РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Правдинск
Правдинский районный суд в составе председательствующего судьи Смирновой И.В.,
при секретаре Егоровой Е.Н.,
с участием представителя истицы Дзюба А.Ю., ответчика Сахаровой Г.А., её представителей Слесаревой З.В., Соколовой Т.М., третьего лица Джанунца Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соварян Э.Р. к Сахаровой Г.А., третьи лица Джанунц Э.А., Пелевин В.А., об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истица Соварян Э.Р. обратилась в суд с иском к ответчику Сахаровой Г.А., в котором просит суд обязать Сахарову Г.А. заключить с ней, Соварян Э.Р., договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. В обоснование иска истица в исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком была заключена сделка по продаже указанной квартиры. Продаваемую квартиру продавец Сахарова Г.А. оценила на сумму <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей согласно договору являются задатком и уплачены при заключении данного предварительного договора в целях обеспечения его исполнения. Она, покупатель Соварян Э.Р., осмотрела квартиру и документы на неё, увидела, что квартира ветхая, требует большого ремонта. Ответчица убедила, что если ей будет уплачено <данные изъяты> рублей, то можно начинать ремонт и заселяться, пообещав, что никаких претензий с её стороны не будет, поэтому она, истица, и заключила такой предварительный договор и передала ответчице <данные изъяты> рублей. После чего был закуплен строительный материал для ремонта квартиры, а когда приступили к ремонту, сняли для замены окна, двери, ответчица Сахарова Г.А. заявила, что квартиру продавать она передумала. Истица полагает, что фактически сделка состоялась, только юридически не оформлена, все обязательства с её, истицы, стороны выполнены.
В судебное заседание истица Соварян Э.Р. не явилась, о его месте и времени извещена надлежаще, просила суд рассмотреть дело в её отсутствие, доверила свои интересы представлять представителю Дзюба А.Ю.
Представитель истицы Дзюба А.Ю. иск своего доверителя поддержала, просила суд его удовлетворить, дала пояснения аналогичные, изложенным в иске. Также пояснила, что заключение предварительного договора купли-продажи возможно и в отношении имущества, не существующего у отчуждателя на момент заключения соглашения, что и было произведено сторонами. Полагает, что заключенный сторонами предварительный договор содержит все существенные условия, был заключен сторонами добровольно, после обсуждения всех его условий, в присутствии адвоката юридической консультации. Заявленный в настоящее время отказ ответчицы от заключения основного договора – недопустим, нарушает права истицы.
Ответчица Сахарова Г.А. возражала относительно заявленного иска, просила суд отказать в его удовлетворении. В обоснование своих возражений пояснила, что на момент заключения предварительного договора квартира № дома № по <адрес> области ей не принадлежала и не принадлежит ей до настоящего времени. Собственником квартиры является её мать ФИО4, умершая ДД.ММ.ГГГГ После её смерти наследниками являются она и её брат Пелевин В.А. Ни она, ни её брат в наследственные права после смерти матери не вступили, к нотариусу с заявлением о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство не обращались, отложив оформление своих наследственных прав на непределённое время. Брат Пелевин В.А. проживает в настоящий момент в <адрес>, она проживает в <адрес>. В квартире матери в <адрес> никто не проживает, за квартирой следит и ухаживает соседка ФИО5, у которой имеется ключ от квартиры. Намерений продавать квартиру у них с братом не было. О продаже квартиры к ней обратился Джанунц Э.А., на его предложение продать квартиру и оформить для неё гражданство Российской Федерации она, поставив последнего в известность о том, что собственником квартиры является не она, а её мать, согласилась, поскольку последний заверил её, что в его силах в связи с имеющимися знакомствами посодействовать в скорейшем приобретении гражданства РФ и оформлении права собственности, поэтому цена за квартиру была установлена весьма низкая с учетом услуг Джанунца Э.А. по оформлению гражданства, которые для неё, Сахаровой Г.А., были очень ценны. Предварительный договор о купле-продаже квартиры матери был составлен в юридической консультации, куда она ДД.ММ.ГГГГ прибыла совместно с Джанунцем Э.А. Не обладая юридическими познаниями она полностью доверилась юристу, поэтому она не придала особого значения пунктам о задатке, о незамедлительном вселении покупателя в жилье её матери и производстве там ремонта. В юридической консультации ещё и выяснилось, что договор необходимо заключать не с Джанунцем Э.А., с которым она вела переговоры о купле-продаже квартиры и оформлении гражданства, а с некой Соварян Э.Р., с которой она не была знакома. Спросив по телефону мнение брата, полагавшего, что ради оформления гражданства предложенный ей договор можно и заключить, она подписала предварительный договор о купле-продаже квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, приняла от Джанунца Э.А. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, вместе с Джанунцем поехала к Соварян Э.Р. для подписания договора со стороны последней. Когда все описанные действия были совершены, Джанунц Э.А. заявил ей, что не обладает реальной возможностью помочь ей оформить гражданство, осознав, что с её стороны совершена ошибка, ключ от квартиры она Джанунцу Э.А. не стала передавать, а узнав, что квартира без её разрешения вскрыта и там начат ремонт – сняты окна и двери, вещи матери свалены снаружи дома, она запретила производство всяких ремонтных работ. Кроме того, впоследствии выяснилось, что брат Пелевин В.А. остро нуждается в жилье в связи с внезапно возникшими семейными трагическими обстоятельствами, планирует в ближайшее время переехать на постоянное место жительство в <адрес>, тем самым претендует на наследственное имущество после смерти матери. В связи с чем, она лишена возможности и правовых оснований заключить с Соварян Э.Р. основной договор купли-продажи квартиры, принадлежащей её матери. Оформление наследственных прав на данную квартиру как в отношении неё, так и в отношении её брата возможно только в судебном порядке, поскольку утерян правоустанавливающий документ на квартиру – договор приватизации, пропущен срок для обращения к нотариусу, которому в первую очередь необходимо предъявить такой договор, и предугадать какое суд вынесет решение по иску о признании права собственности на квартиру – не возможно, от её воли принятие судом решения по иску о признании права собственности на квартиру в её пользу – не зависит. В связи с чем, требование понудить заключить договор купли-продажи в отношении имущества, прав на которое не имеется, в отношении которого не известно - возникнут ли такие права в будущем - не имеет оснований.
Представители ответчицы Сахаровой Г.А. - Соколова Т.М. и Слесарева З.В. возражали относительно заявленных исковых требований, просили суд отказать в их удовлетворении, в обоснование возражений дали пояснения аналогичные, изложенным ответчицей.
Третье лицо Джанунц Э.А. просил суд удовлетворить заявленный иск, пояснил, что истица Соварян Э.Р. является его племянницей, по её поручению, он подыскивал для неё жилье в <адрес>, узнав от жителей поселка, что пустует квартира № дома № по <адрес> в связи со смертью собственника, и что наследник собственника проживает в <адрес> и является Сахаровой Г.А., он обратился к ней с предложением продать данную квартиру, действовал без оформления письменной доверенности, поскольку его племянница полностью доверяет ему. Указанную в предварительном договоре стоимость квартиры Сахарова Г.А. определила сама, с его стороны предложение об оказании помощи в оформлении гражданства было с тем смыслом, что он полностью будет оплачивать возможные расходы, которые могут возникнуть при таком оформлении: услуги юриста, транспортные расходы, связанные со сбором необходимых документов. Сахарова Г.А., заявляя о том, что он якобы заверил её в несомненном приобретении гражданства РФ при оказании его содействия, неправильно его поняла. В настоящее время его племянница Соварян Э.Р. готова нести все расходы, связанные с оформлением наследственных прав ответчицы и её гражданства, регистрации права собственности. Полагает, что поскольку Сахаровой Г.А., обладающей дееспособностью, не находившейся в болезненном состоянии, по своей воле ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>, она обязана заключить основной договор купли-продажи этой квартиры. Подготовительные работы к ремонту в квартире были им начаты по поручению Соварян Э.Р. согласно договору, в квартиру имелся свободный доступ, каких-либо ценных вещей в квартире не было.
Третье лицо Пелевин В.А. в судебное заседание не явился, о его месте и времени извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, телефонограммой сообщил, что относительно заявленных требований возражает, просит отказать в удовлетворении иска, в жилье матери нуждается, намеревается приехать и в нём жить.
Свидетель ФИО1 пояснил, что по трудовому договору с Соварян Э.Р. в <адрес> производил демонтаж двери и оконных рам, около дома установил ограждение из сетки «рабица», работы по договору были прекращены по настоянию Сахаровой Г.А. Свидетель ФИО2 пояснил, что Соварян Э.Р. действительно в ДД.ММ.ГГГГ. приобрела у него металлические столбики, сетку «рабица» и ворота.
Свидетель ФИО5 суду пояснила, что она по просьбе Сахаровой Г.А. следила за сохранностью квартиры № дома № по <данные изъяты> и находящихся там вещей, имея и храня единственный ключ от квартиры, она периодически туда ходила, производила её осмотр, квартира находилась в хорошем состоянии, но требовала косметического ремонта, в ДД.ММ.ГГГГ. увидела, что в квартире находятся посторонние лица, которые выносят окна, двери, о чем она незамедлительно сообщила Сахаровой Г.А.
Выслушав стороны, третье лицо, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный договор заключен между Сахаровой Г.А., именуемой продавцом, и Соварян Э.Р., именуемой, покупателем. Согласно данного договора стороны договорились о том, что продавец Сахарова Г.А. обязуется продать, а покупатель Соварян Э.Р. обязуется купить квартиру № жилого дома №, расположенную по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м., которая принадлежит продавцу как наследнику первой очереди после смерти матери ФИО4, являвшейся её собственником на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, при необходимости обращения в суд по оформлению права собственности в судебном порядке на имя продавца расходы несет покупатель, собирая все необходимые документы, оплачивая госпошлину, неся расходы по регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>; брат Пелевин В.А. отказался от вступления в наследство в пользу продавца.
Также в договоре указано, что по соглашению сторон цена квартиры составляет <данные изъяты> рублей, из которых покупатель уплачивает продавцу при заключении данного предварительного договора <данные изъяты> рублей, являющихся задатком в целях обеспечения его исполнения, в доказательство заключения договора и в счет причитающихся по договору платежей; остаток суммы <данные изъяты> рублей уплачивается при подписании договора купли-продажи.
Кроме того, в данном предварительном договоре купли-продажи указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в разумный срок, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона имеет право на обращение в суд с вопросом о понуждении заключения договора купли-продажи.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ; обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В рассматриваемом предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между Сахаровой Г.А. и Соварян Э.Р., срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не определен, лишь указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в разумный срок. Таким образом, согласно вышеуказанной нормы закона основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения названного договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Соварян Э.Р. было направлено Сахаровой Г.А. предложение от ДД.ММ.ГГГГ заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры без указания в нем срока, с чем Сахарова Г.А. была ознакомлена ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени предложенный договор не заключен.
В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в п. № предусмотрено отлагательное условие заключения основного договора, указано на возможную необходимость оформления права собственности в отношении квартиры № дома № по <адрес> области в судебном порядке на имя продавца Сахаровой Г.А., регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Отлагательное условие об оформлении права собственности Сахаровой Г.А. в отношении данной квартиры не наступило.
Согласно сообщения <данные изъяты> ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № собственником квартиры № дома № по <адрес> является ФИО4 на основании договора передачи жилого помещения в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, данный факт подтверждается и копией данного договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, на котором имеется отметка о регистрации в БТИ в книге № от ДД.ММ.ГГГГ
ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти №, выданным ДД.ММ.ГГГГ филиалом ОЗАГС администрации <адрес> в <адрес>.
Ответчица Сахарова Г.А. является наследником первой очереди после смерти ФИО4, что подтверждается свидетельством о рождении №, выданным ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, свидетельством о заключении брака №, выданным ДД.ММ.ГГГГ ОЗАГС <адрес>. Из пояснений ответчицы следует, что кроме неё наследником первой очереди является также и её брат Пелевин В.А., что подтверждено телефонограммой третьего лица Пелевина В.А.
Согласно сообщения нотариуса <данные изъяты> ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № после смерти ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ, за оформлением наследства никто не обращался.
Согласно уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № права как на квартиру № дома № по <адрес>, так и на дом в целом по данному адресу ни за кем не зарегистрированы. Согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах Сахаровой Г.А. В сообщении <данные изъяты> ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № также указано, что БТИ объекты капитального строительства за Сахаровой Г.А. не регистрировались.
Таким образом, до настоящего времени собственником <адрес> является ФИО4, её наследники права в отношении данного недвижимого имущества не оформляли, ответчица Сахарова Г.А. намеревается в судебном порядке оформить свои наследственные права, для чего ею ДД.ММ.ГГГГ было составлено исковое заявление о восстановлении срока принятия наследства, как пояснила ответчица, оно с приложенными к нему документами было подано в суд, однако ей было предложено представить дополнительные документы. Третье лицо Пелевин В.А. также претендует на наследственное имущество, оставшееся после смерти матери, о чем сообщил телефонограммой.
Таким образом, Сахарова Г.А. со своей стороны не препятствует наступлению условия об оформлении на себя прав в отношении <адрес>. Решение в положительную сторону вопроса о приобретении прав собственника в отношении данной квартиры от неё не зависит, оно находится в зависимости от государственных органов к которым Сахаровой Г.А. следует обратиться при оформлении своих наследственных прав, позиции третьего лица Пелевина В.А. в отношении наследственного имущества.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику, он имеет право отчуждать принадлежащее ему имущество. В данном случае Сахарова Г.А. не обладает правом отчуждения квартиры № дома № по <адрес>, лишена права передавать это недвижимое имущество кому-либо по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах понудить Сахарову Г.А. заключить договор купли-продажи в отношении имущества, прав на которое у неё не имеется, в отношении которого не известно - возникнут ли такие права в будущем - не имеется законных оснований, в связи с чем заявленные исковые требования Соварян Э.Р. к Сахаровой Г.А. не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Соварян Э.Р. к Сахаровой Г.А. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Правдинский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения, которое изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Смирнова И.В.