№2-366/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ст.Ессентукская 18 мая 2011 г.
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе судьи Муравлева А.А., при секретаре Полухиной Ю.В. с участием представителя истца по доверенности Шатько Г.В., представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района по доверенности Пащенко М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании граждан ское дело по иску Антоненко Л.Г. к администрации Предгорного муниципального района о признании договора в части недействительным, о заключении договора, об изменении договора,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Антоненко Л.Г. обратились в суд с иском к ответчику администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о признании договора в части недействительным, о заключении договора, об изменении договора, указав, что постановлением главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ ей был выделен земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес> для ведения личного подсоб ного хозяйства и индивидуального строительства кадастровый №. А ДД.ММ.ГГГГ Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района в лице его начальника Лопатина А.П. с мате рью истицы, без ее, истицы, доверенности на совершение подписи, был заключен договор аренды № земельного участка. Пункт 6.4.8 главы 6 договора, что после окончания срока действия договора арендодателю надлежит вернуть участок в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора, не возможно выполнить, поскольку земельный участок выделялся под индивидуаль ное жилищное строительство и построенный на участке дом, собственность застрой щика, и передать арендодателю участок вместе с домом истицы - невозможно. Пункт 7.4 главы 7, что при прекращении договора аренды, арендатор обязан возвратить участок арендодателю в течение 3 дней с момента его прекращения в состоянии, предусмотренном разделом 2 договора, также невыполним, так как на участке будет построен дом, а в случае невозвращения участка арендодателю при прекращении договора в срок, установленный п.7.4. договора, арендатор уплачивает арендо дателю неустойку в размере 10% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, что противоречит закону о праве собственности.
Просит: признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части его подписания арендатором; обязать Управление имуще ственных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района заключить с ней, с истицей, договор аренды земельного участка как надле жащей стороной-арендатором. Изложить в следующей редакции пункт 6.4.8 главы 6, что по окончании срока действия договора арендатор, использующий участок под индивидуальное жилищное строительство и ведение хозяйства, имеет право на пролонгацию договора на тех же условиях на неопределенный срок с последующим выкупом; пункт 7.4 главы 7, что по истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, продолжающий использовать земельный участок под ведение хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, обязан в течение трех дней пролонгировать договор аренды на тех же условиях на неопределенный срок с последующим выкупом участка; пункты 8.3, 8.4 главы 8 исключить.
В судебном заседании представитель истца иск по изложенным в заявлении
основаниям поддержал, суду пояснила, что истица направляла претензию по усло
виям договора ответчику, однако положительного результата достигнуто не было.
Управление имущественных и земельных отношений администрации Предгор ного муниципального района, администрация Предгорного муниципального района иск не признали, подали возражения, указав, что участок предоставлен истцу постановлением главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ На основании которого с истцом заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за № от ДД.ММ.ГГГГ На претензию истца последнему направлено разъяснение за № от ДД.ММ.ГГГГ Изменения в п.6.4.8 договора внести невозможно, так как догово ром учтены интересы обеих сторон. Пунктом 7.2 предусмотрена пролонгация дого вора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, истец имеет право на преимущественное право на продление договора аренды. В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ приобрести земельный участок в собственность при наличии на участке объекта, прошедшего государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель ответчика возражения поддержал, суду пояснила, что ввиду того, что экспертизой установлено, что истица договор не подписывала в указанной части иск частично признает. В части внесения в оспари ваемый договор изменений возражает.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.
Как видно, постановлением главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ истице Антоненко Л.Г. был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес>, кадастровый № для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. /л.д.12/.
Согласно ст.22 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N136-ФЗ. Земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законо дательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 настоящего Кодекса.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муници пальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущест венное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодатель ством, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 настоящего Кодекса.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Согласно ст.606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендо датель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование, или во временное пользование.
Согласно ст.610 ГК РФ. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч.2 ст.609 ГК РФ). Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предго рного муниципального района на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка площа дью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства <адрес>
<адрес>. \13-17\
Однако, как следует из пояснений истицы, договор аренды она не подписывала, за истицу, договор пописала ее мать, не имея на то никаких полномочий.
Согласно ст.185 ГК РФ. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доверенность по своей юридической природе - сделка односторонняя, и потому для ее действительности и действия достаточно соответствующего закону волеизъяв ления представляемого (доверителя). Содержание воли доверителя должно свиде тельствовать о его желании уполномочить представителя совершить от его имени и в его интересах одну или несколько сделок, либо другое юридическое действие.
Доверенность - это документ, удостоверяющий перед третьими лицами не только наличие полномочия, но и его содержание, а также срок действия доверенности.
Совершение юридических действий в интересах представляемого невозможно без волеизъявления представителя. Осуществление представителем прав и обязанностей представляемого производится путем выражения его собственной воли. Поэтому недостатки волеизъявления представителя оказывают влияние на действительность сделок, заключенных им для представляемого. Представительство - такое совершение юридических действий представителем, при котором все правовые последствия возникают не у представителя, а у представляемого. При этом представитель действует не от собственного имени, а от имени представляемого.
Статьей 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно ст.168 ГК РФ. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм. Речь идет не о всяком нарушении, а только о невыполнении сторонами сделки требований правовых актов, предъявляемых к ее содержанию.
Критерием недействительности, таким образом, выступает несоответствие условия (условий) сделки требованиям правового акта. Этот акт может быть как нормативным, так и индивидуальным. Нормативный акт может иметь силу закона, либо подзаконного акта.
Условием применения всех этих нормативных актов является соответствие ГК РФ. В случае если, они содержат требования к сделкам, их действительности и
последствиям недействительности, которые противоречат нормам ГК РФ, применяться должны общие правила ГК РФ о недействительных сделках.
Недействительность может быть вызвана нарушениями как общих требований ГК РФ к содержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами и другими нормативными актами к отдельным видам сделок. Нарушение таких условий в конкретном случае может влечь за собой недействительность сделки. Недействительность сделки может наступать и в результате несоблюдения обязательных требований, предъявляемых к порядку ее совершения.
Нарушение порядка совершения сделок также может влечь за собой их недействительность как противоправных, если такое последствие прямо указано в законе.
Несоответствие закону или иному правовому акту в виде общего правила влечет за собой ничтожность сделки.
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Ничтожными согласно ГК РФ являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст.168 ГК РФ).
Как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подпись от имени истицы Антоненко Л.Г. в договоре №от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка и приложения № к договору аренды в виде акта приема-передачи в аренду земельного участка, выполнены не истицей Антоненко Л.Г. \л.д.51-63\
Поскольку договор аренды подписан от имени истицы лицом, которому такое право не предоставлено, он, договор, подлежит признанию недействительным.
Закон устанавливает общие последствия как для ничтожной, так и для оспоримой сделки, признанной судом недействительной. И в том и в другом случае сделка не порождает тех прав и обязанностей, которые были ею предусмотрены. Права и обязанности возникают лишь в связи с фактом ее недействительности. Эти последствия могут заключаться в обязанности сторон совершить определенные действия, для того чтобы положение сторон было приведено в соответствие с требованиями права.
Если во исполнение недействительной сделки были уже совершены какие-либо действия, они признаются незаконными, и стороны должны быть приведены в такое положение, в котором они находились до совершения сделки.
Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке.
Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки могут возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя - по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование
Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собствен ности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования, либо аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Требование обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района заключить с истицей договор аренды земельного участка как надлежащей стороной-арендатором подлежит удовлетворению.
Поскольку постановление главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении истице в аренду сроком на 5 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес> <адрес>, кадастровый № для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства не оспорено, не отменено, истица имеет право на заключение договора аренды земельного участка указанного в постановлении.
В требовании наложить на Управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района изменить п.6.4.8 главы 6, пункт 7.4 главы 7, пролонгировать оспариваемый договор на тех же условиях на неопреде ленный срок с последующим выкупом участка; пункты 8.3, 8.4 главы 8 исключить надлежит отказать, поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным.
Кроме того, согласно ст.420 ГК РФ. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Свобода договора представляет собой возможность проявления тем или иным субъектом права своей воли. Свобода граждан, юридических лиц, а также других субъектов гражданского права по поводу заключения договора означает прежде всего их право вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения любого типа. Понуждение к заключению договора по общему правилу не должно иметь места. В виде исключения оно допускается, когда такая обязанность предус мотрена ГК РФ, иным законом или добровольно принятым сторонами обязатель ством.
Свобода при заключении договора проявляется, как правило, и в том, что его условия формулируются по усмотрению сторон. Исключения составляют случаи, когда содержание конкретного условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст.621 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Обычно договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Закон предоставляет арендатору, надлежа щим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное по отношению к другим лицам право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей, при отсутствии возра жений со стороны арендодателя, считается возобновленным на тех же условиях и может длиться неопределенное время. (ст. 610 ГК РФ).
Однако, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. При этом важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Связывая преимущественное право на заключение договора аренды с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия кото рого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего догово ра, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором своих обязанностей.
Арендатор также обязан письменно уведомить арендодателя о желании зак лючить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.
Право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование, продажа.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
Иск Антоненко Л.Г. – удовлетворить частично.
Признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства <адрес> - недействительным (ничтожным). Привести стороны сделки в положение, в котором они находились до совершения сделки.
Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района заключить с Антоненко Л.Г. договор аренды земельного участка согласно постановлению главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ
В наложении на Управление имущественных и земельных отношений админист рации Предгорного муниципального района обязанности изменить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложив в следующей редакции: пункт 6.4.8 главы 6, что по окончании срока действия договора арендатор, использующий учас ток под индивидуальное жилищное строительство и ведение хозяйства, имеет право на пролонгацию договора на тех же условиях на неопределенный срок с последу ющим выкупом; пункт 7.4 главы 7, что по истечении срока договора аренды земель ного участка, арендатор, продолжающий использовать земельный участок под веде ние хозяйства и индивидуальное жилищное строительство обязан в течение трех дней пролонгировать договор аренды на тех же условиях на неопределенный срок с последующим выкупом участка; исключить из договора пункты 8.3, 8.4 главы 8 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 суток со дня вынесения решения суда.
Судья