Дело № 2-211\2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
6 декабря 2010 года г.Пошехонье
Пошехонский районный суд Ярославской области
в составе председательствующего судьи Роговой Б.А.,
с участием истца Бергмиллера В.Э.,
при секретаре Ивановой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бергмиллера Валерия Эдуардовича к Кульчицкому Юлиану Сергеевичу и Кульчицкой Ольге Львовне о государственной регистрации перехода права собственности и сохранении квартиры в переустроенном состоянии,
У с т а н о в и л :
Истец, приобретший у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиру <адрес>, обратился в суд с заявлением о регистрации данного договора и перехода права собственности, ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от участия в регистрации сделки и перехода права собственности. Кроме того, просил сохранить квартиру в переустроенном состоянии, ссылаясь на то, что из-за отсутствия сведений о регистрации его в качестве собственника органы местного самоуправления не дают согласие на то, чтобы узаконить произведенные переустройства.
В судебном заседании истец поддержал свои требования и пояснил, что Кульчицкий купил в <данные изъяты> четырехквартирный дом, начал переустройство его в двухквартирный, и в ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у Кульчицкого половину этого дома, состоящего из отдельной квартиры в двух уровнях. Договор купли-продажи был заключен и исполнен в полном объеме, о чем свидетельствует расписка о передаче продавцу денег. Он после этого произвел некоторое переустройство: установил в двух комнатах перегородки, выгородив кладовую и разделив одну большую комнату на две, со времени заключения договора купли-продажи и получения им квартиры по передаточному акту пользуется этим имуществом, но зарегистрировать свое право, а также произведенные им переустройства, не может, потому что Кульчицкий, не отказываясь от того, что он заключил сделку, не является на регистрацию этой сделки и перехода права собственности, и по сути дела уклоняется от регистрации.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направив ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений по существу иска не представили, в связи с чем суд принял решение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Пошехонский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области направил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Выслушав истца, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.
Истцом представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Бергмиллер В.Э. приобрел у Кульчицкого Ю.С. квартиру <адрес> <адрес> общей площадью <данные изъяты>., состоящую из одной жилой комнаты на первом этаже площадью <данные изъяты>. и двух жилых комнат на 2-ом этаже площадью <данные изъяты>. и <данные изъяты>., и подсобных помещений на первом и втором этажах площадью <данные изъяты>. (кладовая, кухня, санузел, два коридора) за <данные изъяты>. рублей.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <данные изъяты> и Кульчицким, зарегистрированным в соответствии с требованиями действовавшей в указанное время статьи 289 ГК РФ в администрации <данные изъяты>, Кульчицкий приобрел четырхквартирный жилой дом. Как пояснил истец, фактически по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у Кульчицкого половину дома, т.е. две квартиры, которые переустроены в одну квартиру в двух уровнях, второй квартирой продолжает владеть Кульчицкий.
Договор составлен в письменной форме, содержит все существенные условия, подписан сторонами. Кроме того, истцом представлен передаточный акт, из которого следует, что продавцом Кульчицким покупателю Бергмиллеру передан предмет договора купли-продажи, имеется расписка Кульчицкого, подтверждающая получение последним обусловленной договором суммы.
В соответствии с частью 1 статьи 165 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, также государственной регистрации в соответствии с частью 1 статьи 551 ГК РФ подлежит и переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится на основании заявления сторон договора, т.е. стороны договора либо лично обращаются с заявлением в регистрационную службу, либо направляют своих представителей с надлежаще оформленными полномочиями.
Истец ссылался на то, что продавец фактически уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности, неявка ответчика в судебное заседание и направление письменного ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие фактически подтверждает факт уклонения от регистрации.
Таким образом, суд считает доказанным факт уклонения одной из сторон сделки от её регистрации.
Часть 3 статьи 165 ГК РФ предусматривает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Часть 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает также, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая, что сделка совершена в надлежащей форме, факт уклонения ответчика от регистрации доказан, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и наличии оснований для их удовлетворения.
Такие же разъяснения содержатся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 61 которого указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Кроме того, пунктом 62 указанного постановления предусмотрено, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. И в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что и обязанности продавца по передаче недвижимости исполнены в полном объеме, и обязанности покупателя по оплате также исполнены в полном объеме, и препятствий для регистрации сделки и перехода права собственности не имеется.
Кроме того, истец обратился в суд с иском о сохранении произведенного им переустройства в квартире, а именно, установке перегородок в жилых помещениях первого и второго этажа, в результате чего на первом этаже из жилой комнаты выгорожена кладовка площадью <данные изъяты>., на втором этаже из одной жилой комнаты площадью <данные изъяты>. выгорожены две жилые комнаты площадью <данные изъяты>. и <данные изъяты>. соответственно. Данные изменения им произведены без предварительного согласования с органом архитектуры и другими органами.
Истцом представлены выкопировки из инвентарного дела, в которых обозначены произведенные им перепланировки первого и второго этажей, заключение органа архитектуры и градостроительства, из выводов которого следует, что данные работы по переустройству выполнены без нарушения строительных норм и правил; заключение территориального отдела Роспотребнадзора, в котором не содержится сведений о нарушении каких-либо санитарных норм при произведенных перепланировках, акт обследования Управления государственного пожарного надзора, в котором отмечены нарушения норм пожарной безопасности при эксплуатации квартиры, не касающиеся произведенных перепланировок.
В соответствии с частью 2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, исходя из чего судом сделан вывод о том, что в квартире № была произведена перепланировка жилого помещения.
Статья 26 ЖК РФ предусматривает возможность переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Как установлено в судебном заседании, перепланировка квартиры <адрес> произведена без согласования с органом местного самоуправления и в соответствии со ст.29 ЖК РФ является самовольной перепланировкой. Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, часть четвертая которой предусматривает возможность в судебном порядке сохранить жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В представленных заключениях и согласованиях органов надзора – градостроительного, санитарного, пожарного – не содержится сведений о нарушении лицом, производившим перепланировку квартиры <адрес> каких-либо норм, из чего суд приходит к выводу об отсутствии угрозы жизни или здоровью граждан. Права и законные интересы лиц, проживающих в данном жилом доме, также не нарушены, что следует из данных в судебном заседании истцом пояснений.
Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о сохранении жилого дома в переустроенном состоянии.
Руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, с у д
Р е ш и л:
Иск Бергмиллера Валерия Эдуардовича удовлетворить: сохранить квартиру <адрес>, в переустроенном состоянии.
Обязать государственного регистратора зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец Кульчицкий Юлиан Сергеевич продал, а покупатель Бергмиллер Валерий Эдуардович приобрел квартиру <адрес>, состоящую из одной жилой комнаты на первом этаже площадью <данные изъяты>. и двух жилых комнат на 2-ом этаже площадью <данные изъяты>. и <данные изъяты>., и подсобных помещений на первом и втором этажах площадью <данные изъяты> (кладовая, кухня, санузел, два коридора) по договорной цене <данные изъяты> рублей.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру <адрес>, состоящую из одной жилой комнаты на первом этаже площадью <данные изъяты>. и двух жилых комнат на 2-ом этаже площадью <данные изъяты>. и <данные изъяты>., и подсобных помещений на первом и втором этажах площадью <данные изъяты> (кладовая, кухня, санузел, два коридора) от Кульчицкого Юлиана Сергеевича Бергмиллеру Валерию Эдуардовичу
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Пошехонский районный суд в течение 10 дней со дня его оглашения.
Судья _________________________________