в иске отказано

Дело № г.

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Правобережный районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Кожиной А.В.

при секретаре Босенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по иску Молчан Елены Владимировны в своих интересах и интересах несовершеннолетней Молчан ФИО17 к Ковалеву ФИО18, Варниной ФИО19 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Молчан Е.В. обратилась в суд с иском к Ковалеву И.В., Варниной А.В. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Ковалевым И.В. договор купли-продажи <адрес> по в <адрес> в <адрес>. В этот же день между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Ковалев И.В. обязался продать спорную квартиру Молчан Е.В. за ту же плату (608000 рублей), что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на то, что стороны фактически заключили договор залога квартиры с целью обеспечения договора займа в размере 230000 рублей с уплатой 20 процентов ежемесячно, заключенного между ними ранее, ответчик денежные средства в сумме 608000 рублей за купленную квартиру истцу не передавал, не стремился стать собственником квартиры, а Молчан Е.В. не имела намерения распорядиться квартирой, просит признать сделку притворной. Также просит признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковалевым И.В., нарушив условия предварительного договора, продал квартиру Варниной А.В. Истец просила суд применить последствия признания сделок недействительными, возвратить в ее собственность спорную квартиру.

Впоследствии истец Молчан Е.В. обратилась с теми же требованиями, к тем же ответчикам в интересах несовершеннолетней Молчан Ю.Е., ссылаясь на то, что нарушено право пользования жилым помещением. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление опеки (попечительства) и охраны прав детства департамента образования администрации г. Липецка.

Представитель истца – по доверенности и по ордеру адвокат Забровская Л.В., в письменном виде уточнила исковые требования, просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия признания сделок недействительными (ничтожными) - возвратить в собственность Молчан Е.В. <адрес> в <адрес>. Восстановить нарушенное жилищное право несовершеннолетней Молчан Ю.Е. - право пользования жилым помещением, то есть квартирой, расположенной по адресу: г. Липецк, ул. Пришвина, д. 9, кв. 38.

В судебное заседание истец Молчан Е.В. не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, причина неявки суду не известна, доказательств подтверждающих уважительность причин неявки не представлено.

В судебное заседание представитель истца Молчан Е.В. по доверенности Забровская Л.В. не явилась, извещена надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, суду не представлено.

Ответчик Ковалев И.В. в судебном заседании не признал исковые требования, объяснил, что между ним и истцом договор займа не заключался, он на себя никаких обязательств по договору займа не брал, договор залога в обеспечение договора займа не заключал. Квартиру приобрел согласно договору купли-продажи, деньги передал истцу до заключения договора. После того, как истец не передала ему ключи от квартиры, уклонялась от встреч, понял, что истец его обманывает. Кроме того, ему стало известно, что в квартире в день заключения сделки была вновь зарегистрирована Бирюкова Т.А. Поскольку ему нужны были денежные средства, он продал квартиру Варниной А.В. В договоре указал, что в квартире зарегистрирована Бирюкова Т.А. Считает, что права несовершеннолетнего ребенка не были нарушены, т.к. в квартире на день заключения договора никто не был зарегистрирован. Просил в иске отказать.

Ответчик Варнина А.В., ее представитель по доверенности - Субботин А.А., в судебном заседании не признали исковые требования. Указали, что Варнина А.В. является добросовестным приобретателем, ей не было известно о том, что Ковалев И.С. не имел право отчуждать квартиру, также ей не было известно о наличии каких-либо договоренностей между истцом и ответчиком. В квартиру она не вселялась, т.к. обратилась в суд по вопросу снятия с регистрационного учета Бирюковой Т.А., квартиру покупали с мужем с целью улучшения жилищных условий.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований - Управления опеки (попечительства) и охраны прав детства Департамента образования администрации г. Липецка)- по доверенности Шафикова А.П в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, причина неявки суду не известна, доказательств подтверждающих уважительность причин неявки не представлено.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что между истцом Молчан Е.В. и ответчиком Ковалевым И.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Т.е. право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи квартиры заключен в письменной форме, с соблюдением требований ст. 161 ГК РФ, подписан сторонами. Договор на основании письменных заявлений сторон зарегистрирован, Ковалеву И.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются копией дела правоустанавливающих документов, представленного УФРСКиК по ЛО.

Истцом не оспаривалась ее подпись в договоре, а также сама сделка по основаниям, предусмотренным ст.ст.178,179 ГК РФ.

Таким образом, право собственности на спорную квартиру принадлежит Ковалеву И.В.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Из п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Молчан Е.В. продала, а Ковалев И.В. купил <адрес> в <адрес> за 608000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 9 договора продавец передал, покупатель принял <адрес> в <адрес>. Стороны по передаваемой квартире взаимных претензий не имеют. Указано, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Каких-либо дополнительных условий, связанных с передачей имущества, стороны не заключали.

Учитывая, что подписание сторонами договора, имеющего силу передаточного акта наряду с фактической передачей недвижимого имущества, является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества, суд приходит к выводу, что стороны исполнили обязательство в полном объеме.

Из материалов дела правоустанавливающих документов № обозреваемого в судебном заседании, следует, что ДД.ММ.ГГГГ Молчан Е.В. и Ковалев И.В. представили документы для государственной регистрации в УФРС по Липецкой области, о чем в 09 час. 15 мин. в книгу учета входящих документов № внесены записи №

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)…. требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно ч. 2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст.432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Анализируя данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец, имела волеизъявление на передачу в собственность ответчика квартиры и выполнила все действия по исполнению обязательства по договору купли-продажи, включая и регистрацию.

Каких-либо иных письменных доказательств, свидетельствующих о намерениях сторон заключить договор залога, истец не представила.

Доводы истца Молчан Е.В. о том, что сделка по продаже спорной квартиры является притворной, совершена лишь для вида, в действительности сделка купли-продажи прикрывает договор залога <адрес> в <адрес>, суд считает необоснованными.

В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

На основании п. 2 ст. 339 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме и согласно ст.19 ФЗ от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом договора является жилое помещение, все условия договора непосредственно относятся к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержит.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Из объяснений ответчика Ковалева И.В. следует, что он не заключал договор займа с Молчан Е.В. Молчан Е.В. продала, а он купил у нее <адрес> в <адрес> и передал Молчан Е.В. денежные средства за нее.

Доводы истца о том, что денежные средства в счет оплаты по договору ей не были переданы, опровергаются содержанием договора (п.4.), ее подписью в договоре.

Опровергаются доводы ее же объяснениями, из которых следует, что она получила денежные средства от ответчика, якобы по договору займа.

Из объяснений представителя истца, данных ранее в судебном заседании, следует, что стороны не оформляли своих обязательств письменно. Истцом не представлен договор займа на сумму 230000 рублей, который в силу ст. 808 ГК РФ с учетом размера суммы подлежал заключению в письменной форме.

Отсутствуют и доказательства передачи Молчан Е.В. Ковалеву И.В. денег во исполнение данного договора (отсутствуют расписки, подтверждающие передачу денежных средств).

Суд не принимает во внимание показания свидетелей Назаренко А.С., Пирожникова А.С., как недопустимые доказательства, поскольку в силу ст.162 ГК РФ, стороны лишены права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показании.

Суд учитывает, что стороны реально исполнили свои обязательства по договору купли-продажи, цель сделки после регистрации права собственности на квартиру за Ковалевым И.В. была сторонами достигнута, поэтому он не может быть признан притворной сделкой.

Доводы истца о том, что ответчик не вселялся в квартиру, поэтому не имел намерений стать собственником квартиры, опровергаются объяснениями Ковалева И.В., который объяснил, что после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру он неоднократно пытался вселиться в квартиру. Однако Молчан Е.В. уклонялась от передачи ключа от входной двери.

Кроме того, данные обстоятельства не свидетельствуют о намерениях сторон заключить сделку – залог квартиры.

По тем же основаниям суд не принимает во внимание доводы истца о том, что ответчик не оплачивал коммунальные услуги, расходы по содержанию жилья.

Доводы истца о том, что Ковалеву И.В. было известно о факте проживания в квартире ее матери Бирюковой Т.А. и несовершеннолетней дочери - Молчан Ю.Е., что свидетельствует об отсутствии у него намерений на вселение в квартиру, несостоятельны.

Из материалов регистрационного дела следует, что на государственную регистрацию сделки купли - продажи квартиры Молчан Е.В. была представлена выписка из домовой книги, согласно которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> в <адрес> никто не был зарегистрирован.

Из объяснений ответчика Ковалева И.В, следует, что из представленных на государственную регистрацию документов, ему было известно, что в квартире никто не зарегистрирован, Молчан Е.В. сообщила ему, что намеревается выехать в течение двух недель. Однако избегала встреч, не отвечала на звонки. В паспортном столе ему сказали, что в квартире вновь зарегистрирована мать Молчан Е.В.- Бирюкова Т.А.

Согласно выписке из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в спорной квартире ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ФИО6

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику.

Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.

Факт регистрации истцом своей матери в спорной квартире, по мнению суда, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца и может быть расценено, как попытка истца создать ответчику препятствия по распоряжению имуществом.

Согласно статья 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По утверждению истца, заключенный между ней и ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, является доказательством заключения между ними договора залога.

Данный довод является безосновательным, из содержания договора следует, что стороны намеревались после проведения продавцом-Ковалевым И.В. ремонта в квартире, не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи.

Данный факт свидетельствует о том, что истец признавала, что собственником квартиры является Ковалев И.В., т.е. не возражала против перехода прав покупателя на него согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ

Также суд учитывает, что по истечении срока, установленного для заключения основного договора, стороны договор не заключили. С требованиями о понуждении к заключению основного договора стороны в суд не обращались.

Поскольку оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, она не может быть признана недействительной. Следовательно, к ней не могут быть применены положения ст.167 ГК РФ.

Необоснованны утверждения истца о том, что права ее несовершеннолетней дочери при заключении сделки нарушены.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Истцом не представлено правовых обоснований заявленных требований о нарушении прав ребенка при заключении сделки.

Как установлено судом, на ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире Молчан Ю.Е. не была зарегистрирована.

Истец Молчан Е.В. в своем уточненном заявлении в суд указывает, что ребенок был снят ее с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире.

Учитывая, что истец, являясь законным представителем своей несовершеннолетней дочери, осуществила действия по снятию с регистрационного учета ребенка и регистрации по своему месту жительства, т.е. сама распорядилась правом пользования квартирой Молчан Ю.Е., прекратив его, суд приходит к выводу об отсутствии факта нарушения прав несовершеннолетнего.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Поскольку местом регистрации матери несовершеннолетней Молчан Ю.Е. - истца Молчан Е.В. является <адрес>, суд приходит к выводу, что право пользования несовершеннолетней Молчан Ю.В. жилым помещением, то есть квартирой, расположенной по адресу: <адрес> не нарушено.

Довод истца о фактическом проживании ее матери – Бирюковой Т.А. и дочери – Молчан Ю.Е. в <адрес> в <адрес> после совершения оспариваемой сделки, не может повлечь ее недействительность при наличии не опровергнутых доказательств юридического отчуждения истцом своей квартиры.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Ковалев И.В. заключил договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, с Варниной А.В. ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано за Варниной А.В., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права <адрес>.

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ «Продавец» (Ковалев И.В.) продал, а «Покупатель» (Варнина А.В.) купил квартиру за 930000 рублей, которые переданы «Покупателем» «Продавцу» до подписания настоящего договора.

В материалах дела имеется расписка, согласно которой Ковалев И.В. получил деньги в сумме 930000 рублей за проданную квартиру от Варниной А.В.

Ответчиком Варниной А.В. представлена копия паспорта, подтверждающая факт ее регистрации в спорной квартире ДД.ММ.ГГГГ, квитанции об оплате за жилье с октября 2010 года.

Из объяснений Варниной А.В., показаний ее мужа - свидетеля Арипшева А.С. следует, что на момент покупки квартиры им было известно, что в квартире зарегистрирована Бирюкова Т.А., их предупредил продавец, в договоре есть отметка об обязательстве ее выписки. Они обратились в суд с иском о снятии с регистрационного учета Бирюковой Т.А.

Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия договора купли-продажи, исполнен сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о ничтожности данной сделки.

Поскольку сделка законна, она не является недействительной и к ней не могут быть применены положения ст.167 ГК РФ.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Истцом не были заявлены требования к ответчику Вариной А.В. об истребовании имущества.

Доводы истца Молчан Е.В. о том, что Варнина А.В. на момент заключения договора купли-продажи знала, что в квартире зарегистрирована и проживает Бирюкова Т.А., что она ни разу не осматривала покупаемое жилое помещение, сделка купли-продажи квартиры не была исполнена, ключи от квартиры Варниной А.В. не передавались, не имеют правового значения, т.к. данные обстоятельства не являются юридически значимыми.

При таких обстоятельствах, суд считает в иске Молчан Е.В. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В иске Молчан Елены Владимировны в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Молчан ФИО20 к Ковалеву ФИО21, Варниной ФИО22 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение 10 дней через Правобережный районный суд г. Липецка со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.