Дело № 2-349/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 апреля 2011 года ст. Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Турлаевой Н.И.,
с участием:
представителя заявителя Маркарова С.Р. – Урусовой Х.Х., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК – Ерема М.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре судебного заседания Микелове А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению Маркарова С.Р. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Заявитель Маркаров С.Р. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В обоснование своих доводов заявитель указывает, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект - жилой дом, литер А, расположенный по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Заявитель ссылается на то, что постановлением администрации Пригородного сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № «О предоставлении в собственность земельного участка Маркарову С.Р.», ему предоставлен в собственность на возмездной основе путем выкупа земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в границах муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес>, в <адрес>. Цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
На основании указанного постановления, между администрацией муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес> и ним был заключен договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Заявитель указывает, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив все необходимые документы для регистрации права, в соответствии с требованиями ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Ессентукский межрайонный отдел ему направил «Сообщение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка» от ДД.ММ.ГГГГ.
Данный отказ мотивировали тем, что «п.1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которого, исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено физическим и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. В данной статье объекты незавершенного строительства не указаны. Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства, в порядке ст. 36 ЗК РФ, исключается для земельного участка, предоставленного в аренду для целей строительства, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. №8985/08».
Заявитель считает, что отказ в регистрации является незаконным и необоснованным, нарушающим его права и интересы, по тем обстоятельствам, что в государственной регистрации прав может быть отказано лишь в случаях, прямо предусмотренных ст.20 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заявитель считает, что таких случаев в предоставленных им документах не имеется.
Заявитель полагает, что представленные им для регистрации права собственности документы имеют юридическую силу и получены в соответствии с действующим законодательством.
Заявитель просит суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукского межрайонного отдела об отказе в государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>» - незаконным;
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел произвести государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.
В судебное заседание заявитель Маркаров С.Р. не явился, хотя о слушании дела был уведомлен надлежащим образом.
Его представитель Урусова Х.Х., действующая на основании нотариальной доверенности, требования заявления Маркарова С.Р. поддержала и настаивала на удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК Ерема М.А. в судебном заседании не поддержал требования заявителя, просил суд отказать в их удовлетворении. В обоснование своих доводов пояснил суду, что Маркарову С.Р. отказано в государственной регистрации прав земельного участка законно, в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для регистрации права, поскольку указанным законом не предусмотрена регистрация права собственности земельных участков, на которых находятся не здания и сооружения, а незавершенные строительством объекты. Также согласно позиции Верховного арбитражного суда, изложенной в постановлении президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года № 8985/08, считает, что отказ в регистрации права собственности на земельный участок был предоставлен заявителю на законных основаниях, не нарушая его права.
С учетом мнения участников процесса, суд считает возможным, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть данное дело в отсутствие заявителя Маркарова С.Р., чьи интересы в судебном заседании осуществляет его представитель.
Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Как установлено из заявления Маркарова С.Р., объяснений представителя заявителя Урусовой Х.Х., а также предоставленных документов, Маркаров С.Р. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив все необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В государственной регистрации права собственности на земельный участок Маркарову С.Р. 11.01.2011 года отказано. Заявитель полагает, что данный отказ в государственной регистрации права собственности заявителя, нарушил его права как собственника и создал ему препятствия в осуществлении его прав собственника.
При таких обстоятельствах, суд находит, что обращение Маркарова С.Р. в суд с заявлением в порядке главы 25 ГПК РФ подано обоснованно и в срок, предусмотренный для обращения гражданина с нарушением его прав в суд, и заявителем представленными доказательствами доказан факт нарушения его прав.
Статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Согласно которого в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
(абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
(абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
(абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 93-ФЗ, в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 334-ФЗ).
В государственной регистрации права собственности на земельный участок заявителю Маркарову С.Р. отказано по основаниям, предусмотренным п.1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которого, исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено физическим и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Несмотря на то, что в содержании данной статье Закона объекты незавершенного строительства не указаны, оснований изложенных в отказе государственной регистрации права на спорный земельный участок, содержащихся в требованиях ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» таковых оснований для отказа в регистрации права не имеется.
Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства, в порядке ст. 36 ЗК РФ, исключается для земельного участка, предоставленного в аренду для целей строительства, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. №8985/08».
Исследованные в судебном заседании доказательства приводят суд к выводу о том, что содержание оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации не соответствует требованиям закона, регулирующего данные правоотношения.
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В. случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 стоящего Кодекса.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет исключительное право на приватизацию земельных участков (или приобретение права аренды земельных участков) граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений. Земельные участки передаются в собственность путем заключения договора купли-продажи земельного участка. Требования данной статьи Земельного Кодекса РФ не содержат запрета на совершение сделки купли-продажи земельного участка в случае нахождения на нем незавершенного строительством объекта, находящегося в собственности, в данном случае, гражданина.
В соответствии со ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании ст. 17 указанного ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного; самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план данного земельного участка.
В соответствии с ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое Имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Согласно ст. 25 Земельного Кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и полежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
При этом ограничения оборотоспособности земельных участков установлены статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Как установлено в судебном заседании, земельный участок, приобретенный Маркаровым С.Р. в собственность, не относится к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.
Таким образом, данный земельный участок ввиду отсутствия каких – либо ограничений может находиться в частной собственности.
Порядок предоставления земельных участков в частную собственность регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, орган местного самоуправления – администрация Пригородного сельсовета <адрес> в лице и.о. главы администрации ФИО6 имел полномочия на распоряжение земельным участком, расположенным в границах муниципального образования Пригородного сельсовета Предгорного района.
При этом, согласно п. 4 ст. 28 Земельного Кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Иных ограничений в предоставлении земельных участков в собственность не предусмотрено. Таким образом, орган местного самоуправления на законных основаниях принял решение о предоставлении земельного участка в собственность на возмездной основе, путем выкупа, Маркарову С.Р. земельный участок площадью 695 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в границах муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес>. Категория земель – земли населенных пунктов. Цель использования – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Объект незавершенного строительства, возведенный Маркаровым С.Р. на земельном участке, предоставленном ему в собственность – это объект капитального строительства, неразрывно связанный с землей.
Государственная регистрация права Маркарова С.Р. на объект незавершенного строительством, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданному ДД.ММ.ГГГГ Маркарову С.Р., согласно которому незавершенный строительством объект – жилой дом, площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждает факт создания объекта недвижимости. Гражданское законодательство не устанавливает особенностей правового статуса объектов недвижимости в зависимости от их вида (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства). Соответственно, наличие или отсутствие исключительного права у собственника недвижимости на приватизацию земли под объектами недвижимости согласно ст. 36 ЗК РФ не ставится в зависимость от архитектурно-строительных характеристик таких объектов недвижимости.
Кроме того, как установлено материалами дела, земельный участок Маркарову С.Р. предоставлен в собственность на возмездной основе путем выкупа на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ Между администрацией муниципального образования Пригородного сельского совета <адрес> в лице уполномоченного представителя главы администрации ФИО6 и Маркаровым С.Р. 12.10.2010 года заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью № кв.м. и на основании акта приема передачи от 12 октября 2010 года земельный участок передан Маркарову С.Р.. Заявитель произвел полный расчет с продавцом земельного участка, что подтверждается имеющимися в материалах гражданского дела квитанциями.
Следует также отметить, что с момента начала приватизации государственного имущества, законодательство о приватизации предоставляет собственникам незавершенного строительства право на приватизацию земельных участков, на которых находятся указанные объекты.
Данный закон является действующим и согласуется с приведенными выше положениями Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. Различия же прав собственника при приватизации объекта недвижимости в части земельных участков и собственника объекта незавершенного строительством, не имеющего, по мнению представителя Ессентукского УФРС по Ставропольскому краю возможности приобрести право собственности на земельный участок до окончания строительства, являлось бы не основанным на законе ограничением прав собственника, что недопустимо.
Таким образом, совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет сделать вывод о том, что требования заявителя Маркарова С.Р. о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК Ерема М.А., о том что заявителю было отказано на законных основаниях, а также с учетом постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года № 8985/08, суд считает не состоятельными, поскольку ссылка УФРС при отказе в регистрации прав собственности заявителю на определенное постановление по другому конкретному делу, не может являться основанием для отказа в регистрации прав заявителя.
Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В своем заявлении Маркаров С.Р. просит восстановить его права, обязав УФРС государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел зарегистрировать его право на указанную недвижимость.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что права Маркарова С.Р. нарушены незаконным отказом в государственной регистрации права собственности, его требования в данной части подлежат удовлетворению, то и подлежат удовлетворению требования в части обязывания УФРС государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел совершить регистрационные действия и зарегистрировать право собственности заявителя на недвижимость.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, орган местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Руководствуясь ст.194-199, 258 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Маркарова С.Р. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукского межрайонного отдела об отказе в государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», - удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукского межрайонного отдела об отказе в государственной регистрации Маркарову С.Р. договора купли - продажи земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>».
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел произвести государственную регистрацию прав Маркарова С.Р. на земельный участок по договору купли - продажи земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в месячный срок, со дня вступления решения в законную силу.
Копию решения суда в течение 3 дней со дня вступления в законную силу направить в адрес Ессентукского межрайонного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для устранения допущенного нарушения.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Предгорный районный суд в течение десяти дней со дня его оглашения.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ – СУДЬЯ:
.