Дело №2-8188/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ д.м.г Подольский городской суд Московской области в составе: Председательствующего судьи Солодухиной И.С. При секретаре Татарниковой Д.М. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Артек», ООО «Комплекс» о признании права собственности на жилые помещения, УСТАНОВИЛ: Титов С.В. обратился с иском в суд к ООО «Артек», ООО «Комплекс» о признании права собственности на жилые помещения: <адрес>, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> Требования мотивирует тем, что д.м.г им заключены договоры инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу, по условиям которого, по окончании строительства жилого дома, при условии исполнения им обязательств по инвестированию строительства, ему в собственность подлежат передаче указанные жилые помещения. Обязательства по оплате инвестиционных вкладов им выполнены в полном объеме, что подтверждается актами об исполнении обязательств. В настоящее время жилой дом построен и разрешением Администрации г.Подольска о приемке законченного строительством объекта, введен в эксплуатацию. Однако, до настоящего времени, квартиры не переданы в его собственность. На неоднократные обращения о передаче жилых помещений в его собственность, им получен ответ о неготовности документов для оформления первичного права собственности на указанные жилые помещения, поскольку застройщиком жилого дома, ООО «Комплекс», не выполнены обязательства по передаче квартир ООО «Артек», являющегося инвестором по договору инвестирования, заключенного Титовым С.В. Истец – Титов С.В. в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.180), представители по доверенности Мышева Е.С., Миронов И.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме. Ответчик - ООО «Артек» представитель Зарубин А.В. в судебном заседании исковые требования признал, пояснил, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные жилые помещения, осуществляется ООО «Комплекс». Долевое участие в финансировании строительства ООО «Артек» осуществляло в соответствии с договором о долевом участии в строительстве первой очереди микрорайона МЖК г.Подольска № от д.м.г, заключенного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс». В нарушение условий договора ООО «Комплекс» уклоняется о государственной регистрации договора долевого участия № от д.м.г и от передачи квартир ООО «Артек». Представлен письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что наличие споров между застройщиком (ООО «Комплекс») и дольщиком (ООО «Артек») по вопросу окончательных расчетов по инвестиционному договору, не влияет на право истца на получение инвестируемой им части в виде жилых помещений. Квартиры переданы истцу в 2008 году в пользование (л.д.200-202). Ответчик – ООО «Комплекс» представители по доверенности Амелина Т.М., Животкова Н.М. в судебном заседании исковые требования не признали, представлены письменные возражения, из которых следует, что по условиям договора долевого участия №, заключенного ООО «Артек» и ООО «Комплекс», долевое участие ООО «Артек» составило <данные изъяты> рублей. С учетом выполненных ООО «Артек» строительно-монтажных работ, стороны пришли к соглашению о том, что указанная сумма принята застройщиком в качестве долевого участия в финансировании строительства квартир, в т.ч. и спорных № Никаких дополнительных оплат и денежных перечислений ООО «Артек» застройщику на строительство жилого дома в период его строительства и после сдачи в эксплуатацию не осуществлял. Следовательно, заключенные истцом и ООО «Артек» д.м.г и д.м.г договоры инвестирования, не являлись договорами финансирования строительства спорных квартир, а могут лишь рассматриваться в качестве предварительных договоров купли-продажи еще не существующего имущества. Право собственности на основании заключенного предварительного договора у лица, его заключившего, в силу ст.218, 429 ГК РФ, не наступает. д.м.г вступил в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.2004 года №214 от 30.1223.2004 года, в соответствии с которым привлечение денежных средств граждан на финансирование строительства жилых помещений возможно только путем заключения договоров о долевом участии. В силу ч.3 ст.1 Закона, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение, не допускается. Истцом не представлено суду доказательств того, что его денежные средства были привлечены и использованы на финансирование строительства спорных квартир, что является обязательным условием возникновения права собственности на новую вещь в соответствии с требованиями ст.218 ГК РФ. В силу требований договора долевого участия от д.м.г №, дольщик – ООО «Артек» обязан осуществить доплату за предоставляемые квартиры в случае удорожания строительно-монтажных работ в период строительства дома. В связи с отказом ООО «Артек» исполнить обязательства заключенного договора долевого участия, ООО «Комплекс» обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о расторжении указанного договора, дополнительного соглашения. Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от д.м.г договор долевого участия № от д.м.г и дополнительное соглашение к нему № расторгнуты. Решение вступило в законную силу. Обязательства ООО «Комплекс» перед ООО «Артек» прекращены. Учитывая изложенное, просили исковые требования Титова С.В. оставить без удовлетворения (л.д.133-135). Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области представитель в судебное заседание не явился, извещен, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.69). Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению. Разрешая заявленные требования, суд руководствуется ч.1 ст.218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Согласно ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г. (с посл. изм. и доп.) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности (пункт 3 статьи 2 Закона, пункт 2 статьи 4 ФЗ). Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Согласно ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст.12 указанного закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На основании ст.16 закона, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от д.м.г N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В судебном заседании установлено, что д.м.г Товариществом с ограниченной ответственностью «Артек» (инвестор) и Товариществом с ограниченной ответственностью «Комплекс» (заказчик) заключен договор №, предметом которого является участие инвестора в финансировании капитального строительства, осуществляемого заказчиком с целью последующего получения инвестором в собственность: 4-х однокомнатных квартир ориентировочно площадью <данные изъяты> кв.м. в жилых домах первой очереди микрорайона <адрес> <адрес>, 4-х однокомнатных квартир ориентировочно площадью <данные изъяты> кв.м. в жилых домах первой очереди микрорайона МЖК «Силикатная-2» <адрес>, 4-х однокомнатных квартир ориентировочно площадью <данные изъяты> кв.м. в жилых домах первой очереди микрорайона <адрес> (л.д.71-76). В соответствии с п.2.1.1 инвестор (ООО «Артек») обязалось оплатить стоимость указанных квартир, в т.ч. и выполнением строительно-монтажных работ в жилых домах первой очереди микрорайона СЖК «Силикатная-2» в срок до д.м.г. Согласно п.4.2. договора, стоимость строительства квартир является окончательной на весь срок действия договора и не может быть изменена, кроме случаев инфляционных процессов в РФ – роста фактических затрат на строительство вследствие удорожания строительных материалов и работ. В этом случае изменение стоимости строительства единицы площади объекта может быть произведено только для последующих платежей инвестора и только пропорционально изменению расчетных индексов перерасчета стоимости соответствующего вида строительно-монтажных работ. Дополнительным соглашением № от д.м.г к договору, стороны уточнили объем долевого участия ООО «Артек», сроки завершения строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию. Согласно п.1 дополнительного соглашения, пункт 1.1 договора № от д.м.г изменен: предметом настоящего договора является долевое участие дольщика (ООО «Артек) в финансировании капитального строительства, осуществляемого заказчиком (ООО «Комплекс»), с целью последующего получения дольщиком в собственность: одной трехкомнатной квартиры ориентировочно площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме К-1 микрорайона МЖК «Силикатная-2» <адрес>, двух однокомнатных квартир ориентировочно площадью 98.0 кв.м. в жилом доме <адрес>, двух двухкомнатных квартир ориентировочно общей площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме К<адрес>, двух трехкомнатных квартир ориентировочно площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме <адрес>. Номера квартир, фактическая площадь и объем долевого участия будут уточнены после ввода жилого дома в эксплуатацию и получения паспорта БТИ. Пункт 2.2.1 договора № от д.м.г изменен: дольщик обязуется осуществлять планомерное финансирование строительства исходя из условий договора. Дополнительным соглашением № от д.м.г, стороны согласовали приведение своих отношений по договору № в соответствии с нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от д.м.г. Сторонами определены передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией объекты долевого строительства. Согласно п.1.1 дополнительного соглашения, в пункт 1.1 договора № от д.м.г внесены изменения: дольщик («ООО «Артек») принимает участие в финансировании строительства жилых домов микрорайона МЖК «Силикатная-2» <адрес>: 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> в части квартир: № а ООО «Комплекс» обеспечивает строительство указанных домов в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – передает ООО «Артек» в собственность указанные квартиры (л.д.77-78). Договор № от д.м.г дополнен следующими положениями, согласно которым ООО «Комплекс» обязался осуществить государственную регистрацию договора, в порядке, предусмотренном действующим законодательством, передать дольщику указанные в п.1.1 договора квартиры в состоянии, соответствующем требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Кроме того, стороны согласовали сроки завершения строительства жилых домов и сдачи в эксплуатацию: <адрес> не позднее д.м.г. ООО «Артек» исполнило свои обязательства по оплате своего долевого участия согласно договору № от д.м.г, что подтверждается актом № исполнения обязательств по договору от д.м.г и актом № исполнения обязательств от д.м.г (л.д.66). В соответствии с актом исполнения обязательств, дольщику (ООО «Артек») подлежат передаче следующие квартиры: однокомнатная <адрес> двухкомнатная <адрес>, трехкомнатная <адрес>. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Администрации <адрес> от д.м.г, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (л.д.67). Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, права на объекты недвижимого имущества: <адрес> расположенные по адресу: <адрес>, не зарегистрированы (л.д.99-102). д.м.г Титовым С.В. заключены договоры инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, предметом которых является привлечение инвестором (ООО «Артек) соинвестора (Титов С.В.) к участию в финансировании строительства объекта недвижимого имущества – жилого дома <адрес>, участником долевого строительства которого инвестор является согласно договору о долевом участии в строительстве первой очереди микрорайона МЖК <адрес> № от д.м.г, с целью получения соинвестором в собственность: квартир № (л.д.6-8, 12-14, 18-20, 24-26). Согласно п.2.11 соинвестор обязался осуществлять финансирование строительства объекта, посредством внесения инвестиционного вклада в порядке и на условиям, предусмотренных договором. В соответствии с п.2.1.3 договора, по окончании строительства жилого дома, при условии исполнения обязательств по инвестированию строительства, соинвестор имеет право на получение и оформление в свою собственность указанных жилых помещений. д.м.г сторонами заключены дополнительные соглашения к договорам инвестирования, в которых был уточнен пункт 1.1 договора в части указания адреса квартир, подлежащих передаче в собственность истцу при исполнении им обязательств по договору (л.д.9, 15, 21-22, 27-28). Обязательства по оплате инвестиционного взноса ФИО2 выполнены в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (л.д.125-132), актами об исполнении обязательства по внесению инвестиционного вклада (л.д.11, 17, 23, 29). д.м.г решением Арбитражного суда <адрес> удовлетворены исковые требования ООО «Артек» к ООО «Комплекс» об обязании осуществить государственную регистрацию договора о долевом участии в строительстве первой очереди микрорайона МЖК <адрес>, дополнительного соглашения № от 20.054.2003 года к договору о долевом участии в строительстве первой очереди микрорайона МЖК <адрес> от д.м.г №, подписанного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс», дополнительного соглашения № от д.м.г по договору о долевом участии в участии в строительстве первой очереди микрорайона МЖК <адрес> от д.м.г №, подписанного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс», договора участия в долевом строительстве от д.м.г №, подписанного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс», договора о долевом участии в строительства № от д.м.г, подписанного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс», договора о долевом строительстве от д.м.г №, подписанного между ООО «Артек» и ООО «Комплекс» (л.д.79-85). Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от д.м.г по делу по решение Арбитражного суда <адрес> от д.м.г оставлено без изменения (л.д.37-43). Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что ООО «Артек», заключив договор о долевом участии в строительстве с ООО «Комплекс» приобрело права инвестора и вправе было привлекать денежные средства физических лиц для участия в строительстве, в связи с чем, ООО «Артек» вправе было заключить с Титовым С.В. договор о привлечении денежных средств к участию в финансировании строительства объекта недвижимого имущества – жилого дома. Суд исходит из того, что истец является соинвестором долевого строительства в части финансирования строительства конкретных жилых помещений, которые по завершении строительства должны быть переданы ответчиком ему в собственность. Истцом обязательства по финансированию строительства жилого дома в части определенных квартир исполнено в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями об оплате. При таких обстоятельствах, истец, как лицо, полностью исполнившее свои обязательства, имеет право на передачу ему в собственность жилых помещений, строительство которых было им профинансировано. Довод ответчика о том, что в настоящее время договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ООО «Артек» и ООО «Комплекс» расторгнут, не может повлиять на права истца по приобретению жилых помещений в собственность, поскольку правоотношения между истцом и ООО «Артек» возникли в период действия договора о долевом участии в строительстве, при этом договор о долевом участии в строительстве между ООО «Артек» и ООО «Комплекс» расторгнут после осуществления истцом обязательств по заключенным договорам. Суд также учитывает то обстоятельство, что объекты недвижимого имущества - квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, корпус 2 в ходе подписания акта реализации инвестиционного контракта распределены. Спорные квартиры значатся за ООО «Комплекс», в связи с чем, ответчик, как застройщик, вправе исполнить свои обязательства по передаче прав на объекты недвижимости. Согласно дополнительному соглашению № к договору «1/07 от д.м.г, заключенному между ООО «Комплекс» и ООО «Артек», стороны определили, что спорные квартиры подлежат передаче дольщику (ООО «Артек») после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То обстоятельство, что между ООО «Комплекс и ООО «Артек» имеет место спор о неисполнении обязательств по финансированию строительства объекта капитального строительства, не может послужить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку со стороны истца обязательства по договору исполнены. Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ФИО2 к ООО «Артек», ООО «Комплекс» о признании права собственности на жилые помещения удовлетворить. Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение 10 дней. Председательствующий Солодухина И.С.