Гр. дело № 2-219/2011.

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2011.

Именем Российской Федерации

24 июня 2011 г. г.Полярные Зори

Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе: председательствующего судьи Фазлиевой О.Ф.,

при секретаре Шамбер И.А.,

с участием истца Рабиновича М.В.,

представителя истца Смурова М.Б.,

представителя ответчика МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом и третьего лица администрации г.Полярные Зори Соколовой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-219/2011 по иску Рабиновича М.В. к Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Полярные Зори о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Рабинович М.В. обратился в суд с иском к Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Полярные Зори (далее по тексту решения – МУ КУМИ) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований Рабинович М.В. указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 13.02.2009, заключенным между МУ КУМИ и гр.Л, а также соглашением от 17.11.2009 о замене стороны в указанном договоре с гр.Л на Рабиновича М.В., он пользовался земельным участком №** с кадастровым номером №**, расположенным по <адресу №>.

Постановлением Главы муниципального образования г.Полярные Зори от 14.12.2009 №** было переоформлено разрешение на строительство коттеджа на указанном земельном участке, выданное ранее предыдущему арендатору гр.Л

Располагая указанными выше документами он оформил кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, а также поставил на учет в ФГУ «Кадастровая палата» Мурманской области земельный участок №**.

11.11.2010 ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства – коттедж, расположенный по <адресу №>.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, 06.12.2010 он обратился с заявлением в администрацию г.Полярные Зори о предоставлении ему на праве долгосрочной аренды земельного участка, на котором расположен коттедж.

14.01.2011 он получил письмо из МУ КУМИ, содержащее по существу отказ в предоставлении ему на праве аренды земельного участка.

В силу ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

На основании изложенного истец просил суд обязать МУ КУМИ оформить приобретение права на земельный участок путем заключения договора аренды земельного участка №**, расположенного по <адресу №>, сроком на 49 лет.

В судебном заседании истец Рабинович М.В. исковое требование поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, суду пояснил, что после истечения срока договора аренды он продолжает пользоваться земельным участком, при этом арендодатель не предъявлял требований о возвращении земельного участка и не возражал против пользования им земельным участком. Он принимал меры для внесения арендной платы, однако плата не была принята по назначению в связи с неверным указанием номера договора аренды в платежном документе.

В настоящее время заключение договора ему необходимо для получения почтового адреса на объект недвижимости, а также для оформления договоров на коммунальные услуги и т.д.

На основании изложенного истец просил суд обязать МУ КУМИ заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 49 лет на прежних условиях.

Представитель истца Смуров М.Б., осуществляющий полномочия на основании доверенности от 27.04.2011 (л.д.6) исковые требования Рабиновича М.В. поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика МУ КУМИ, а также третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г.Полярные Зори Соколова С.Н., осуществляющая полномочия на основании доверенностей от 05.06.2010 и от 01.06.2011, соответственно, (л.д.52, 54) исковые требования Рабиновича М.В. не признала, суду пояснила, что в силу ст.36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение права аренды земельного участка принадлежит гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Под данную категорию не попадают объекты незавершенного строительства. Для таких строений предоставление земли в аренду производится в соответствии с нормами гражданского законодательства.

При предоставлении в аренду земли необходимо руководствоваться ст.85 ЗК РФ, которая определяет, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков жилого, общественно-делового, рекреационного и иных видов использования земельных участков.

На территории муниципального образования г.Полярные Зори градостроительные регламенты установлены Правилами землепользования и застройки, которые были приняты на основании Генерального плана г.Полярные Зори. Генеральный план был утвержден решением Совета депутатов от 10.11.2009 №**. ***

На основании Генерального плана были утверждены Правила землепользования и застройки г.Полярные Зори. Правила утверждены Решением Совета депутатов от 26.05.2010 №**. В соответствии с этими Правилами территория г.Полярные Зори разделена на территориальные зоны. В соответствие с данными правилами №** микрорайон определен как зона застройки высокой этажности. Данная зона предназначена для застройки жилыми домами высокой этажности (5 – 9 этажей), при этом допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения и иных объектов согласно градостроительным регламентам. Индивидуальное строительство в данной зоне не предусмотрено ни основным, ни вспомогательным видами разрешенного использования. Предоставление земельного участка возможно при условии внесения изменений в Генеральный план города.

Относительно применения норм ст.621 ГК РФ представитель ответчика и третьего лица суду пояснила, что договор аренды можно признать продленным, однако оформление соответствующего соглашения или договора в письменном виде невозможно, поскольку это противоречит Генеральному плану города Полярные Зори.

На основании изложенного представитель ответчика и третьего лица просила суд в удовлетворении иска Рабиновичу М.В. отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что требование Рабиновича М.В. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и другими специальными федеральными законами.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что 13.02.2009 между МУ КУМИ (арендодателем), действующим от имени администрации г.Полярные Зори на основании Положения о МУ КУМИ (подпункт 17 пункта 2.2 Положения) (л.д.73-83) и гр.Л (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №**, расположенного в г.Полярные Зори Мурманской области, в №** микрорайоне, участок №**, общей площадью *** кв.м для индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 1.3 Договора срок аренды установлен с 11.02.2099 по 11.01.2010. (л.д.12-16).

17.11.2009 между арендатором гр.Л, арендодателем МУ КУМИ и новым арендатором Рабиновичем М.В. было заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 13.02.2009 №**, согласно которому с 17.11.2009 все права и обязанности первоначального арендатора в полном объеме переходят к новому арендатору Рабиновичу М.В. (л.д.17).

Постановлением главы муниципального образования г.Полярные Зори от 14.12.2009 №** было принято решение о переоформлении разрешения на строительство №** от 23.07.2008 выданного гр.Л на Рабиновича М.В. Согласно указанному разрешению Рабиновичу М.В. разрешалось строительство коттеджа по <адресу №>, сроком до 11.12.2018 (л.д.20,19).

На основании имеющихся документов Рабинович М.В. приступил к строительству коттеджа на указанном земельном участке и 07.10.2010 оформил кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (л.д.21-22), кадастровый паспорт земельного участка(л.д.24-26), а также зарегистрировал право собственности на коттедж (объект незавершенного строительства), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2010 (л.д.27).

В связи с истечением срока договоры аренды, 06.12.2010 Рабинович М.В. обратился в МУ КУМИ с заявлением о предоставлении ему на праве аренды земельного участка, на котором им возведен коттедж (объект незавершенного строительства), однако получил отказ, мотивированный тем, что №** микрорайон определен как зона застройки жилыми домами высокой этажности и размещение объектов индивидуального строительства в этом районе не предусмотрено Генеральным планом г.Полярные Зори и Правилами землепользования и застройки (л.д.28,29).

Согласно условиям договора аренды спорного земельного участка от 13.02.2009, срок аренды закончился 11.01.2010. За истекший период МУ КУМИ или администрация г.Полярные Зори не выразила возражений относительно пользования земельным участком Рабиновичем М.В., соответствующие письма истцу не направляли, требование о возвращении земельного участка, о приведении его в первоначальное состояние не вручали. После 11.01.2010 истец пользовался арендуемым земельным участком, принимал меры для внесения арендной платы, внес платеж на счет МУ КУМИ, неверно указав номер договора аренды (л.д.88). Договор аренды в установленном законом порядке не расторгался, имущество арендодателю не возвращалось и не передавалось. Приведенные обстоятельства не оспаривала в судебном заседании представитель ответчика, которая подтвердила, что ни МУ КУМИ, ни администрация г.Полярные Зори не принимали меры к расторжению договора аренды и не заявляли возражений относительно пользования земельным участком Рабиновичем М.В. после истечения срока аренды.

Письмо МУ КУМИ от 14.01.2011 №**, содержащее отрицательный ответ на обращение Рабиновича М.В. о предоставлении земельного участка в аренду, не свидетельствует о том, что арендодатель возражал против фактического использования Рабиновичем М.В. земельного участка (л.д.29).

Договор аренды, заключенный между Рабиновичем М.В. и МУ КУМИ 13.02.2009, не содержит условия о том, что окончание срока действия договора влечет обязательное прекращение обязательств сторон по договору, в связи с чем к указанному договору могут быть применены правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку судом достоверно установлено, что арендодатель не принял должных мер к прекращению арендных отношений по использованию истцом спорного земельного участка, а арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом на прежних условиях, принимал меры к оплате аренды, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №**, расположенного в г.Полярные Зори Мурманской области, в №** микрорайоне, участок №**, общей площадью *** кв.м, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора или заключение нового договора аренды не требуется.

Поскольку договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях в силу закона, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения иска Рабиновича М.В. о понуждении к заключению договора аренды не имеется, так как отсутствует предмет спора.

Суд считает необходимым разъяснить сторонам, что заключение договора аренды на неопределенный срок не является серьезным обременением прав собственника, которые реализует администрация г.Полярные Зори. Указанный договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон при условии предупреждения об этом другой стороны при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В связи с изложенными обстоятельствами доводы представителя ответчика о том, что у МУ КУМИ отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка с Рабиновичем М.В. в силу несоответствия назначения земельного участка Генеральному плану г.Полярные Зори и Правилам землепользования и застройки г.Полярные Зори, а также ссылки истца и его представителя на ст.46 и ст.35 Земельного кодекса РФ о прекращении и продлении договора аренды земли не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рабиновича М.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Полярные Зори о понуждении к заключению договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.Ф. Фазлиева