Дело № г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 мая 2011 года                                                           г. Порхов

в составе:

председательствующего судьи Сиротенко В.В.,

с участием старшего помощника прокурора Порховского района Белова Д.Ю.,

при секретаре Тарасенкове А.Н..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Порховского района Псковской области к Зуевой А.А. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Порховского района Псковской области обратилась в суд с иском к Зуевой А.А. о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения и выселении из занимаемого <адрес>, в <адрес>.

В обосновании своих требований представитель истца указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Порховского района Псковской области, в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района и Зуевой А.А. был заключен договор коммерческого найма жилого <адрес>, в <адрес> в целях обеспечения сохранности жилого помещения, в отношении которого начата процедура признания его бесхозяйным. С ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом принадлежал на праве собственности ФИО6 на основании Свидетельства о праве на наследство по закону. ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, открывшееся после его смерти наследственное имущество никем не было принято. Согласно выписки, выданной Порховским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области, запись о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества, а именно: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка по тому же адресу, внесена в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Решением Порховского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ был признан муниципальной собственностью и ДД.ММ.ГГГГ Администрации Порховского района выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом и земельный участок. Указывают, что на момент заключения договора коммерческого найма с Зуевой А.А. 01.02.2006 года муниципальное образование « Порховский район» не являлось собственником данного недвижимого имущества, поэтому не обладало полномочиями по распоряжению им. В связи с чем, просят признать договор коммерческого найма с Зуевой А.А. на жилой <адрес> в <адрес> недействительным в силу его ничтожности и выселить Зуеву А.А. из указанного дома.

В ходе судебного заседания представитель Администрации Порховского района - Михаревич О.В. изменила исковые требования, указав, что не требует признания договора коммерческого найма, заключенного с Зуевой А.А. ДД.ММ.ГГГГ, недействительным в силу его ничтожности, поскольку невозможно применить последствия недействительности сделки в связи с пропуском трехгодичного искового срока, установленного ст. 687 ГК РФ просят о расторжении договора коммерческого найма жилого <адрес> в <адрес>, заключенного между Администрацией Порховского района и Зуевой А.А. ДД.ММ.ГГГГ, признании Зуевой утратившей право пользования указанным жилым помещением и ее выселении. Кроме того, указала, что договор коммерческого найма, в соответствии с пп. «а» п.2.2, из которого следует, что жилой дом предоставляется нанимателю до признания его бесхозяйным, является срочным. Поскольку в настоящее время указанный дом и земельный участок признаны муниципальной собственностью, а в продлении договора Зуевой А.А. было отказано, то фактически срок действия договора коммерческого найма истек. Зуева А.А. не состоит на учете, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, зарегистрирована с 2000 года и фактически проживает в <адрес>А, по <адрес>, в <адрес>, принадлежащем ее дочери, а также учитывая, что договор коммерческого найма с ней заключался в целях обеспечения сохранности недвижимого имущества, а не в целях обеспечения ее жильем, просят о выселении без предоставления иного жилого помещения. Также указала, что в настоящее время, данное жилое помещение необходимо собственнику для улучшения жилищных условий лиц из числа нуждающихся.

Ответчик Зуева А.А. исковые требования не признала и пояснила, что в спорном договоре, не определен срок. Письменно о сроке его окончания её в известность никто не ставил. Как и не предлагали в письменном виде его изменить или расторгнуть. Поэтому полагает, что договор коммерческого найма продолжает действовать и в настоящее время. А ответчиком, не соблюден до судебный порядок для расторжения договора, без которого в суд они обратиться, не имели права. Также указала, что по истечении срока договора найма жилого помещения, она имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Однако, Администрацией Порховского района - жилищной комиссией ей было отказано в продлении договора найма спорного жилого помещения. Кроме того, указывает, что у нее не имеется своего жилья. Тот факт, что она зарегистрирована в доме, принадлежащем ее дочери, в котором проживать ей не препятствуют, не свидетельствует, что она обеспечена своим жильем. Вместе с тем, на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий она не стоит и, не обращалась с заявлением о постановке на учет, так как полагала, что обеспечена жильем за счет договора коммерческого найма. Когда она, после заключения договора найма, въехала в спорный дом и ввезла в него свои вещи, то сразу же произвела ремонт электрооборудования за свой счет. После чего в КУМИ ей сказали, что производить оплату за жилье не надо, но кто из сотрудников ей это говорил, не помнит. Никаких дополнительных соглашений о снятии или уменьшении размера оплаты с ней не заключалось. Просто никто не требовал с нее оплаты, а она и не платила. Кроме того, производила в доме косметический ремонт, однако понесенные на это затраты подтвердить за давностью не может. О том, что оплата за жилое помещение является одним из условий договора, ей было известно, но она не предполагала, что ее невнесение может послужить основанием для расторжения договора коммерческого найма. Фактически, сохранность <адрес>, в <адрес> ею обеспечивалась еще до заключения договора найма с 2003 года. В доме она проживала практически все время, за исключением зимы 2010-2011 года, поскольку в спорном доме разрушилась печь, а ремонтировать ее до продления договора найма она не хотела. В этот период проживала в доме дочери. Просит отказать истцу в иске, полагая, что его требования о расторжении договора найма в судебном порядке являются необоснованными и заявленными с нарушением установленного законом порядка расторжения договора.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района - Егорова И.Б. в судебное заседание не явилась. О дне рассмотрения дела уведомлена своевременно и надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании поясняла, что в 2003 году с Зуевой А.А., действительно, был заключен договор коммерческого найма жилого <адрес>, в <адрес> в целях обеспечения сохранности недвижимого имущества, в отношении которого была начата процедура признания его бесхозяйным. Условиями договора срок его действия был определен именно сроком окончания процедуры признания данного имущества бесхозяйным. В настоящее время спорный дом является муниципальной собственностью, поэтому договор коммерческого найма подлежит расторжению. Кроме того, Зуевой А.А. были нарушены существенные условия договора, так как ею не производилась оплата за пользование жилым помещением. Никаких дополнительных соглашений с Зуевой А.А. о зачете потраченных ею на ремонт дома средств в счет оплаты за жилье, не заключалось. Поскольку, договором предусмотрено проведение текущего ( не капитального) ремонта за счет нанимателя, то ФИО3 должна была ежемесячно производить оплату, установленную договором, но с учетом, сохранившихся документов не производила таковой с 2008 года по настоящее время, то есть более чем за шесть месяцев. На учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, Зуева А.А. не состоит. В настоящее время, комитет по управлению муниципальным имуществом не наделен правом заключения договоров коммерческого найма, а заключать с Зуевой А.А. договор социального найма не имеется оснований, поскольку, она имеет право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>А, где зарегистрирована и фактически проживает, то есть, обеспечена жильем. В связи с чем, поддерживает исковые требования Администрации Порховского района о расторжении договора коммерческого найма и выселении Зуевой А.А. из спорного жилого помещения.

Выслушав представителя истца, ответчика, мнение прокурора, указавшего на обоснованность заявленных истцом требований, в связи с допущенными ответчиком существенных нарушений условий договора коммерческого найма, допросив свидетелей и исследовав материалы дела, суд полагает, что уточненные исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно действующим положениям главы 35 части второй Гражданского Кодекса РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам. Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Для заключения договоров коммерческого найма достаточно лишь достижение между сторонами договоренности по всем существенным условиям договора.

Из договора коммерческого найма <адрес>, в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Порховского района Псковской области, в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района и Зуевой А.А следует, что договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписан ответчицей Зуевой А.А., которая в ходе судебного разбирательства не оспаривала того факта, что была ознакомлена и согласна на заключение данного договора на указанных в нем условиях ( л.д. №).

Кроме того, основанием для решения вопроса о заключении договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, как следует из материалов дела, послужило заявление Зуевой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ адресованное Главе Администрации Порховского района с просьбой о передаче ей жилого <адрес>, в <адрес> в аренду в целях обеспечения сохранности указанного жилого помещения ( л.д. №).

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 ГК РФ и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Из п. 2 договора коммерческого найма от 01.02.2006 года следует, что Зуева А.А. как наниматель жилого помещения в числе иных обязательств, также обязана была вносить ежемесячно арендную плату и плату за коммунальные услуги и содержание жилья не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон.

Так, согласно п. 4.1 при заключении договора коммерческого найма от 01.02.2006 года стороны определили порядок внесения и размер арендной платы, установив её в размере 20 рублей в месяц.

Вместе с тем, из справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района, следует, что оплата по договору коммерческого найма на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, от нанимателя Зуевой А.А. с ДД.ММ.ГГГГ на счет КУМИ не поступала.

Доводы ответчицы Зуевой А.А. о том, что она не вносила арендную плату, поскольку произвела за свой счет ремонт электропроводки в спорном доме, что подтверждается квитанциями об оплате стоимости ремонта № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 302 рубля и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 170 рублей, в связи с чем была введена в заблуждение работниками КУМИ о взаимозачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы, являются несостоятельными.

Из п. 2 договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Зуева А.А. обязалась своевременно производить ( не реже одного раза в пять лет) текущий ремонт арендуемого помещения      ( побелка, окраска, оклейка стен, потолков, дверей, покраска полов, ремонт электрической проводки, печей).

Таким образом, расходы по ремонту, в том числе электропроводки, как следует из договора, Зуева А.А. обязывалась нести самостоятельно помимо оплаты за пользование данным жилым помещением. Сама ответчица в ходе судебного заседания, пояснила, что никаких дополнительных соглашений об уточнении или изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ или о пересчете ей арендной платы между ней и представителями КУМИ Администрации Порховского района не заключалось.

Поскольку, силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие у нее возможности для внесения арендной платы, предусмотренной договором коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с января 2008 года.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО9 - ФИО1 городского поселения « Порхов» пояснил, что неоднократно выезжал в составе комиссии в 2010 году для обследования <адрес>, в <адрес>. Вместе с тем, попасть в дом ему не удавалось, так как Зуева А.А. препятствовала проведению обследования. Он разъяснял Зуевой А.А., что поскольку указанный дом с июня 2010 года является муниципальной собственностью, то ей надлежит освободить указанное жилое помещение, так как этот дом был предоставлен ей лишь в целях обеспечения его сохранности до момента признания его бесхозяйным, и продолжать его коммерческий наём, собственник не намерен. Также пояснил, что при внешнем осмотре дома было понятно, что Зуева А.А. в нем фактически не живет, так как подходы к дому не были расчищены от снега, на окнах отсутствовали занавески, отсутствовал порядок в жилом помещении. У него создалось впечатление, что Зуева А.А. в спорном доме длительное время не проживает, а использует его для хранения каких-то вещей.

Свидетель ФИО10 в суде пояснила, что между её матерью Зуевой А.А. и <адрес> был заключен договор коммерческого найма <адрес> дом находится по соседству с принадлежащем ей на праве собственности домом №А, по той же улице. В её доме мать была зарегистрирована и проживала еще до того, как он перешел ей в собственность в порядке наследования и до настоящего времени. Она как собственник не препятствует Зуевой А.А. в проживании в доме, поскольку сама фактически проживает со своей семьей в другой квартире, и лишь иногда ночует в доме. Зуева А.А. фактически проживает как в её доме, так и в <адрес>, который арендует. Ей ничего не известно о том вносилась ли её матерью арендная плата и были такая плата предусмотрена договором коммерческого найма. Также пояснила, что с октября - ноября 2010 года мать не проживает в арендуемом доме, поскольку в нем разрушилась печь, а иным способом указанный дом не отапливается. Пояснила, что осенью 2010 года она видела, что к матери приезжал ФИО1 городского поселения -ФИО9 и говорил Зуевой А.А. о необходимости выселения из спорного дома, в связи с окончанием срока действия договора коммерческого найма. После этого Зуева А.А. обратилась в Администрацию Порховского района с заявлением о продлении договора коммерческого найма, но ей было отказано.

Из свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом, общей площадью 48,9 кв. метра с инвентарным номером 1202, расположенный по адресу: <адрес> является собственностью муниципального образования <адрес> на основании решения Порховского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, был принято на учет ДД.ММ.ГГГГ бесхозяйное недвижимое имущество: жилой <адрес>, в <адрес> и земельный участок, расположенный по тому же адресу ( л.д. №).

Согласно распоряжения Главы Администрации Порховского района № 315-р от 26.04.2006 года « О принятии на учет и признании права муниципальной собственности на бесхозяйное имущество» 26 апреля 2006 года комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района было поручено подготовить техническую документацию и подать заявление в Порховский отдел управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области о принятии на учет земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> для последующего признания на них права муниципальной собственности (л.д.№).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что на момент заключения договора коммерческого найма с Зуевой А.А. ДД.ММ.ГГГГ, Администрация Порховского района не была наделена полномочиями по распоряжению спорным жилым домом, поскольку не являлась его собственником, следовательно, не могла предоставить его для проживания Зуевой А.А. в целях улучшения ее жилищных условий.

Кроме, того, согласно адресной справке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной отделением УФМС России по Псковской области Зуева А.А. зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Из справки № от 04.03 2011 года, выданной Администрацией городского поселения « Порхов» на основании списков граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, Зуева А.А. не состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма ( л.д. 45). Тот факт, что Зуева А.А. не была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и не обеспечивалась жильем в связи с нуждаемостью не оспаривался в ходе судебного заседания и самой ответчицей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчица не приобрела в 2003 году право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма и спорный жилой дом был передан ей в пользование лишь в целях обеспечения сохранности недвижимого имущества, в отношении которого начата процедура признания его бесхозяйным.

Доводы ответчицы Зуевой А.А. о том, что она не была поставлена в известность об окончании срока действия договора коммерческого найма и его расторжении также являются несостоятельными.

Поскольку, в пп. А п. 2.2 договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ указано, что спорный жилой дом предоставляется нанимателю до признания его бесхозяйным.

Кроме, того из заявления Зуевой А.А. поданного Главе Администрации Порховского района следует, что она обращалась за продлением аренды жилого дома по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. №).

Решением комиссии по жилищным вопросам Администрации Порховского района от ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано отказать Зуевой А.А. в продлении договора коммерческого найма на спорный жилой дом (л.д.№).

Администрацией Порховского района ДД.ММ.ГГГГ за исходящим № был направлен ответ об отказе в продлении коммерческого найма жилого помещения ( л.д. №).

Таким образом, порядок расторжения договора найма, предусмотренный ч.1 ст. 687 ГК РФ Администрацией Порховского района нарушен не был.

На основании изложенного и принимая во внимание, что спорное жилое помещение необходимо собственнику - Администрации Порховского района для обеспечения жильем граждан, из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий, на учете которых Зуева А.А. не состоит, а также с учетом существенных нарушений ответчицей условий договора найма, таких как не внесение оплаты за пользование жильем более чем за шесть месяцев, суд считает, что договор коммерческого найма, заключенный 01.02.2006 года между Администрацией Порховского района Псковской области, в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района и Зуевой А.А. подлежит расторжению, в связи с чем, Зуеву А.А. необходимо признать утратившей право пользования жилым помещением и на основании ст. 688 ГК РФ выселить из <адрес>, в <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, взысканию с ответчика подлежат издержки по уплате госпошлины -200 рублей за требование неимущественного характера.                                             

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Порховского района Псковской области к Зуевой А.А. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении- удовлетворить.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией Порховского района Псковской области в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Порховского района и Зуевой А.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Признать Зуеву А.А. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> выселить ее из указанного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.

Взыскать с Зуевой А.А. госпошлину в доход государства в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд в течение 10 дней через Порховский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2011 года и оглашено 11 мая 2011 года.

Судья                                 подпись                                                   Сиротенко В.В.

Копия верна: судья

Порховского районного суда                                                               Сиротенко В.В.