Дело № 2-74/2010г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2010 года с. Поспелиха

Поспелихинский районный суд Алтайского края в составе: председательствующего судьи Ершовой И. В., при секретаре Чепуриной О. Н., с участием представителя истца Щербаковой О. А., ответчика Соловьева И. Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Русский Капитал Паевые Фонды» Д. У. «Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый Объединенный» к Соловьеву Игорю Юрьевичу, Соловьевой Ларисе Ивановне о взыскании задолженности по кредитному договору, процентам за его использование и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что 10 января 2006 года между ОАО Коммерческим банком «ФорБанк» и солидарными заемщиками Соловьевым И. Ю. и Соловьевой Л. И. был заключен кредитный договор № 309-05i, в соответствии с которым заемщикам был предоставлен кредит в размере <данные изъяты> сроком на 290 месяцев под 13,5% годовых для приобретения в общую совместную собственность земельного участка и жилого помещения, расположенных в <адрес>. По состоянию на 15 декабря 2005 года жилое помещение было оценено в размере <данные изъяты>.

Государственная регистрация договора купли-продажи произведена 12 января 2006 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого помещения, были удостоверены Закладной от 12 января 2006 года, составленной ответчиками и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО Коммерчески банк «ФорБанк».

С 31 июля 2006 года залогодержателем и кредитором по Закладной является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д. У. «Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый Объединенный».

В настоящее время в нарушение условий кредитного договора, ответчиками не производятся ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п.4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Указанное требование ответчиками выполнено не было.

В соответствии с п. п. 4.4.1 и 4.4.3 кредитного договора и п. 7.1 Закладной указанное обстоятельство является основанием возникновения у истца права требования полного досрочного исполнения ответчиками обязательств по возврату всей суммы кредита и уплаты процентов по нему, а также для обращения взыскания на заложенное имущество.

Задолженность ответчиков по состоянию на 05 ноября 2009 года составила <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> рублей, а также начисленные пени за просроченный к уплате основной долг в размере <данные изъяты> рублей и за просроченные к уплате проценты в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке указанную выше сумму задолженности, а также, начиная с 06 ноября 2009 года и по день фактического возврата суммы кредита проценты за пользование кредитом в размере 13, 5 % годовых на сумму основного долгу – <данные изъяты> рублей; обратить взыскание на предмет ипотеки: жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, и земельный участок, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>; определить способ реализации недвижимости в виде продажи с публичных торгов; взыскать с ответчиков солидарно понесенные истцом расходы по оплате госпошлины, в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца Щербакова О. А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, уточнив их, просила определить начальную продажную стоимость земельного участка и жилого дома с учетом заключения эксперта от 14 апреля 2010 года в размере ликвидационной стоимости, равной <данные изъяты>, так как считает, что это наиболее реальная стоимость заложенного имущества.

Ответчик Соловьев И. Ю. в судебном заседании исковые требования признал частично, а именно, в части взыскания суммы основного долга <данные изъяты>, процентов в размере <данные изъяты>, а также процентов за пользование кредитом в размере 13, 5 % годовых на сумму основного долгу до дня фактического возврата суммы кредита, просил определить начальную продажную стоимость недвижимости в соответствии с последним заключением эксперта в размере <данные изъяты>, так как, несмотря на произошедший пожар это наиболее реальная стоимость недвижимости, учитывая месторасположение земельного участка, удобные подъездные пути, наличие водопровода, канализации, ограждения. Заявленные к взысканию суммы пени считает необоснованно завышенными и просил их уменьшить.

Также Соловьев И. Ю. пояснил, что, действительно, последние платежи по кредиту им внесены в июле 2007 года и затем в июле 2009 года, больше суммы в погашение кредитной задолженности не вносились. Причиной является затруднительное материальное положение семьи, утрата постоянного места работы.

Ответчик Соловьева Л. И. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства, просила рассмотреть дело в ее отсутствии.

Представитель третьего лица ООО «Страховая компания «Согласие» Екшибарова О. В. в судебное заседание не явилась, также была надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика и представителя третьего лица, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Екшибарова О. В. в судебном заседании 13 октября 2010 года пояснила, что с заявленными исковыми требованиями согласна частично, считает завышенной суммы пени, а также считает более правильным определить начальную продажную стоимость недвижимости в соответствии с последним заключением эксперта, что будет соответствовать максимальному соблюдению прав ответчиков.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на нее проценты.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст. ст. 809 – 811 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с кредитным договором № 309-05i от 10 января 2006 года Соловьеву И. Ю. и Соловьевой Л. И. ОАО Коммерческий банк «ФорБанк» предоставил кредит в сумме <данные изъяты> сроком на 290 месяцев для приобретения в собственность жилого дома, состоящего из трех комнат, общей площадью <данные изъяты>.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> из земель поселений, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>. За пользование кредитом заемщики обязались уплачивать проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5% годовых.

Кредит был зачислен на счет ответчиков 13 января 2006 года, что подтверждается мемориальным ордером № 159.

Согласно договору купли-продажи от 11 января 2006 года ответчики приобрели у ФИО6 указанную выше недвижимость в общую совместную собственность за <данные изъяты> рублей за счет собственных и кредитных средств. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ жилое помещение в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и земельный участок. (п. 2.4 договора).

Государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок произведена 12 января 2006 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю ОАО Коммерческому банку «ФорБанк» 12 января 2006 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 12 января 2006 года за № 22-22-16/002/2006-023 и № 22-22-16/002/2006-024.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д. У. «Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый Объединенный», права которого на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной – договор купли- продажи закладных № 2403-77/154 КП-ИП от 31 июля 2006 года, акт приема-передачи закладных от 31 июля 2006 года, отметке прежнего владельца в Закладной о ее новом владельце.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что ответчик не выполняет свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов с августа 2007 года по июнь 2009 года и с августа 2009 года по настоящее время. Данное обстоятельство подтверждается расчетом суммы задолженности, согласно которому по состояния на 05 ноября 2009 года сумма задолженности составляет <данные изъяты>, в том числе сумма основного долга – <данные изъяты>, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом за период с <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, пени на основной долг с 01 по 12 декабря 2006 года, с 01 января 2007 года по 05 ноября 2009 года - <данные изъяты> рублей, на просроченные проценты за указанный период – <данные изъяты> рублей.

Ответчик Соловьев И. Ю. с представленными истцом расчетами согласен. Вместе с тем, просит суд уменьшить суммы начисленной пени, так как считает ее необоснованно завешенной.

Согласно справке о фактических платежах № 152 от 17 февраля 2010 года ответчики внесли последние платежи по кредиту 02 июля 2007 года в размере <данные изъяты> и 03 июля 2009 года в размере <данные изъяты>.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.4.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательства по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пени при их начислении, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, и при допущении просрочек в исполнении обязательства по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Учитывая изложенное, истец вправе требовать досрочного взыскания всей суммы кредита. Согласно представленному истцом расчету сумма основного долга по состоянию на 05 ноября 2009 года составила <данные изъяты> рублей и подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ, пунктами 3.1 и 3.2 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщиков выплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13, 5 % годовых.

Как следует из ч. 2 ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно п. 3.2 кредитного договора проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности размер начисленных кредитором, но не выплаченных ответчиком процентов за пользование кредитом за период с 01 июля 2007 года по 05 ноября 2009 года составил <данные изъяты>. Указанная сумма также подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

Кроме того, учитывая, что на момент рассмотрения дела ответчиками сумма кредита не возвращена, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с них процентов за пользование кредитом по день исполнения обязательства (по день фактического погашения долга по кредиту), в размере 13, 5% годовых на сумму остатка основного долга, начиная с 06 ноября 2009 года.

В соответствии с пунктами 5.2 и 5. 3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету общая сумма пени за периоды с 01 по 12 декабря 2006 года, 01 июля 2007 года по 05 ноября 2009 года составила <данные изъяты> на просроченный основной долг и <данные изъяты> на просроченные проценты.

Суд считает, что данная сумма явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При этом суд учитывает установленные по делу обстоятельства, а именно, срок нарушения обязательства заемщиками, размер просроченных сумм основного долга и процентов за его использование, причины возникновения задолженности, материальное положение ответчиков и считает необходимым снизить размер пени, начисленных на основной долг до 80000 рублей, на проценты до 10000 рублей.

Кроме того, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, специализирующейся в сфере отношений, связанных со взысканием задолженности по ипотечным кредитам и обращением взыскания на заложенное имущество, его деятельность направлена на получение прибыли, в то время как заключение ответчиками договора ипотечного кредита было направлено на реализацию права на жилище, одного из основных конституционных прав, поэтому для ответчиков отношения, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу, имеет более важный характер, чем для истца. В связи с этим суд при разрешении спора должен учитывать баланс интересов сторон, принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени.

В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ч. 1 ст. 56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. К залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке (ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии со ст. ст. 348, 349, 350 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Первоначально заложенное имущество было оценено в <данные изъяты> рублей, в том числе земельный участок <данные изъяты>, что подтверждается отчетом об оценке фирмы «Оценка и консалтинг» от 16 декабря 2005 года.

По ходатайству представителя истца судом была назначена строительно- техническая экспертиза по определению рыночной и ликвидационной стоимости указанной выше недвижимости, производство экспертизы было поручено ООО «Оценка плюс».

Согласно заключению эксперта № 276-03.10 от 14 апреля 2010 года рыночная стоимость спорной недвижимости составляет по состоянию на 22 марта 2010 года <данные изъяты>, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты>; ликвидационная стоимость – <данные изъяты>, в том числе земельного участка <данные изъяты>.

Не согласившись с данной оценкой, считая ее необоснованно заниженной, ответчик Соловьев И. Ю. заявил ходатайство о назначении повторной строительно- технической экспертизы, которая была назначена и ее производство поручено специалистам Алтайской торгово- промышленной палаты. Кроме того, необходимость в назначении повторной экспертизы возникла и в связи с тем, что заложенное имущество было частично уничтожено пожаром, имевшем место 12 мая 2010 года, что подтверждается актом о пожаре.

Согласно заключению эксперта № 027 03 00534 от 30 августа 2010 года рыночная стоимость жилого дома, общей площадью <данные изъяты>., составила <данные изъяты>; рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты>., составила <данные изъяты>. Общая стоимость составляет <данные изъяты>.

Анализируя заключения экспертов, суд установил, что по состоянию на 22 марта 2010 года, то есть до пожара стены, перегородки, перекрытия дома имели 90% износа, в частности, стены и перегородки дома были поражены гнилью, верхние слои древесины поражены грибком, имело место полное разрушение обшивки, пол, отделочные работы, санитарно- технические устройства отсутствовали, частично отсутствовало перекрытие дома, износ фундамента составлял 20%.

При сравнении аналогов жилых домов и земельных участков экспертами были взяты во внимание объекты недвижимости различные по площади и стоимости, при этом в заключении эксперта от 30 августа 2010 года приведены для сравнения объекты недвижимости наиболее сходные по площади, месту расположения с оцениваемыми объектами недвижимости.

В судебном заседании представитель истца настаивал на определении начальной продажной цены недвижимости в размере ликвидационной стоимости по состоянию на 22 марта 2010 года <данные изъяты> на основании заключения № 276-03.10 от 14 апреля 2010 года; ответчик настаивал на определении начальной продажной цены недвижимости в соответствии с заключением № 027 03 00534 от 30 августа 2010 года в размере <данные изъяты>.

При обсуждении вопроса о проведении по делу повторной экспертизы, стороны возражали, ссылаясь на то, что они уже понесли расходы по оплате экспертизы. Суд также считает нецелесообразным производство по делу повторной экспертизы, так как это приведет к затягиванию судебного процесса, учитывая, что сторона, возражавшая против результатов повторной экспертизы, не согласна проводить ее и нести расходы по ней.

У суда нет оснований ставить под сомнение приведенные выше заключения экспертов, вместе с тем, суд считает необходимым установить начальную продажную цену, определенную в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку считает ее наиболее соответствующей интересам сторон.

При этом суд учитывает, что представитель истца, возражая против указанного заключения, ссылаясь на необоснованно завышенную стоимость земельного участка, не представила доказательств в обоснование своих возражений.

Суд также учитывает, что при сравнении аналогов жилых домов и земельных участков в данном заключении приведены для сравнения объекты недвижимости наиболее сходные по площади, месту расположения с оцениваемыми объектами недвижимости. При этом стоимость земельного участка увеличена с учетом наличия водопровода и канализации.

Учитывая, что ликвидационная и рыночная стоимость имущества по состоянию на 22 марта 2010 года существенно отличается от рыночной стоимости данной недвижимости по состоянию на 30 августа 2010 года, что впоследствии может привести к нарушению прав ответчиков в ходе осуществления исполнительного производства, исходя из баланса интересов сторон, необходимости обеспечения ответчикам максимальных возможностей для защиты их прав и интересов, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка с размещенным на нем жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>, способ реализации – продажа с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца уплаченная им государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды» Д. У. «Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый Объединенный» удовлетворить частично.

Взыскать с Соловьева Игоря Юрьевича, Соловьевой Ларисы Ивановны солидарно в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды» Д. У. «Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый Объединенный» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом – <данные изъяты>, начисленные пени на сумму основного долга - <данные изъяты>, на сумму просроченных процентов - <данные изъяты>, и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, всего 686784,11 рублей, а также проценты за пользование кредитом на сумму неисполненного основного обязательства, которая на день вынесения решения суда составляет 450967,38 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического возврата суммы кредита, в размере 13, 5 % годовых.

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, общей площадью <данные изъяты>. с размещенным на нем жилым домом, общей площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>; определить способ реализации указанного объекта недвижимости в виде продажи с публичных торгов и его начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Алтайский краевой суд через Поспелихинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И. В. Ершова

Мотивированное решение составлено 20 октября 2010 года.