Дело 2-197/11

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 сентября 2011 года пос. Покровское

Покровский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего Мальцевой С.Н.,

с участием истца Сергеевой Е.К.,

представителей истца адвоката Чупахина В.Н., представившего удостоверение № и ордер №, и Сергеевой А.А.,

представителей ответчика Хархардина Ю.В., Савосиной Е.Г., Зубковой Л.А. и Ениной Е.В.,

при секретаре Авдеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Сергеевой Е.К. к ОАО <данные изъяты> о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л :

Сергеева Е.К. обратилась в Покровский районный суд с иском к ОАО <данные изъяты> о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.

В обоснование заявленных требований истица указывает, ее муж ФИО2 с 1992 года работал на заводе <данные изъяты>». 12 января 1995 года между ним и ОАО <данные изъяты> был заключен договор на аренду жилого помещения и о трудовом участии рабочих и служащих АООТ <данные изъяты> в строительстве жилья». Срок аренды договором установлен с 12 января 1995 года по 12 января 2010 года. Согласно п. 4 раздела договора «Особые условия» по окончании срока аренды квартира (жилье), земельный участок, прилегающий к нему, хозпостройки переходят в частные владения арендаторов. Летом 1995 года ее семья вселилась в жилой дом по договору аренды и проживает в нем по настоящее время. На свои средства они окончили строительство дома, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги, производят ремонт и обслуживание коммуникаций. ДД.ММ.ГГГГ ее муж ФИО2 умер. После его смерти она одна приняла наследство оставшееся после него, фактически вступила во владение жилым домом и земельным участком, содержит их: продолжает оплачивать жилую площадь, содержит и проводит ремонтные работы дома и коммуникаций, вносит плату за земельный участок в ОАО <данные изъяты>». С 27 ноября 2006 года и по настоящее время она работает <данные изъяты> в ОАО <данные изъяты>». После смерти мужа все квитанции на оплату ОАО направляет на ее имя. По окончании срока договора она обратилась к директору ОАО <данные изъяты> Хархардину Ю.В. с просьбой о передаче ей в собственность жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, расположенных по <адрес>, однако письменного ответа не получила. Считает, что условия договора на аренду жилья не выполняются по вине ответчика. Просит признать ее стороной по договору на аренду жилого помещения и о трудовом участии рабочих и служащих ОАО <данные изъяты> в строительстве жилья» от 12 января 1995 года, заключенному между ФИО2 и АООТ <данные изъяты> после смерти ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика передать ей в собственность жилой дом с хозяйственными постройками и подсобными помещениями, а также земельный участок, расположенный по <адрес>.

В судебном заседании истица Сергеева Е.К. уточнила исковые требования и просила признать ее стороной по договору на аренду жилого помещения, а также признать за нею право собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и подсобными помещениями: двумя сараями, гаражом, подвалом с насыпью, а также земельный участок, расположенный по <адрес>. Заявленные требования она поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель истца Сергеева А.А. поддержала исковые требования по тем же основаниям.

Представитель истца Чупахин В.Н. поддержал исковые требования и пояснил, что п. 4 раздела «Особые условия» договора аренды о передаче жилого дома, земельного участка и хозпостроек в частное владение арендатора по истечении срока договора должен быть истолкован как условие о передаче в собственность.

Представитель ответчика – генеральный директор ОАО <данные изъяты> Хархардин Ю.В. исковые требования не признал и пояснил, что жилой <адрес> является собственностью ОАО <данные изъяты>», он был построен на средства предприятия после акционирования завода, имевшего место в феврале 1993 года. Земельный участок был получен предприятием под строительство жилого дома по постановлению районной администрации, в собственность предприятия он не передавался. Договор на аренду жилого дома с ФИО2 был заключен им в силу полномочий, предоставленных ему, как генеральному директору АООТ <данные изъяты> Уставом Общества от 1993 года. При заключении договора предполагалось, что по окончании срока аренды арендатор будет иметь право на пожизненное пользование жилым домом. После смерти ФИО2 истица была принята на работу в ОАО <данные изъяты>», однако никаких обещаний по поводу передачи в собственность ей жилого дома он не давал. Так как передача в собственность жилого дома для предприятия является крупной сделкой, ее заключение в соответствии с Уставом ОАО <данные изъяты> от 2002 года относится к компетенции общего собрания акционеров. Заявление Сергеевой Е.К. 27 июля 2011 года было рассмотрено Советом директоров ОАО. Было решено предложить ей оформить жилье в пожизненное пользование.

Представители ответчика по доверенности Енина Е.В., Савосина Е.Г., Зубкова Л.А. придерживаются аналогичной позиции по делу.

Заслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. ст. 606 и 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч. 2 и 3 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Из заключенного между АООТ <данные изъяты> и его работником ФИО2 12 января 1995 года договора на аренду жилого помещения и о трудовом участии рабочих и служащих АООТ <данные изъяты> в строительстве жилья усматривается, что АООТ <данные изъяты> (арендодатель) сдал работнику завода ФИО2 (арендатору) в арендное пользование жилое помещение, расположенное по <адрес>. Срок аренды установлен с 12 января 1995 года по 12 января 2010 года (п. 3 договора). По условиям договора во время его действия арендатор принимает на себя обязательства содержать здание и закрепленную за ним территорию в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить текущий ремонт, использовать помещение исключительно по прямому назначению, содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично, в поднаем (п. 4 договора). Согласно п. 1 раздела «Особые условия договора» договор заключается только с работниками завода. П. 4 того же раздела договора предусматривает, что по окончании срока аренды жилье (квартира), земельный участок, прилегающий к нему, хозпостройки переходят в частные владения арендатора (т. 1 л.д. 8).

В судебном заседании бесспорно установлено, что предметом договора является жилой дом №, расположенный по <адрес>, ранее значившийся по № по той же улице (т. 1 л.д. 14, т. 2 л.д. 73).

Арендуемое жилое помещение является собственностью ответчика ОАО <данные изъяты>, как вновь созданное имущество, что подтверждается постановлением главы администрации Покровского района № от ДД.ММ.ГГГГ о выделении заводу пневмоаппаратов земельных участков под строительство жилых домов (т. 1 л.д. 131), актом приемки законченного строительством объекта № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-46), утвержденным постановлением главы администрации района от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 138).

В 1995 году ФИО2 вселился в спорный жилой дом и проживал в нем вместе со своей семьей: женой Сергеевой Е.К. (т. 1 л.д. 9) и дочерью Сергеевой А.А.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, о чем отделом ЗАГС администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ составлена актовая запись о смерти № (т. 1 л.д. 10). После его смерти Сергеева Е.К. как наследник по закону приняла наследственное имущество, состоящее из <данные изъяты> (т. 1 л.д. 11).

С момента смерти мужа и по настоящее время Сергеева Е.К. продолжала проживать в жилом доме <адрес> с ведома и согласия ответчика. Она оплачивала коммунальные услуги (т. 1 л.д. 139-178), вносила в кассу ОАО <данные изъяты> арендную плату за землю и земельный налог (т. 1 л.д. 201-203), арендную плату за квартиру (т. 1 л.д. 204-218). Ответчиком данные обстоятельства не оспариваются.

Свидетель ФИО9 показала, что присутствовала на поминках ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ. Находившийся там же директор завода <данные изъяты> Хархардин Ю.В. в ее присутствии говорил Сергеевой Е.К., что она может продолжать пользоваться домом, обещал помочь. Аналогичные показания дала свидетель ФИО10

Таким образом, суд считает установленным, что ответчик знал о смерти арендатора ФИО2, при этом не предпринял никаких мер для того, чтобы прекратить арендные отношения с его вдовой. Ответчик в течение пяти принимая от истицы платежи во исполнение договора аренды, фактически признал ее стороной по договору аренды, заключенному между ОАО <данные изъяты> и ФИО2 Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что права ее умершего мужа, наследником которого она является, перешли к ней в силу ч. 2 ст. 617 ГК РФ, так как законом или договором не предусмотрено иное.

Из текста договора усматривается, что ни условия его заключения, ни обязательства арендатора по договору не были обусловлены личными качествами арендатора. Договор был заключен с ФИО2 как с работником АООТ <данные изъяты> - начальником отдела материально-технического снабжения. Из объяснений представителей ответчика усматривается, что аналогичные договоры были заключены и с другими работниками предприятия. Все они имели условием продолжение работы в ОАО <данные изъяты> в любой должности в течение 15 лет. В судебном заседании установлено, что после заключения договора ФИО2 работал в ОАО <данные изъяты> в течение 11 лет 8 месяцев. С ноября 2006 года истица также работает на предприятии в должности <данные изъяты>.

Обязанности арендатора по договор: содержать здание и закрепленную за ним территорию в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить текущий ремонт, использовать помещение исключительно по прямому назначению, содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично, в поднаем, никаким образом не зависели и не могли зависеть от личных качеств арендатора. Тем более, что в судебном заседании установлено, что они продолжали исполняться истицей после смерти ее мужа.

Таким образом, суд считает, что все условия договора, в том числе, о работе в ОАО, истицей соблюдены, и их соблюдение после смерти арендатора ФИО2 не было невозможным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о признании ее стороной в договоре аренды и их удовлетворении.

Толкуя в соответствии со ст. 431 ГК РФ договор, заключенный 12 января 1995 года между АООТ <данные изъяты> с ФИО2, суд находит, что буквальным значением условия договора, определенного в п. 4 раздела «Особые условия», являлся переход имущества после окончания срока договора в собственность арендатора. К такому выводу суд приходит, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, позволяющие определить действительную волю сторон при его заключении, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договором аренды предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в частные владения арендатора, что обычно, то есть по обычаям делового оборота, подразумевает право собственности.

Кроме того, суд принимает во внимание, что по условиям договора арендатор принимал на себя обязательство участвовать в строительстве жилья в нерабочее время без оплаты его труда арендодателем. Из объяснений сторон усматривается, что арендатор ФИО2 на личные средства возводил на приусадебном участке хозяйственные постройки: гараж, сараи, подвал. Истица и ее представитель Сергеева А.А. пояснили суду, что дом был передан в аренду недостроенным: не были сделаны отделочные работы, их семьей на личные средства приобретались строительные материалы, как на заводе, так и в других организациях. В подтверждение этого ими были представлены документы, подтверждающие приобретение и оплату стройматериалов (т. 1 л.д. 190-200). Данные обстоятельства признаются ответчиком, как и то, что эти действия арендатором совершались с его согласия и возмещение расходов арендатора на окончание строительства дома, возведение хозяйственных построек не предусматривалось ни рассматриваемым договором, ни иным соглашением сторон.

Как пояснил суду представитель ответчика Хархардин Ю.В., ФИО2 обращался в администрацию предприятия с заявлением о предоставлении ему ссуды на строительство дома, которая и была ему предоставлена в виде строительных материалов. По мнению суда, данное обстоятельство также свидетельствует о намерении арендодателя передать, а арендатора принять жилой дом в собственность по окончании срока аренды.

Все это дает суду основание толковать переход имущества в частные владения по договору как переход в собственность арендатора.

Суд находит неосновательным довод ответчика о том, что спорный жилой дом не может быть приватизирован истицей, так как был возведен ОАО <данные изъяты> после его акционирования.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела видно, что договор заключен 12 января 1995 года, в то время когда предприятие являлось акционерным обществом (т. 1 л.д. 127-128). Договор был заключен генеральным директором ОАО в пределах полномочий, предусмотренных ст. 10 Устава акционерного общества открытого типа <данные изъяты> от 10 февраля 1993 года (т. 2 л.д. 37-51). В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что сделка была заключена собственником имущества, она не противоречила закону и иным правовым актам, и не нарушала права и охраняемые законом интересы других лиц, полномочия генерального директора им превышены не были. Истицей заявлены не исковые требования о приватизации жилья, а признании за ней права собственности по договору, заключенному с ответчиком, распорядившимся своей собственностью по своему усмотрению.

Довод ответчика о том, что передача жилого дома с хозпостройками в собственность истицы является крупной сделкой, поэтому в соответствии с Уставом акционерного общества может быть совершена лишь с согласия собрания акционеров, суд также находит неосновательным. В силу п.п. 9 п. 6.3 Устава акционерного общества, действовавшего в момент заключения сделки с ФИО2 требования на получение согласия на сделку были одинаковыми как для договора продажи, так и для договора аренды имущества предприятия. Следовательно, правомочно сдавая имущество в аренду, генеральный директор АООТ не мог не понимать, что также правомочно действует, устанавливая в договоре передачу в собственность имущество после истечения срока аренды.

Устав открытого акционерного общества <данные изъяты> утвержден решением общего собрания акционеров 16 мая 2002 года, в то время как во время заключения договора действовал Устав АООТ <данные изъяты> от 10 февраля 1993 года, которому заключенная сделка не противоречила.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части признания права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, расположенные по <адрес>, и их удовлетворении.

В то же время суд считает не подлежащими удовлетворению исковые требования в части признания за истицей права собственности на земельный участок, находящийся под постройками.

Как видно из справки администрации <адрес>, земельный участок по <адрес>, имеет категорию земли населенных пунктов и находится в государственной собственности (т. 2 л.д. 74).

В государственном кадастре недвижимости сведения о правообладателе спорного земельного участка отсутствуют (т. 2 л.д. 77).

Из объяснений представителей ответчика следует, что право собственности ОАО <данные изъяты> на земельный участок не оформлялось, он находится в пользовании предприятия.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчик не является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом № по <адрес>.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Рассматривая заявленное истицей ходатайство о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., суд находит его обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в размере 15000 руб. При этом суд учитывает ценность подлежащих защите конституционных прав на жилище и права на собственность, значимость этих прав для истицы, объем оказанных услуг, а именно подготовку искового заявления и документов для него, то, что представитель участвовал в четырех судебных заседаниях с выездом за пределы населенного пункта, в котором расположена юридическая консультация.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Так как истицей при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 400 руб., а исковые требования удовлетворены частично, суд считает необходимым взыскать с ответчика в ее пользу возврат государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 200 руб.

В соответствии с п. 9 ст. 333.20 НК РФ с ответчика в доход муниципального образования <адрес> подлежит также взысканию государственная пошлина исходя из стоимости спорного имущества - 850000 руб., указанной ответчиком с справке о стоимости жилого дома № по <адрес> (т. 2 л.д. 78).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Удовлетворить исковое заявление Сергеевой Е.К. частично.

Признать Сергееву Е.К. стороной по договору на аренду жилого помещения и о трудовом участии рабочих и служащих АООТ <данные изъяты>», заключенному 12 января 1995 года между ФИО2 и АООТ <данные изъяты> как арендатора.

Признать за Сергеевой Е.К. право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес>, и хозяйственные постройки: гараж площадью, <данные изъяты> кв.м, сарай площадью <данные изъяты> кв.м, сарай площадью <данные изъяты> кв.м, подвал площадью <данные изъяты> кв.м с насыпью площадью <данные изъяты> кв.м.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОАО <данные изъяты> в пользу Сергеевой Е.К. процессуальные издержки: расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 (пятнадцать тысяч) руб. и возврат государственной пошлины в сумме 200 руб.

Взыскать с ОАО <данные изъяты> в бюджет муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере 25300 (двадцать пять тысяч триста) руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через Покровский районный суд.

Судья: Мальцева

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2011 года.