О признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации

Гр.дело № 2-19/2011 г.

Мотивированное решение изготовлено 24.02.2011.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2011 г. г. Полярные Зори

Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Фазлиевой О.Ф.,

при секретаре Шамбер И.А.,

с участием:

-представителя истца Мазуровой Л.П. Лопатиной Ю.С.,

-представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «Интерполюсмонтаж» Федорова Г.Е.,

- представителя ответчика администрации г.Полярные Зори Тимкиной Т.А.,

- представителя ответчика ООО «Норд-Сервис Плюс» Шагановой А.П.,

- представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори Тимкиной Т.А.,

- третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на стороне ответчиков Воронина Н.В., Кокиной Т.Н., Баданина В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Полярнозоринского районного суда гражданское дело 2-19/2011 г. по иску Мазуровой Л.П. к администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» г.Полярные Зори о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации,

УСТАНОВИЛ:

Мазурова Л.П. обратилась в суд с иском к администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» г.Полярные Зори о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».

В обоснование заявленных требований истец Мазурова Л.П. указала, что 29.09.2010 состоялось собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес №>, в форме заочного голосования. Инициатором собрания выступила администрация г.Полярные Зори. На данном собрании было принято решение о расторжении с 01.11.2010 договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», а также о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».

С принятым собственниками решением истец не согласна, поскольку не смогла принять участие в голосовании, поскольку администрация г.Полярные Зори, в нарушение п.4 ст.45 ЖК РФ, не сообщила ей о проведении собрания в форме заочного голосования.

На основании изложенного истец Мазурова Л.П. просила суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №** по <адрес №> от 29.09.2010 о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».

В ходе производства по делу 28.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены собственники помещений в многоквартирном доме по <адрес №>, о чем судом вынесено соответствующее определение (т.2, л.д.148).

В силу ч.2 ст.43 ГПК РФ при вступлении в процесс третьих лиц, рассмотрение дела в суде производится с самого начала.

В связи с изложенным суд оценивает доводы сторон, а также представленные ими доказательства, изложенные и изученные в судебном заседании 14.02.2011–18.02.2011.

В судебном заседании 14.02.2011–18.02.2011 в качестве представителя истца Мазуровой Л.П. принимала участие Лопатина Ю.С., представившая доверенность от 22.12.2010 (т.3, л.д.3).

Представитель истца Лопатина Ю.С. суду пояснила, что истец Мазурова Л.П. является собственником жилого помещения – квартиры №**, расположенной в доме №** по <адрес №>. 29.09.2010 в указанном жилом доме администрацией г.Полярные Зори было инициировано собрание собственников жилых помещений в форме заочного голосования, в ходе которого было принято решение о смене управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» и выборе новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». В ходе голосования были существенно нарушены права собственников жилых помещений: голосование проводилось с нарушением процедуры, предусмотренной ЖК РФ; часть бюллетеней, учтенных при голосовании, является недействительной; в бюллетенях содержатся недостоверные данные о площадях квартир, что повлекло неправильный подсчет голосов.

Так, собственники жилых помещений не были должным образом уведомлены о проведении общего собрания, сообщение истцу заказным письмом не направлялось, под роспись не вручалось. Бюллетени для голосования были выданы всем жителям данного дома без проверки их полномочий на участие в голосовании. Кроме того, был принят к подсчету бюллетень по квартире №**, заполненный гр.В, тогда как собственником этой квартиры является несовершеннолетний ребенок гр.Г, при этом полномочия гр.В на голосование не оформлены и не отражены в бюллетене. В бюллетене по квартире №** не указана дата голосования, в связи с чем он должен быть признан недействительным. По квартире №** приняли участие в голосовании Комитет по управлению муниципальным имуществом и гр.А, в связи с чем имелось два взаимоисключающих бюллетеня. Кроме того, площадь жилых помещений указана собственниками неправильно и отличается на *** кв.м, что влечет неверный подсчет голосов.

Таким образом, по мнению представителя истца, общая площадь квартир составила *** кв. м, в том числе муниципальная – *** кв.м, в голосовании приняло участие 54,7% голосов. С учетом недействительных бюллетеней, что составляет 10,6% голосов, кворум голосования отсутствует (44,1 %).

Собранием были существенно нарушены права истца на реализацию прав собственника жилого помещения по выбору способа управления жилым помещением, а также истцу причинены убытки, которые выразились в том, что с 01.11.2010 истцу выставляются счета по оплате содержания и ремонта общего имущества жилого дома новой управляющей организацией ООО «Норд - Сервис Плюс» в сумме большей, чем выставлялись старой управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж». Ежемесячная разница составляет около *** рублей.

Также представитель истца обратила внимание суда на то обстоятельство, что на голосование собственников не был поставлен вопрос о ненадлежащем выполнении ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора управления многоквартирным домом, заключенного администрацией г.Полярные Зори и ООО «Интерполюсмонтаж» по итогам открытого конкурса в марте 2008 г. и действующего до мая 2011 г., что являлось основанием для досрочного расторжения этого договора.

Таким образом, представитель истца считает, что нарушены права и законные интересы истца как собственника жилого помещения, голосование истца могло повлиять на результаты голосования с учетом признания нескольких бюллетеней по изложенным выше основаниям недействительными, при голосовании допущены существенные нарушения норм ЖК РФ, принятие решения причинило истцу убытки. В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ решение, принятое общим собранием собственников помещений, должно быть признано недействительным.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца, ООО «Интерполюсмонтаж» Федоров Г.Е., действующий на основании доверенности от 29.11.2010 (т.1, л.д.146), поддержал позицию представителя истца в полном объеме, суду пояснил, что голосование собственников жилых помещений по вопросу смены управляющей организации было организовано администрацией г.Полярные Зори намеренно с целью устранения ООО «Интерполюсмонтаж» с рынка оказания услуг по управлению жилым фондом.

С мая 2008 г. ООО «Интерполюсмонтаж» осуществляло управление жилым фондом н.п. Зашеек Полярнозоринского района на основании договора, заключенного между ООО «Интерполюсмонтаж» и администрацией г.Полярные Зори. Основанием для расторжения этого договора является невыполнение условий договора управляющей организацией. Указанный вопрос на голосование собственников жилых помещений не выносился. Все работы, обусловленные договором управления жилым фондом, ООО «Интерполюсмонтаж» выполняло в полном объеме, единичные заявления жителей рассматривало, недостатки устраняло, о чем свидетельствуют представленные в суд документы. Полагает, что результаты голосования, проведенного в доме №** по <адрес №>, о смене управляющей компании являются недействительными, более того, сфальсифицированными.

Представитель ООО «Интерполюсмонтаж» считает, что бюллетени по квартирам, находящимся в муниципальной собственности, были заполнены позднее срока окончания приема бюллетеней и не могли быть учтены при голосовании, равно как и иные недействительные бюллетени, перечисленные представителем истца.

Представитель ответчика администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией Тимкина Т.А., осуществляющая полномочия на основании доверенности от 03.08.2010 (т.1, л.д.107) с иском Мазуровой Л.П. не согласилась, суду пояснила, что в летний период 2010 г. в н.п. Зашеек сложилась крайне напряженная социальная обстановка, вызванная ненадлежащим исполнением управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязательств по договору управления жилым фондом н.п. Зашеек, а также отключением горячей воды, в связи с неплатежами управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. Неоднократно в администрацию г.Полярные Зори поступали жалобы от граждан, в связи с чем проводились встречи жителей поселка с главой муниципального образования, представителями Думы, управляющей организации, ОАО ***. Ситуация широко освещалась в средствах массовой информации. По инициативе жителей н.п. Зашеек администрация г.Полярные Зори выступила организатором внеочередного голосования по вопросу смены управляющей организации. В качестве альтернативы ООО «Интерполюсмонтаж» была предложена компания ООО «Норд-Сервис Плюс». Силами Комитета по управлению муниципальным имуществом и ООО «Норд-Сервис» было организовано оповещение собственников жилых помещений о собраниях путем вручения уведомлений лично под роспись, а также путем размещения объявлений в общедоступных местах (входных дверях подъездов) в соответствии с требованиями ст.45 ЖК РФ.

При подсчете голосов собственников были допущены технические ошибки, в связи с чем расчет подвергался корректировке: в голосовании приняло участие 53,05% собственников, кворум имелся, из них 100% проголосовали за расторжение договора управления с ООО «Интерполюсмонтаж» и 100% проголосовало за выбор управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». Голос Мазуровой Л.П. «против» ничего бы не изменил, решение о смене управляющей организации было бы принято.

Кроме того, 27.11.2010 в адрес администрации г.Полярные Зори и КУМИ поступили коллективные заявления от жителей дома №** по <адрес №> о подтверждении итогов голосования (13 подписей).

Представитель ответчика полагает, что имеющиеся недостатки в оформлении бюллетеней, на которые обратила внимание представитель истца, носят технический характер и не влияют на результаты голосования.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Комитета по управлению муниципальным имуществом Тимкина Т.А. (доверенность от 09.08.2010) (т.1, л.д.108) поддержала мнение администрации г.Полярные Зори в полном объеме, просила в иске Мазуровой Л.П. отказать.

Представить ООО «Норд-Сервис Плюс» Шаганова А.П., осуществляющая полномочия на основании доверенности от 24.11.2010 (т.1, л.д.148), поддержала позицию представителя администрации г.Полярные Зори, просила суд в иске Мазуровой Л.П. отказать, суду пояснила, что голосование по вопросу смены управляющей организации в доме №** по <адрес №> было проведено в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. С 01.11.2010 на основании принятого собственниками указанного дома решения о выборе управляющей организации, ООО «Норд-Сервис Плюс» приступило к управлению жилым домом №** по <адрес №>, для чего были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, оказывающими коммунальные услуги.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Баданин В.Г., являющийся собственником квартиры №** в доме №** по <адрес №>, с иском Мазуровой Л.П. не согласился, суду пояснил, что в течение нескольких лет ООО «Интерполюсмонтаж» ненадлежащим образом исполняла свои обязанности, в связи с чем в октябре 2010 г. в доме было проведено голосование и собственники жилых помещений приняли решение о смене управляющей организации. Он также голосовал за смену ООО «Интерполюсмонтаж». О голосовании было известно всем жителям н.п.Зашеек, поскольку ситуация вокруг ООО «Интерполюсмонтаж» широко обсуждалась между жителями н.п. Зашеек. Кроме того, на автобусных остановках, на входных дверях в подъезды были вывешены соответствующие объявления о голосовании, а также о его результатах.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Воронин Н.В., являющийся собственником квартиры №** в доме №** по <адрес №>, с иском Мазуровой Л.П. не согласился, суду пояснил, что при проведении голосования в сентябре 2010 г. весь дом был против ООО «Интерполюсмонтаж», в связи с чем проголосовал за смену управляющей организации. Против смены была только семья Мазуровых***. Однако в 2008 г. жители н.п.Зашеек обращались к главе администрации г.Полярные Зори с заявлением о том, что с приходом ООО «Интерполюсмонтаж» качество коммунальных услуг резко ухудшилось, в этом заявлении имеется подпись Мазуровой Л.П.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Кокина Т.Н., являющаяся собственником квартиры №** в доме №** по <адрес №>, с иском Мазуровой Л.П. не согласилась, суду пояснила, что за несколько последних лет у нее накопилось множество жалоб на работу управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж», на работу сантехнической службы, на работу дворников и т.д. Когда предложили заменить эту организацию, собственники согласились и проголосовали за ООО «Норд-Сервис Плюс». О предстоящем собрании было известно всем жителям пос.Зашеек, так как были расклеены уведомления о голосовании на подъездных дверях, остановках общественного транспорта, ситуация освещалась по кабельному телевидению и в газетах.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, собственники жилых помещений спорного дома: гр.Б с законным представителем, гр.С, гр.С с законным представителем, гр.С с законным представителем, гр.Ж, гр.И, гр.О, гр.Р, гр.Д, гр.З, гр.П в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, были должным образом уведомлены о времени и месте судебного заседания. О чем в деле имеются уведомления.

В порядке, предусмотренном ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд с согласия сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие перечисленных третьих лиц.

К участию в деле в качестве ответчиков истцом привлечена администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией и управляющая организация ООО «Норд-Сервис Плюс».

В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ право на созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит любому собственнику помещений в данном доме.

Судом установлено, что инициатива в организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес №>, принадлежит собственнику муниципального жилого фонда администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией.

Права и обязанности ООО «Норд-Сервис Плюс» производны от соблюдения процедуры проведения общего собрания, установленной ст.ст. 44-48 ЖК РФ, в связи с чем надлежащим ответчиком по делу является администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией, которой был инициирован вопрос о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №** по <адрес №>.

Вместе с тем, принятие решения по настоящему делу может повлиять на права и обязанности управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», поскольку в случае признания судом решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» незаконным, указанная организация прекратит управление указанным жилым домом и утратит экономический интерес к управлению домом.

При данных обстоятельствах, в порядке, предусмотренном ст.43 ГПК РФ, процессуальный статус ООО «Норд-Сервис Плюс» надлежит изменить с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне ответчика.

Выслушав стороны, третьих лиц, изучив материалы гражданского дела, материалы проверки, представленные прокуратурой г.Полярные Зори, суд находит иск Мазуровой Л.П. не подлежащим удовлетворению.

В силу п.8 ч.1 ст.4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулируются жилищным законодательством, в том числе Жилищным кодексом РФ.

Согласно ч.1 ст.44, п.4, п.5 ч.2 ст.44, а также ч.3 ст.161, п.8.2 ст.162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор управляющей организации, решение вопросов об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, при наличии оснований, предусмотренных ЖК РФ, например, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в соответствии с установленным ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

Часть 9 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из указанных положений закона, а также общих правил изменения и расторжения договоров, предусмотренных главой 22 и 29 ГК РФ, применяемых к спорным правоотношениям в силу ч.8 ст.162 ЖК РФ, следует, что в случае принятия собственниками решения о передаче принадлежащего им имущества в управление иной организации, они должны решить вопрос об отказе от исполнения действующего договора управления многоквартирного дома, с учетом оснований, предусмотренных п.8.1 ЖК РФ или п.8.2 ЖК РФ, а также условиями договора.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в случае, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым или измененным.

Нормами п.8.1 и п.8.2 ст.162 ЖК РФ предусматривается право собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, в частности, в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

Указанная норма призвана обеспечить права собственников помещений при неправомерном поведении управляющей организации. Односторонний отказ от исполнения имеющегося договора возможен в случае, если имеются доказательства того, что управляющая компания действует с нарушением норм договора или иных нормативно-правовых актов и в ущерб интересам собственников.

Судом установлено, что многоквартирный дом №** по <адрес №> расположен в пределах административно-территориальных границ муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией.

В период с 18.09.2010 по 28.09.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори в пределах предоставленных ему полномочий (п.40,41 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори) (т.1, л.д.109), являясь собственником муниципального имущества, в целях улучшения качества обслуживания и ремонта общего имущества, инициировал общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по <адрес №>. В повестку дня были включены вопросы о расторжении договора с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», а также иные вопросы (т.1, л.д.77).

По итогам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении с 01.11.2010 договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», а также о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», что следует из протокола собрания (т.1, л.д.125).

По мнению истца, решения общего собрания собственников помещений являются незаконными, что влечет их отмену.

До проведения голосования и принятия решения о выборе новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» управление жилым домом по <адрес №> осуществляло ООО «Интерполюсмонтаж».

21.03.2008 на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного администрацией г.Полярные Зори с подведомственной территорией, в порядке, предусмотренном ч.4 ст.161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», был заключен договор управления многоквартирным домом между собственником жилого помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори и управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» в лице генерального директора гр.Я, предметом которого (п.1.1) явились полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников помещений, включающие обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме и др. (т.1, л.д.199-215).

Указанный договор распространял свое действие, в том числе, на жилой многоквартирный дом №** по <адрес №>, что следует из приложения №** к договору (т.1, л.д.208).

Как следует из п.5.1 Договор заключен сроком на 3 года, с 01.05.2008 до 01.05.2011. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом ООО «Интерполюсмонтаж» (п.5.3).

Приведенный договор не содержит такого основания для отказа от исполнения договора собственниками жилых помещений, как невыполнение управляющей организацией условий договора управления, предусмотренного ч.8.2 ст.162 ЖК РФ,

Поскольку договор управления в этой части ограничивает права собственников жилых помещений на смену управляющей организации в случае ненадлежащей работы действующей управляющей организации, а также нарушает права собственников на распоряжение принадлежащим им имуществом, а также не соответствует нормам ЖК РФ, суд применяет нормы ЖК РФ, предусматривающие иные основания для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Как указано выше, договор управления многоквартирным домом от 21.03.2008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Интерполюсмонтаж», предусматривает полномочия управляющей организации по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников помещений, в том числе обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг, отвечающих требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, которые включают холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, а также иные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.1.1, п.2.1.1, Приложение №** к Договору) (т.1 л.д.199, 211,212).

В ходе судебного разбирательства судом подробно исследовались обстоятельства выполнения управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязанностей по договору. Судом установлено, что с 2008 г., после того, как ООО «Интерполюсмонтаж» непосредственно приступило к оказанию собственникам помещений коммунальных услуг и иных работ и услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, собственники помещений неоднократно обращались в ООО «Интерполюсмонтаж», к Главе администрации г.Полярные Зори, в Комитет по управлению муниципальным имуществом с жалобами на деятельность ООО «Интерполюсмонтаж».

Так, 27.06.2008 жители дома №** по <адрес №> (12 подписей) обратились с заявлением к Главе администрации г.Полярные Зори, в котором указали, что управляющая организация ООО «Интерполюсмонтаж» не выполняет условия договора управления, а именно: не вывозится крупногабаритный мусор, дворники очень редко убирают придомовые территории, нарушен режим подачи горячей воды, температурный фон не превышает 40 градусов, возникают сантехнические аварии, которые несвоевременно и некачественно устраняются, в выходные дни не работает аварийная служба, все коммунальные проблемы собственники помещений вынуждены решать самостоятельно несмотря на полную оплату выставляемых ООО «Интерполюсмонтаж» счетов (т.3, л.д.10-11).

Обращает на себя внимание тот факт, что собственник квартиры №** Мазурова Л.П., выступающая в настоящем гражданском деле истцом, также подписала приведенное заявление и подтвердила факты ненадлежащего оказания коммунальных услуг ООО «Интерполюсмонтаж».

В сентябре 2010 г. в Комитет по управлению муниципальным имуществом поступило заявление от собственника квартиры №** в доме №** по <адрес №> Воронина, содержащее жалобы на действия управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» (т.2, л.д.12).

Кроме того, в летний период 2010 г. по сетям кабельного телевидения *** вышло два сюжета о проблемах с горячим водоснабжением н.п. Зашеек. Из расшифровок репортажей, представленных главным редактором КТВ, следует, что в н.п. Зашеек сложилась критическая обстановка, вызванная отключением горячей воды по причине миллионных долгов ООО «Интерполюсмонтаж» перед ОАО ***. На встречах с жителями населенного пункта Глава администрации г.Полярные Зори, депутаты и представители управляющих организаций, а также ОАО *** обсуждали в качестве причин социально-сложной обстановки некомпетентную работу сотрудников ООО «Интерполюсмонтаж», отсутствие работы с неплательщиками, и в целом ненадлежащее выполнение управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязательств по договору управления. От участников встречи генеральному директору ООО «Интерполюсмонтаж» гр.Ц поступило предложение сложить полномочия по управлению жилым фондом (т.2, л.д.1-3).

Из протокола общего собрания жителей н.п. Зашеек, состоявшегося 05.08.2010 с участием руководителей г.Полярные Зори, управляющих компаний, следует, что, по сообщению директора ОАО ***, задолженность ООО «Интерполюсмонтаж» по оплате горячей воды составляет более *** руб. Участники собрания предложили сменить управляющую компанию (т.2, л.д.6).

Из публикации в газете *** №** от 12.08.2010 следует, что у населения н.п. Зашеек накопилось много вопросов к управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж», как-то: отсутствие горячей воды, неэффективная работа с должниками, невыполнение обязательств по текущему ремонту жилфонда (т.2, л.д.7).

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Интерполюсмонтаж» не представил суду доказательства, опровергающие выводы корреспондентов средств массовой информации и представителей исполнительной и законодательной власти г.Полярные Зори о причинах отключения горячей воды в н.п. Зашеек, в том числе в жилом доме №** по <адрес №>, по вине ООО «Интерполюсмонтаж».

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в порядке, предусмотренном ст.180 ГПК РФ, были оглашены показания свидетелей.

Свидетель гр.Х, приходящийся истцу мужем, суду пояснил, что 05.08.2010 в н.п. Зашеек состоялось собрание жителей с руководством города, на котором обсуждался вопрос о смене управляющей компании ООО «Интерполюсмонтаж». Одной из причин для смены организации явилось отключение горячей воды.

Из показаний свидетеля гр.Ф, проживающей в квартире №** дома №** по <адрес №>, следует, что в августе 2010 г. в н.п. Зашеек состоялось общее собрание жителей, на котором решали вопрос о смене управляющейорганизации ООО «Интерполюсмонтаж», поскольку с ней никто не хотел иметь дело. Представители администрации г.Полярные Зори предложили провести выборы новой управляющей организации. Кроме того, жители возмущались работой ООО «Интерполюсмонтаж», каждый высказывал личные проблемы. ООО «Интерполюсмонтаж» не выполняло своих обязательств, безответственно относилось к работе, подъезды не убирались, вместо горячей воды из крана поступала холодная вода. Она неоднократно обращалась в ООО «Интерполюсмонтаж» с заявлениями об устранении недостатков, но ответа не получила. У соседки Кокиной работники ООО «Интерполюсмонтаж» в течение месяца не могли выполнить сантехнические работы по замене канализационных труб. Она обратилась в ООО «Норд-Сервис», и проблема была решена в течение 3 часов.

Третьи лица, допрошенные в судебном заседании, Кокина Т.Н., Воронин Н.В., Баданин В.Г. также подтвердили суду, что на протяжении длительного периода времени ООО «Интерполюсмонтаж» не должным образом оказывает жителям дома №** по <адрес №> коммунальные услуги. Основные проблемы сведены к следующему: в зимний период температура горячей воды не соответствовала нормативам, в летний период 2010 г. горячая вода вовсе отсутствовала, сантехнические, дворницкие работы не выполнялись либо выполнялись некачественно, подъезды дома, а также коммуникации, отнесенные к общему имуществу дома, нуждаются в текущем косметическом ремонте.

Из норм, предусмотренных ст.67 ГПК РФ, следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Изучив письменные доказательства, приведенные выше, огласив показания свидетелей, принимая во внимание мнение третьих лиц, являющихся собственниками помещений в спорном жилом доме, суд находит установленным и доказанным факт ненадлежащего выполнения ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора управления многоквартирным домом от 21.03.2008 применительно к целям деятельности управляющей организации, предусмотренным этим договором и приложением к нему и нормами жилищного законодательства. Суд считает установленным факт невыполнения ООО «Интерполюсмонтаж» в полном объеме условий договора управления многоквартирным домом, что является основанием для одностороннего отказа собственников помещений от исполнения такого договора.

Невыполнение условий договора управления многоквартирным домом, как указано судом выше, фактически имело место, в связи с чем довод представителя истца о том, что этот вопрос не был вынесен инициатором созыва собрания на голосование в данном доме, не имеет решающего значения для признания правомерности голосования и не влечет безусловного признания итогов голосования не соответствующими закону. Каждый собственник помещений, принявший участие в голосовании, выразил свое отношение к выполнению управляющей компанией ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора путем голосования по первому и второму вопросам, поставленным на голосование, то есть о расторжении договора управления с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», что по существу соответствует отказу от дальнейшего исполнения этого договора и о выборе иной управляющей организации независимо от ее наименования, даты создания, схожести названий с другой управляющей организацией.

Голосование собственников «за» расторжение договора управления с ООО «Интерполюсмонтаж» подразумевает недоверие действующей управляющей компании, возникшее и длящееся в течение длительного периода времени по причине ненадлежащего предоставления коммунальных услуг, а также выполнения иных работ и услуг, обусловленных договором управления многоквартирным домом. Указанный вывод следует из объяснений свидетелей и третьих лиц, являющихся собственниками и жильцами дома №** по <адрес №>.

Более того, в силу норм ЖК РФ, правом на формулирование вопросов, выносимых на голосование, обладает собственник, инициировавший собрание, в данном случае администрация г.Полярные Зори.

В материалах дела имеется список принятых и выполненных заявок по текущему ремонту жилого дома, представленный ООО «Интерполюсмонтаж» (т.2, л.д.90). Указанный список не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, поскольку список не заверен подписью должностного лица, его составившего, не указаны реквизиты предприятия, отсутствуют ссылки на первоисточники информации (журналы регистрации заявок или др.), а также штампы и печати. В судебное заседание для обозрения соответствующие журналы не представлены.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Так, согласно ч.4 и ч.5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования без совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, что предусмотрено ст.47 ЖК РФ.

При этом собственники жилья передают в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Как следует из доказательств, изученных судом, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме был соблюден.

Так, инициатором собрания (Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори) были приняты должные меры для уведомления собственников о проведения собрания. Частично собственники помещений были уведомлены лично, под роспись в соответствующем реестре (квартиры №**), квартиры №** и №** являются муниципальными (т.1, л.д.115). А также уведомления были размещены в помещении данного дома (на входных дверях подъездов), в доступном для всех собственников помещений месте. Кроме того, сообщения о проводимых собраниях вывешивались дополнительно на автобусных остановках.

Из объяснений свидетеля гр.Т (т.2, л.д.65) следует, что он по поручению Комитета по управлению муниципальным имуществом и ООО «Норд-Сервис» непосредственно занимался уведомлением собственников помещений о голосовании по вопросу смены управляющей организации в н.п.Зашеек, занимался выдачей и сбором бюллетеней, в том числе в доме №** по <адрес №>. Уведомления о голосовании вручались собственникам лично, а в случае неоднократного отсутствия собственников в квартире они уведомлялись путем развешивания сообщений на дверях подъездов. Кроме того, было проведено информационное собрание *** по поводу правильности заполнения бюллетеней. Собственники, не получившие бюллетени лично, могли это сделать на собрании. Голосование проводилось с 18.09.2010 по 28.09.2010, все бюллетени были приняты строго в этот период.

Согласно показаниям свидетеля гр.Х, приходящегося истцу мужем, Мазуровой Л.П. было известно о проводимом общем собрании собственников в форме заочного голосования, кроме того, ей было известно о причинах голосования и о его существе (смене управляющей организации). В сентябре 2010 г. Мазурова Л.П. ходила в <адрес №> для того, чтобы получить «квиточки для голосования». Получила ли она бюллетени - свидетелю неизвестно (т.2, л.д.68).

При данных обстоятельствах суд считает, что права истца Мазуровой Л.П. на уведомление об общем собрании собственников, а также на участие в голосование не было нарушено инициатором голосования – администрацией г.Полярные Зори.

Сообщения о голосовании соответствуют требованиям ч.5 ст.45 ЖК РФ, содержат предусмотренные законом сведения: наименование инициатора голосования, указание на форму голосования – заочное голосование, дату окончания приема решений собственников, а также место и адрес, куда подаются решения, повестку дня собрания, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место и адрес, где с ними можно ознакомиться (т.1, л.д.77).

Решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, были заполнены собственниками и приняты в период с 18.09.2010 по 28.09.2010. Доказательства нарушения указанного срока и несвоевременного принятия бюллетеней для голосования истцом суду не представлены.

Доводы представителя истца и представителя ООО «Интерполюсмонтаж» о том, что бюллетени для голосования, заполненные Комитетом по управлению муниципальным имуществом, отсутствовали на момент подведения итогов голосования, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку эти бюллетени были учтены при подведении итогов голосования 29.09.2010.

Тот факт, что бюллетени, заполненные Комитетом по управлению муниципальным имуществом, не были переданы своевременно в прокуратуру г.Полярные Зори, проводившую проверку по жалобам граждан, не свидетельствует о том, что они отсутствовали на момент подведения итогов голосования.

Представитель истца обратила внимание суда на то обстоятельство, что часть бюллетеней надлежит признать недействительными.

По квартире №** участие в голосовании приняла гр.В, тогда как собственником квартиры №** является гр.Г, т.е. бюллетень заполнен неуполномоченным лицом. Судом установлено, что собственник гр.Г является несовершеннолетним (**** г.р.), а гр.В приходится ему матерью, т.е. является законным представителем несовершеннолетнего собственника и вправе принимать участие в голосовании (т.1, л.д.87; т.1, л.д.195). Тот факт, что в бюллетене не отражены полномочия гр.В, по мнению суда, является результатом правовой неграмотности и не влечет признание бюллетеня недействительным (т.1, л.д.116).

По квартире №** имеется два бюллетеня, один из которых заполнен частным лицом гр.А, другой – представителем Комитета по управлению муниципальным имуществом гр.М (по доверенности) (т.1, л.д.118; т.2, л.д.21).

К подсчету голосов надлежит принять бюллетень, заполненный уполномоченным представителем администрации г.Полярные Зори, поскольку квартира №** находится в муниципальной собственности, включена в реестр объектов недвижимости жилищного фонда муниципального образования г.Полярные Зори, №**, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (т.1, л.д.127; т.1, л.д.89). Бюллетень, заполненный гр.А, надлежит признать недействительным. гр.А, имея статус нанимателя, ошибочно полагал, что имеет право принимать участие в голосовании. Более того, мнение нанимателя гр.А аналогично мнению собственника квартиры относительно поставленных на голосование вопросов.

В процессе судебного разбирательства у представителя истца возникли сомнения относительно правомерности голосования Баданина В.Г., собственника квартиры №**, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права от 18.01.2002 была допущена описка в части наименования населенного пункта объекта недвижимости. *** 12.01.2011 Баданину В.Г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права, содержащее верные данные объекта права (т.2, л.д.31; т.2, л.д.197). В судебном заседании 14.02.2011 представитель истца сняла указанные возражения.

Таким образом, выявленные недостатки при заполнении бюллетеней носят технический характер, не являются существенными и не влекут за собой признание бюллетеней недействительными (за исключением бюллетеня гр.А).

Статья 48 ЖК РФ регламентирует голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Так, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

29.09.2010 были подведены итоги голосования, что оформлено в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ протоколом общего собрания собственников.

Решение было доведено до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещениях дома (на стендах в подъездах дома согласно п.6 Протокола общего собрания собственников) в порядке, установленном ч.3 ст.46 ЖК РФ.

По результатам голосования в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 60% голосов ***, из них 45,6% собственники частные лица, 14,5% собственник муниципальное образование. Из числа принявших участие в голосовании по вопросу №1 о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией проголосовало «за» -100% голосов, по вопросу №2 о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» проголосовало «за» - 100% голосов.

При подсчете голосов инициатором голосования была использована неверная информация о площадях квартир, общей площади жилых помещений дома, что повлекло арифметические ошибки и искажение результатов голосования.

Судом произведен расчет результатов голосования.

Общая площадь помещений в спорном доме составляет *** кв.м (расчет произведен судом с учетом данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, в отношении муниципальных квартир по данным экспликации, имеющейся в техническом паспорте).

В голосовании приняли участие:

собственник квартиры №**№** гр.Б (мать гр.В), площадь квартиры ****** кв.м (т.1, л.д.87);

собственник квартиры №** Баданин В.Г., площадь квартиры ****** кв.м (т.2, л.д.197);

собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры ****** кв.м (т.2, л.д.219);

собственник квартиры №** Воронин Н.В., площадь квартиры ****** кв.м (т.1, л.д.80);

собственник квартиры №** гр.Ж. площадь квартиры ****** кв.м (т.1, л.д.94);

собственник квартиры №** Кокина Т.Н., площадь квартиры ****** кв.м (т.1, л.д.96);

собственник квартиры №** гр.Д, площадь квартиры ****** кв.м (т.1, л.д.99);

собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры *** кв.м (т.2, л.д.222).

Всего приняло участие в голосовании *** голосов, что пропорционально размеру общей площади помещений собственников, принявших участие в голосовании.

Собственники квартир №** участие в голосовании не приняли. Количество голосов составляет ***.

Таким образом, в голосовании приняло участие 54,798% (при математическом округлении 54,8%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (*** голосов, принявших участие в голосовании от общего количества голосов ***).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надлежит признать правомочным, поскольку в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения собственников по вопросам №1 и №2, поставленным на голосование о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией (ООО «Интерполюсмонтаж») и выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» были приняты единогласно собственниками, принимавшими участие в голосовании. По первому вопросу проголосовало «ЗА» - 100% от общего числа голосовавших, по второму вопросу также проголосовало «ЗА» - 100% от общего числа голосовавших

Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, решение по вопросам №1 и №2 принято.

Представитель истца настаивала в судебном заседании, что участие в голосовании истца Мазуровой Л.П. могло повлиять на результаты голосования. Указанный довод не соответствует действительности. В том случае, если бы истец приняла участие в голосовании, общее число голосов, принимавших участие в голосовании, составило бы *** (увеличение на размер площади ее квартиры – *** кв.м), что соответствует 60,72 % голосов. При этом в случае голосования истца «против» по вопросу №1 и №2, распределение голосов «ЗА» составило бы 90,24%, против (голос Мазуровой) 9,76 %.

Решение о расторжении договора управления и выборе новой управляющей организации было бы принято.

В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Оценивая доказательства по делу, суд не усматривает нарушений прав Мазуровой Л.П. Тот факт, что она не пожелала участвовать в общем собрании и выразить свою волю по поставленным на голосование вопросам, не свидетельствует о нарушении ее прав, поскольку ее право на участие в этом голосовании было обеспечено лицом, инициировавшим голосование, ей было достоверно известно об общем собрании собственников, а также о том, где можно получить бюллетени для голосования. Кроме того, ее участие в общем собрании и голосование «против» по вопросам выбора новой управляющей организации не могло изменить решение собственников по существу и повлиять на результаты голосования.

Существенных нарушений процедуры общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способных повлечь признание результатов голосования незаконными, суд не усматривает. Имеющиеся недостатки, как указано судом выше, являются техническими ошибками.

Также суд не находит обоснованными доводы представителя истца о том, что принятое собственниками решение причинило истцу убытки. Увеличение платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не является убытками, поскольку представляет собой обусловленный выбором собственников тариф на коммунальную услугу. Указанную плату истец обязана вносить независимо от ее участия в голосовании и от ее решения относительно этого тарифа, поскольку в силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не принимали участие в голосовании.

В данном случае плату за содержание и текущий ремонт общего имущества надлежит расценивать как расходы на содержание принадлежащего собственнику Мазуровой Л.П. имущества, которые она обязана нести в силу закона.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований Мазуровой Л.П. не имеется, в иске надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мазуровой Л.П. к Администрации муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.Ф. Фазлиева