РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2011 года г. Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего федерального судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Степанян Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-939/11 по иску Истец к ООО ОТВ о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, расходов по найму квартиры, расходов на оплату услуг представителя, и встречному иску о понуждении заключить договор,

у с т а н о в и л:

истец Истец обратился в суд с иском к ООО ОТВ о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты>, жилой площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира), прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру, взыскании неустойки за нарушение ответчиком сроков, установленных п. 3.2. предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – предварительный договор) в размере <данные изъяты> взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи спорной квартиры в размере <данные изъяты> взыскании с ответчика убытков в виде разницы стоимости оплаченной площади квартиры и ее фактической площади в размере <данные изъяты>, взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> расходов по найму квартиры в размере <данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты>

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор бронирования № согласно которому ответчик снял с продажи спорную квартиру, общей площадью (проектной) - <данные изъяты>, а истец оплатил <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, проектной площадью <данные изъяты> №, этаж <данные изъяты> секция <данные изъяты>. Истец полагает, что в соответствии с действующим законодательством, указанный предварительный договор является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора подряда, договора долевого участия в строительстве и предварительного договора и в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой подпадает под правовое регулирование законодательства о защите прав потребителей.

На момент обращения в суд с иском, жилой дом, в котором находится спорная квартира, сдан в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком. В соответствии с условиями предварительного договора, ответчик обязан был подготовить проект основного договора в течение 30 дней после регистрации за ним права собственности на квартиру, однако, в нарушение сроков, установленных п. 3.2. договора ответчик только ДД.ММ.ГГГГ направил истцу проект основного договора и акт приема-передачи квартиры. Истец также полагает, что разумным сроком передачи квартиры по Предварительному договору необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ, однако квартира была фактически передана только ДД.ММ.ГГГГ. Указанные нарушения являются, по мнению истца, основаниями для удовлетворения требований о взыскании неустойки согласно закону «О защите прав потребителей».

Кроме того, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец вынужден был снимать другую квартиру, что повлекло для него убытки в размере <данные изъяты> о взыскании которых он просит.

Помимо изложенного, фактическая площадь квартиры составляет <данные изъяты> а площадь указанная в договоре <данные изъяты> в связи с чем истец требует соответствующего уменьшения цены выполненной работы в соответствии с действующим законодательством о защите прав потребителей. Нарушение прав истца, как потребителя, связанные с необходимостью контроля за действиями ответчика, понуждения его к исполнению обязанностей, проводимыми переговорами, что влечет неблагоприятные для истца последствия, в виде нарушения обычного режима жизнедеятельности, стресса, чувства беспомощности и незащищенности, которые истец оценивает на общую сумму в <данные изъяты>.

В ходе судебного разбирательства ответчик ООО ОТВ обратился в суд со встречным иском, в котором просил обязать истца заключить договор купли-продажи спорной квартиры (далее – основной договор) на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению.

Свои требования ответчик (истец по встречному иску) мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № согласно п. 1.1 которого стороны обязались в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи. Предварительным договором были определены все существенные условия будущей сделки. В соответствии с п. 3.2. Предварительного договора, ответчик в течении 60 дней после регистрации своего права собственности на спорную квартиру, а именно ДД.ММ.ГГГГ направил Истец проект основного договора и предложил его заключить. В последующем истцу еще раз предлагали заключить основной договор, однако на все предложения истец ответил отказом, до настоящего времени договор купли-продажи спорной квартиры не заключен, в связи с чем ответчик подал встречный иск.

Истец и его представитель – ПР, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражали, пояснив, что предварительный договор заключенный между сторонами является по своему содержанию – смешанным договором и положения ст. 429, 445 ГК РФ к нему не применимы, кроме того, основным предметом иска является признание права собственности истца на квартиру, что истцом и его представителем понимается как отсутствие спора по поводу заключения основного договора.

Представители ответчика ПР. и ПР.. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела, просили удовлетворить встречное исковое заявление.

Представитель третьего лица, ОРГ 1 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного заседания установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно п. 1.1 которого стороны обязались в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме по адресу: <адрес> и имеющей следующие характеристики проектная площадь <данные изъяты> условный номер №, этаж <данные изъяты> секция <данные изъяты> В соответствии с п. 2.3, 1.3 предварительного договора Истец в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению Основного договора и оплате стоимости приобретаемой квартиры обязался уплатить денежные средства в размере <данные изъяты> Указанные денежные средства засчитываются в счет оплаты покупной цены квартиры по Основному договору. Согласно п. 3.1. предварительного договора, Основной договор должен быть заключен течении 60 календарных дней после государственной регистрации права собственности Продавца (ООО ОТВ) на квартиру. Пунктом 3.2. предварительного договора предусмотрен ряд действий, обязанность по совершению которых в течении 30 дней, после государственной регистрации права собственности на квартиру за ООО ОТВ возложена на ответчика, в том числе обязанность передать проект Основного договора. Пунктом 3.3. предварительного договора предусмотрено право сторон обратиться в суд с требованием об другой стороны заключить основной договор.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ за ООО ОТВ зарегистрировано право собственности на спорную квартиру (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №). ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил на электронную почту истцу проект основного договора и акта сдачи-приемки квартиры. Указанное обстоятельство не оспаривается сторонами и судом признанно доказанным. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями: произвести взаиморасчеты по договору в связи с уменьшением площади квартиры, направить для подписания проект основного договора и прочее.

ДД.ММ.ГГГГ в ответе на указанную претензию ответчик повторно предложил подписать договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры.

В соответствии с преамбулой Закона «О защите прав потребителей» №2300-I от 07.02.1992г Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом ВС РФ в Постановлении от 29.09.1994г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в действующей редакции) при рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны (п. 1 Постановления).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Системно-правовой анализ положений преамбулы Закона «О защите прав потребителей» в толковании данном Пленумом ВС РФ во взаимосвязи со ст.ст. 429, 454, 702 ГК РФ позволяет суду однозначно разрешить вопрос о правовой природе предварительного договора, заключенного между сторонами, правоотношениях возникающих из него и законодательстве, регулирующем указанные правоотношения.

Так, из содержания Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что предметом данного договора является соглашение о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры. При этом, в соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор, определяя и закрепляя существенные условия основного договора, сам по себе не является основанием для возникновения у его сторон каких-либо прав и/или обязанностей по основному договору, кроме обязанностей сторон в дальнейшем заключить такой договор и корреспондирующего к нему права требовать такого заключения другой стороной в случае необоснованного отказа.

Доводы истца о наличии правоприменительной практики и позиции Верховного суда РФ, отраженной в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства в многоквартирных домах» (Бюллетень ВС РФ №2, 2003, далее – Обобщения) суд вынужден признать несостоятельными, поскольку в указанных Обобщения Верховный суд РФ разъяснил о необходимости установления существа договоров, заключаемых между гражданами, приобретающими в личных целях недвижимое имущество – квартиры, и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых домов, и о порядке применения положений действующего законодательства, исходя из существа, а не обозначения данных договоров. Кроме того, Верховный суд РФ разъяснил, что к ряду таких договоров, по существу представляющих собой договор подряда, применимы положения Закона «О защите прав потребителей».

Указанное, однако, не означает, что любой договор между гражданами и организациями, тем или иным образом касающийся жилых помещений, надлежит считать договором подряда. Более того, в рассматриваемом споре предварительный договор, заключенный между сторонами, регулирует исключительно правоотношения по поводу заключения в будущем основного договора (купли-продажи квартиры), но не порождает каких-либо прав и/или обязанностей вытекающих из существа основного договора.

Кроме того, в ходе судебного заседания установлено, что ответчик ООО ОТВ не участвовал в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в качестве инвестора и/или застройщика, а права на спорную квартиру приобретены им на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО ОРГ 2. При этом, на момент заключения предварительного договора, ответчику также принадлежало только право требования заключения договора купли-продажи спорной квартиры (на основании Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ОРГ 2 и ООО ОРГ 3 договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ОРГ 3 и ООО ОТВ), что также не позволяет суду прийти к выводу о наличии в предварительном договоре № элементов договора подряда, поскольку ни один из его участников не осуществлял строительство дома в какой бы то ни было форме.

Довод ответчика о том, что оплата фактической стоимости квартиры в рамках предварительного договора свидетельствует, что последний является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора подряда и других, суд не может принять во внимание в силу следующего.

В соответствии с принципом свободы договора, являющимся одним из основополагающим принципов гражданского законодательства, закрепленным ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания предварительного договора усматривается обязанность по внесению истцом полной стоимости квартиры в счет оплаты по будущему основному договору, при этом п. 4.2. предусмотрен порядок возврата уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по инициативе покупателя (истца). Пунктом 2.3. предварительного договора определен правовой статус платежей, совершаемых истцом, как способ обеспечения обязательств Покупателя (Истец) по заключению Основного договора и порядок зачета указанного платежа в счет стоимости квартиры, в случае заключения такого договора.

Учитывая, что действующим законодательством (ст. 329 ГК РФ) предусмотрено, что способы обеспечения обязательства могут быть установлены договором, при этом в рамках регулирования отношений по предварительному договору законодательство не запрещает получения денежных средств в качестве обеспечения обязательств с последующим зачетом в исполнение обязательств по основному договору, суд находит доводы истца в этой части несостоятельными.

Рассматривая требования истца о признании права собственности на спорную квартиру и прекращении права собственности на нее ответчика, суд, учитывая, правовую природу сделки, совершенной между сторонами приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного заседания, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> принадлежит ООО ОТВ

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В ходе судебного заседания также установлено и не оспаривается сторонами то обстоятельство, что основной договор купли-продажи указанной квартиры на день рассмотрения дела судом не заключен. Предварительный договор, заключенный между сторонами ранее не порождает перехода прав собственника на спорную квартиру, как было отмечено выше.

Учитывая, что спорная квартира имеет собственника, при этом последним она в пользу истца не отчуждалась, законных оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Истец у суда не имеется.

Рассматривая требования истца о прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру, суд учитывает, положения ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Доказательств наличия каких-либо оснований для прекращения охраняемого законом права собственности ответчика на спорную квартиру истцом не представлено, в силу чего требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение ответчиком сроков, установленных п. 3.2. предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи спорной квартиры суд учитывает, что последние основаны на положениях закона «О защите прав потребителей» не регулирующего правоотношения, вытекающие из предварительного договора, заключенного между сторонами.

Кроме того, суд не может согласиться с доводами истца о наличия просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры истцу, поскольку предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ вообще не содержит в себе обязательства подобного обязательства.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде разницы стоимости оплаченной площади квартиры и ее фактической площади суд учитывает, что денежные средства внесенные истцом по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени в оплату стоимости квартиры не зачтены, ввиду не подписания сторонами основного договора. При этом истцом не представлено каких-либо доказательств наличия у истца права собственности на указанную квартиру. Учитывая, что судом не установлено нарушений прав истца, защита или восстановление которых могли бы быть осуществлены в порядке ст. 15 ГК РФ, данное требование также не подлежит удовлетворению.

Аналогично, не подлежат удовлетворению требования истца о компенсации морального вреда и взыскании расходов по найму квартиры, поскольку в качестве основания указанных требований истцом заявлено нарушение его прав потребителя, в том числе в виде просрочки срока передачи квартиры, вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что законодательство «О защите прав потребителей» не подлежит применению в рассматриваемом споре, а кроме того истцом не доказан сам факт нарушения его прав.

Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя не подлежит удовлетворению, как производное от основных отклоненных требований.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Рассматривая встречный иск ответчика, суд учитывает, что основным обязательством, вытекающим из предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ является обязанность по заключению основного договора купли-продажи. В ходе судебного заседания установлено, что истец уклоняется от заключения основного договора, отказываясь подписывать проект основного договора, предложенного ответчиком.

Доказательств обоснованности такого уклонения истцом (ответчиком по встречному иску) не представлено.

Довод стороны истца о том, что указанный в предварительном договоре предмет будущей сделки – спорная квартира, не может быть идентифицирована с квартирой, указанной в основном договоре, суд находит не состоятельным, поскольку такая идентификация объективно возможна по совпадающему адресу и иным параметрам, а кроме того истец в исковом заявлении просит о признании за ним на основании предварительного договора именно той квартиры, которая указана в проекте основного договора. Предположение о том, что недвижимое имущество на основании одних и тех же данных может быть идентифицировано для целей признания права собственности на это имущество, но не для целей включения в качестве предмета в договор купли-продажи противоречит здравому смыслу и не основано на законе.

Проверив проект основного договора, представленный в судебное заседание стороной истца, суд находит, что последний отвечает условиям предварительного договора, за исключением стоимости квартиры.

Так, п.5.5 предварительного договора предусмотрен порядок взаиморасчетов при определении общей площади квартиры. В ходе судебного заседания установлено, что площадь квартиры меньше проектной (указанной в предварительном договоре) на 3,81 кв. метра, вместе с тем, стоимость квартиры идентична указной в предварительном договоре. Поскольку последним предусмотрен порядок взаиморасчетов по договору, постольку требования ответчика подлежат удовлетворению частично на основании ст. 429, 445 ГК РФ, а основной договор подлежит заключению на условиях, указанных в предварительном договоре, с учетом положений п.5.5 договора, предполагающих соответствующее уменьшение стоимости квартиры по основному договору.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Истец к ООО ОТВ о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, расходов по найму квартиры, расходов на оплату услуг представителя.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд обязывает Истец заключить договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на условиях, содержащихся в положении п. 5.5 предварительного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309, 429 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Истец к ООО ОТВ о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, расходов по найму квартиры, расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать Истец заключить договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на условиях, содержащихся в положении договора.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Горькова И.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2011г.