Решение
именем Российской Федерации
«…» … 2010 года г.Похвистнево
Похвистневский районный суд в составе председательствующего судьи Назейкиной Н.А.
при секретаре Салмановой В.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-…/10 по иску Жукова Сергея Анатольевича к Жукову Владимиру Анатольевичу, Жуковой Анжелике Станиславовне о признании договора купли-продажи состоявшимся, о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Жуков С.А. обратился в суд с иском к Жукову В.А., Жуковой А.С. о понуждении к заключению основного договора. В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования и просил признать договор купли-продажи состоявшимся, признать за ним право собственности на квартиру, указав, что ответчик Жуков В.А., будучи в браке с ответчиком Жуковой А.С., приобрел в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. … … области, ул. …, д. …, кв. …. Указанная квартира была приобретена на основании договора купли-продажи квартиры от … года за 430 000 рублей. Спорная квартира приобреталась целевым назначением лично для истца. На покупку квартиры были использованы денежные средства, вырученные от продажи квартиры, машины, двух гаражей, перешедших истцу и ответчику Жукову В.А. в собственность в порядке наследования после смерти родителей, а также за счет личных средств истца. Спорная квартира была приобретена на имя брата истца - ответчика Жукова В.А. в связи с тем, что истец занимал у последнего деньги в долг. На приобретение спорной квартиры Жуков В.А. затратил свою долю денежных средств, вырученных от продажи наследственного имущества. Между братьями существовала договоренность о том, что истец будет проживать в спорной квартире с момента её приобретения, а переоформлена в собственность истца квартира будет после погашения долга. Истец с момента приобретения данной квартиры стал в ней проживать. Между истцом и ответчиком Жуковым В.А. в простой письменной форме был составлен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно данному договору Жуков В.А. после погашения истцом суммы долга брал на себя обязательства заключить с Жуковым С.А. основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Никаких претензий к истцу со стороны Жукова В.А. и Жуковой А.С. не было. Истец постоянно проживает в спорной квартире, несет расходы по её содержанию, а именно: производил текущие ремонты в данной квартире, оплачивает квартплату и коммунальные платежи. После того, как истец полностью погасил долг брату Жукову В.А., он был зарегистрирован в спорной квартире. В связи с тем, что у истца и ответчика Жукова В.А. вахтовый метод работы, братья в течение длительного времени не могли обратить в регистрационный орган для переоформления спорной квартиры на имя истца. Когда Жуков С.А. и Жуков В.А. обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области на предмет совершения сделки по отчуждению спорной квартиры в … году, им было отказано в государственной регистрации данной сделки из-за отсутствия согласие супруги Жукова В.А. - Жуковой А.С. Ответчик Жукова А.С. отказалась дать согласие на совершении сделки купли-продажи спорной квартиры, хотя ранее неоднократно признавала за истцом право собственности на спорную квартиру, давала обещания истцу и его родственникам о том, что она не имеет претензий на данную квартиру, и будет всячески способствовать передачи истцу в собственность указанной квартиры. В связи с тем, что между братьями Жуковыми сложились доверительные отношения, истец не требовал письменных доказательств передачи денег в счет погашения долга, однако Жуков В.А. делал записи в своей записной книжке и показывал ему, что ведет запись передачи истцу суммы долга за квартиру. После того, как истец полностью рассчитался с Жуковым В.А., последний показал истцу свою записную книжку, где было его рукой написано, что расчет за квартиру произведен полностью и была его подпись. После этого братья Жуковы обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для оформления договора по отчуждению истцу указанной квартиры, были поданы в регистрирующий орган необходимые документы, подписано заявление ответчиком Жуковым В.А. о переходе права собственности, но регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в связи с тем, что в представленных на регистрацию документах отсутствовало согласие супруги – ответчика Жуковой А.С. Истец считает, что сделка купли-продажи спорной квартиры фактически сторонами исполнена, однако из-за отказа одной стороной при отсутствии законных препятствий к этому сделка не получила юридического оформления. Поэтому истец просит признать договор купли-продажи состоявшимся и признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. … … области, ул. …, д…, кв…..
В ходе судебного заседания представители истца Жукова Н.Я. и Феоктистова Н.А., действующие на основании доверенности № … от … года, поддержали исковые требования Жукова С.А. и пояснили, что Жуков С.А. проживает в спорной квартире с момента её приобретения. Жуков С.А. произвел в квартире капитальный ремонт, что подтверждается договором № … от … года на установку светоограждающих конструкций, товарными и кассовыми чеками на приобретение строительных материалов. С момента приобретения спорной квартиры Жуков С.А. и члены его семьи проживают в ней, вносит плату за жилье, оплачивает коммунальные платежи и налоги, что подтверждается соответствующими квитанциями.
Ответчик Жуков В.А. исковые требования Жукова С.А. признал в полном объеме и показал, что при приобретении Жуковым В.А. квартиры № … в доме № … по ул. … просека … района в г. … по договору о долевом участии в строительстве Жуковым С.А. были переданы ответчику денежные средства в сумме 2 800 долларов США в качестве оказания материальной помощи. Впоследствии в период строительства вышеназванной квартиры с 2003 года по 2005 год истцом неоднократно передавались ответчику денежные средства различными суммами в качестве оказания материальной помощи. Никакими расписками или договорами займа передача денежных средств Жуковым С.А. Жукову В.А. не оформлялась, только им – ответчиком Жуковым В.А. - велись записи в записной книжке о получении денежных средств, в т.ч. и от Жукова С.А., т.к. между братьями существовали доверительные отношения. Однако, между братьями Жуковыми была достигнута договоренность об оказании взаимной материальной помощи при приобретении Жуковым С.А. жилого помещения. В 2002 году у них – братьев Жуковых – умерли родители, после смерти которых осталось наследственное имущество, состоящее из квартиры, 2-х гаражей и автомобиля. Жуков С.А. после продажи наследственного имущества передал свою долю денежных средств Жукову В.А. для окончания долевого строительства квартиры в г. …. В 2005 году при возникновении необходимости приобретения квартиры для Жукова С.А. Жуков В.А. возвратил брату денежные средства, полученные им на строительство квартиры в г. …, а также передал в долг Жукову С.А. личные денежные средства в сумме 178 000 рублей на приобретение спорной квартиры. Договор займа или расписка на указанную денежную сумму между братьями также не оформлялись. При приобретении спорной квартиры была достигнута договоренность о том, что оформление квартиры будет осуществляться на него – ответчика Жукова В.А. по настоянию его супруги ответчика Жуковой А.С. в связи с имеющимся долгом Жукова С.А. перед ними в сумме 178 000 рублей. Последующее переоформление договора купли-продажи спорной квартиры будет произведено после полного погашения Жуковым С.А. денежного долга Жукову В.А. В 2008 году Жуков С.А. рассчитался с долгом и братья решили переоформить спорную квартиру на имя Жукова С.А., т.к. истец фактически был собственником спорной квартиры, с момента её приобретения проживал в квартире, пользовался ею, производил ремонт и оплачивал коммунальные услуги. Однако, переоформить спорную квартиру братья Жуковы не могли в связи с вахтовым методом их работы, а также в связи с тем, что ответчик Жукова А.С. под различными предлогами уклонялась от дачи нотариального согласия на продажу спорной квартиры, всякий раз откладывая посещение нотариуса. … года между истцом Жуковым С.А. и ответчиком Жуковым В.А. был составлен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. … года стороны по данному договору обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области в г. … для регистрации права собственности Жукова С.А. на квартиру № … дома № … по ул. … г. … … области. Однако, им было отказано в регистрации перехода права собственности спорной квартиры из-за отсутствия согласия супруги Жукова В.А. Ответчик Жукова А.С. с момента приобретения спорной квартиры знала о том, что указанная квартира является собственностью Жукова С.А., последний проживает в ней и пользуется до настоящего времени, Жукова А.С. никогда не высказывала недовольств по данному поводу. Ответчик неоднократно давала обещания на оформление нотариального согласия на продажу спорной квартиры. В период с 2008 по 2009 годы Жукова А.С. обманным путем, на основании заочных решений мирового судьи и районного суда расторгла брак с ответчиком Жуковым В.А., произвела раздел совместного нажитого имущества. О состоявшихся решениях судов он – ответчик Жуков В.А. – узнал только в декабре 2009 года. В настоящее время заочные решения отменены, а брак между супругами Жуковыми расторгнут … года решением мирового судьи судебного участка №76 Самарской области.
Представитель ответчика Жуковой А.С. – Андреев В.В., действующий на основании доверенности № … от … года, исковые требования Жукова С.А. не признал и показал, что предварительный договор купли-продажи от … года является фиктивным, составлен только с целью выведения из раздела совместного нажитого имущества супругами Жуковыми В.А. и А.С. части недвижимого имущества, т.к. между последними сложились неприязненные отношения, брачные отношения расторгнуты. Спорная квартира была приобретена Жуковым В.А. в период зарегистрированного брака с Жуковой А.С., а, следовательно, является совместной собственностью супругов. Согласия на продажу спорной квартиры ответчик Жукова А.С. никогда не давала. О заключении предварительного договора между братьями не знала и при его заключении не присутствовала, не давала согласия на заключение предварительного договора.
Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель – тетя Жуковых С.А. и В.А. - Оленина Е.Г. показала, что спорная квартира приобреталась Жуковым С.А. на собственные денежные средства и средства, вырученные от продажи имущества, оставшегося после смерти родителей Жуковых С.А. и В.А. Жуков С.А. проживает в спорной квартире с согласия супругов Жуковых, сделал ремонт данной квартиры. Ответчик Жукова А.С. неоднократно в её присутствии обещала переоформить спорную квартиру в собственность Жукова С.А.
Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель - продавец спорной квартиры Демьянова Н.Г. показала, что в 2005 году она продала квартиру № … дома № … по ул. … г…. … области Жукову С.А., который полностью рассчитался с ней за продаваемое жилое помещение. Она знала о том, что оформление квартиры будет осуществляться на брата Жукова С.А. – Жукова В.А. Ответчика Жукову А.С. она при заключении договора купли-продажи квартиры не видела.
К показаниям данных свидетелей суд относится критически, т.к. Оленина Е.Г., являясь тетей истца Жукова С.А. и ответчика Жукова В.А., заинтересована в исходе дела, Демьянова Н.Г. не является свидетелем заключения сделки между братьями Жуковыми.
Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает исковые требования Жукова С.А., не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Супруги Жуковы В.А. и А.С. состояли в зарегистрированном браке с … года. Решением мирового судьи судебного участка №76 Самарской области от … года брак между супругами Жуковыми расторгнут. В период брака Жуковым В.А. была приобретена квартира, расположенная по адресу: г. … … области, ул. …, д…., кв…., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ № … от … года.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В нарушение ст.429 ГК РФ, согласно которым в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно п.9 предварительного договора от … года срок заключения основного договора установлен не позднее … года. До истечения указанного срока стороны не заключили основной договор купли-продажи спорной квартиры и не одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить данный договор.
Кроме того, Жуков С.А., обратившись … года в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области в г. … с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру (что подтверждается распиской Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области – запись № … от … года в книге …), представил в регистрирующий орган договор дарения от … года. Однако, в нарушение ст.56 ГПК РФ в ходе судебного разбирательства договор дарения от … года не был представлен суду.
Согласно ч.2 ст.558, ч.1 ст.551 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
В силу п.п.2, 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ №233 от 06.08.2001 года и зарегистрированной в Минюсте РФ 16.08.2001 года № 2881, договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав. В случаях, предусмотренных законодательством РФ (п.2 ст.17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), на государственную регистрацию договора продажи представляются документы (подлинники и копии), в том числе нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов.
В силу ч.1 ст.18 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с ч.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Одним из таких случаев прямо указанных в законе является ч.3 ст.35 СК РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно данным государственного Единого государственного реестра прав регистрация договора купли-продажи или дарения квартиры № … дома № … по ул. … г. … … области проведена не была. Следовательно, договор купли-продажи считается не заключенным, и право собственности у Жукова С.А. на указанную квартиру не возникло. Указанная квартира зарегистрирована по праву собственности за Жуковым В.А., что подтверждается записью о регистрации права от … года № ….
Несмотря на то, что ответчиком Жуковым В.А. исковые требования Жукова С.А. признаны в полном объеме, однако суд не может принять признание иска ответчиком, т.к. на основании ч.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Ссылка истца и его представителей на ст.ст.432, 454 ГК РФ несостоятельна, т.к. положения ст.558 ГК РФ договор продажи квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.
Ссылка истца и его представителей на ч.2 ст.35 СК РФ также несостоятельна, поскольку не имеет правового значения.
Довод истца Жукова С.А., его представителей и ответчика Жукова В.А. о том, что доказательствами, подтверждающими факт приобретения спорной квартиры за счет собственных средств истца, являются записи Жукова В.А. в личной записной книжки, необоснован, т.к. данные записи суд признает недопустимыми доказательствами.
Довод истца Жукова С.А., его представителей о том, что доказательствами, подтверждающими затраты истца по ремонту спорной квартиры и ссылка на договор № … от … года на установку светоограждающих конструкций, товарные и кассовые чеки на приобретение строительных материалов, несостоятелен, т.к. не представлено доказательств того, что приобретаемые истцом строительные материалы были вложены в ремонт именно спорной квартиры.
Суд считает исковые требования Жукова С.А., не подлежащими удовлетворению.
На основании ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Требования представителя Жуковой А.С. в части возмещения расходов на оказание юридических услуг адвоката (договор об оказании юридических услуг от 07.07.2010 года на сумму 5 000 рублей), подлежат удовлетворению в размере 500 рублей, т.к. настоящее гражданское дело не является делом особой сложности, ответчик Жукова А.С. имеет юридическое образование, а также отсутствует письменное ходатайство стороны о возмещении расходов на оплату услуг представителя.
При указанных обстоятельствах исковые требования Жукова С.А. не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Жукову Сергею Анатольевичу в иске к Жукову Владимиру Анатольевичу, Жуковой Анжелике Станиславовне о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на квартиру отказать.
Взыскать с Жукова Сергея Анатольевича в пользу Жуковой Анжелики Станиславовны судебные расходы в сумме 500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Похвистневский районный суд в течение 10 дней.
Судья Н.А.Назейкина.