной однокомнатной квартиры проектной площадью 79,70 кв.м и предоставление необходимых документов для оформления прав собственности сторон.
Согласно представленных документов обязательства истца в части уплаты инвестиционной стоимости квартиры выполнены полностью, что подтверждается дополнительными соглашения сторон от ДД.ММ.ГГГГ к договорам уступки прав, представленными платежными документами и Актом о выполнении финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд считает, что к возникшим между сторонами правоотношениями подлежит применению Закон № 314-ФЗ от 30.12.2004г. «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Квартира в силу прямого указания закона относится к объектам недвижимости.
Истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на объект недвижимости со ссылкой на нарушение обязанности ответчика по представлению в государственный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для регистрации прав на объект долевого строительства.
Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абз. 2 ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Как следует из систематического толкования нормы ст. 16 Закона о долевом строительстве во взаимосвязи с нормами ст. 25 и абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", первым собственником объекта долевого строительства (т.е. квартиры в жилом многоквартирном доме), право собственности которого регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является именно участник долевого строительства, а не застройщик.
Таким образом, названным выше Законом о долевом строительстве, допускается приобретения дольщиком права собственности на квартиру как на недвижимую вещь в первоначальном порядке.
При этом, объектом права собственности по смыслу закона является именно квартира, а не жилой многоквартирный дом, для которого законодателем предусмотрен режим общего имущества домовладельцев. Таким образом, Закон о долевом строительстве не увязывает основания приобретения гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру с какими-либо правами на жилой многоквартирный дом, в котором такая квартира расположена.
Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ право собственности на жилое помещение и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.
Правовой режим государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся в многоквартирных домах установлен ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 16 названого Закона о долевом участии, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п.2). При этом, застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (п.3).
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.4).
Таким образом, в период действия договора долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома инвестор обладает правом требования передачи права собственности в его пользу только после подписания акта передачи недвижимого имущества и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, для возникновения права требования передачи права собственности на объект долевого строительства необходимо наличие акта передачи указанного объекта и сдача его в эксплуатацию.
Предметом инвестиционного контракта явилась реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса. При этом конкретное имущество, которое подлежало передаче в собственность, по итогам реализации настоящего контракта должно было определяться на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Согласно п. 1.13 инвестиционного контракта (с учетом дополнительного соглашения к нему), Акт о результатах реализации инвестиционного контракта – итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему контракту.
Из ст. 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
До настоящего времени в материалах дела отсутствует сторонами акт о результатах реализации контракта без которого нельзя определить как долю как каждого инвестора в возведенном объекте недвижимости, так и долю каждого соинвестора, а именно последним и является в данном случае истец по делу.
Вместе с тем, лишь после подписания акта о реализации инвестиционного контракта, где будет ответчику выделена соответствующая доля в возведенном объекте, Организация1 вправе будет исполнить свои обязательства, взятые этим обществом по договору, заключенному им с Комаровым В.И.
На основании абзаца 6 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Согласно ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно Приказу Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 г. N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию" и п. 3.3 Контракта, Акт о результатах реализации инвестиционного проекта подписанный всеми участниками указанной деятельности является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и является правоустанавливающим документом, который представляется для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданных в процессе инвестиционной деятельности.
Поскольку акт о реализации инвестиционного контракта, подтверждающий распределение имущества между субъектами инвестиционной деятельности, не был представлен, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования.
Суд также учитывает, что Организация1 с иском к Правительству Москвы о распределении имущества не обращалось.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.
Вместе с тем, при рассмотрении иска о признании права собственности на имущество, как способа защиты гражданских прав, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: наличие действительного, а не мнимого спора о праве с лицом, которое не признает право истца (не претендуя на имущество), или с лицом, которое напрямую оспаривает право истца (считая имущество своей собственностью); отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком по поводу спорного имущества; обязанность истца доказать законность оснований приобретения права собственности на спорное имущество.
Обязанность регистрации права собственности истца на спорный объект недвижимости законом или договором на ответчика по делу не возложена. Ответчик права собственности истца на спорную квартиру не оспаривает, указывая, что регистрация права собственности истца невозможна из-за отсутствия подписанного между ответчиком и Правительством Москвы (третьим лицом по делу) акта реализации инвестиционного контракта. Вместе с тем, отсутствие названного акта препятствует регистрации права собственности долевых участников строительства, тогда как судебное решение не может подменить собой акт, свидетельствующий о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. Кроме того, право требования оформления права собственности на спорный объект, равно как и право регистрации собственности на него ответчиком по делу не оспаривается, в следствие чего спорные отношения между сторонами отсутствуют.
Требований об обязании ответчика передать (предоставить) документы для государственной регистрации права или требований в порядке ст. 165 ГК РФ истцом не заявлено и судом не рассматривается. Вместе с тем, то обстоятельство, что ответчик в нарушение условий договора не передал истцу документы для представления в регистрирующий орган, само по себе не порождает право собственности истца, подлежащего защите в судебном порядке, поскольку такое право ответчиком по делу не оспаривается., тогда как положения ст.ст. 3,4 ГПК РФ устанавливают право лица обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
При этом, суд исходит из того, что соблюдение порядка регистрации прав на объекты недвижимого имущества обусловлено необходимостью выполнения предписаний законодательства о соблюдении определенных публично-правовых механизмов, охватывающих процедуру учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Комарову В.И. к Организация1 о признании права собственности на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Преображенский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: Горькова И.Ю.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ