Дело 2-1070\10 г.
25 ноября 2010 года ст. Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующей судьи Гриценко В.М.
при секретаре Антонян А.С.,
с участием представителя истца - администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края Жуковой О.Г.,
представителя ответчика Гюльбякова А.А. – Замошникова И.А.,
представителя ответчика - ФГУ «Земельная кадастровая палата» Гаджаровой Т.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Предгорного муниципального района к Гюльбяков А.А., ФГУ «Земельная кадастровая палата», 3 лицо – Управление федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании незаконным постановления, признании договора недействительным, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП и ГКН,
УСТАНОВИЛ:
Истец - администрация Предгорного муниципального района Ставропольского края обратилась с иском к Гюльбяков А.А., ФГУ «Земельная кадастровая палата», 3 лицо – Управление федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании незаконным постановления, признании договора недействительным, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП и ГКН, указывая в иске, что решением Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ был частично удовлетворен иск Гюльбякова А.А. к администрации Предгорного муниципального района, признан незаконным отказ в предоставлении земельного участка путем его продажи, суд возложил на администрацию Предгорного муниципального района обязанность по устранению допущенных нарушений. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда было исполнено, и земельный участок продан ответчику Гюльбякову А.А., который зарегистрировал договор купли-продажи в Управлении федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> АЕ №.
Решение суда было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам и отменено, решением Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Гюльбякову А.А. отказано, решение суда вступило в законную силу.
Поскольку решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было принято постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № о продаже земельного участка Гюльбякову А.А., отменено, указанное постановление администрации является незаконным и также подлежит отмене, а заключенный между сторонами договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным, право собственности – прекращению, запись в ЕГРП – исключению.
Просит суд признать незаконным постановление администрации Предгорного муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № « О предоставлении в собственность земельного участка Гюльбякову А.А.»; признать договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и Гюльбяков А.А., недействительным и применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности Гюльбяков А.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; исключить сведения из ЕГРП о государственной регистрации права под № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об участках границ и межевых точках земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Жукова О.А. поддержала заявленные требования и показала суду, что поскольку решение Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было принято постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, отменено, указанное постановление администрации является незаконным и также подлежит отмене.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, независимо от признания ее таковой в судебном порядке, и недействительна с момента совершения.
Гюльбяков А.А. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, неоконченные строительством, и принадлежащие ему на праве собственности. Истребуемый земельный участок расположен по адресу: <адрес>, <адрес> площадь земельного участка <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> Требования свои истец основывал на ст. 36 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков, имеют юридические лица и граждане, собственники зданий, строений, сооружений расположенных на таких участках.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными закона.
В статье 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
Более того, применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства также имеет особенности, установленные земельным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ.
Предельные размеры земельных участков, устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
Из представленной схемы расположения зданий на спорном земельном участке следует, что все здания расположены компактно и занимают только часть спорного земельного участка, остальная часть участка занимаемая, строениями или сооружениями не занята.
Администрацией приобщено к материалам дела заключение независимого оценщика ООО «Городское бюро градостроительного заказа» и отдела архитектуры администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края. Исследование было проведено с учетом этажности неоконченного строительством объекта недвижимости, этажность – <данные изъяты> этаж.
Согласно названным документам площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих Гюльбяков А.А. составляет <данные изъяты>
Площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, испрашиваемая Гюльбяковым А.А., значительно превышает площадь расположенных на этом участке объектов недвижимости и значительно превышает предельный размер, необходимый для эксплуатации таких объектов недвижимости в соответствии со строительными правилами. (СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений).
Как следует из материалов дела Гюльбяков А.А. не представил доказательств необходимости использования земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для эксплуатации здания (родильного дома) площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежащего ему на праве собственности.
Отсутствие таких доказательств является основанием того, что испрашиваемая площадь земельного участка значительно превышает предельный размер необходимый для эксплуатации таких объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), Федеральным законом Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ ответчику необходимо изменить вид разрешенного использования по факту использования земельного участка, так как правовой режим земельного участка носит характер - под размещение производственной базы.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.
За нецелевое использование земельных участков в соответствии со ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает меры административной ответственности.
Ссылки истца на Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон) не законны.
Указанный выше Федеральный закон регулирует правоотношения, в том числе связанные с приобретением прав на земельные участки, возникающие при приватизации государственного или муниципального имущества (зданий, строений, сооружений, объектов, незавершенных строительством).
Согласно ст. 1 Федерального закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ не распространяется на правоотношения, вытекающие из ст.си. 33,35,36 Земельного кодекса РФ.
Как следует из материалов дела, истец (Гюльбяков А.А.), приобрел права на незавершенный строительством родильный дом на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Предыдущим собственником такой недвижимости являлся гражданин ФИО6, который в свою очередь приобрел права на здание по решению Предгорного районного суда.
Администрация, не оспаривает права истца (Гюльбякова А.А.) на получение земельного участка, для размещения и завершения строительства неоконченного строительством объекта (здание родильного дома). Администрация не находит основания для продажи истцу земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>
Более того, вид строения, который возвел или возведет истец, будет определяться совместно контрольными органами при вводе объекта в эксплуатацию. Органы технической инвентаризации осуществляет лишь обмер строения и не вправе дать оценку характеру строении и возможной цели его использования.
Таким образом, в настоящее время преждевременно говорить о том, какой объект недвижимого имущества будет возведен на спорном земельном участке. Тем более, согласно сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости (кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ №) спорный участок был сформирован под размещение производственной базы. Просит исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения об участках границ и межевых точках спорного земельного участка, поскольку без согласия собственника невозможно произвести размежевание этого участка, что затрагивает права истца.
Поскольку решение Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было принято постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, отменено, указанное постановление администрации является незаконным и также подлежит отмене.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, независимо от признания ее таковой в судебном порядке, и недействительна с момента совершения.
Руководствуясь ст.ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года № 137-ФЗ, руководствуясь постановлением президиума ВАС от 23.12.2008 года № 8985/08, постановлениями ФАС Северо-Кавказского округа от 13.04.2006 г. № Ф08-985/2006, от 15.02.2007 по делу № А63-24247/2005–С4, определением ВАС РФ от 18.08.2009 г. № ВАС-10385/09 по делу А5639589/2008, определение ВАС РФ от 08.10.2009 № ВАС-12461/09 по делу №А52-5057/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.04.2006 г. № Ф08-985/2006, от 15.02.2007 по делу № А63-24247/2005–С4 на основании Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит суд исковые требования администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края удовлетворить.
Полномочный представитель ответчика Гюльбякова А.А. - Замошников И.А. исковые требования не признал и показал суду, что Гюльбяков А.А. с октября 2007гда является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в том числе:
- неоконченный строительством объект - родильный дом, литер «А», площадь <данные изъяты> кв.м., 50% готовности, кадастровый номер <данные изъяты>, инвентарный номер <данные изъяты>, этажность <данные изъяты>, назначение - нежилое здание и незавершенный строительством объект - родильный дом, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, назначение - нежилое помещение.
Объекты недвижимости принадлежат Гюльбякову А.А. на праве собственности на основании решения Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано Предгорным отделом Управления Федеральной регистрационной службы по СК, о чем в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации №, и №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии <данные изъяты> выданными ДД.ММ.ГГГГ
Земельный участок площадью <данные изъяты> (<данные изъяты>) кв.м. ранее был предоставлен ФГУП СК «Ставрополькоммунэлектро» в аренду сроком на <данные изъяты> (<данные изъяты>) лет Постановлением Главы Администрации Ессентукского сельсовета Предгорного района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
Гюльбяков А.А. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.1. статьи 36 Земельного кодекса РФ обратился к главе Администрации Предгорного муниципального р-на ФИО8 с заявлением о выкупе земельного участка площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу Российская Федерация, <адрес> <адрес>
Согласно п. 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане обращаются в исполнительный орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Исполнительный орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
По истечению полутора лет (в нарушение п.5 ст.36 ЗК РФ) исходящим № от ДД.ММ.ГГГГ управление имущественных и земельных отношений Администрации Предгорного муниципального района СК отказало в предоставлении земельного участка в собственность. Отказ аргументирован тем, что на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект», предоставление в собственность земельного участка невозможно.
Гюльбяков А.А. обратился в Предгорный районный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Предгорного района, содержащегося в письме, исходящий № от ДД.ММ.ГГГГ, в предоставлении в собственность Гюльбяков А.А. путем заключения договора купли-продажи земельного участка.
Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требования Гюльбякова А.А. были удовлетворены, суд возложил на администрацию обязанности по устранению допущенных нарушений.
Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
года, в кассационном порядке решение суда не обжаловано.
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> был продан Гюльбякову А.А. в соответствии с Постановлением администрации Предгорного муниципального района СК № и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ Гюльбяков А.А. зарегистрировал право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> в управлении Федеральной регистрационной службы по СК.
В течение всего времени пользования объектами недвижимости и земельным участком с <данные изъяты> года Гюльбяков А.А. оплачивал налоги за используемое имущество и земельный участок.
Администрация Предгорного муниципального района СК ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Предгорный районный суд с заявлением о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, решение было отменено, в дальнейшем исковые требования Гюльбякова А.А. оставлены без рассмотрения.
В исковом заявлении не указано, каким нормам, статьям гражданского и земельного законодательства не соответствует принятое администрацией Предгорного муниципального района Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № и каким нормам права не соответствует договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; на основании каких правовых актов указанный договор должен быть признан недействительным.
В исковом заявлении не указано на несоответствие закону Постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, а так же чем нарушаются гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица при издании этого постановления.
Администрация не предоставила доказательств того, что спорный земельный участок ограничен в обороте в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежит приватизации в силу части 8 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Гюльбяков А.А. считает постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № и договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ действительными и соответствующими требованиям земельного и гражданского законодательства по следующим основаниям.
Правовой режим спорного земельного участка был изменён, так как указанный земельный участок в 2004году был предоставлен в аренду ФГУП СК «Ставрополькоммунэлектро» под размещение производственной базы сроком на <данные изъяты> лет, а не для строительства. Целью использования земельного участка в соответствии с указанным договором аренды являлось размещение производственной базы, а не строительство.
Применение к указанным правоотношениям Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствует нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельного участка в собственность, и не может влиять на предоставление земельного участка в собственность Гюльбякову А.А.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 66-ФЗ)
Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 66-ФЗ)
Переданный от предыдущего правообладателя объект недвижимости был передан с баланса Государственного унитарного предприятия управления капитального строительства Ставропольского края на баланс продавца - ГУП СК «Ставрополькоммунэлектро»в соответствии с Приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнением к нему Приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок площадью <данные изъяты> предоставлен ГУП СК «Ставрополькоммунэлектро» в аренду сроком на <данные изъяты> Постановлением Главы Администрации Ессентукского сельсовета Предгорного района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ.
Гюльбяков А.А. еще ДД.ММ.ГГГГ обратился в Предгорную районную администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательное представление заключения отдела архитектуры и строительства для подтверждения права на приобретение земельного участка.
В кадастровых паспортах земельного участка <данные изъяты>, <данные изъяты>. и <данные изъяты>. указано, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м предоставлен под размещение производственной базы, ограничений в пользовании земельным участком не выявлено.
Обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по подготовке проекта договора купли-продажи направления его заинтересованному лицу - собственнику расположенных на этом участке объектов недвижимости подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 187-О.
В кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указано, что при новом рассмотрении дела следует установить на каком виде права находился спорный земельный участок у предыдущего владельца недвижимости – ФИО6 В решении Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ указано, что земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, занимаемый объектом недвижимости, являющимся предметом договора и необходимый для его использования, принадлежит продавцу на праве аренды, как и предыдущему арендатору земельного участка в соответствии с положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и на основании договора переуступки (купли-продажи) права аренды.
Администрация не предоставила доказательств того, что спорный земельный участок ограничен в обороте в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежит приватизации в силу части 8 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
При принятии постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ № и заключении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка кадастровый номер <данные изъяты>, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и была исполнена сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ Гюльбяков А.А. зарегистрировал право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> в управлении Федеральной регистрационной службы по СК.
Предметом спора является требование администрации о признании Постановления Администрации Предгорного муниципального района СК № и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки. В обоснование истец сослался на отмену решения Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу требований статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (часть 1 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Администрация не представила доказательства на несоответствие Постановления Администрации Предгорного муниципального района СК № и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям земельного и гражданского законодательства.
Администрация Предгорного муниципального района в нарушение гражданского и земельного законодательства в течение трех лет не предпринимает мер для предоставления в собственность земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес>
Объекты недвижимости, принадлежащие Гюльбякову А.А. на праве собственности и находящиеся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., разрушаются в связи с тем, что Гюльбяков А.А. не может по вине администрации оформить земельный участок в течение трех лет.
Администрация не представила доказательств несоответствия Постановления Администрации Предгорного муниципального района СК № и договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ требования земельного и гражданского законодательства.
Просит суд в исковых требованиях администрации Предгорного муниципального района отказать.
Представитель ответчика – ФГУ «Земельная кадастровая палата» Гаджарова Т.Р. исковые требования в части исключения сведений из Государственного кадастра недвижимости об участках границ и межевых точках земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <данные изъяты>, не признала поскольку сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Главы администрации Ессентукского сельсовета Предгорного района от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок является ранее учтенным. В соответствии с требованиями ст. 45 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ « О государственном кадастре». Государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законом порядке до дня вступления в силу ФЗ№ 221 «О государственном кадастре» признается юридически действительным и такие объекты считаются объектами недвижимости, ранее учтенными в соответствии с настоящим законом. ДД.ММ.ГГГГ произведен учет изменений объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
Документом - основанием уточнения площади и границы земельного участка является описание земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное на основании землеустроительного дела, находящегося в государственном фонде данных. Документы о межевании не были отменены, не признаны недействительными и никем не обжаловались, являются законными. Учет изменений в части площади является законным. Основание, заявленное истцом в части исключения из государственного кадастра основывается на нормах при предоставлении земельного участка, причем участок является ранее учтенным, площадь его не менялась. В документах, представленных представителем истца Жуковой О.А. в виде технического обследования неоконченных строительством объектов по <адрес>, произведенном ООО «Городское бюро градостроительного заказа» <адрес> речь идет об одноэтажных объектах, а согласно свидетельств о праве собственности Гюльбякова А.А. на литеры А и Б - здания должны быть построены в 2 и 4 этажа. Руководствоваться нормами предоставления незаконно и необоснованно. В связи с этим оснований для исключения сведений из государственного кадастра нет. Просит суд в иске отказать.
Представитель 3 лица – Управления федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, письменно уведомив суд о просьбе рассмотрения дела в отсутствие их представителя.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что основанием возникновения права ответчика Гюльбякова А.А. на спорный земельный участок является решение Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым был частично удовлетворен иск Гюльбякова А.А. к администрации Предгорного муниципального района, признан незаконным отказ в предоставлении земельного участка путем его продажи, суд возложил на администрацию Предгорного муниципального района обязанность по устранению допущенных нарушений. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику Гюльбякову А.А. предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; установлена цена в размере десятикратной ставки земельного налога, установленного в муниципальном образовании Ессентукского сельсовета за единицу площади земельного участка. Этим постановлением ( п.2) было поручено Управлению имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района заключить с Гюльбяковым А.А. договор купли-продажи.
На основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, продан ответчику Гюльбякову А.А. за <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Договор купли-продажи зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> АЕ №.
Решение суда было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам и определением Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Решением Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Гюльбякову А.А. отказано, решение суда вступило в законную силу в части отказа в компенсации морального вреда, а в остальной части отменено определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ и направлено в отмененной части на новое рассмотрение. Определением Предгорного районного суда от <данные изъяты>. исковое заявление Гюльбякова А.А. оставлено без рассмотрения.
Поскольку решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было принято постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № о продаже земельного участка Гюльбякову А.А. отменено, указанное постановление администрации является незаконным и также подлежит отмене, а заключенный между сторонами договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным, право собственности – прекращению, запись в ЕГРП – исключению.
Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не соответствует закону или иному правовому акту.
Последствия недействительности применяются к ничтожной и оспоримой сделке. Определяя момент заключения договора, ст. 433 ГК РФ содержит императивное указание о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Кроме того, правовые нормы о договорах прямо указывают на основания, при наличии которых предполагаемая сделка является ничтожной, а договор не считается заключенным:
- при отсутствии государственной регистрации;
- при отсутствии существенных или необходимых условий для данного вида предполагаемого договора.
Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ) Такая сделка недействительна с момента ее совершения.
При этом сторона обязана возвратить другой стороне полученное в натуре (односторонняя или двухсторонняя реституция).
Иск о признании сделки недействительной, заявленный истцом как способ защиты гражданских прав направлен на лишение приобретателя - ответчика Гюльбякова А.А. титула собственника и возврат земельного участка в государственную собственность.
Поскольку истец не выражал подлинной воли на совершение сделки (договора купли-продажи), результатом которой стал переход права собственности на спорный земельный участок ответчику Гюльбякову А.А., а сделка была совершена во исполнение решения Предгорного районного суда, которое впоследствии было отменено, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи и оспариваемого постановления о продаже земельного участка недействительными.
По решению суда была заключена сделка и осуществлена государственная регистрация сделки. С этого момента сделка приобрела юридическую силу (п. 3 ст. 166 ГК РФ)
Недействительная сделка не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), она не влечет и возникновения права собственности. Решения о признании сделки недействительной достаточно для того, чтобы не считать нынешнего владельца собственником, и применить имеющиеся основания для аннулирования записи в ЕГРП, применив последствия недействительности сделки.
Что касается исковых требований, предъявленных истцом к ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю, то они удовлетворению не подлежат.
В представленном представителем истца Жуковой О.А. техническом обследовании неоконченных строительством объектов по <адрес>, произведенном ООО «Городское бюро градостроительного заказа» <адрес>, речь идет об одноэтажных объектах, а согласно свидетельств о праве собственности Гюльбякова А.А. на литеры А и Б - здания должны быть построены в <данные изъяты> и <данные изъяты> этажа.
Участок земной коры стал объектом недвижимости – земельным участком, поставленным на кадастровый учет, с момента постановки его на учет.
Сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Главы администрации Ессентукского сельсовета Предгорного района от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с требованиями ст. 45 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ « О государственном кадастре», государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законом порядке до дня вступления в силу ФЗ№ 221 «О государственном кадастре», признается юридически действительным и такие объекты считаются объектами недвижимости, ранее учтенными в соответствии с настоящим законом.
Стороны не оспаривают того обстоятельства, что документом - основанием уточнения площади и границ земельного участка является описание земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное на основании землеустроительного дела, находящегося в государственном фонде данных; документы о межевании не были отменены, не признаны недействительными и никем не обжаловались. Основание, заявленное истцом в части исключения из государственного кадастра, основывается на нормах при предоставлении земельного участка. Судом установлено, что спорный земельный участок является ранее учтенным, площадь его не менялась.
Ст. 45 ФЗ « О государственном кадастре» использует новый термин: "ранее учтенные объекты недвижимости". В рамках данного пункта подразумевается, что нет необходимости осуществлять государственный кадастровый учет в отношении некоторых категорий объектов недвижимости, так как они являются учтенными в соответствии с рассматриваемым Федеральным законом, а произведенный государственный кадастровый учет или государственный технический учет признается юридически действительным.
Таких категорий недвижимого имущества две:
- объекты недвижимости, в отношении которых был произведен государственный кадастровый учет или государственный технический учет до дня вступления в силу комментируемого Закона или в переходный период его применения (с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ);
- объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы в установленном законом порядке и не прекращены, при условии что им присвоены условные номера органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" условный номер присваивается объекту недвижимого имущества органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции. Согласно п. 6 Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством РФ порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 192, осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому присвоен условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера. Указанные объекты считаются ранее учтенными даже в том случае, если в отношении их не был осуществлен государственный кадастровый учет или государственный технический учет.
Согласно п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости решение о внесении сведений в реестр о ранее учтенном земельном участке принимается на основании заявления правообладателя и документов, в том числе и свидетельств о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
В связи с этим оснований для исключения сведений из государственного кадастра нет.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации Предгорного муниципального района к Гюльбяков А.А., ФГУ «Земельная кадастровая палата», 3 лицо – Управление федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконным постановления администрации Предгорного муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № « О предоставлении в собственность земельного участка Гюльбякову А.А.» признании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и Гюльбяков А.А., недействительным и применением последствий недействительности сделки; прекращении права собственности Гюльбяков А.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; исключению из ЕГРП записи о государственной регистрации права под № <данные изъяты>, сделанной ДД.ММ.ГГГГ; исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об участках границ и межевых точках земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>, удовлетворить частично.
Признать незаконным постановление администрации Предгорного муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № « О предоставлении в собственность земельного участка Гюльбякову А.А.».
Признать договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и Гюльбяков А.А. недействительным и применить последствия недействительности сделки : земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, передать в государственную собственность, прекратив право собственности Гюльбяков А.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края в пользу Гюльбяков А.А. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права под № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Гюльбяков А.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
В удовлетворении исковых требований об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об участках границ и межевых точках земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес> администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края - отказать.
Решение подлежит обжалованию в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней с момента его объявления.
Председательствующий