Дело 2-181/2012 г.

РЕШЕНИЕ

г.Пласт 23 июля 2012 года

Пластский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Станелик Н.В.,

при секретаре Шестериной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ящук О.П. к Петровой Р.А. о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Ящук О.П. обратилась в суд с иском к Петровой Р.А. о расторжении договора купли-продажи двухкомнатной квартиры и двух земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Ящук О.П. и Петровой Р.А. ДД.ММ.ГГГГ №, и возврате денежной суммы, внесенной Ящук О.П. в счет покупки недвижимого имущества на момент расторжения договора в размере <данные изъяты> рублей (л.д.32-33).

В основание иска Ящук О.П. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Петровой Р.А. был заключен договор купли-продажи № квартиры и земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>. С течением времени выявились недостатки купленной ею недвижимости. Товар оказался ненадлежащего качества. На основании судебно-технической экспертизы по разделу дома в натуре суд ДД.ММ.ГГГГ вынес решение о возложении обязанностей на бывшего владельца о возведении кирпичной перегородки с фундаментом по зоне раздела. А на втором этаже должна быть выполнена звукоизоляция. Продавцом Петровой Р.А. этот факт был скрыт. Согласно техническому паспорту жилого дома <адрес> подвального помещения в данном доме нет, но как оказалось при покупке квартиры подвальное помещение фактически существует, а юридически его не должно быть. При покупке квартиры она просила, чтобы ей показали технический паспорт, так как она покупала квартиру через риэлтеров, ее уверили, что технический паспорт у собственника и он не нужен при сделке купли-продажи, но если будет нужно, без проблем собственник предоставит. После завершения сделки выяснились еще некоторые обстоятельства, что продавец Петрова Р.А. судится по восстановлению перегородки в подвальном помещении с соседкой С-ой С.Л., а так как истец стала новым собственником, ей нужно принять правопреемство. Исковое заявление о возведении перегородки не было принято мировым судьей П-ым С.И. на основании того, что нет документов на подвальное помещение, где можно было возвести перегородку. При продаже дома Петрова Р.А. уверяла ее в том, что все дело в возведении перегородки и этот вопрос решится по суду, когда истец примет правопреемство. Если бы она знала всю правду о таких недоделках, и о том, что он находится в судебных спорах, она ни за что не купила бы такой спорный дом. ДД.ММ.ГГГГ она направила Петровой Р.А. письменное сообщение с уведомлением, что хочет расторгнуть договор купли-продажи или выполнить условия этого договора. От Петровой Р.А. ответ на свое сообщение она не получила.

Истец Ящук О.П. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало, сведений о причинах неявки истца в суд не поступало, в связи с чем суд признает причину неявки истца неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца (л.д.153). В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Ящук О.П. исковое заявление поддержала, пояснила, что существенность недостатков заключается в перегородке. Стена оказалась межкомнатной, а должна быть межквартирной, то есть перегородка должна быть кирпичная, а там дощатая, поэтому через нее все слышно, что говорят в другой квартире. Подполье не перегорожено, поэтому соседка С-а имеет доступ в её помещение. Она систематически писала заявления, вызывала милицию из-за того, что соседка стучит ей в стену, засыпает подпол, перекрывает воду в подполе, но милиция ничего не предпринимает, поэтому там невозможно жить. При покупке дом осматривала. Смотрели помещения, заглядывали в подвал. Доступ к осмотру квартиры не был ограничен, была возможность посмотреть, есть ли под перегородкой фундамент, но по стенам не стучали. Дом покупала через риэлтеров, которые ей сказали, что дом нормальный, но там проблемная соседка, что слышимость в доме хорошая, она не думала, что там перегородка не межквартирная, а межкомнатная. На предоставлении техпаспорта категорически не настаивала. Если бы знала, что такой проблемный дом, то не купила бы его. Считает, что Петрова не сказала ей всю правду, что в доме нет водопровода, что там слышимость хорошая, и причину, почему она продает дом. Дом покупала с оплатой рассрочку, сначала 200.000 рублей и позднее 450.000 рублей. Окончательный расчет по договору был произведен, когда она уже знала о судебном споре между Петровой и С-ой, но деньги заплатила, так как побоялась потерять уплаченные <данные изъяты> рублей.

Ответчик Петрова Р.А в судебном заседании иск не признала, пояснила, что дом продавала через ООО «Сфера». Сначала Ящук дом смотрела одна, потом снова смотрела с братом, а третий раз они смотрели дом с мужем. Ящук никто не препятствовал в осмотре дома. О том, что стена дощатая, она и сама не знала. Документы были все в порядке, никаких претензий она к предыдущим продавцам – Ш.А., она не имела. Они прожили в этом доме год и месяц, и у них тоже не было воды, но они ждали, что все будет по закону, сами на рожон не лезли. Они также варили трубы, а С-а пришла в ярость и сломала стену. Слышимость везде есть, и в многоквартирном доме. Она к этой стене никаких притязаний не имела. По перегородке в подвале она сразу сказала Ящук, что суд идет. В подпол они спускались трижды, что позволяло все осмотреть. Окончательный расчет за дом Ящук произвела уже после суда, по ее иску к С-ой.

Представитель третьего лица Пластовского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» Трушина Т.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала, пояснила, что дело по дому по <адрес> было в архиве с ДД.ММ.ГГГГ года, собственность была на С-е И.М.. Изначально делали судебно-строительную экспертизу, приводились варианты раздела имущества. Чтобы предоставить право собственности, они выходили на место, чтобы установить, соответствуют ли перегородки. По решению суда перегородки должны быть кирпичные. На тот момент было известно, что перегородки деревянные зашиты минватой и чем-то еще. Они это видели, сказали, что перегородка не кирпичная, но отдали выписку из дела, чтобы зарегистрировали право. Когда выходил на место, там был скандал между С-ой С.Л. с Т.А. С-ой, но нужен был доступ к осмотру, поэтому в день осмотра присутствовали сотрудники милиции. С точки зрения технических характеристик дома проживать в нем возможно при условии добрососедских отношений. Если отношения с соседями будут нормальные, дом пригоден для проживания. В моральном плане там жить невозможно. Подполье под частью дома Ящук можно засыпать, возможно сделать изолированный водопровод в часть дома Ящук. Покупатель не лишен возможности осмотреть подполье, так как там есть доступ. Для того, чтобы узнать технические характеристики дома Ящук к ним не обращалась. О том, что это спорный дом, было известно большому кругу лиц. По договору купли-продажи цена не завышена, дом двухуровневый, есть доступ к местам общего пользования, все рядом, дом находится в хорошем месте. По техническим характеристикам в доме проживать можно.

Представитель третьего лица ООО «Сфера» Поносов Д.А. надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела в суд не явился, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ возражал против исковых требований, пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ года к ним обратилась Петрова, и был заключен договор о предоставлении услуг по продаже квартиры и земельного участка. В начале ДД.ММ.ГГГГ года к нам обратилась Ящук, которая подыскивала жилье. Ей были предоставлены несколько объектов, она выбрала дом по <адрес>. Первоначально Ящук осматривала квартиру с братом, после этого она приезжала к соседке С-ой, знакомиться. Ящук ему поясняла, что С-а ей угрожала, пообещала ей нелегкую жизнь, и это было еще до заключения договора купли-продажи, в течение недели с момента первого просмотра дома. Ящук сказала, что когда квартира будет в ее собственности, все можно решить правовыми способами, все противоправные действия можно пресекать, обращаясь в различные органы. После этого Ящук приезжала с мужем, они осматривали дом и подполье, было принято решение о покупке квартиры.

Третье лицо Ящук В.В., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.126).

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу п.2 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.п.1, 2 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-36) ответчик Петрова Р.А. продала истцу недвижимое имущество, состоящее из квартиры и двух земельных участков, находящееся по адресу: <адрес> (п.1 договора). Передача недвижимости осуществляется без передаточного акта по соглашению сторон (п.6 договора). По условиям договора недвижимое имущество продано за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – за квартиру, <данные изъяты> рублей – за земельные участки. При этом, при подписании договора покупатель передает продавцу <данные изъяты> рублей, а оставшуюся часть <данные изъяты> рублей, покупатель обязуется передать продавцу до ДД.ММ.ГГГГ год (п.8 договора).

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за №, выданы свидетельства о праве собственности Ящук О.П. на 2-комнатную квартиру общей площадью <данные изъяты>.м. и земельный участки, площадью <данные изъяты>.м., <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, а также на указанное недвижимое имущество зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д.15, 16, 86).

Окончательный расчет по договору купли-продажи произведен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено распиской, а также выпиской из лицевого счета по вкладу Ящук О.П. (л.д.87, 174).

Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что в случае обнаружения каких-либо прав и притязаний на указанное имущество, а также возникновения по нему споров и конфликтов, продавец обязуется урегулировать их своими силами и средствами, неся все необходимые расходы, вызванные этими спорами.

В договоре об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «Сфера» и Петровой Р.А. указано, что обязательства агентства считаются исполненными после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (п.3.7 договора). Стоимость продаваемой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет сумму в размере <данные изъяты> руб. на день заключения договора купли-продажи квартиры без учета стоимости услуг агентства (п.1 Приложения № к договору об оказании услуг). Стоимость квартиры может быть изменена по взаимному соглашению сторон, при этом окончательная стоимость квартиры устанавливается в подлежащем государственной регистрации договоре купли-продажи квартиры (п.2 Приложения № к договору об оказании услуг). Квитанция от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об уплате Петровой Р.А. услуг по договору б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67-70, 71).

Из материалов дела следует, что до передачи истцом денежных средств ответчику в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору купли-продажи, истцу было известно о споре, имеющемся в Пластском городском суда, между Петровой Р.А. и С-ой С.Л. о разделе подвального помещения, что не оспаривается истцом и подтверждается заявлениями Петровой Р.А. и Ящук О.П. от ДД.ММ.ГГГГ о правопреемстве стороны в гражданском судопроизводстве замене истца Петровой на Ящук (л.д.167, 168, 169), книгой учета лиц, находящихся в Пластском городском суде за ДД.ММ.ГГГГ, в которой указаны Ящук О.П. и Ящук В.В., находившиеся в суде с 10 часов 50 минут до 15 часов 35 минут (л.д.170). Истец и ответчик пояснили, что оплата по договору купли-продажи была произведена после судебного заседания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ.

До заключения договора купли-продажи спорной квартиры истцу неоднократно была предоставлена возможность ее осмотра без каких-либо ограничений, в том числе и технического подполья квартиры. Каких-либо претензий к техническому состоянию квартиры на момент ее покупки Ящук не заявляла, то есть была согласна с ним. Кроме того, истцу было известно и о характере собственника второй половины спорной квартиры. Поэтому доводы истца о том, что продавец Петрова ввела ее в заблуждение относительно того, что в доме нет водопровода, плохая звукоизоляция, а также о причинах продажи дома, являются несостоятельными.

Из пояснений представителя третьего лица Пластовского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» Трушиной Т.А. следует, что с точки зрения технических характеристик квартиры, она пригодна для проживания, каких-либо существенных строительных недостатков она не имеет.

Согласно техническим условиям на водоснабжения, предоставленным Муниципальным Пластовским водопроводным предприятием, в часть дома Ящук возможно проведение отдельной линии водопровода (л.д.177).

Из письма главного архитектора Пластовкого муниципального района следует, что возведение перегородки в подполье жилого <адрес> по границе разделенного в натуре дома возможно и не нарушает градостроительных норм (л.д.176).

Ссылка истца на решение мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о разделе между бывшими супругами С-ым И.М. и С-ой С.Л. совместно нажитого имущества, в том числе спорной квартиры (л.д.98-99), а также на заключение эксперта ГУ Челябинская лаборатория судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ о возможных вариантах раздела спорной квартиры (л.д.100-123), в части того, что между квартирами была возведена не кирпичная перегородка, а деревянная, является несостоятельным, поскольку данные документы к спору между Ящук и Петровой отношения не имеют.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку истицей не представлено достаточных и бесспорных доказательств того, что указанные в иске недостатки и нарушения имели место, были скрыты о покупателя на момент заключения договора, а также являются существенными, суд не находит оснований для удовлетворения иска Ящук О.П.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194?198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Ящук О.П. к Петровой Р.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры и двух земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, пе<адрес>, заключенного от ДД.ММ.ГГГГ между Ящук О.п. к Петровой Р.А., и возврате уплаченной суммы в размере <данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в месячный срок со дня составления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Пластский городской суд Челябинской области.