Гр.дело № 2-22/2011 г.
Мотивированное решение изготовлено 15.03.2011.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2011 г. Полярные Зори
Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе:
председательствующего судьи Фазлиевой О.Ф.,
при секретаре Шамбер И.А.,
с участием:
-представителя истца Решетиловой Н.В. Лопатиной Ю.С.,
-представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «Интерполюсмонтаж» Лапеты В.И.,
- представителя ответчика администрации г.Полярные Зори Тимкиной Т.А.,
- представителя ответчика ООО «Норд-Сервис Плюс» Шагановой А.П.,
- представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори Тимкиной Т.А.,
- третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на стороне ответчиков Степановой З.Е., Орловой К.И., Манифасова Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Полярнозоринского районного суда гражданское дело 2-22/2011 г. по иску Решетиловой Н.В. к администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» г.Полярные Зори о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации,
УСТАНОВИЛ:
Решетилова Н.В. обратилась в суд с иском к администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» г.Полярные Зори о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».
В обоснование заявленных требований истец Решетилова Н.В. указала, что 29.09.2010 состоялось собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адресу №>, в форме заочного голосования. Инициатором собрания выступила администрация г.Полярные Зори. На данном собрании было принято решение о расторжении с 01.11.2010 договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», а также о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».
С принятым собственниками решением истец не согласна, поскольку не смогла принять участие в голосовании, поскольку администрация г.Полярные Зори, в нарушение п.4 ст.45 ЖК РФ, не сообщила ей о проведении собрания в форме заочного голосования.
На основании изложенного истец Решетилова Н.В. просила суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №** по <адресу №> от 29.09.2010 о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс».
В ходе производства по делу 28.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены собственники помещений в многоквартирном доме по <адресу №>, о чем судом вынесено соответствующее определение (т.2, л.д.67).
В силу ч.2 ст.43 ГПК РФ при вступлении в процесс третьих лиц, рассмотрение дела в суде производится с самого начала.
В связи с изложенным суд оценивает доводы сторон, а также представленные ими доказательства, изложенные и изученные в судебном заседании 10.03.2011.
В судебное заседание Решетилова Н.В. не явилась, была должным образом уведомлена о времени и месте судебного заседания, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки. ***. В материалах дела имеется заявление истца о рассмотрении дела без ее участия (т.1, л.д.147).
В судебном заседании 10.03.2011 в качестве представителя истца Решетиловой Н.В. принимала участие Лопатина Ю.С., представившая доверенность от 22.12.2010 (т.1, л.д.152).
Представитель истца Лопатина Ю.С. суду пояснила, что истец Решетилова Н.В. является собственником жилого помещения – квартиры №**, расположенной в доме №** по <адресу №>. 29.09.2010 в указанном жилом доме администрацией г.Полярные Зори было инициировано собрание собственников помещений в форме заочного голосования, в ходе которого было принято решение о смене управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» и выборе новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». В ходе голосования были существенно нарушены права собственников жилых помещений.
Так, собственники жилых помещений не были должным образом уведомлены о проведении общего собрания, сообщение истцу заказным письмом не направлялось, под роспись не вручалось. Подпись Решетиловой Н.В. в реестре вручения уведомлений о голосовании не принадлежит истцу.
Бюллетень, заполненный гр.Б за дочь гр.К, не может быть принят при подсчете голосов, поскольку собственник голосовал без надлежащих полномочий.
Собранием были существенно нарушены права истца на реализацию прав собственника жилого помещения, а также истцу причинены убытки, которые выразились в том, что с 01.11.2010 истцу выставляются счета по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома новой управляющей организацией ООО «Норд - Сервис Плюс» в сумме большей, чем выставлялись старой управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», поскольку на собрании был утвержден более высокий тариф на содержание о ремонт жилфонда. Ежемесячная разница составляет около *** руб.
Кроме того, голосование проводилось по дому №** по <адресу №>, тогда как такой дом *** отсутствует, что влечет признание итогов голосования недействительными в полном объеме.
Также представитель истца обратила внимание суда на то обстоятельство, что на голосовании собственников не разрешался вопрос об изменении способа управления многоквартирным домом, что указано в качестве основания расторжения договора управления многоквартирным домом в п. 8.1 ст.162 ЖК РФ. Таким образом, договор расторгнут без достаточных правовых оснований. Кроме того, не был поставлен вопрос о ненадлежащем выполнении ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора управления многоквартирным домом, заключенного администрацией г.Полярные Зори и ООО «Интерполюсмонтаж» по итогам открытого конкурса в марте 2008 г. и действующего до мая 2011 г.
Таким образом, представитель истца считает, что нарушены права и законные интересы истца как собственника жилого помещения, при голосовании допущены существенные нарушения норм ЖК РФ, принятие решения причинило истцу убытки. В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ решение, принятое общим собранием собственников помещений, должно быть признано недействительным.
При этом представитель истца не отрицала, что голосование Решетиловой Н.В. «против» по всем вопросам, вынесенным на голосование, не изменило бы решение собственников по существу.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца, ООО «Интерполюсмонтаж» Лапета В.И., действующая на основании доверенности от 26.01.2011 (т.2, л.д.142), поддержала позицию представителя истца в полном объеме, просила суд иск Решетиловой Н.В. удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией Тимкина Т.А., осуществляющая полномочия на основании доверенности от 03.08.2010 (т.1, л.д.100) с иском Решетиловой Н.В. не согласилась, суду пояснила, что в летний период 2010 г. в населенном пункте сложилась крайне напряженная социальная обстановка, вызванная ненадлежащим исполнением управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязательств по договору управления жилым фондом ***, а также отключением горячей воды, в связи с неплатежами управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. Ситуация широко освещалась в средствах массовой информации. По инициативе жителей н.п. Зашеек администрация г.Полярные Зори выступила организатором внеочередного голосования по вопросу смены управляющей организации. В качестве альтернативы ООО «Интерполюсмонтаж» была предложена компания ООО «Норд-Сервис Плюс». Силами Комитета по управлению муниципальным имуществом и ООО «Норд-Сервис» было организовано оповещение собственников жилых помещений о собраниях путем вручения уведомлений лично под роспись, а также путем размещения объявлений в общедоступных местах (входных дверях подъездов) в соответствии с требованиями ст.45 ЖК РФ. Собственник квартиры №** Решетилова Н.В.также получила уведомление, что подтверждается ее подписью в реестре.
В голосовании приняло участие 54,85% собственников, кворум имелся, из них 100% проголосовали за расторжение договора управления с ООО «Интерполюсмонтаж» и 100% проголосовало за выбор управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». Голос Решетиловой Н.В. «против» ничего бы не изменил, решение о смене управляющей организации было бы принято.
Представитель ответчика полагает, что имеющиеся недостатки в оформлении бюллетеней, на которые обратила внимание представитель истца, носят технический характер и не влияют на результаты голосования.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Комитета по управлению муниципальным имуществом Тимкина Т.А. (доверенность от 09.08.2010) (т.1, л.д.101) поддержала мнение администрации г.Полярные Зори в полном объеме, просила в иске Решетиловой Н.В. отказать.
Представить ООО «Норд-Сервис Плюс» Шаганова А.П., осуществляющая полномочия на основании доверенности от 24.11.2010 (т.1, л.д.155), поддержала позицию представителя администрации г.Полярные Зори, просила суд в иске Решетиловой Н.В. отказать, суду пояснила, что голосование по вопросу смены управляющей организации в доме №** по <адресу №> было проведено в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. С 01.11.2010 на основании принятого собственниками указанного дома решения о выборе управляющей организации, ООО «Норд-Сервис Плюс» приступило к управлению жилым домом №** по <адресу №>, для чего были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, оказывающими коммунальные услуги.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Степанова З.Е., являющаяся собственником квартиры №** в доме №** по <адресу №>, с иском Решетиловой Н.В. не согласилась, суду пояснила, что на протяжении нескольких лет, в течении которых ООО «Интерполюсмонтаж» управляло их домом, накопилось много коммунальных проблем. Так, на доме протекала крыша, в зимний период были перебои с холодным водоснабжением, так как замерзали трубы и приходилось их отогревать, периодически случались перебои с энергоснабжением, в летний период 2010 г. *** отключили горячую воду, в связи с чем было организовано собрание с участием главы города и иных должностных лиц. На собрании было предложено решить вопрос о смене управляющей организации.
В октябре 2010 г. в их доме было проведено общее собрание собственников, на котором было принято решение о выборе в качестве управляющей компании ООО «Норд-Сервис Плюс». Она также голосовала за смену ООО «Интерполюсмонтаж». О голосовании было известно всем жителям ***, поскольку ситуация вокруг ООО «Интерполюсмонтаж» широко обсуждалась между жителями населенного пункта. Кроме того, на автобусных остановках, на входных дверях в подъезды были вывешены соответствующие объявления о голосовании, а также о его результатах.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Орлова К.И., являющаяся собственником квартиры №** в доме №** по <адресу №>, с иском Решетиловой Н.В. не согласилась, суду пояснила, что летом 2010 г. *** отключили горячую воду, в связи с чем народ «взбунтовался». Было проведено общее собрание собственников жилых помещений, на котором жители возмущались работой ООО «Интерполюсмонтаж». На собрании было предложено сменить управляющую компанию, с чем все согласились. Позже было проведено голосование и она проголосовала за выбор новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». Уведомления о проведении собрания висели на дверях подъездов в их доме, а также на автобусных остановках и магазинах.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Манифасов Н.Н., являющийся собственником квартиры №** в доме №** по <адресу №>, с иском Решетиловой Н.В. не согласился, суду пояснил, что в течение последних лет имелись коммунальные проблемы, которые не были своевременно устранены управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» (протекала крыша, в зимний период замерзала вода в трубах, летом отключили горячую воду). Когда предложили заменить эту организацию, собственники согласились и проголосовали за ООО «Норд-Сервис Плюс». Он не принял участие в голосовании, поскольку был утрачен бюллетень для голосования, но если бы голосовал, то выбрал бы в качестве управляющей компании ООО «Норд-Сервис Плюс».
О предстоящем собрании и голосовании было известно всем жителям ***, так как были расклеены уведомления о голосовании на подъездных дверях, остановках общественного транспорта, ситуация освещалась по кабельному телевидению и в газетах. Также приходили разносчики уведомлений по адресу проживания.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, собственники жилых помещений спорного дома: гр.Д, гр.Б, гр.К, гр.П, гр.Л в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, были уведомлены о времени и месте судебного заседания, о чем в деле имеются уведомления, а также заказные письма.
В порядке, предусмотренном ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд с согласия сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие перечисленных третьих лиц.
К участию в деле в качестве ответчиков истцом привлечена администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией и управляющая организация ООО «Норд-Сервис Плюс».
В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ право на созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит любому собственнику помещений в данном доме.
Судом установлено, что инициатива в организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адресу №>, принадлежит собственнику муниципального жилого фонда администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией.
Права и обязанности ООО «Норд-Сервис Плюс» производны от соблюдения процедуры проведения общего собрания, установленной ст.ст. 44-48 ЖК РФ, в связи с чем надлежащим ответчиком по делу является администрация г.Полярные Зори с подведомственной территорией, которой был инициирован вопрос о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №** по <адресу №>.
Вместе с тем, принятие решения по настоящему делу может повлиять на права и обязанности управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», поскольку в случае признания судом решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» незаконным, указанная организация прекратит управление указанным жилым домом и утратит экономический интерес к управлению домом.
При данных обстоятельствах, в порядке, предусмотренном ст.43 ГПК РФ, процессуальный статус ООО «Норд-Сервис Плюс» надлежит изменить с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне ответчика.
Выслушав стороны, третьих лиц, изучив материалы гражданского дела, материалы проверки, представленные прокуратурой г.Полярные Зори, суд находит иск Решетиловой Н.В. не подлежащим удовлетворению.
В силу п.8 ч.1 ст.4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулируются жилищным законодательством, в том числе Жилищным кодексом РФ.
Согласно ч.1 ст.44, п.4, п.5 ч.2 ст.44, а также ч.3 ст.161, п.8.2 ст.162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор управляющей организации, решение вопросов об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, при наличии оснований, предусмотренных ЖК РФ, например, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в соответствии с установленным ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).
Часть 9 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Из указанных положений закона, а также общих правил изменения и расторжения договоров, предусмотренных главой 22 и 29 ГК РФ, применяемых к спорным правоотношениям в силу ч.8 ст.162 ЖК РФ, следует, что в случае принятия собственниками решения о передаче принадлежащего им имущества в управление иной организации, они должны решить вопрос об отказе от исполнения действующего договора управления многоквартирного дома, с учетом оснований, предусмотренных п.8.1 ЖК РФ или п.8.2 ЖК РФ, а также условиями договора.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в случае, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым или измененным.
Нормами п.8.1 и п.8.2 ст.162 ЖК РФ предусматривается право собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, в частности, в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
Указанная норма призвана обеспечить права собственников помещений при неправомерном поведении управляющей организации. Односторонний отказ от исполнения имеющегося договора возможен в случае, если имеются доказательства того, что управляющая компания действует с нарушением норм договора или иных нормативно-правовых актов и в ущерб интересам собственников.
Судом установлено, что многоквартирный дом №** по <адресу №> расположен в пределах административно-территориальных границ муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией.
В исковом заявлении истец указала, что владеет на праве собственности квартирой расположенной в доме №** по <адресу №>. Как следует из материалов, исследованных судом, в реестре муниципального имущества г.Полярные Зори, утвержденном постановлением Главы администрации г.Полярные Зори от 24.12.2010, №**, жилой дом №** по <адресу №> не значится, однако имеется жилой дом №** (т.2. л.д.33). Согласно техническому паспорту на указанный дом, ранее спорный дом значился под литерами ***, в дальнейшем буквенное обозначение было утрачено. Таким образом, дом №** и дом №** по <адресу №> является одним зданием.
В период с 18.09.2010 по 28.09.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори в пределах предоставленных ему полномочий (п.2.2, п.п.40,41 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори) (т.1, л.д. 102-104), являясь собственником муниципального имущества, в целях улучшения качества обслуживания и ремонта общего имущества, инициировал общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по <адресу №>. В повестку дня были включены вопросы о расторжении договора с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», а также иные вопросы (т.1, л.д.75).
По итогам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении с 01.11.2010 договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», а также о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», что следует из протокола собрания (т.1, л.д.74).
По мнению истца, решения общего собрания собственников помещений являются незаконными, что влечет их отмену.
До проведения голосования и принятия решения о выборе новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» управление жилым домом по <адресу №> осуществляло ООО «Интерполюсмонтаж».
21.03.2008 на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного администрацией г.Полярные Зори с подведомственной территорией, в порядке, предусмотренном ч.4 ст.161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», был заключен договор управления многоквартирным домом между собственником жилого помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори и управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» в лице генерального директора гр.Я, предметом которого (п.1.1) явились полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников помещений, включающие обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме и др. (т.2, л.д.15-20).
Указанный договор распространял свое действие, в том числе, на жилой многоквартирный дом №** по <адресу №>, что следует из приложения №** к договору (т.2, л.д.21-25).
Как следует из п.5.1 Договор заключен сроком на 3 года, с 01.05.2008 до 01.05.2011. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом ООО «Интерполюсмонтаж» (п.5.3).
Приведенный договор не содержит такого основания для отказа от исполнения договора собственниками жилых помещений, как невыполнение управляющей организацией условий договора управления, предусмотренного ч.8.2 ст.162 ЖК РФ.
Поскольку договор управления в этой части ограничивает права собственников жилых помещений на смену управляющей организации в случае ненадлежащей работы действующей управляющей организации, а также нарушает права собственников на распоряжение принадлежащим им имуществом, а также не соответствует нормам ЖК РФ, суд применяет нормы ЖК РФ, предусматривающие дополнительные основания для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Как указано выше, договор управления многоквартирным домом от 21.03.2008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Интерполюсмонтаж», предусматривает полномочия управляющей организации по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников помещений, в том числе обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг, отвечающих требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, которые включают холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, а также иные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме *** (т.2 л.д.27-31).
В ходе судебного разбирательства судом подробно исследовались обстоятельства выполнения управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязанностей по договору.
Третьи лица, допрошенные в судебном заседании: Степанова З.Е., Орлова К.И., Манифасов Н.Н. подтвердили суду факты ненадлежащего оказания коммунальных услуг ООО «Интерполюсмонтаж» жителям дома №** по <адресу №>. Основные проблемы сведены к следующему: в зимний период перемерзали трубы холодного водоснабжения, в летний период 2010 г. горячая вода вовсе отсутствовала, до настоящего времени протекает крыша, коммуникации, отнесенные к общему имуществу дома, нуждаются в текущем ремонте.
Кроме того, в летний период 2010 г. по сетям кабельного телевидения Кольской АЭС вышло два сюжета о проблемах с горячим водоснабжением н.п. Зашеек. Из расшифровок репортажей, представленных главным редактором КТВ, следует, что в населенном пункте сложилась критическая обстановка, вызванная отключением горячей воды по причине миллионных долгов ООО «Интерполюсмонтаж» перед ОАО «Тепловодоснабжение». На встречах с жителями населенного пункта Глава администрации г.Полярные Зори, депутаты и представители управляющих организаций, а также ОАО "Т" обсуждали в качестве причин социально-сложной обстановки некомпетентную работу сотрудников ООО «Интерполюсмонтаж», отсутствие работы с неплательщиками, и в целом ненадлежащее выполнение управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязательств по договору управления. От участников встречи генеральному директору ООО «Интерполюсмонтаж» гр.Я поступило предложение сложить полномочия по управлению жилым фондом (т.2, л.д.125-127).
Из публикации в газете «Городское время» №31 от 12.08.2010 следует, что у населения н.п. Зашеек накопилось много вопросов к управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж», как-то: отсутствие горячей воды, неэффективная работа с должниками, невыполнение обязательств по текущему ремонту жилфонда (т.1, л.д.166).
Из справки, представленной ОАО "Т" задолженность ООО «Интерполюсмонтаж» по оплате теплоносителей составляла по состоянию на 01.09.2010 более *** руб. (т.2, л.д.129).
В настоящем судебном заседании представитель ООО «Интерполюсмонтаж» не представил суду доказательства, опровергающие выводы корреспондентов средств массовой информации и представителей исполнительной и законодательной власти г.Полярные Зори о причинах отключения горячей воды в н.п. Зашеек, в том числе в жилом доме №** по <адресу №>, по вине ООО «Интерполюсмонтаж».
Из норм, предусмотренных ст.67 ГПК РФ, следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Изучив письменные доказательства, приведенные выше, принимая во внимание мнение третьих лиц, являющихся собственниками помещений в спорном жилом доме, суд находит установленным и доказанным факт ненадлежащего выполнения ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора управления многоквартирным домом от 21.03.2008 применительно к целям деятельности управляющей организации, предусмотренным этим договором и приложением к нему, что является основанием для одностороннего отказа собственников помещений от исполнения такого договора.
Невыполнение условий договора управления многоквартирным домом, как указано судом выше, фактически имело место, в связи с чем довод представителя истца о том, что этот вопрос не был вынесен инициатором созыва собрания на голосование в данном доме, не имеет решающего значения для признания правомерности голосования и не влечет безусловного признания итогов голосования не соответствующими закону. Каждый собственник помещений, принявший участие в голосовании, выразил свое отношение к выполнению управляющей компанией ООО «Интерполюсмонтаж» условий договора путем голосования по первому и второму вопросам, поставленным на голосование, то есть о расторжении договора управления с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», что по существу соответствует отказу от дальнейшего исполнения этого договора и о выборе иной управляющей организации независимо от ее наименования, даты создания, схожести названия с другой управляющей организацией.
Голосование собственников «за» расторжение договора управления с ООО «Интерполюсмонтаж» подразумевает недоверие действующей управляющей организации, возникшее и длящееся в течение длительного периода времени по причине ненадлежащего предоставления коммунальных услуг, а также выполнения иных работ и услуг, обусловленных договором управления многоквартирным домом.
Более того, в силу норм ЖК РФ, правом на формулирование вопросов, выносимых на голосование, обладает собственник, инициировавший собрание, в данном случае администрация г.Полярные Зори.
Также представитель истца обратила внимание на то обстоятельство, что собственниками помещений в многоквартирном доме не разрешался вопрос об изменении способа управления жилым домом, что указано в п. 8.1 ст.162 ЖК РФ в качестве основания расторжения договора управления многоквартирным домом.
Указанный довод не может быть принят судом во внимание в качестве основания для признания решения собственников помещений незаконным, поскольку п.8.2 ст.162 ЖК РФ предоставляет собственникам право отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по иному основанию, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
Так, согласно ч.4 и ч.5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования без совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, что предусмотрено ст.47 ЖК РФ.
При этом собственники жилья передают в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Как следует из доказательств, изученных судом, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме был соблюден.
Так, инициатором собрания (Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори) были приняты должные меры для уведомления собственников о проведения собрания. Частично собственники помещений были уведомлены лично, под роспись в соответствующем реестре (квартиры №**), квартиры №** являются муниципальными (т.1, л.д.129, т.2, л.д.128). А также уведомления были размещены в помещении данного дома (на входных дверях подъездов), в доступном для всех собственников помещений месте. Кроме того, сообщения о проводимых собраниях вывешивались дополнительно на автобусных остановках, что подтвердили в судебном заседании третьи лица – собственники жилых помещений.
Из объяснений свидетеля гр.Т (т.2, л.д.65), оглашенных в порядке, предусмотренном ст.180 ГПК РФ, следует, что он по поручению Комитета по управлению муниципальным имуществом и ООО «Норд-Сервис» непосредственно занимался уведомлением собственников помещений о голосовании по вопросу смены управляющей организации в н.п.Зашеек, занимался выдачей и сбором бюллетеней, в том числе в доме №** по <адресу №>. Уведомления о голосовании вручались собственникам лично, а в случае неоднократного отсутствия собственников в квартире они уведомлялись путем развешивания сообщений на дверях подъездов. Голосование проводилось с 18.09.2010 по 28.09.2010, все бюллетени были приняты строго в этот период (т.1, л.д.182).
Согласно реестру вручения сообщений о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме, собственник квартиры №** Решетилова Н.В. также получила соответствующее уведомление (т.1, л.д.129).
Представитель истца в судебном заседании пояснила, что подпись в реестре выполнена не Решетиловой Н.В., а иным лицом. Вместе с тем, в порядке, предусмотренном ст.56 ГПК РФ, обязывающей стороны представлять доказательства в обоснование своих доводов и возражений, доказательства того, что подпись не принадлежит Решетиловой Н.В. сторона истца не представила. Не смотря на то, что судом были разъяснены последствия отказа истца от проведения почерковедческой экспертизы, необходимость назначения которой была вызвана установлением подлинности подписи истца в реестре, предложение суда о проведении почерковедческой экспертизы не было поддержано представителем истца.
При данных обстоятельствах у суда не имеется оснований подвергать подлинность подписи Решетиловой Н.В. в реестре сомнению. Суд считает, что права истца Решетиловой Н.В. на уведомление об общем собрании собственников, а также на участие в голосование не было нарушено инициатором голосования – администрацией г.Полярные Зори в лице КУМи.
Сообщения о голосовании соответствуют требованиям ч.5 ст.45 ЖК РФ, содержат предусмотренные законом сведения: наименование инициатора голосования, указание на форму голосования – заочное голосование, дату окончания приема решений собственников, а также место и адрес, куда подаются решения, повестку дня собрания, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место и адрес, где с ними можно ознакомиться (т.1, л.д.75).
Решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, были заполнены собственниками и приняты в период с 18.09.2010 по 28.09.2010. Доказательства нарушения указанного срока и несвоевременного принятия бюллетеней для голосования истцом суду не представлены.
Представитель истца обратила внимание суда на то обстоятельство, что часть бюллетеней надлежит признать недействительными.
По квартире № 2 участие в голосовании принял гр.Б, тогда как собственником квартиры наряду с ним является является гр.К, т.е. бюллетень от имени гр.К заполнен неуполномоченным лицом. Судом установлено, что собственник гр.К является несовершеннолетней (**** г.р.), а гр.Б приходится ей отцом, т.е. является законным представителем несовершеннолетнего собственника и вправе принимать участие в голосовании (т.1, л.д.125; т.1, л.д.133; т.2, л.д. 40). Тот факт, что в бюллетене не отражены полномочия гр.Б, по мнению суда, является результатом правовой неграмотности и не влечет признание бюллетеня недействительным.
Таким образом, выявленный недостаток при заполнении бюллетеня носит технический характер, не являются существенным и не влечет за собой признание бюллетеня недействительным.
Статья 48 ЖК РФ регламентирует голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Так, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В силу ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
29.09.2010 были подведены итоги голосования, что оформлено в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ протоколом общего собрания собственников.
Решение было доведено до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещениях дома (на стендах в подъездах дома согласно п.6 Протокола общего собрания собственников) в порядке, установленном ч.3 ст.46 ЖК РФ.
По результатам голосования в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 54,8% голосов, из них 24,6% собственники частные лица, 30,1% собственник муниципальное образование. Из числа принявших участие в голосовании по вопросу №1 о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией проголосовало «за» -100% голосов, по вопросу №2 о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» проголосовало «за» - 100% голосов.
При подсчете голосов инициатором голосования была использована неверная информация о площадях квартир, общей площади жилых помещений дома, что повлекло арифметические ошибки и несущественное искажение результатов голосования.
Судом произведен расчет результатов голосования.
Общая площадь помещений в спорном доме составляет *** кв.м, что соответствует данным в техническом паспорте дома (т.1, л.д.180).
В голосовании приняли участие:
собственники квартиры №** гр.Б и гр.К, площадь квартиры *** кв.м (т.1, л.д.133);
собственник квартиры №** Степанова З.Е., площадь квартиры *** кв.м (т.1, л.д.134);
собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры *** кв.м (т.2, л.д.131);
собственник квартиры №** Орлова К.И., площадь квартиры *** кв.м (т.1, л.д.120);
собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры *** кв.м (т.2, л.д.131);
собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры *** кв.м (т.2, л.д.130);
собственник квартиры №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, площадь квартиры *** кв.м (т.2, л.д.131);
Всего приняло участие в голосовании *** голосов, что пропорционально размеру общей площади помещений собственников, принявших участие в голосовании.
Собственники квартир №** участие в голосовании не приняли. ***.
Таким образом, в голосовании приняло участие 54,9% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме ***.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надлежит признать правомочным, поскольку в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов.
Решения собственников по вопросам №1 и №2, поставленным на голосование о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией (ООО «Интерполюсмонтаж») и выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» были приняты единогласно собственниками, принимавшими участие в голосовании. По первому вопросу проголосовало «ЗА» - 100% от общего числа голосовавших, по второму вопросу также проголосовало «ЗА» - 100% от общего числа голосовавших
Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, решение по вопросам №1 и №2 принято.
Участие в голосовании истца Решетиловой Н.В. не могло повлиять на результаты голосования. В том случае, если бы истец приняла участие в голосовании, общее число голосов, принимавших участие в голосовании, составило бы *** (увеличение на размер площади ее квартиры – *** кв.м), что соответствует 62,5 % голосов. При этом в случае голосования истца «против» по вопросу №1 и №2, распределение голосов «ЗА» составило бы 87,8%, «ПРОТИВ» (голос Решетиловой Н.В.) – 12,2 %.
Решение о расторжении договора управления и выборе новой управляющей организации было бы принято.
В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Оценивая доказательства по делу, суд не усматривает нарушений прав Решетиловой Н.В. Тот факт, что она не пожелала участвовать в общем собрании и выразить свою волю по поставленным на голосование вопросам, не свидетельствует о нарушении ее прав, поскольку ее право на участие в этом голосовании было обеспечено лицом, инициировавшим голосование, и ей было известно об общем собрании собственников. Кроме того, ее участие в общем собрании и голосование «против» по вопросам выбора новой управляющей организации не могло изменить решение собственников по существу и повлиять на результаты голосования.
Существенных нарушений процедуры общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способных повлечь признание результатов голосования незаконными, суд не усматривает. Имеющиеся недостатки, как указано судом выше, являются техническими ошибками.
Также суд не находит обоснованными доводы представителя истца о том, что принятое собственниками решение причинило истцу убытки. Увеличение платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не является убытками, поскольку представляет собой обусловленный выбором собственников тариф на коммунальную услугу. Указанную плату истец обязана вносить независимо от ее участия в голосовании и от ее решения относительно этого тарифа, поскольку в силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не принимали участие в голосовании.
В данном случае плату за содержание и текущий ремонт общего имущества надлежит расценивать как расходы на содержание принадлежащего собственнику Решетиловой Н.В. имущества, которые она обязана нести в силу закона.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований Решетиловой Н.В. не имеется, в иске надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Решетиловой Н.В. к Администрации муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.Ф. Фазлиева