Дело № 2-3224/10 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 ноября 2010 года Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи - Жуковой Л.М.,
при секретаре - Карибовой Г.А.,
с участием:
истцов: Чесноковой Г. Ю., Черкашиной Е. В., Бутенко Ю. Г.,
Безвершенко Ю.И., Бареева В. Д., Золотова А. Г.,
Кирпичева В. П., Бондаревской В. И., Соловьева В. В.,
Гринец Г. В., Абдорина В. А., Галкина Н. М.,
Москвитина П. А., Красных В. Н., Кравченко О. С.,
Гулый И. И., Пайметьева Е. Г., Пайметьевой О. П.,
Стасенко В. Д., Мосейко А.А., Мосейко А.Г,
Голуб В.П., Шелкоплясова П.В., Шелкоплясовой В. Г, Шелкоплясова Ю.Н., Шелкоплясова Д. П. и Шелкоплясова М. П.,
представителей истца Кравченко О.С. - Кравченко И.А. (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Гринец Г.В. - Гринец В.В. (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Золотова А.Г. - Ишменева Г.Е (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Кирпичева В.А. Ишменева Г.Е (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Пайметьева Е.Г. - Пайметьевой О.П.(по доверенности),
адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Черкашиной Е.В. - Ишменева Г.Е (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Галкина Н.М. - Галкиной Ж.А. (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителей истца Мосейко А.А. - Мосейко А.Г. (по доверенности), адвоката Луневой С.П. (по ордеру),
представителя истцов - Чесноковой Г. Ю., Бутенко Ю. Г., Безвершенко Ю.И., Бареева В. Д., Бондаревской В. И., Соловьева В. В.,
Абдорина В. А., Москвитина П. А., Красных В. Н., Кравченко О. С.,
Гулый И. И., Пайметьевой О. П., Стасенко В. Д., Голуб В.П., Шелкоплясова П.В., Шелкоплясовой В. Г, Шелкоплясова Ю.Н., Шелкоплясова Д. П. и Шелкоплясова М. П. - адвоката Луневой С.П. (по доверенности),
представителя ответчикаОАО «Казачий Майдан» города Пятигорска СК - Кирпичева В.П. (по доверенности),
представителя администрации города Пятигорска - Григорян А.С. (по доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Пятигорского городского суда СК, гражданское дело по иску:
Чеснокова Г.Ю., Черкашина Е.В.,
Бутенко Ю.Г., Безвершенко Ю.И.,
Бареев В.Д., Золотов А.Г.,
Кирпичев В.П., Бондаревской В.И., Соловьев В.В., Гринец Г.В., Абдорина В.А., Галкин Н.М., Москвитин П.А., Красных В.Н., Кравченко О.С., Гулый И.И., Пайметьев Е.Г., Пайметьева О.П., Стасенко В.Д., Мосейко А.А., Мосейко А.Г., Голуб В.П.,
Шелкоплясов П.В., Шелкоплясовой ВюГю, Шелкоплясов Ю.Н., Шелкоплясов Д.П., Шелкоплясов М.П. к ОАО «Казачий Майдан» города Пятигорска СК,
о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого инвестирования, признании права собственности и другим основаниям,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы и ОАО «Казачий Майдан» города Пятигорска СК являются заключенных сторонами в 2007 году договоров долевого инвестирования по строительству объектов недвижимости - нежилых помещений.
Предмет договора - нежилые строения построенные Застройщиком (указанным ответчиком), пропорционально внесенной Инвестором (истцами по делу) сумме денежных средств.
Истцы обратились в суд с иском к ОАО «Казачий майдан» о понуждению к исполнению обязательств по заключенным с ними с указанным ответчиком договорам долевого инвестирования строительства, и признании права собственности на нежилые помещения, следующим образом:
1) за Чеснокова Г.Ю. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты>», расположенного по адресу: СК <адрес> по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
2) за Черкашина Е.В. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты>, по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
3) за Бутенко Ю.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам №, № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
4) за Безвершенко Ю.И. право собственности на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
5) за Бареев В.Д. - на нежилое помещение <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
6) за Золотов А.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты>, по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства соответственно от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
7) за Кирпичев В.П. право собственности на нежилое помещение <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
8) за Бондаревской В.И. право собственности на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
9) за Соловьев В.В. право общей долевой собственности <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
10) за Гринец Г.В. право - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
11) за Абдорина В.А. право общей долевой собственности <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
12) за Галкин Н.М. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам №, № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
13) за Москвитин П.А. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
14) за Красных В.Н. - на нежилые помещения <данные изъяты>, по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
15) за Кравченко О.С. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
16) за Гулый И.И. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
17) за Пайметьев Е.Г. и Пайметьева О.П. <данные изъяты>
по указанному выше адресу, по договорам № № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
18) за Стасенко В.Д. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
19) за Мосейко А.А. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
20) за Мосейко А.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
21) за Голуб В.П. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
22) за Шелкоплясовым М.П. и Шелкоплясовым Д.П. <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
23) за Шелкоплясовым П.В. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
24) за Шелкоплясовым Ю.Н. право общей долевой собственности на <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
25) за Шелкоплясовой ВюГю - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Свои доводы мотивируют тем, что договоры инвестирования долевого участия на строительство нежилых помещений заключались между истцами и ОАО «Казачий майдан» на основании выданного последнемуразрешения на строительство, сроком исполнения до 2005 года.
Со своей стороны они взятые на себя обязательства по инвестированию долевого строительства исполнили в полном объеме. Предусмотренные договором денежные средства на строительство торгового комплекса, в частности отдельных нежилых помещений, выплатили в полном объеме, в соответствии с оговоренными в этих договорах суммами, что подтверждается платежными документами и по существу не отрицается ОАО «Казачий Майдан». Согласно выданным указанным ответчиком справок по каждому инвестору на основании произведенных взаимных сверок, строительство объекта завершено в 2009 году. По мере окончания строительства отдельных сооружений комплекса и находящихся в них строений, инвесторам, т.е. им, в соответствии с заключенными договорами, по актам приема-передачи переданы в пользование и владение нежилые помещения, которыми до настоящего времени они владеют фактически на правах собственников, отвечают за их техническое состояние, участвуют в оплате арендных платежей за землю под занимаемыми строениями и т.д.. Однако в полной мере осуществлять правомочия собственников, предусмотренные ст.209 ГК РФ, в т.ч. по распоряжению фактически принадлежащим им, недвижимым имуществом, они не имеют возможности в связи с отсутствием зарегистрированного права у ответчика на поименованные объекты недвижимости. Они неоднократно обращались к ответчику с просьбой о передаче необходимых для регистрации права собственности документов, однако ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя по договорам обязательств; поскольку вопросы урегулирования, согласования и регистрации перехода права собственности за истцами, являются обязанностью застройщика, и он должен был принять все меры к своевременному и надлежащему исполнению обязательств, но не сделал этого, они вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенного права на приобретение недвижимого имущества в установленном законом порядке.
Проведенными ЗАО «Кавказкурортпроект» техническими исследованиями, что подтверждено техническими заключениями, которые представляются в обоснование заявленных ими требований, подтверждается соответствие переданных им ответчиком в фактическое пользование и долевое участие, нежилых помещений, требованиям СНиП, Считают свои требования к указанному ответчику основанными на законе, и просят их удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании истцы и их представители, действуя в пределах предоставленных им полномочий, полностью поддержали заявленные к ответчику требования по основаниям, изложенным ими изложенным в иске. Других доводов не имеют. Считают их основанными на законе и подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика, в лице его генерального директора, не возражал против удовлетворения заявленных истцами к ОАО«Казачий Майдан» требований как граждан - инвесторов, подтвердив, что действительно ОАО «Казачий майдан» создано для финансово-экономической поддержки возрождения, реабилитации и развития казачьего общества, финансовой поддержки в строительстве жилого микрорайона «Казачья Слобода». Предметами деятельности Общества являются организация и строительство общественно-торгового центра, организация долевого инвестиционного строительства с выполнением функций Застройщика, Заказчика, Подрядчика и т.д. В соответствии с Уставной деятельностью ответчик получил земельный участок общей площадью 22 709 кв.м. под строительство общественно-торгового центра в городе Пятигорске СК. На основании постановлением Главы города Пятигорска СК № от ДД.ММ.ГГГГ «О застройке жилого массива «Казачья слобода-2» ответчику разрешено строительство сооружений и прокладка инженерных коммуникаций в жилом массиве «Казачья слобода-2» в соответствии с проектно-сметной документацией. Из постановления Главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ явствует, что постановлением Главы администрации поселка Горячеводский № от ДД.ММ.ГГГГ согласован отвод земельного участка площадью 30 га под строительство второй очереди микрорайона «Казачья слобода». На указанный участок ответчиком разработана проектно-сметная документация, включая объекты жилой застройки, общественно-торговый центр и другие,
согласованные со всеми заинтересованными службами города Пятигорска СК, по ходатайству ответчика, с учетом разработанной и согласованной со всеми заинтересованными службами ПСД, заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, в соответствии со ст.28 ЗК РФ ему предоставлен земельный участок <данные изъяты> строительство второй очереди общественно-торгового центра. В 2002 году ОАО «Казачий Майдан» Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора
ответчику выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ общественно-торгового центра «Казачий Майдан».
На основании протокола общего собрания ОАО «Казачий майдан» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о привлечении денежных средств граждан, для строительства объекта недвижимости (путем заключения договоров инвестирования), в соответствии с постановлением Главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Казачий майдан» и МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> строительство общественно-торгового центра, а ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением, срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
С целью получения денежных средств на осуществление строительства ответчиком с истцами, как с физическими лицами, заключены договоры долевого инвестирования строительства, в которых ОАО «Казачий майдан» выступал в качестве «Застройщика», а истцы - в качестве «Инвесторов». Условия договора истцами выполнены в полном объеме, что по существу признано ответчиком по делу. Кроме того, Ответчик подтверждает отсутствие материальных претензий к гражданам (истцам) по поводу вложений денежных средств и оплаты строительства нежилых помещений и строений в соответствии с заключенными договорами, которые не подлежали государственной регистрации, т.к. земельный участок выделен под строительство сроком до 2005 года. Доводы ответчика в этой части подтверждены представленными письменными доказательствами, в частности, постановлениями Главы города Пятигорска. Заключенные договоры долевого инвестирования не оспорены в установленном законом порядке сторонами договора и не признаны недействительными, соответствуют требованиям закона по форме и содержанию, администрацией города Пятигорска СК и другими заинтересованными лицами к ответчику претензий о сносе возведенных указанных в иске нежилых строений и нежилых помещений,
не заявлялось, как и требований материального характера. В настоящее время объекты недвижимости построены, условия заключенных с истцами договоров исполнены, с учетом того, что договорами с инвесторами предусмотрена возможность и досрочного завершения строительства. Возведенные нежилые помещения переданы в фактическое пользование истцов.
Решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за ОАО «Казачий Майдан» признано право собственности на следующие нежилые здания:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
- общественно-торгового центра, расположенного по указанному ответчиками адресу. Однако, представить требуемые истцами документы ответчик не может в связи с отсутствием регистрации договоров долевого инвестирования строительства в установленном законом порядке. Он, как Генеральный директор ответчика, полностью признает заявленные всеми истцами требования, и просит их удовлетворить, т.к. в ином порядке, креме судебного, истцы не могут реализовать свое право на приобретение указанного ими недвижимого имущества.
Представитель Администрации города Пятигорска СК, действуя в пределах предоставленных ему по доверенности полномочий, просил разрешить спор в соответствии с законом, с учетом вступившего в законную силу судебного постановления, на которые ссылается ответчик. Подтвердил суду обстоятельства, изложенные сторонами, и представленными ими письменными доказательствами:
постановлением Главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого усматривается: ООО ПСКП «Казачья слобода» (ныне ответчик), разрешено строительство нежилых сооружений и прокладка коммуникаций в жилом массиве «Казачья слобода-2» в соответствии, с утвержденной в установленном законом порядке, проектно-сметной документацией. Этим же постановлением ответчика обязали выполнить корректировку ПСД, согласовать и утвердить ПСД в установленном законом порядке. Однако, ответчик заключал договоры долевого инвестирования, не регистрируя их в установленном законом порядке, что лишило истцов возможности обратиться в регистрирующий орган для оформления правоустанавливающих документов. Самостоятельных требований о недействительности заключенных договоров и признания их таковыми, администрацией города Пятигорска не заявлено, с требованиями о сносе самовольно строящихся и возведенных объектов строительства, ответчик и иные заинтересованные лица не обращались. Земельный участок находится у застройщика в долгосрочной аренде и претензий по использованию земельного участка у администрации города Пятигорска к ответчику не имеется.
Выслушав объяснения сторон по иску, исследовав материалы рассматриваемого гражданского дела, оценив представленные ими доказательства, в том числе и письменные, с учетом требований закона об их относимости и допустимости, суд приходит к следующему.
Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ оно приобретает и осуществляет свои гражданские права в своей воле и в своем интересе и свобода его действий может быть ограничена только законом или содержанием его право и дееспособности.
Если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то в силу ч. 5 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным.
Заключенные между истцами и ответчиком ОАО «Казачий Майдан» договоры долевого инвестирования заключены в простой письменной форме, подписаны сторонами без каких-либо разногласий по всем условиям, т.е. соответствуют всем признакам правомерности совершенной между сторонами сделки и требованиям действующего гражданского законодательства (ст.ст. 166, 420, 421 ГК РФ). Правомерность заключения договоров о долевом инвестировании (долевом участии в строительстве и др.),
до принятия ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
не противоречила закону и вытекала из положений ст.421 ГК РФ (о свободе договора),
а также ст. 422 ГК РФ, которая давала право сторонам определять условия договора по их усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу выше изложенного,
договор, заключаемый между гражданином и юридическим лицом о долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, являлся основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения возникших между ними споров и разногласий.
Пунктом 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обязательной силы и применяются к правоотношениям, возникшим после введения актов гражданского законодательства в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пунктом 2 ст. 27 названного выше ФЗ, предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания многоквартирных домов)
и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Тот факт, что ОАО «Казачий Майдан» при заключении указанных договоров, действовал в соответствии с требованиями закона,
нашел свое подтверждение представленными сторонами доказательствами, в том числе и письменными (л.д. 39-43, 45-49, 52-56, 63-66, 69-72, 76-79, 86-89, 93-96, 102-105, 109-112, 116-119, 123-126, 129-132, 136-140, 144-147, 152-155, 159-162, 166-169, 173-176, 180-183, 187-190, 192-195, 199-202, 204-207, 213-216, 222-225, 228-231, 235-237, 243-246, 248-251 тома № 1 указанного гражданского дела).
Судом установлен факт того, что в 1998 году создано ОАО «Казачий майдан», который в настоящее дело является надлежащим ответчиком, по заявленным к нему истцами требованиям имущественного характера. Согласно пункту 4.1. Устава, целью его создания является финансово-экономическая поддержка возрождения, реабилитация и развитие казачьего общества, финансовая поддержка в строительстве жилого микрорайона «Казачья Слобода».
Предметами деятельности Общества являются: организация и строительство общественно-торгового центра, организация долевого инвестиционного строительства с выполнением функций Застройщика, Заказчика, Подрядчика и т.д.
В соответствии с указанной Уставной деятельностью ответчику
администрацией города Пятигорска было дано разрешение на строительство объектов недвижимости,
что следует из постановления Главы города Пятигорска СК № от ДД.ММ.ГГГГ «О застройке жилого массива «Казачья слобода-2»,
ООО ПСКП «Казачья слобода» разрешено строительство сооружений и прокладка инженерных коммуникаций в жилом массиве «Казачья слобода-2»
в соответствии с предоставленной проектно-сметной документацией
(т.2, л.д. 1-3, 35-37).
Кроме того, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора ОАО «Казачий Майдан» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ общественно-торгового центра «Казачий Майдан», что подтверждено надлежащими письменными доказательствами.
На основании решения общего собрания ОАО «Казачий майдан» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о привлечении денежных средств граждан для строительства объекта недвижимости - общественно-торговый центр «Казачий Майдан», в соответствии с постановлением Главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ
Постановлением Главы администрации поселка Горячеводский города Пятигорска за № от ДД.ММ.ГГГГ согласован отвод земельного участка площадью 30 га под строительство второй очереди микрорайона «Казачья слобода», и разработана проектно-сметная документация, включая объекты жилой застройки, общественно-торговый центр и др., согласованная со всеми заинтересованными службами города Пятигорска СК.
По ходатайству ответчика,
с учетом представленной разработанной и согласованной со всеми заинтересованными службами ПСД документации,
заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, ему был предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> под строительство общественно-торгового центра (вторая очередь), в соответствии с требованиями ст.28 ЗК РФ
ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» заключен договор аренды земельного участка пл. 22 709 кв.м. под строительство общественно-торгового центра, и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по которому срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречило Уставной деятельности ответчика.
Суд, для определения правоотношений сторон и обоснованности заявленных истцами требований, исходит из оценки существа договора, определяющегося не его названием, а содержанием, принимая во внимание что стороной представлено многообразие названий таких договоров по усмотрению сторон при их заключении (подряда, простого товарищества, инвестиционный договор и др.). Давая анализ правового содержания заключенных договоров, его условий, прав и обязанности сторон, а также цели, которыми руководствовался гражданин, заключая договор на приобретение имущества, суд использует при этом положения ст. 431 ГК РФ, устанавливающие правила толкования договора,, сопоставляя условия заключенного договора с нормами ГК РФ, определяющими условия, характеризующие соответствующий вид договора.
В силу ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (свобода договора).
Согласно п.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по такому договору (смешанному договору) применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора.
Буквальное толкование содержания и условий, представленных истцами, в обоснование заявленных ими требований, договоров долевого инвестирования свидетельствует о том, что гражданин-инвестор принимал на себя фактически обязательства по финансированию, т.к. воля истцов (дольщиков по инвестированию) направлена на долевое участие в строительстве отдельных сооружений и помещений в них,
в составе торгового комплекса, путем оплаты стоимости строящихся и подлежащих передаче каждому инвестору нежилых помещений определенной площадью в здании (сооружении), а целью инвестора является получение, после завершения строительства, в собственность именно этого конкретного нежилого помещения.
Ответчик по указанным договорам, принял на себя обязательство по обеспечению строительства нежилых строений, и своевременной передаче инвестору по завершению строительства здания (сооружении) конкретных нежилых помещений в нем, путем обеспечения вклада средств,
в том числе, полученных от дольщика-инвестора и вложенных в строительство, передаче инвестору, в данном случае истцам, в собственность конкретных помещений, не исключая права долевой собственности на один объект недвижимости.
Из содержания представленных истцами и не оспоренных ОАО «Казачий Майдан» договоров усматривается, что между гражданином и организацией заключен самостоятельный, двусторонний, возмездный и взаимный договор на строительство конкретного нежилого помещения в строящемся здании (сооружении), входящем в торговый комплекс, а также его доли в праве общей долевой собственности на конкретные нежилые помещения.
Определяя характер правоотношений сторон по данным конкретным договорам, суд усматривает, что в данных правоотношениях истцы не обладают правом на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли ответчика.
В результате исполнения сторонами условий заключенного между ними договора, создается не общая собственность, а собственность отдельного гражданина (истца по делу) на конкретное нежилое помещение в здании (сооружении), входящим в состав строящийся ответчиком объектов недвижимости и, в частности, торгового развлекательного комплекса «Казачий Майдан».
В договорах отсутствует ссылка на создание объединения граждан, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие долевых инвесторов по общему ведению дел. Эти договоры не являются и договорами о совместной деятельности, поскольку в них отсутствуют существенные признаки такого договора.
В частности, участники договора не объединяли свои вклады,
не осуществляли совместных действий для достижения цели договора, участниками договора являлись граждане (истцы) и юридическое лицо (ответчик - ОАО «Казачий Майдан»); стороны при заключении договора преследовали разные цели, а участие инвестора ограничивалось лишь частичным финансированием строительства зданий торгового комплекса в пределах стоимости нежилых помещений определенной площадью и количеством.
Действительно, в силу изложенного выше, к отношениям сторон по договорам долевого инвестирования в строительстве нежилого комплекса, по мнению суда, должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в указанных договорах; условия представленных в обоснование заявленных ими требований истцами договоров инвестирования не позволяют отнести каждый из них к какому -либо одному виду договоров, предусмотренных ГК РФ или иным законом, действующим на дату его заключения.
Вместе с тем эти договоры не противоречат действующему ГК РФ, иным федеральным законам и нормативным актам в сфере долевого строительства объектов недвижимости.
На момент рассмотрения заявленных истцами к ответчикам требований имущественного характера, указанные выше договоры не отменены, изменены или признаны не действительными в установленном законом порядке, и доказательств обратного, в условиях состязательности процесса, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Согласно п.п. 1.1 всех представленных истцами договоров о долевом участии в инвестировании строительства нежилых помещений в общественном развлекательном комплексе, заключенных в установленном законом порядке между ответчиком ОАО «Казачий Майдан» и истцами по делу,
и договоров, заключенных о долевом участии в инвестировании строительства по праву общей долевой собственности,
предметом договоров является деятельность сторон по инвестированию и строительству нежилых помещений, при этом сторонами предусмотрено, что договор не является договором купли-продажи или реализации товара, договором выполнения работ или оказания услуг.
Согласно п. 1.2 указанных выше договоров, по окончанию строительства, дольщику передается для оформления права собственности часть вновь созданного недвижимого имущества, состоящего из нежилого помещения, либо его части.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым закон относит условия о предмете договора, названные в законе как существенные, а так же условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Именно предмет договора отличает один договор от другого даже в тех случаях, когда характер выполняемых работ, оказываемых услуг, передачи имущества не позволяет выявить специфику правоотношений сторон договора.
При этом независимо от определения существенных условий законом или особенностями договора, к их числу относятся условия, определяемые волеизъявлением сторон, поскольку в силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более сторон, то есть согласованное волеизъявление субъектов гражданского права об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Между тем содержание приведенных договоров и характер реального исполнения сторонами его условий, свидетельствует о том, что застройщик обязался выполнить своими или привлеченными силами строительныеработы (п. 3.1.1., 3.1.2 договоров).
Согласно п.2.7- 2.8 указанных договоров, прибыль или убыток, полученные в результате инвестирования долевого строительства объекта и исполнения настоящего договора относятся только на финансовый результат деятельности одной стороны - заказчика, что не противоречит нормам главы 55 ГК РФ, регулирующим договор простого товарищества.
Содержанием указанных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является: оплата истцами (инвестором, дольщиком) фактической стоимости строительства нежилого помещения
и строительство (застройщиком, заказчиком, подрядчиком и т. д.)
определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину для оформления права собственности обусловленное договором нежилое помещение или его часть по праву долевой собственности, по окончании строительства.
С учетом приведенных обстоятельств, следует считать, что между истцами и ответчиком возникли отношения по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину, для оформления права собственности созданного сторонами результата -нежилого помещения или его части по праву долевой собственности,
а гражданин (в данном случае истцы) имеет намерение использовать объект недвижимости для личных нужд.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.
Содержание указанной нормы закона следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон в отстаивании и защите своих прав.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ст. 67 ГПК РФ).
При оценке указанных обстоятельств, суд считает, что ответчиком не опровергнуты доводы истцов и их представителей о том, что истцы, вступая в договорные отношения, имели намерение на создание объектов недвижимости для удовлетворения личных нужд.
Вступивший в действие с 01.04.2005 года ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установил, что к отношениям, вытекающим из указанных договоров (п.4) применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части не урегулированной настоящим ФЗ.
Следовательно, договор об инвестировании строительства или инвестиционный договор,
содержит в себе элементы различных договоров,
в связи с чем, к нему применяются нормы ГК РФ, регулирующие общие положения об обязательствах и конкретные договорные отношения,
а в части не урегулированной ГК РФ, применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», что следует из норм ст.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», а так же ст.71 Конституции РФ и Указа Президента РФ от 15.03.2000 года № 511 «О классификаторе правовых актов».
В силу ст. 408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей», если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (сроки начала и окончания работы), потребитель вправе назначить новый срок,
поручить выполнение работы третьим лицам или выполнить своими силами и потребовать возмещения расходов, требовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора, а так же полного возмещения убытков.
Таких обстоятельств в ходе судебного разбирательства дела не установлено.
Договоры, заключенные между истцами и ответчиком - ОАО «Казачий Майдан» соответствует требованиям закона - ст. 432 ГК РФ,
они заключены в требуемой письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами,
и которым достигнуто соглашение по всем существенным условиям,
что подтверждено надлежащими письменными доказательствами, представленными суду, и которые не опровергнуты ответчиком никакими доказательствами,
и по существу признаны указанным ответчиком в лице его генерального директора (л.д. 39-43, 45-49, 52-56, 63-66, 69-72, 76-79, 86-89, 93-96, 102-105, 109-112, 116-119, 123-126, 129-132, 136-140, 144-147, 152-155, 159-162, 166-169, 173-176, 180-183, 187-190, 192-195, 199-202, 204-207, 213-216, 222-225, 228-231, 235-237, 243-246, 248-251 том № 1).
Установленные в судебном заседании фактические обстоятельства дела, в совокупности с представленными сторонами,
в условиях состязательности процесса доказательствами, в том числе и письменными, свидетельствуют о том, что предусмотренные, заключенными между сторонами договорами, строительные работы, ответчиком - ОАО «Казачий Майдан» были выполнены на дату обращения истцов в суд,
нежилые помещения фактически приняты истцами, они пользуются и владеют ими.
Лишение собственника его собственности допускается на основании и в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 1 ГК РФ).
Судом наличие таких обстоятельств, при рассмотрении данного гражданского дела, не установлено
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда СК от 26.07.2010 года, за ОАО «Казачий Майдан» признано право собственности на следующие нежилые здания:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
- входящих в комплекс общественно-торгового центра «Казачий Майдан», расположенного по адресу: СК, <адрес>.
Кроме того, в указанном судебном постановлении установлены: фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о характере возникших между сторонами гражданских правоотношений;
дан анализ представленным ответчиком письменным доказательствам в обоснование заявленных им требований.
В решении содержатся выводы суда о том, что воля истца (ныне ответчика по данному делу) на реализацию своего права на приобретение указанного недвижимого имущества по заключенным между сторонами (в том числе и истцами по настоящему делу)
договорам инвестирования долевого участия в их строительстве указанных выше объектов недвижимости, подтверждена надлежащими письменными доказательствами.
В соответствии с п.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения (ст. 209 ГПК РФ).
При обследовании спорных нежилых помещений ЗАО «Кавказкурортпроект», имеющего соответствующую лицензию на проведение обследования, установлено: состояние спорных нежилых помещений помещений и их конструкций удовлетворительное, не угрожает жизни и здоровью граждан и могут эксплуатироваться в дальнейшем по назначению (л.д. 1- 126 тома № 3).
Новых достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих обоснованность своих возражений и необоснованность требований истца, при рассмотрении данного спора, ответчиками, в условиях состязательности процесса, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, не представлено, и доводы истцов и представленные им доказательства, не опровергнуты.
Поэтому вступившее в законную силу судебное постановление имеет преюдициальное значение при рассмотрении заявленных истцом требований в части признания права собственности на указанные выше объекты недвижимости и права долевой собственности в них, с учетом заключенных между указанными сторонами договоров.
Исходя из содержания ст.219 ГК РФ, суд учитывает, что данная норма влечет возможность признания права по искам, в которых истец просит констатировать, что у него уже возникло субъективное право, но ему для его подтверждения требуется судебное решение, а также по другим искам,
когда истец констатирует, что имеются юридические обстоятельства или юридический факт, которые могут служить основанием для возникновения права собственности, однако завершающим юридическим фактом, необходимым для возникновения права собственности должно стать судебное решение, которое по такой категории дел имеет не правоподтверждающее, а правопорождающее значение (возникновение права собственности).
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Судом установлено, что на земельном участке, закрепленном в установленном законом порядке и расположенным по адресу: СК, <адрес>, находятся указанные выше нежилые строения, на нежилые помещения в которых претендуют истцы по делу.
Тот факт, что по вине ответчика - ОАО «Казачий Майдан», истцы не могут в должной мере осуществлять права собственника на переданные им
в фактическое пользование нежилые помещения, в силу признания за ними права собственности на указанные выше литеры, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства дела, и по существу признаны указанным ответчиком, что подтвердил в судебном заседании и представитель указанного ответчика.
Вместе с тем, суд считает, что требования истцов к ответчикам о понуждении их к передаче указанного ими недвижимого имущества, с учетом конкретных обстоятельств дела, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства дела.
Анализ установленных в судебном заседании фактических обстоятельств дела,
и представленных сторонами, в условиях состязательности процесса, доказательств, в том числе и письменных,
свидетельствует о том, что требования истцов о признании за ними права собственности и права долевой собственности на нежилые помещения, находящиеся в указанных выше литерах, принадлежащих на праве собственности ответчику ОАО «Казачий Майдан», основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме, в остальной части заявленных ими требований истцам следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 130, 131, 218, 219, 38-310, 420, 421, 432 ГК РФ,
12, 55-57, 67, 194-199, 338 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за истцами право собственности и право общей долевой собственности следующим образом:
1) за Чеснокова Г.Ю. - на нежилые помещения № площадью <данные изъяты>
№- площадью <данные изъяты>», расположенном по адресу: СК <адрес>,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
2) за Черкашина Е.В. - на нежилые помещения № площадью <данные изъяты>
№ - площадью <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
3) за Бутенко Ю.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты>, по указанному выше адресу,
по договорам №, № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
4) за Безвершенко Ю.И. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
5) за Бареев В.Д. - на нежилое помещение № <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
6) за Золотов А.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства соответственно от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
7) за Кирпичев В.П. - на нежилое помещение <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
8) за Бондаревской В.И. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
9) за Соловьев В.В. - право общей долевой собственности на <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
10) за Гринец Г.В. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
11) за Абдорина В.А. - право общей долевой собственности на <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
12) за Галкин Н.М. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам №, № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
13) за Москвитин П.А. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
14) за Красных В.Н. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
15) за Кравченко О.С. - на нежилые помещения <данные изъяты>
<данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
16) за Гулый И.И. - на нежилые помещения <данные изъяты>» по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
17) за Пайметьев Е.Г. и Пайметьева О.П. - <данные изъяты>
по указанному выше адресу,
по договорам № № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
18) за Стасенко В.Д. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
19) за Мосейко А.А. - на нежилые помещения №,
<данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
20) за Мосейко А.Г. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу, по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
21) за Голуб В.П. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
22) за Шелкоплясовым М.П. и Шелкоплясовым Д.П. право <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
23) за Шелкоплясовым П.В. - на нежилые помещения <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договорам № и № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ;
24) за Шелкоплясовым Ю.Н. - на <данные изъяты> по указанному выше адресу,
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
по договору № долевого инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ,
в остальной части заявленных требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней, путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд, со дня принятия его судом в окончательной форме.
СУДЬЯ Л.М. ЖУКОВА.