Дело № 2-85/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 февраля 2011 года город Липецк
Правобережный районный суд г. Липецка в составе:
председательствующего судьи Крючковой Е.Г.,
при секретаре Андреевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Редькина ФИО16 к ООО «Транссервис» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ООО «Транссервис» к Редькину ФИО17 о признании недействительным договора аренды, дополнительного соглашения к договору аренды, протокола согласования разногласий, гарантийного письма,
УСТАНОВИЛ:
Редькин ФИО18 обратился в суд с иском к ООО «Транссервис» о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между Кудашкиным ФИО19 и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 67 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, район Цемзавода. С ДД.ММ.ГГГГ года собственником помещения стала Редькина ФИО20 ДД.ММ.ГГГГ года между Редькиной ФИО21 и ответчиком было заключено дополнительное соглашение с договору от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года заключен протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года, по условиям которых площадь арендуемых помещений увеличилась до 157 кв.м., а стоимость арендованного помещения стала составлять 15700 рублей в месяц из расчета 100 рублей за 1 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ года собственником указанного нежилого помещения стал Редькин ФИО22. ДД.ММ.ГГГГ года Редькина ФИО23. уступила права требования арендной платы в размере 54950 рублей, образовавшейся в период с 01.04.2009 года по 17.07.2009 года, Редькину ФИО24 ДД.ММ.ГГГГ года Редькин ФИО25 уведомил ответчика о том, что права арендатора перешли к нему, и что сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 180550 рублей за период с 01.04.2009 года по 21.03.2010 года. В связи с нарушением ответчиком условий договора, 21.03.2010 года он направил в его адрес претензию с предложением оплатить задолженность. В случае невозможности погашения долга предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. На претензию арендатор не ответил, помещение не освободил. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, обязать ответчика освободить указанное нежилое помещение, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 149150 рублей, задолженность по договору уступки права требования от 19.03.2010 года в размере 54950 рублей.
Определением суда от 09.12.2010 года приняты встречные исковые требования ООО «Транссервис» к Редькину ФИО26 о признании недействительным договора аренды, в обоснование который представитель ответчика ООО «Транссервис» по доверенности Берсанова ФИО27 ссылалась на то, что от имени Кудашкина ФИО28 подпись в договоре поставила его жена Кудашкина ФИО29., а от имени ООО «Транссервис» расписался Козлов ФИО30 который не имел на это никаких полномочий.
Впоследствии представитель ответчика ООО «Транссервис» по доверенности Берсанова ФИО31 увеличила встречные исковые требования к Редькину ФИО32 просила признать также недействительными дополнительное соглашение к договору аренды, протокол согласования разногласий и гарантийное письмо.
Определением суда от 03.02.3011 года принят отказ Редькина ФИО33 от исковых требований в части обязания ООО «Транссервис» освободить занимаемое нежилое помещение, производство по делу в этой части прекращено.
В судебном заседании представители истца Редькина ФИО34 по доверенностями Кудряшов ФИО35 и Щипицына ФИО36 исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали. Объяснили, что ООО «Транссервис» пользовалось помещением гаража до мая 2010 года. Не оспаривали то, что от имени Кудашкина ФИО37 договор подписывала Кудашкина ФИО38 а от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО39 – Козлов ФИО40 Полагали, что Кудашина ФИО41 имела право подписывать договор от имени Кудашкина ФИО42., поскольку являлась его супругой, указанный гараж приобретался ими в браке. Имел ли Козлов ФИО43 полномочия на подписание договора, пояснить не смогли, но полагали, что это не является основанием для признания договора недействительным, поскольку его действия в последующем были одобрены Козловой ФИО44. Не оспаривали также, что дополнительное соглашение к договору аренды, протокол согласования разногласий, гарантийное письмо от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО45 подписаны Козловым ФИО46
Истец Редькин ФИО47. в судебное заседание не явился, причины неявки не известны, о слушании дела надлежаще извещен.
Представитель ООО «Трансснрвис» по доверенности Берсанова ФИО48. исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, ссылаясь на те же доводы. Объяснила, что ООО «Транссервис» арендовало гараж в районе Цемзавода по договору, заключенному от имени Кудашкина ФИО49 однако освободило это помещение в ноябре 2009 года. За весь период пользования гаражом арендная плата оплачена. Она оплачивалась наличными деньгами, которые передавались Кудашкиной ФИО50 по бухгалтерской отчетности предприятия эти расходы не проходили. Территория базы, где находится гараж, охраняется, поэтому если бы арендная плата не вносилась бы такое длительное время, то собственник запретил бы их доступ на территорию базы. Кудашкина ФИО51. подписала договор от имени Кудашкина ФИО52 поскольку он фактически составлялся позже указанной в нем даты составления, и на дату подписания Кудашкин ФИО53 уже умер. Более поздняя дата фактического подписания договора подтверждается тем, что согласно договору, датированному 05.06.2006 года, платежи за арендуемое помещение вносятся арендатором с 07.07.2006 года. Полномочий у Козлова ФИО54 на подписание договора не было, так как он работает в организации в должности механика.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п.1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии с п.1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно п.2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Пунктом 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Судом установлено, что Кудашкин ФИО55 являлся собственником кирпичного здания <данные изъяты> расположенного по адресу: г. Липецк, район Цемзавода.
05.06.2006 года от имени Кудашкина ФИО56 и ООО «Транссервис» в лице директора Козловой ФИО57 был заключен договор аренды помещения <данные изъяты> на срок по 03.06.2007 года с последующим продлением.
В соответствии с п. 3.1, 3.2 указанного договора арендной платой по данному договору является: стоимость арендованного нежилого помещения – 4000 рублей в месяц; эксплуатационные и другие подобные расходы оплачиваются арендатором отдельно. Платежи за арендуемое помещение вносятся арендатором начиная с 07.07.2006 года.
С 17.04.2007 года собственником указанного помещения стала Кудашкина ФИО58 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, с 15.06.2007 года – Редькина ФИО59 на основании договора дарения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также справкой о содержании правоустанавливающих документов.
01.04.2009 года между ИП Редькиной ФИО60 и ООО «Транссервис» в лице директора Козловой ФИО61 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым площадь арендованного помещения, составляет: в <данные изъяты> согласно инвентаризационного плана БТИ: 32 площадью 30,8 кв.м.; 53 площадью 93,4 кв.м., 37 площадью 5,8 кв.м., 38 площадью 6,3 кв.м., 39 площадью 4,7 кв.м., 40 площадью 9,6 кв., 36 площадью 2,8 кв.м., 34 площадью 2,6 кв.м. Договор дополнен пунктом 5.2, в соответствии с которым арендатор обязуется в случае неоплаты арендной платы в течение 14 дней после срока, установленного договором аренды, освободить арендуемое помещение в добровольном порядке и оставить арендодателю в залог имущество в возмещение стоимости аренды либо дать указание банку на безакцепное списание списания денежных средств со своего счета.
Протоколом согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ года к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ИП Редькиной ФИО62 и ООО «Транссервис» в лице директора Козловой ФИО63 стоимость арендной платы увеличена до 100 рублей за 1 кв.м. В остальной части оставлены в силе условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года.
Гарантийным письмом без даты, подписанным директором ООО «Транссервис» Козловой ФИО64. и ИП Редькиной ФИО65., ответчик обязался задолженность в размере 52087 рублей, образовавшуюся по состоянию на 01.04.2009 года, погасить в срок до 15.05.2009 года, а также определен размер пени в случае задержки выплаты указанной суммы. Данное письмо является приложением к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года.
С ДД.ММ.ГГГГ года собственником спорного помещения стал Редькин ФИО66 на основании договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ДД.ММ.ГГГГ года между Редькиной ФИО67 (цедент) и Редькиным ФИО68 (цессионарий) заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий принял право требования цедента на сумму 54950 рублей, вытекающее из протокола согласования разногласий от 02.04.2010 года к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды от 05.062006 года.
ДД.ММ.ГГГГ года Редькиной ФИО69. направлены сообщения ответчику о наличии задолженности перед ней в сумме 54950 рублей и общей суммы задолженности за период со 02.04.2009 года по 21.03.2009 года в размере 180550 рублей, а также о смене собственника помещения и заключения договора уступки права требования.
22.03.2010 года Редькиным ФИО70 ответчику направлено уведомление о смене собственника помещения, наличии задолженности по договору в сумме 180550 рублей, а также о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ года.
Свидетель Козлов ФИО71 в судебном заседании показал, что работает в ООО «Транссервис» в должности инженера-механика. Подпись в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ года от имени директора общества Козловой ФИО72., которая является его супругой, поставлены им. От имени Кудашкина ФИО73. этот договор подписала Кудашкина ФИО74 Им также были подписаны от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО75 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.04.2009 года, протокол согласования разногласий и гарантийное письмо. В этих документах подпись он ставил такую, как расписывается Козлова ФИО76
Свидетель Кудашкина ФИО77 показала, что подпись от имени Кудашкина ФИО78 в договоре поставила она, так как являлась его супругой, передаваемое в аренду имущество – их совместная собственность. От имени ООО «Транссервис» договор подписал Козлов ФИО79 О том, что директором общества является Козлова ФИО80 она узнала через некоторое время после заключения договора.
Представитель истца, ответчика по встречному иску Редькина ФИО81 по доверенности Кудряшов ФИО82 не оспаривал тот факт, что подписи в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительном соглашении к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, протоколе согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ года, гарантийном письме от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО83 выполнены Козловым ФИО84., а также тот факт, что подпись от имени Кудашкина ФИО85 в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ года выполнена Кудашкиной ФИО86 Признание представителем истца Кудряшовым ФИО87. указанных обстоятельств изложено в его письменных заявлениях, приобщенных к материалам дела.
В соответствии с ч.2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
При таких обстоятельствах суд считает установленным, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года от имени Кудашкина ФИО88 подписала Кудашкина ФИО89 от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО90. – Козлов ФИО91
Доказательств того, что Кудашкина ФИО92. и Козлов ФИО93 имели полномочия на подписание договора, суду не представлено, ссылка на то, что договор подписан этими лицами, а также на наличие у них полномочий на его подписание, в тексте договора отсутствует.
Согласно ксерокопии трудовой книжки, Козлов ФИО94 работает в ООО «Транссервис» в должности инженера-механика.
Согласно Уставу ООО «Транссервис», выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, учредителем общества является Козлова ФИО95 Она же является и директором общества, что подтверждается решением учредителя ДД.ММ.ГГГГ года и приказом ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с этим приказом на нее также возложены обязанности главного бухгалтера.
Согласно Уставу общества, правом первой подписи под финансовыми документами, а также правом без доверенности действовать от имени общества наделен только директор общества. Доказательств наделения такими полномочиями иных лиц суду не представлено.
Довод представителя истца Редькина ФИО96 по доверенности Кудряшова ФИО97 о том, что Козлова ФИО98. впоследствии одобрила указанную сделку, не имеет правового значения, поскольку такого способа заключения договора аренды недвижимости от имени юридического лица нормами гражданского законодательства не предусмотрено.
Довод представителя истца Редькина ФИО99 по доверенности Кудряшова ФИО100. о том, что Кудашкина ФИО101 являясь супругой Кудашкина ФИО102 имела право без доверенности подписать за него договор, поскольку передаваемое в аренду имущество являлось их совместной собственностью, основано на неверном толковании норм права
Поскольку судом установлено, что стороны, указанные в договоре, его не подписывали, суд приходит к выводу, что при его заключении не была соблюдена форма договора, что влечет его недействительность.
Судом также установлено, что от имени директора ООО «Транссервис» Козловой ФИО103. подписи в дополнительном соглашении к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, протоколе согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ года, гарантийном письме выполнены Козловым ФИО104 поскольку указанные обстоятельства признаны представителем истца Кудряшовым ФИО105 и подтверждаются показаниями свидетеля Козлова ФИО106. Поскольку указанные документы являются приложениями к договору, признанному судом недействительным, подписаны лицом, не уполномоченным на их подписание, суд приходит к выводу о том, что они также являются недействительными.
При таких обстоятельствах основания для расторжения договора аренды, взыскания с ООО «Транссервис» арендной платы, а также сумм по договору уступки права требования отсутствуют.
При этом то обстоятельство, что ООО «Транссервис» фактически пользовалось принадлежащим истцу спорным помещением, что не оспаривалось сторонами, не является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании договора аренды, поскольку судом установлено отсутствие между истцом и ответчиком надлежаще оформленных договорных отношений.
Ответчику ООО «Транссервис» при подаче встречного искового заявление была отсрочена оплата государственной пошлины на два месяца. Поскольку судом удовлетворены встречные исковые требования, при этом истец Редькин ФИО107., являясь инвалидом 2 группы, от уплаты государственной пошлины освобожден, суд полагает расходы по уплате государственной пошлины отнести на счет бюджета.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительными договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Кудашкиным ФИО108. и ООО «Транссервис», дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенное между Редькиной ФИО109 и ООО «Транссервис», протокол согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ года к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, гарантийное письмо без даты, подписанное директором ООО «Транссервис» и ИП Редькиной ФИО110
В удовлетворении исковых требований Редькина ФИО111 к ООО «Транссервис» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате отказать.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение 10 дней через Правобережный районный суд г. Липецка со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.Г. Крючкова
Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2011 года.