Дело № 2-3\2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 февраля 2012 года г. Пошехонье

Пошехонский районный суд Ярославской области

в составе председательствующего судьи Роговой Б.А.,

с участием истицы Кудряшовой А.С.,

её представителя и представителя истца Жукова И.Н. – Раздуваловой И.В., действующей на основании доверенностей,

представителя ответчика – Администрации Пошехонского муниципального района – Комаровой С.Ю., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика – Администрации Пригородного сельского поселения – его Главы Васильева В.И., действующего на основании Устава,

при секретаре Ивановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудряшовой Анны Сергеевны и Жукова Ивана Николаевича к Администрации Пошехонского муниципального района и Администрации Пригородного сельского поселения о признании недействительными договоров социального найма жилых помещений и договоров их приватизации, и отмены записи о регистрации их права собственности на жилые помещения,

у с т а н о в и л :

Истцы Кудряшова А.С. и Жуков И.Н., получившие как дети, оставшиеся без попечения родителей, на условиях социального найма <адрес> <адрес> в <адрес> в <адрес>, и затем приватизировавшие их, обратились в суд с иском (уточненным) о признании договоров социального найма, соответственно на каждую квартиру, и договоров их приватизации недействительными, и отмене записи о регистрации их права собственности на данные квартиры в Едином госреестре прав на недвижимость, ссылаясь на следующее.

Квартиры были приобретены Администрацией Пошехонского муниципального района (далее – Администрация МР) на средства, выделенные Правительством ЯО для обеспечения их как детей, оставшихся без попечения родителей и не имеющих закрепленного жилья, жилыми помещениями, договоры же социального найма в нарушение пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ с ними заключила Администрация Пригородного сельского поселения, которая не является собственником приобретенного Администрацией МР жилья, т.е. договоры социального найма с ними были заключены неуполномоченным на это лицом. Кроме того, переданные им в социальный найм квартиры не соответствуют требованиям пункта 2 части 3 статьи 15 и пункту 2 части 3.1. статьи 16 Закона Ярославской области от 11 июля 2005 г. № 40-з «Об условиях реализации права отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений по договорам социального найма», согласно которым норма предоставления площади жилого помещения на одного человека устанавливается не менее 21 кв.м., а в случае предоставления отдельной квартиры эта норма может быть превышена, но, тем не менее, по мнению истцов, в случае предоставления отдельной квартиры, такая квартира должна соответствовать требованиям СНиП 2.08.01 «Жилые квартиры», согласно которым площадь двухкомнатной квартиры в городе должна быть в пределах № площадь гостиной (общей комнаты) с числом комнат № и более должна быть не менее № а кухни – не менее №., в то время как Кудряшовой предоставлена двухкомнатная квартира общей площадью № площадь комнат составляет №. и № а кухни – № т.е. предоставленная ей квартира не соответствует требованиям указанных норм. В связи с существенными нарушениями указанных норм заключенные с Кудряшовой и Жуковым договоры социального найма просят признать недействительными и применить последствия недействительности сделок.

В отношении договоров приватизации этих квартир, просят признать их недействительными, ссылаясь на то, что при приватизации квартир они были введены Администрацией МР в заблуждение относительно предмета сделок. Они полагали, что приобретают в собственность нормальное, пригодное к эксплуатации жилье, в котором смогут безбоязненно жить, однако в квартире Кудряшовой весной № года, т.е. спустя около № месяцев после приватизации, а в квартире Жукова в ДД.ММ.ГГГГ, также после приватизации квартиры, состоявшейся в ДД.ММ.ГГГГ в стенах квартир стали появляться трещины. По их требованию квартиры были осмотрены специалистом жилищной инспекции, которая выявила наличие большого количества продольных и поперечных сквозных трещин, шириной раскрытия до № № в наружных и внутренних стенах дома; радиаторы отопления отвалились от стен и лежат на полу; коробление и выпучивание гипсокартона на стенах и потолках квартиры; неисправность кровельного покрытия, наличие значительных протечек на стенах и потолках квартир. Полагает, что Администрация ввела их в заблуждение относительно потребительских свойств приобретаемого жилья, они полагали, что в новых квартирах можно проживать безопасно, в связи с чем на основании ч.1 ст.178 ГК РФ просят признать договоры приватизации квартир недействительными как сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, а также отменить запись о регистрации их права собственности на указанные жилые помещения, совершенные в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В судебном заседании Кудряшова и её представитель, а также представитель Жукова И.Н. – Раздувалова И.В. поддержали исковые требования, при этом не уточняя какие последствия недействительности сделок – договоров социального найма - они просят применить, ссылаясь на то, что это должен определить сам суд, и дополнили изложенное в исковых заявлениях следующим. Представитель истцов Радувалова И.В. полагает, что ответчиками – Администрацией Пошехонского МР и Администрацией Пригородного сельского поселения полностью нарушена процедура предоставления жилья в социальный найм: не проведено заседание жилищной комиссии, на котором должен быть решен вопрос о представлении данных квартир детям, оставшимся без попечения родителей, и на котором, возможно, было бы выявлено, что детям пытаются предоставить квартиры в доме, построенном с существенными нарушениями строительных норм и правил; нет соответствующих постановлений органа местного самоуправления об утверждении решения жилищных комиссий; нет постановлений о предоставлении жилья истцам; нет документа, подтверждающего передачу Пригородному сельскому поселению полномочий на заключение договора социального найма, либо доказательств, подтверждающих, что квартиры переданы в собственность Пригородного сельского поселения, Администрация которого только в этом случае имела бы возможность самостоятельно заключить договоры социального найма. Кроме того, в актах приема-передачи, являющихся неотъемлемой частью договоров социального найма, указано, что стены дома изготовлены из кирпича, в то время как они изготовлены из непонятной субстанции, представляющей собой подобие пенопластовых шариков, едва скрепленных каким-то раствором, в котором не держится ни одно крепление. Также в акте указано, что вместе с ключами передаются технические паспорта на газовую плиту и газовый котел, фактически никакие паспорта переданы не были, в результате чего мастера отказываются обслуживать указанные бытовые приборы. В отношении договоров приватизации ими дополнено, что в настоящее время Кудряшова фактически проживает в <адрес>, ею представлены фотографии, сделанные на камеру мобильного телефона, на которых зафиксированы сквозные щели во внутренних стенах квартиры, через которые видны помещения соседней квартиры, из её пояснений следует, что данные щели появились после того, как в соседней нежилой квартире лопнули трубы отопления и из них вытекла вода. В отношении договоров приватизации представитель истцов ссылалась также на следующие нарушения: ответчиком, т.е. представителем Администрации МР не представлено никаких документов, из которых можно было бы сделать вывод о том, какое из структурных подразделений администрации уполномочено заключать договоры приватизации жилья; договор приватизации, заключенный с Кудряшовой, подписан Главой Администрации Пошехонского МР ФИО23, его полномочия на подписание такого договора ничем не подтверждены; договор приватизации, заключенный с Жуковым, подписан заместителем ФИО24 ФИО21 и указано, что она действует на основании доверенности, сама доверенность к договору не приобщена, поэтому оценить её действительность и полномочия, предоставленные ФИО21, не представляется возможным; нет постановлений Главы Администрации, подтверждающих, что решение о приватизации квартир принято. Полагает, что столь существенные нарушения процедуры приватизации сами по себе могут служить основанием для признания этих договоров недействительными, тем не менее, полагает, что представители администрации достоверно знали о некачественном строительстве данного дома и ввели её доверителей в заблуждение относительно потребительских качеств приобретаемых ими в порядке приватизации квартир.

Глава Администрации Пригородного сельского поселения Васильев В.И. иск не признал и пояснил, что истцы состояли на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, в администрации Пригородного сельского поселения, в связи с тем, что закрепленное за ними жилое помещение в <адрес> судом признано непригодным для проживания. На основании решения суда Пригородное сельское поселение обязано было предоставить им жилье. Однако, правом приобретения жилья для детей, оставшихся без попечения родителей, за счет средств бюджета наделены не сельские поселения, а Администрации района, в связи с чем в <адрес> Администрация района купила № квартиры истцам, и зарегистрировала право собственности. Для того, чтобы Пригородное сельское поселение могло заключить с истцами договоры социального найма и выполнить решение суда, необходимо было бы сначала передать это жилье в собственность Администрации Пригородного сельского поселения, однако, в этом случае предоставление жилья в социальный найм истцам затянулся бы на несколько месяцев. Чтобы не затягивать с решением этого вопроса, тем более, что и Кудряшова и Жуков намерены были сразу же заняться приватизацией жилья, было решено заключить с ними договоры социального найма на основании письма, которое в адрес Пригородного сельского поселения оформила Администрация района, которым она делегировала Пригородному сельскому поселению полномочия по заключения договора социального найма, что и было сделано ДД.ММ.ГГГГ. Что касается указанных в акте приема-передаче стен из кирпича и переданных (либо не переданных) техпаспортов на газовые плиты и котлы, то он пояснить ничего не может, акты приема-передачи подписывал Глава Администрации Пригородного сельского поселения ФИО28, который в ДД.ММ.ГГГГ умер, и уточнить, передавались ли техпаспорта или нет, и почему в акте указаны стены из кирпича, не у кого. Полагает, что заключением договоров социального найма от имени Администрации Пригородного сельского поселения права истцов никоим образом не нарушены, это не повлияло на их право приватизировать эти квартиры, что ими и было сделано.

Представитель ответчика – Администрации Пошехонского МР ФИО17 иск не признала, пояснив, что на основании решения суда для приобретения истцам жилых помещений Правительством ЯО были выделены средства, реализовать которые, согласно постановлению Правительства ЯО, вправе Администрация района. Когда Кудряшова узнала, что деньги выделили, она сразу стала активно принимать меры к тому, чтобы квартиры ей и брату Жукову были приобретены именно в этом новом доме <адрес>. Она неоднократно ходила к заместителям Главы Администрации МР ФИО11 ФИО30. и ФИО21, настаивала, чтобы квартиры были приобретены именно в этом доме, хотя на тот момент имелись предложения о приобретении квартир на вторичном рынке, уже обжитых, в проверенных качеством домах. Зам. Главы администрации района ФИО11 ФИО29. неоднократно высказывал сомнения относительно качества постройки этого дома, ссылался на то, что он построен по новым технологиям, в нем нет подвалов, по сути, он отговаривал Кудряшову от приобретения квартир в этом доме. Кудряшова каким-то образом вышла на Генерального директора фирмы застройщика – Соседова, постоянно в присутствии сотрудников ФИО7 связывалась с ним по телефону, согласовывала метраж квартир, стоимость квадратного метра, чтобы предложение квартир в этом доме соответствовало объявленным на аукционе требованиям. Когда был объявлен аукцион на приобретение двух квартир, поступила заявка только от застройщика <адрес> – <данные изъяты> из-за отсутствия других участников аукцион был признан несостоявшимся и в соответствии с положениями 94-го Федерального Закона победившим в конкурсе было объявлено <данные изъяты> «<данные изъяты> с которым и были заключены договоры купли-продажи. Документация, представленная участником аукциона, соответствовала заявленным требованиям, нарушений при проведении конкурса не было. После регистрации права собственности Администрации Пошехонского МР на указанные квартиры, по поручению Главы Администрации, выраженному в письме, с целью выполнения решения суда, обязывавшего Пригородное сельское поселения предоставить истцам жилье, Главой Пригородного сельского поселения с истцами были заключены договоры социального найма. От Кудряшовой почти сразу поступило заявление о приватизации квартиры, заявление было удовлетворено, квартира была передана ей в собственность, от Жукова такое заявление поступило в ДД.ММ.ГГГГ года и квартира также была передан ему в собственность. О том, что предоставленное истцам жилье их не устраивает, или непригодно для проживания Администрации ничего не известно, наоборот, они полагают, что максимально удовлетворили требования истцов, неоднократно настаивавших на приобретении им именно этих квартир.

Представитель привлеченного к участию в деле <данные изъяты>» ФИО18 иск не поддержала, пояснив, что дом на <адрес> в <адрес> построен по новым технологиям в соответствии с проектом, прошедшим независимую экспертизу, неоднократно проводились проверки соблюдения Градостроительных норм и отклонений не выявлено. Первоначально дом проектировался для расселения жильцов из ветхого и аварийного жилья, поэтому метраж конкретных квартир оговаривался с Администраций района, однако, от выкупа квартир под расселение жильцов из ветхого и аварийного жилья Администрация в дальнейшем отказалась по неизвестным для них причинам, им даже пришлось обращаться к <данные изъяты> с этим вопросом, но квартиры так и не были выкуплены. Поэтому когда к ним обратилась Кудряшова с просьбой выставить № квартиры на аукцион для приобретения их ей и брату за счет бюджетных средств, они согласились на этот вариант. Кудряшова сама подбирала квартиры, ей было предложено обратиться к ФИО32 – жительнице <адрес>, проживающей неподалеку от спорного дома, у которой находились ключи от всех квартир и которая приглядывала за домом, со слов ФИО33 ей известно, что Кудряшова сама ДД.ММ.ГГГГ осматривала квартиры и осталась довольна. Когда был объявлен аукцион, они подали заявку, аукцион не состоялся и квартиры у них выкупила Администрация района на основании конкурса. Действительно, из-за того, что дом в течение года после возведения и сдачи в эксплуатацию стоял незаселенным, появились какие-то недостатки, но они оперативно устраняются, только в тех квартирах, куда рабочие не могли попасть, недостатки устранить они не смогли. Таким же образом они не смогли попасть в квартиру Кудряшовой и Жукова, на их звонки на имеющийся у них номер телефона Кудряшовой, она не отвечала, а где она фактически проживает им неизвестно. Но готовы в любое время устранить те недостатки, которые выявлены в ходе эксплуатации дома. Что касается выявленных жилищной инспекцией недостатков, то полагает, что представленный акт проверки нельзя признать допустимым доказательством, так как и сама проверка, и составленный по её результатам акт были проведены с грубыми нарушениями норм, предусмотренных Федеральным Законом № 294-ФЗ от 26.12.2008 г. «О защите прав и юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»: ни они, ни Администрация Пошехонского МР не были уведомлены о проводимой проверке, нет распоряжения руководителя о проведении проверки, нет согласования с прокурором, акт проверки им не был предоставлен.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Администрация городского поселения Пошехонье направила отзыв, из которого следует, что Управляющая компания по обслуживанию данного дома ею не назначена, никаких жилых помещений в этом доме и собственности она не имеет, оставила разрешение спора на усмотрение суда, просила рассматривать дело в отсутствие представителя.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица <адрес> представителя в суд не направил, представив отзыв, в котором указал, что при регистрации права собственности на <адрес> № в <адрес> в <адрес> сначала Администрации Пошехонского муниципального района, а затем на основании договоров приватизации Кудряшовой и Жукова, пакеты документов прошли правовую экспертизу, нарушений не выявлено, права и сделки были зарегистрированы, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Выслушав участников дела, показания свидетелей, осмотрев в натуре <адрес> в <адрес>, принадлежащую на праве собственности по договору приватизации Кудряшовой А.С., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Кудряшовой А.С. и Жукову И.Н., как детям, оставшимся без попечения родителей, на <адрес> была возложена обязанность выделить денежные средства для приобретения им жилых помещений, а Пригородное сельское поселение обязано было предоставить им вне очереди приобретенные жилые помещения на условиях социального найма (л.д. 150-153).

В соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 сентября 2010 года № 721-п «Об утверждении порядков предоставления и расходования субвенций местным бюджетам», средства на приобретение детям, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений направляются Администрации муниципального района, в связи с чем обязанность по приобретению жилых помещений детям, оставшимся без попечения родителей подлежала исполнению Администрацией Пошехонского муниципального района.

В силу указанной нормы Правительством Ярославской области Администрации Пошехонского муниципального района выделены деньги для приобретения жилья истцам, Администрацией МР был объявлен аукцион на приобретение двух квартир, ДД.ММ.ГГГГ аукцион был признан несостоявшимся в связи с тем, что заявка на участие в аукционе поступила только от одного лица – <данные изъяты> <данные изъяты> (л.д. 20-22).

Как показала свидетель ФИО19, член аукционной комиссии муниципального района, в связи с несостоявшимся аукционом квартиры у <данные изъяты> были приобретены на основании решения конкурсной комиссии, документы, представленные участником конкурса - <данные изъяты> - соответствовали требованиям, предъявляемым к участникам конкурса, результаты конкурса никем не оспорены. Никаких сведений о том, что выставленные на конкурс квартиры находятся в доме, построенном с нарушениями строительных норм и правил, конкурсной комиссии предоставлено не было, дом был закончен строительством и введен в эксплуатацию (л.д. 130).

Администрацией Пошехонского муниципального района были приобретены <адрес> № в <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ № и <данные изъяты> соответственно (данные из договоров приватизации указанных квартир (л.д.27-28 и 31-32).

В связи с решением суда о возложении на Администрацию Пригородного сельского поселения обязанности предоставления приобретенного на бюджетные средства на условиях социального найма жилья Кудряшовой и Жукову, ДД.ММ.ГГГГ Глава Администрации Пошехонского муниципального района направил в адрес Главы Пригородного сельского поселения письмо с сообщением о приобретении для Кудряшовой и Жукова соответствующих квартир и предложением заключить с ними договоры социального найма в соответствии с п. 2.2. ст. 57 ЖК РФ (л.д.174).

На основании данного извещения ДД.ММ.ГГГГ с Кудряшовой А.С. и Жуковым И.Н. Администрацией Пригородного сельского поселения были заключены договоры социального найма квартир № и №соответственно) в <адрес> в <адрес> (л.д. 43-48, 168-173).

На основании заявления Кудряшовой от ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ квартира <адрес> была передана ей в собственность в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда» (л.д.25-28), на основании заявления Жукова И.Н. от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> этом же доме была передана ему по договору от ДД.ММ.ГГГГ также в порядке приватизации (л.д.29-32).

Права собственности Кудряшовой А.С. и Жукова И.Н. на указанные жилые помещения зарегистрированы в ЕГРПН (л.д. 3-4).

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявляя требования о признании договоров социального найма недействительными, истцы и их представитель ссылались на нарушение частей 3 и 4 статьи 57, статьи 63, пункта 6 статьи 12, пункта 5 статьи 13, части 3 и 4 статьи 49 ЖК РФ, указывая, что в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 11 и части 4 статьи 57 ЖК РФ нарушение требований ЖК РФ при заключении договора социального найма является основанием для признания таких договоров недействительными.

Ссылки на части 3 и 4 статьи 49 ЖК РФ в данном случае неосновательны, так как в соответствии с указанными нормами предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма, в данном же случае истцам в социальный найм предоставлены жилые помещения жилищного фонда муниципального образования.

Частями 3 и 4 статьи 57 ЖК РФ предусмотрено, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

Такая же ссылка на решение о предоставлении жилого помещения как основание для заключения договора социального найма содержится в части 1 статьи 63 ЖК РФ.

Ссылаясь на отсутствие такого решения, которое, по мнению представителя истиц, должно быть принято на основании решения жилищной комиссии, и заявлено требование о признании договоров социального найма недействительными как сделок, совершенных с нарушением действующего законодательства.

Однако, данное обстоятельство – отсутствие постановления (распоряжения) о предоставлении истцам жилья в социальный найм, никоим образом не нарушило право истцов на получение жилья на условиях социального найма.

Частью 1 статьи 60 ЖК РФ предусмотрено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

При этом данная норма никак не регламентирует, каким образом должно быть оформлено то или иное правомочие; приобретение указанных квартир за счет средств, предоставленных Правительством ЯО, было целевым, приобретены они были в порядке исполнения решения суда, заключение договоров социального найма именно Администрацией Пригородного сельского поселения на основании письма Администрации МР также явилось следствием исполнения решения суда.

Право собственности Администрации Пошехонского муниципального района на спорные квартиры было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, и уже ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с соблюдением трехдневного срока, с истцами был заключен договор социального найма.

В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, однако, в данном случае, предоставление истцам жилья на условиях социального найма без отдельно (специально) принятого решения органа местного самоуправления о предоставлении им жилья на условиях социального найма ничем не нарушило права истцов, в связи с чем нет оснований для применения последствий, указанных в настоящей норме.

Ссылки представителя истцов на то, что на заседании жилищной комиссии, возможно, возник бы вопрос о качестве предоставляемого жилья и, возможно, жилищная комиссия отказалась бы предоставить такое жилье истцам, носят предположительный характер, кроме того, жилищная комиссия решает вопросы о предоставлении жилья по очереди, в данном же случае и приобретение квартир и их последующее предоставление носило целевой внеочередной характер.

Что касается того, что площадь комнат и кухни в квартире Кудряшовой не соответствует требованиям СНиП 2.08.01 «Жилые квартиры», и что данный факт является основанием для признания договора социального найма, как заключенного с нарушением закона, недействительным, то суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 16 Закона Ярославской области от 11июля2005года №40-з «Об условиях реализации права отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений по договорам социального найма» при предоставлении жилых помещений на условиях социального найма детям, оставшимся без попечения родителей, норма предоставления площади жилого помещения на одного человека устанавливается в следующих размерах: - не менее 21 квадратного метра общей площади. Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (не более чем в два раза) в случае предоставления жилых помещений в виде отдельной квартиры.

Кудряшовой и Жукову, при предоставлении квартир на условиях социального найма, данные нормы были соблюдены, Кудряшовой предоставлена № квартира общей площадью №., Жукову И.Н. – <данные изъяты> квартира площадью №. Из техпаспорта следует, что площадь комнат в <адрес> квартире (принадлежащей Кудряшовой А.С.) составляет № кухни – № (л.д.165)

Ссылка на несоблюдение требований СНиП 2.08.01. «Жилые комнаты» с учетом площадей жилых комнат и кухни в квартире, предоставленной Кудряшовой А.С. как основание для вывода о недействительности договора социального найма, несостоятельна, так как Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. № 109 введены в действие новые СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные, в п. 5.2 которых указано, что в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов минимальные размеры квартир по числу комнат и их площади (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется принимать согласно таблице 5.1. Число комнат и площадь квартир для конкретных регионов и городов уточняется местной администрацией с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жилищем и ресурсообеспеченности жилищного строительства, из чего следует, что указанные размеры комнат и кухни являются рекомендациями.

Кроме того, в этом же пункте указано, что в жилых домах других форм владения состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.

Учитывая, что <адрес> являлся другой формой владения (заказчиком-застройщиком являлось <данные изъяты> «<данные изъяты> состав помещений и площадь квартир установлена заказчиком-застройщиком при проектировании строительства.

Коль скоро общая площадь квартир, представленных истцам, соответствовала требованиям, установленным Законом ЯО «Об условиях реализации права отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений по договорам социального найма», оснований для вывода о недействительности договоров социального найма как сделок, совершенных с нарушением закона, не имеется.

Указанные представителем истцов Раздуваловой И.В. неточности в актах приема-передачи квартир (неправильно указан материал, из которого возведены стены дома, не переданы техпаспорта на газовое оборудование) не является основанием для признания договоров социального найма недействительными. Кроме того, истцами не представлено доказательств, что представители газовой службы отказались обслуживать газовое оборудование без техпаспортов, из представленной квитанции следует, что вызов был обслужен, с жильцами проведен инструктаж (л.д. 175)

Таким образом, суд не находит оснований для признания сделок – договоров социального найма – недействительными, и, соответственно, оснований для применения последствий недействительности этих сделок.

Что касается требований о признании сделок приватизации указанных квартир недействительными вследствие введения истцов в заблуждение относительно потребительских свойств приобретаемого жилья, то суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Истцы ссылались на то, что в течение непродолжительного времени после заключения договоров приватизации предоставленного им на условиях социального найма жилья, квартиры пришли в негодность.

По их заявлению ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> осмотрен государственным жилищным инспектором <данные изъяты> ФИО20, в акте ею отмечены:

- наличие большого количества продольных и поперечных сквозных трещин шириной раскрытия до 5 мм в наружных и внутренних стенах дома;

- неисправность кровельного покрытия, наличие значительных протечек на стенах и потолках квартир и подъездов верхних этажей;

- коробление, выпучивание гипсокартона на стенах и потолках квартир;

- во многих квартирах батареи отопления оторваны от стен, лежат на полу, т.к. крепления не держатся в наружной стене (л.д.73).

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица – застройщик дома <данные изъяты> просила исключить данный акт из числа доказательств, ссылаясь на грубые нарушения Федерального закона от 26декабря2008года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Действительно, согласно статье 10 указанного Федерального закона, проведение внеплановой проверки возможно на основании приказа (распоряжения) руководителя контролирующего органа и после согласования проведения такой проверки с прокурором, однако, для проведения данной проверки не было издано распоряжения (приказа) руководителя жилищной комиссии, во всяком случае, ни акт осмотра, ни выданное на его основании предписание не содержат ссылку на такое распоряжение (приказ), не представлена была копия такого приказа жилищной инспекцией и суду. Как следует из пояснений представителя <данные изъяты>» и само предприятие не было извещено о предстоящем осмотре. Нет сведений о том, что данная проверка была согласована с прокурором.

Несмотря на значительные нарушения указанной нормы при осмотре жилого <адрес>, данный акт судом изучен, наличие указанных в нем недостатков непосредственно в квартирах истцов проверено путем выхода суда и участников дела для осмотра квартир истцов. Осмотрена была только квартиры истицы Кудряшовой, Жуков участия в судебных заседаниях не принимал, как пояснила Кудряшова, её брат Жуков сам в предоставленной ему квартире не проживает, сдает квартиру родственникам, которые отказались предоставить квартиру для осмотра.

При осмотре судом и участниками дела квартиры Кудряшовой установлено, что предоставленная Кудряшовой на условиях социального найма и затем приобретенная ею в собственность в порядке приватизации квартира расположена на втором этаже, состоит из двух комнат, кухни, совмещенного санузла, прихожей и большой кладовки. На день осмотра – ДД.ММ.ГГГГ – квартира пустая, не отапливается, несмотря на наличие автономной системы отопления. Входные и межкомнатные двери на месте, имеют соответствующие запоры, окна – пластиковые стеклопакеты, кухня оборудована двухконтурным, т.е. на отопление и горячую воду, газовым котлом, газовой плитой, раковиной, в ванной комнате ванна, раковина, унитаз, стены в комнатах оклеены обоями, в ванной выложены плиткой. Вытяжная труба газового котла имеет следы протечки. Радиаторы отопления находятся на своих местах, кронштейны крепления при значительном усилии руками начитают шататься, кронштейны крепления раковины в кухне неплотно примыкают к стене, в связи с чем раковина в кухне имеет зыбкость. В наружных стенах под подоконниками имеются трещины, сквозь которые проглядывает наполнитель стен, состоящий из пенопластовой крошки, скрепленной раствором, сквозных щелей не обнаружено. Обои на внутренних углах комнат имеют смещения, в некоторых местах разрывы.

На лестничной площадке второго этажа гипсокартон на потолке имеет выпучивания, на стенах имеются следы свежей побелки и покраски, как пояснила представитель застройщика – <данные изъяты> - имелась протечка кровли, недостатки кровли и повреждения отделки в помещениях, куда имелся доступ, в августе были устранены, в квартиру Кудряшовой и Жукова работники попасть не смогли, так как на телефонные звонки они не отвечали, место их фактического жительства им неизвестно, однако, они готовы в любой момент произвести необходимые работы для устранения возможных недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании Кудряшовой продемонстрированы фотографии, сделанные ею накануне на мобильный телефон, сфотографированы сквозные щели в межквартирной стене (между её квартирой и соседней), как пояснила Кудряшова, данные щели возникли, когда в соседней квартире разорвались трубы отопления, и квартира была залита водой.

Таким образом, судом не установлено наличие в квартире истицы Кудряшовой следующих указанных в акте государственного жилищного инспектора недостатков: оторванных радиаторов и сквозных продольных и поперечных трещин в наружных стенах.

Вместе с тем, в соответствии с п.п. 2, 3, 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения, однако, судом установлено, что истица Кудряшова на протяжении около года (с конца ДД.ММ.ГГГГ до осмотра её квартиры ДД.ММ.ГГГГ) в квартире не проживает, надлежащее состояние квартиры никоим образом не поддерживает, что выражается в том числе и в том, что квартира, несмотря на зимний период, не отапливается.

При оценке выявленных недостатков суд учитывает, что жилищной инспекцией в предписании № 992-5 от 8 августа 2011 года, направленного в адрес Администрации городского поселения города Пошехонье (л.д.74) указано, что отраженные в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ недостатки произошли в результате нарушения указанных в Предписании пунктов Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, а не нарушения строительных норм и правил при возведении (строительстве) указанных объектов), на что ссылались истцы и их представитель.

В подтверждение своих доводов относительно того, что Администрация муниципального района предоставила им в найм жилье в доме, построенном с нарушением действующих строительных норм и правил, истцами и представителем указано на следующее.

Департаментом строительства Ярославской области и прокуратурой Пошехонского района выявлены существенные нарушения действующих норм при выдаче разрешений на строительство и приемки данного дома в эксплуатацию, были выданы предписания об отмене указанных разрешений, и данное обстоятельство должно было служить основанием для отказа <данные изъяты> в приобретении данных квартир на основании объявленного конкурса.

Изучив представленные <данные изъяты> <адрес>, <данные изъяты> и <данные изъяты> ФИО10 <адрес> документы, связанные со строительством указанного дома, суд приходит к следующему.

Как следует из представленных Департаментом строительства документов, в ДД.ММ.ГГГГ была проведена проверка соблюдения органом местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, в результате проверки выявлены нарушения требований части 7 статьи 51, частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ, а именно:

- строительство дома велось двумя этапами: 1 секция, затем 2 и 3 секции, выдача разрешений на строительство <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена при отсутствии документов, предусмотренных действующим законодательством – заявления застройщика на выдачу разрешения на строительство 2 и 3 секций; проектной документации на 2 и 3 секции; схемы планировочной организации земельного участка; сведений об инженерном оборудовании, сводного плана инженерных сетей; ФИО9 организации строительства; не указан срок действия договора аренды земельного участка и не приложен протокол разногласий к нему.

- при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двухэтажного трехсекционного жилого дома № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. допущены следующие нарушения: при воде в эксплуатацию назначение объекта капитального строительства, вводимого в эксплуатацию, должно соответствовать названию объекта капитального строительства, указанного в разрешении на строительство; имеется существенное (более 10%) расхождение между показателями проектными и фактическим в строительном объеме; отсутствует акт осмотра, подготовленный органом, выдавшим разрешение на строительство; не представлена справка о выполнении технических условий по водоснабжению и канализации; не представлена схема, отображающая расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения; разрешение на ввод в эксплуатацию выдано не тем органом, которое выдало разрешение на строительство. (л.д. 111-113)

По результатам проверки выдано предписание об устранении нарушений и предоставлен срок – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.114). Сообщение о выявленных нарушениях направлено в прокуратуру района (л.д. 1 надзорного производства № ДД.ММ.ГГГГ- далее н\п), которая также направила соответствующее представление в адрес Администрации Пошехонского муниципального района (л.д. 97-98 н\п).

Однако, во-первых, указанные недостатки были выявлены <данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ, когда квартиры Администрацией МР уже были приобретены, предоставлены истцам в найм и Кудряшовой уже приобретена в собственность, во-вторых большая часть недостатков была устранена (в частности, предоставлены недостающие документы со ссылкой на то, что в момент проверки архитектор района отсутствовала и не могла представить всех требуемых документов – л.д.103 н\п)), были даны соответствующие ответы на предписание и представление, оснований для привлечения Администрации района к ответственности контролирующие органы не установили.

Кроме того, судом учтено, что все замечания касаются документального оформления разрешений на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, ни в одном из указанных документов нет ссылок на то, что в результате проверок выявлены нарушения строительных норм и правил, касающихся качества строительства.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей сотрудники Администрации Пошехонского муниципального района: заместители Главы Администрации ФИО34 и ФИО21, главный специалист по защите прав детей ФИО22 показали, что Кудряшова очень активно требовала приобретение ей и брату квартир именно в данном доме, когда выяснилось, что стоимость одного квадратного метра квартиры превышает стоимость, определенную Правительством ЯО для приобретения за счет бюджетных средств жилья детям, оставшимся без попечения родителей, она в присутствии сотрудников администрации лично договаривалась с Генеральным директором <данные изъяты> ФИО35, чтобы он снизил стоимость квадратного метра с тем, чтобы он мог подать заявку на участие в конкурсе. Тем не менее, ФИО11 ФИО36. показал, что он, не как специалист в области строительства, а как обыватель, пытался отговорить Кудряшову от приобретения квартиры в этом доме, он ссылался на то, что дом строился по новой технологии, каков он будет в эксплуатации – неизвестно, в этом доме нет подвалов, что создаст дополнительные неудобства, говорил о том, что у администрации есть возможность приобрести для Кудряшовой и её брата квартиры на вторичном рынке, в уже обжитых домах, с подвалом, но Кудряшова категорически настаивала на приобретении квартир именно в этом, новом, доме (л.д.81-82).

В соответствии с частью 2 статьи 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Перечень обстоятельств, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.

Исследуя представленные истцами доказательства суд приходит к выводу о том, что при заключении договоров приватизации истцы не заблуждались относительно природы сделки, т.е. они понимали и осознавали, что они приобретают в собственность на условиях, установленных Законом РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», жилые помещения, переданные им в пользование на условиях социального найма, и что приватизация возможна только один раз.

Существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки, то есть таких свойств предмета, которые характеризуют его как вещь особого рода, то есть тождество применительно к положениям ст. 178 ГК РФ, - полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение имеет и заблуждение стороны сделки о таких качествах предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Суд считает установленным, что истцы имели возможность ознакомиться с предметом сделки; выявленные в ДД.ММ.ГГГГ недостатки квартир связаны не с нарушениями при возведении дома, препятствующих их дальнейшей эксплуатации по назначению, а с эксплуатацией жилых помещений, претензии к застройщику по поводу выявленных в процессе эксплуатации недостатков, могут быть предъявлены истцами и подлежат удовлетворению в рамках гарантийных обязательств, предусмотренных Гражданским законодательством, выявленные недостатки не препятствуют истцам использовать квартиры по назначению, т.е. для проживания в них, истцами не представлено достаточных и убедительных доказательств введения ответчиком их в заблуждение относительно таких качеств приобретаемого ими жилья, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Тот факт, что они в настоящее время не могут их продать за такую цену, на которую они рассчитывали, а именно, чтобы иметь возможность приобрести жилье в других населенных пунктах, где они фактически проживают (в <адрес> и <адрес>-<адрес> на что ссылалась представитель истцов, не является основанием для признания сделок недействительными в силу прямого указания закона на наличие заблуждения относительно мотивов сделки.

Квартиры, предоставленные истцам на условиях социального найма, а затем приобретенные ими в порядке приватизации, непригодными для проживания не признаны.

С учетом изложенного, у суда нет оснований для вывода о том, что истцы были введены в заблуждение относительно таких качеств приобретаемых ими квартир, которые существенно снижали бы возможность их использования по назначению, а значит, не имеется и оснований для признания сделок приватизации жилых помещений – квартир №№ и № в <адрес> в <адрес>, недействительными на основании положений статьи 178 ГК РФ.

Представитель истцов Раздувалова И.В. в прениях ссылалась на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у Главы Администрации Пошехонского муниципального района ФИО23 и его заместителя ФИО21, действовавшей на основании доверенности, полномочий на заключение договоров приватизации. Данные доводы суд отклоняет, в силу положений статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание заявленных требований, в то же время данные доводы представителя истцов ничем не подтверждены, никаких ходатайств об истребовании каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов ею не заявлялось. Суд учитывает, что договоры приватизации прошли правовую экспертизу при регистрации данных сделок и оснований для выводов о том, что они заключены неправомочными лицами у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, с у д

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Кудряшовой Анне Сергеевне и Жукову Ивану Николаевичу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Пошехонский районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья ___________________________