Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 декабря 2010 г. г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе:
Председательствующего судьи Ивлевой О.В.
При секретаре Кривцановой Е.С.
С участием:
Представителя истца Яйлян З.В.
Представителя Администрации г. Пятигорска Григорян А.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Бабаян А.Б. к Администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
Бабаян А.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является собственником жилого дома литер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., который также принадлежит ему на праве собственности. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
В целях улучшения жилищных условий, он самовольно, в отсутствие разрешения на строительство выполнил работы по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> возвел пристройки литер <данные изъяты> состоящие из помещений № общей площадью <данные изъяты> кв.м.. В результате указанных работ, которые он произвел за счет собственных средств, при отсутствии возражений со стороны землепользователей смежных земельных участков, изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества - жилого дома литер <данные изъяты>
В настоящее время, жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу состоит из помещений: №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-подсобное, пл.<данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № - жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты>7 кв.м., №-кухня, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м. Кроме того, в пределах границ и площади принадлежащего ему земельного участка, он за свои личные средства, без соответствующего разрешения, в пределах закрепленного за жилым домом земельного участка, возвел жилой дом литер <данные изъяты> состоящий из помещений: №-подвал, пл. <данные изъяты> кв.м., №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № -кухня-столовая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., поскольку строительные работы выполнялись без утвержденного проекта и разрешения на строительство, указанное строение является фактически самовольным. Указанные объекты недвижимости расположены в пределах границ и площади принадлежащего ему на праве собственности земельного участка и не препятствуют другим собственникам недвижимого имущества расположенного на соседних земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его. Работами по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> и возведению жилого дома литер <данные изъяты> не были нарушены права и законные интересы землепользователей смежных земельных участков, что подтверждается имеющимися в материалах дела заявлениями соседей, чьи интересы могли бы быть затронуты. Он обратился в администрацию <адрес> с вопросом о сохранении принадлежащего ему жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу в реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом литер <данные изъяты> однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд, поскольку вопрос о признании права собственности на самовольную постройку согласно ст. 222 ГК РФ, находится в компетенции суда. Выполненными работами по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> и возведению жилого дома литер <данные изъяты> не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническими обследованиями и заключениями по строительным конструкциям ООО «Ставрополькоммунпроект». Просит суд сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> <адрес> реконструированном состоянии, общей площадью <данные изъяты> кв. м. и внести соответствующие изменения в техническую документацию указанного жилого дома, признать за ним право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: г. <адрес> ул. <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м..
В судебном заседании представитель истца, Яйлян З.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив при этом суду, что работами по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> и возведению жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу не были нарушены права и законные интересы землепользователей смежных земельных участков, не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Указанные объекты недвижимости расположены в пределах границ и площади принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка и не препятствуют другим собственникам недвижимого имущества расположенного на соседних земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его. Просит сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> реконструированном состоянии, общей площадью <данные изъяты> кв. м. и внести соответствующие изменения в техническую документацию указанного жилого дома, признать за Бабаян А.Б. право собственности на жилой дом <данные изъяты> с учетом произведенной реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м., признать за Бабаян А.Б. право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: г. <адрес> ул. <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м..
Представитель Администрации <адрес>, Григорян А.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, пояснив при этом суду, что работы по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> и возведению жилого дома литер <данные изъяты> выполнены истцом в отсутствие разрешительной документации, т.е. самовольно. Вместе с тем не отрицает, что объекты расположены на отведенном земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Сведениями о нарушении строительных норм и правил при проведении работ по реконструкции жилого дома возведению нежилого помещения Администрация города не располагает. Вопрос о сносе указанных строений Администрацией города не рассматривался и в настоящем судебном заседании такие требования не заявлены.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского и инвентарного дел, считает заявленные исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что Бабаян А.Б. является собственником жилого дома литер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., который также принадлежит ему на праве собственности. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
В целях улучшения жилищных условий Бабаян А.Б. самовольно, в отсутствие разрешения и утвержденного проекта выполнил работы по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> возвел пристройки литер <данные изъяты> состоящие из помещений № общей площадью <данные изъяты> кв.м..
В результате указанных работ, изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества - жилого дома литер <данные изъяты> а именно увеличилась общая площадь жилого дома.
В настоящее время, жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу состоит из помещений: №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-подсобное, пл.<данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № - жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-кухня, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м..
Как пояснил в судебном заседании представитель истца, произведенные работы по реконструкции жилого дома, связаны с повышением уровня благоустройства и функционального назначения жилого дома в целом и не приводят к нарушению интересов других землепользователей.
Как следует из материалов дела и пояснений истца, реконструкция жилого дома произведена в отсутствие разрешительной документации и утвержденного проекта, что свидетельствует о самовольном характере.
Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы других граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Если в переустройстве и перепланировке нет существенных нарушений, орган местного самоуправления может надлежащим образом оформить эти изменения, поскольку эти действия находятся в их ведении.
Как усматривается из материалов дела, истец обращался в органы местного самоуправления, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Ч.3 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения за собственником в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как следует из объяснений представителя истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически истцом выполнена реконструкция жилого дома, возведены пристройки литер <данные изъяты> состоящие из помещений №. Всего общая площадь самовольной пристройки <данные изъяты> кв.м..
Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения. В результате выполненных работ была изменена общая площадь жилого дома и составляет <данные изъяты> кв.м. в том числе жилая <данные изъяты> кв.м.
Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), и, принимая во внимание, что в данном случае строительство пристройки велось собственником жилого дома, в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом, и предоставленном собственнику жилого дома в установленном порядке, претензий со стороны пользователей сопредельных земельных участков, к истцу не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированный истцом жилой дом литер «А» с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого дома литер <данные изъяты> в реконструированном состоянии.
Суд, так же принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования жилого помещения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Выполненными работами по реконструкции жилого дома по указанному адресу не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью.
Так, в соответствии с заключением ОАО «Ставрополькоммунпроект» Основные конструктивные элементы пристроек литер <данные изъяты> находятся в хорошем состоянии, усиления конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают, пристройки не оказали отрицательного влияния на состояние основных строительных конструкций жилого дома литер <данные изъяты> его прочностные характеристики и сейсмостойкость остались прежними, состав и площади помещений пристроек соответствует требованиям СНиП, помещения в пристройках могут безопасно использоваться в дальнейшем в качестве подсобных помещений для жилого дома литер <данные изъяты>
Возведенные пристройки расположены на земельном участке, закрепленном за указанным жилым домом и принадлежащем истцу на праве собственности.
Гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, поэтому в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ. По мнению суда в соответствии с п. 14 ст. 1, п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкцию здания в виде пристроенных объектов следует квалифицировать как самовольную постройку, так как в процессе реконструкции самоуправно изменены конструктивные характеристики объекта недвижимости без получения специального разрешения.
Поскольку в результате работ по реконструкции жилого дома, изменился существенно объект недвижимости, то он подлежит государственной регистрации с учетом произведенных изменений.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что истец, на участке, принадлежащем истцу на праве собственности, площадью 602 кв.м. в пределах его площади и границ возвел самовольное строение - жилой дом литер <данные изъяты> состоящий из помещений: №-подвал, пл. <данные изъяты> кв.м., №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № -кухня-столовая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м..
Указанное строение возведено самовольно, поскольку истцом не было получено разрешение на строительство, не был утвержден в установленном законом порядке проект на строительство жилого дома.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного, жилой дом литер <данные изъяты> является объектом недвижимости.
Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм.
ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995г. предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо, ее осуществившее, не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Признавая право собственности на указанное строение, суд принимает во внимание, что в данном случае строительство велось собственником жилого дома в пределах площади и границ земельного участка, который принадлежит застройщику на праве собственности, претензий со стороны собственников соседних строений и землепользователей к истцу не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права собственности на данный объект недвижимости не поступало.
В материалах дела имеются заявления землепользователей смежных земельных участков, Мироновой В.Н. и Мусиченко Л.В., из которых усматривается, что произведенными Бабаян А.Б. работами по реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> и возведением жилого дома литер <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, их законные права и интересы не нарушаются, против удовлетворения заявленных исковых требований они не возражают.
Ст. 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности, в т.ч. и на новую вещь.
В ст.219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, истец на законных основаниях пользуется земельным участком площадью 602 кв.м. по вышеуказанному адресу. Поэтому, возведенное им, своими силами и за счет вложения собственных средств, в пределах границ и площади земельного участка, самовольное строение без нарушения условий землепользования, а также норм СНИП и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований приобретения истцом данного строения в собственность.
Ст.12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцом представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований.
В условиях состязательности процесса в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию возведенного строения, которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан.
В соответствии с заключением ОАО «Ставрополькоммунпроект» основные конструктивные элементы строения литер <данные изъяты> находятся в хорошем состоянии, усиления конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают, при строительстве строения литер <данные изъяты> выполнены требования СНиП, объемно-планировочное решение строения литер <данные изъяты> состав и площади помещений, высота помещений, соблюдение норм освещенности, оснащение инженерными коммуникациями соответствуют нормам СНиП. Строение литер <данные изъяты> может безопасно использоваться в качестве одноквартирного жилого дома.
Остальные доводы истца, в обоснование заявленных требований, также не опровергнуты и доказательств в их опровержение суду не представлено.
Разрешая требования Бабаян А.Б. суд при этом принимает во внимание следующие существенные обстоятельства:
-наличие у истца права на земельный участок, на котором возведены и находятся спорные объекты недвижимости, законность предоставления и пользования земельным участком;
-соблюдение разрешенного использования земельного участка и строительство в пределах его площади и границ;
-соблюдение прав и законных интересов соседей, собственников, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости, что подтверждается отсутствием споров с ними;
-отсутствием данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- отсутствием достоверных доказательств наличия права других лиц на указанные строения.
В соответствии со ст. 40, 41 ЗК, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Истец возвел указанное строение жилой дом литер <данные изъяты> и произвел реконструкцию жилого дома литер <данные изъяты> в целях личного пользования, с соблюдением строительных норм и правил, соблюдая целевое назначение земельного участка.
Требований о сносе возведенных объектов недвижимости суду заявлено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Бабаян А.Б. удовлетворить.
Сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, и считать его состоящим из помещений: №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-подсобное, пл.<данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № - жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-кухня, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м..
Признать за Бабаян А.Б. право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, с учетом произведенной реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м..
Признать за Бабаян А.Б. право собственности на самовольно возведенное строение - жилой дом литер <данные изъяты> состоящий из помещений: №-подвал, пл. <данные изъяты> кв.м., №-коридор, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № -кухня-столовая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-санузел, пл. пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., №-жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Пятигорского
городского суда О.В. Ивлева