Дело №2-3309/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«22» ноября 2010г. г.Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Калининой О.Г.,
при секретаре Чеботаревой Е.Г.,
с участием:
представителя истца Аствацатуровой М.Г.
Касьянова И.М.: (по доверенности),
представителя ответчика Рыбиной Е.В.
администрации г.Пятигорска: (по доверенности)
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Касьянова И.М. к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии,
У С Т А Н О В И Л:
Касьянов И.М. обратился в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии. В обоснование заявленных требований указал, что в ДД.ММ.ГГГГ году он приобрел по договору купли-продажи торговый павильон, площадью <данные изъяты> кв.м., земля на которой находится нежилое здание находится по договору уступки в аренде до 2033 года. Нежилое здание представляло собой два отдельно стоящих помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., которые он самовольно объединил между собой и образовалось одно цельное помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Просил сохранить торговый павильон в реконструированном состоянии, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: г.Пятигорск, <адрес>.
В судебное заседание истец Касьянов И.М., будучи надлежаще извещенный судом о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явился, не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращался. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося истца Касьянова И.М.
В судебном заседании представитель истца Касьянова И.М.,действующая на основании доверенности, Аствацатурова М.Г., пояснила, что истцу Касьянову И.М. о дате, месте и времени судебного заседания известно, однако участвовать в судебном заседании не желает, заявленные исковые требования Касьянова И.М. к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии, поддерживает по основаниям изложенным в исковом заявлении и просил удовлетворить их в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Пятигорска, действующая на основании доверенности, Рыбина Е.В., пояснила, что относительно удовлетворения заявленных исковых требований Касьянова И.М. к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии, полагается на усмотрение суда.
Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.
В соответствии со ст.2 Конституции РФ, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Вместе с тем, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Также, ст.46 Конституции РФ, предусмотрено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Таким образом, судебная защита распространяется на неограниченный круг лиц. Правом на судебную защиту обладают не только граждане, но и их объединения. Судебные решения обязательны для всех субъектов права, и в этом проявляется сила судов как государственной власти.
В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания этого права, причем выбор способа защиты этого права принадлежит исключительно истцу, а также предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В связи с чем, охрана права частной собственности представляет собой закрепление в законодательстве ряда гарантий для частных собственников, позволяющих им беспрепятственно реализовывать свои права, а также защищающих их от незаконного изъятия собственности. Под охраной права частной собственности следует понимать как охрану права собственности на вещь, принадлежащую частному лицу - физическому (индивиду) или юридическому (организации), так и охрану права этого частного лица на осуществление хозяйственно-экономической деятельности на базе принадлежащего ему имущества. Под владением понимается фактическое обладание принадлежащей собственнику вещью (имуществом). Под пользованием понимается извлечение из имущества его полезных свойств, под распоряжением - законная возможность полной или частичной передачи прав на него другим лицам.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с представленным свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии №, выданного Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ., на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., простая письменная форма, Касьянову И.М. на праве собственности принадлежит нежилое здание, литер «<данные изъяты>», торговый павильон, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Из представленного технического паспорта, составленного Пятигорским филиалом Государственного Унитарного Предприятия Ставропольского края «Краевая техническая инвентаризация», усматривается, что на земельном участке, расположенном по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, возведено нежилое строение литер «<данные изъяты>», инвентарный номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в составе которого имеются помещения, являющиеся самовольно возведенными и не зарегистрированными в установленном законом порядке, что является основанием считать данный объект недвижимости самовольно реконструированным и самовольно возведенным.
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией следует понимать изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, а строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1).
Градостроительным кодексом РФ, предусмотрено, что проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
Аналогичные требования закреплены и на настоящее время ст.48 Градостроительного кодекса РФ, в силу которой архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частях, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Проектная документация представляет собой документацию, содержащею материалы в текстовой форме и в виде карт и определяющею архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, и инженерно технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан, поэтому не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить строение (здание, сооружение) на земельном участке и возникновение права на построенный объект, обусловлены наличием права на земельный участок.
Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Положениями ст.263 ГК РФ, предоставлено право собственнику земельного участка осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Но кроме собственника земельного участка, таким правом обладают и иные лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. В соответствии со ст.ст. 40, 41 ЗК РФ, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Согласно представленного договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «<данные изъяты>» в лице генерального директора <данные изъяты> уступило, а Касьянов И.М. принял права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ., в пределах срока договора аренды, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., под торговым павильоном, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>.
В связи с чем, суд считает, что истцу Касьянову И.М., земельный участок предоставлен в установленном порядке.
В соответствии со ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как показывает анализ указанных норм права, истец Касьянов И.М. за счет собственных средств, своими силами на указанном земельном участке, без получения разрешения в установленном порядке, произвел строительные работы в виде реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого строения, торгового павильона, литер «<данные изъяты>», расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, после чего общая площадь нежилого строения стала составлять <данные изъяты> кв.м. При этом истцом создан новый объект недвижимости, что является основанием считать объект недвижимости самовольно реконструированным и самовольно возведенным.
В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истцом, в обоснование своих доводов о том, что произведенной реконструкцией не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суду представлено техническое обследование и заключение по состоянию строительных конструкций нежилого строения, литер «<данные изъяты>», расположенного по адресу: г.Пятигорск, <адрес>, выданное ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства», выполненное ДД.ММ.ГГГГ., представителем ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства» инженером <данные изъяты>, с целю выяснения состава и состояния строительных конструкций нежилого строения, с целью его дальнейшего безопасного использования, которым признано, что при строительстве объекта выполнены требования СНиП II-7-81*: простая форма в плане; фундаменты с замкнутым контуром; в сопряжении стен в кладку заложены сетки СГ-1 через 700мм по высоте; в уровне чердачного перекрытия выполнен монолитный пояс и заармирован в кладку вертикальными выпусками арматуры. Основные конструктивные элементы строения литер «<данные изъяты>», а именно фундаменты, металлический каркас, стены и покрытие, находятся в хорошем состоянии, трещин и деформаций не имеют, жизни и безопасности людей не угрожают. Нежилое строение литер «<данные изъяты>» по <адрес> в г.Пятигорске, пригодны для дальнейшей эксплуатации, жизни и безопасности людей не угрожают.
Из материалов данного гражданского дела усматривается, что согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ., выданной ОГПН по г. Пятигорску ГУ МЧС России по Ставропольскому краю, усматривается, что на основании письменного обращения Касьянова И.М., было проведено обследование нежилого строения литер «<данные изъяты>», расположенного по адресу: г.Пятигорск, <адрес>, которым установлено, что нарушений требований пожарной безопасности не выявлено.
Суд, так же принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования нежилого строения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил и нормативов.
Ответчиком доводы истца не опровергнуты и не представлено достоверных и бесспорных доказательств того, что данный объект возведен истцом с нарушением строительных, экологических, пожарных и иных правил и нормативов. Ответчик не представил доказательств, что возведение и сохранение объекта на земельном участке по указанному адресу может создать угрозу жизни и безопасности граждан. Ответчик также документально не обосновал, что признание права на объект недвижимости в существующем виде может затруднить или сделать невозможным использование земельного участка, не заявил требований о применении санкций к самовольному строительству.
Применяя положения п.14 ст.1, ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца Касьянова И.М. о сохранении нежилого строения, литер «<данные изъяты>», торговый павильон, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, в реконструированном состоянии, поскольку выполненные строительные работы не повлекли увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за нежилым помещением в целом, осуществлены в рамках существующего строения, строительство велось в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за строением в установленном порядке и находящимся в пользовании истца Касьянова И.М. на законных основаниях, при отсутствии споров с соседними землепользователями. Произведенными строительными работами не создано угрозы жизни и безопасности граждан и доказательств в опровержение доводов истца в этой части суду ответчиком не представлено. Вопрос о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта недвижимости перед истцом компетентными органами и заинтересованными лицами не ставился, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права собственности на объект недвижимости не поступало. При таких обстоятельствах в данном случае факт отсутствия разрешительной и проектно-сметной документации сам по себе не является бесспорным основанием к отказу в иске или сносу спорного строения.
В ст.219 ГК РФ, указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Разрешая исковые требования, суд при этом принимает во внимание следующие существенные обстоятельства. Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при соблюдении ряда условий: если не нарушаются законные интересы и права других лиц; не создается угроза жизни и здоровью граждан; лицо, осуществившее самовольную постройку, должным образом получило права на соответствующий земельный участок. Но в любом случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ, решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата) и принимая во внимание, что в данном случае реконструкция велась собственником строения, в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за строением, претензий со стороны совладельцев, а также пользователей сопредельных земельных участков, к истцу не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированное истцом Касьяновым И.М. нежилое строение, литер «<данные изъяты>», торговый павильон, расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, с изменением параметров объекта недвижимости, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения строения в реконструированном состоянии.
Анализ указанных доказательств и их оценка в отдельности каждого и в их совокупности, свидетельствует о том, что реконструкция нежилого строения, литер «<данные изъяты>», торговый павильон, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Кроме того, суд учитывает, что в п.67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, в частности, изменений в виде реконструкции объекта, а также прекращения или перехода прав на него. Для оценки значительности реконструкции, при государственной регистрации должен использоваться правовой критерий - установление факта изменения существующего объекта либо создания нового, что удостоверяется организацией технической инвентаризации. Согласно п.12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ №921 от 04.12.2000г. с последующими изменениями, сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройства), производится внеплановая техническая инвентаризация (п.9), при которой должно учитываться либо изменение, либо создание объекта. При этом, если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права, внесенная до реконструкции запись о праве собственности погашается и в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. В случае, если право на объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП и при выполнении строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта, а правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
В силу абз.4 п.6 ст.12 ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ №219 от 18.02.1998г., площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
Решение по заявленным требованиям является основанием для возникновения у соответствующего регистрационного органа обязанности произвести государственную регистрацию изменений в ЕГРП, а соответствующим службам внести изменения в техдокументацию на помещение.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.Суд считает, что в условиях состязательности процесса, по мнению суда, ответчиком не представлено никаких доказательств, в том числе и письменных, в опровержение доводов истца, а истец доказал те обстоятельства, на которые он ссылался и предоставил достоверные доказательства в подтверждение заявленных исковых требовании.
Суд считает, что с учетом изложенных обстоятельств дела, заявленные истцом Касьяновым И.М. требования к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии, нежилого строения, литер «<данные изъяты>», торговый павильон, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, <данные изъяты>, основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Касьянова И.М. к администрации г.Пятигорска о сохранении строения в реконструированном состоянии, удовлетворить в полном объеме.
Торговый павильон, литер «<данные изъяты>», общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, <адрес>, сохранить в реконструированном состоянии.
Решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества изменений в технические документы на нежилое помещение и для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение десяти дней, путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд.
Судья О.Г. Калинина