дело №2-224/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ
19 января 2011 года город Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего Пакова Н.Н.,
при секретаре Чернобай Е.С.,
с участием:
истца Саркисова Б.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Саркисова Б.Н. к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на самовольную постройку,-
УСТАНОВИЛ:
Саркисов Б.Н. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. ……………………, на основании договора дарения строений от 10 октября 1989 г., удостоверенного старшим государственным нотариусом Бакушкиной Т.А., реестр № 1-4438, зарегистрированного в Пятигорском БТИ 10 октября 1989г. Указанный жилой дом состоит из жилого дома литер «А»- основное строение жилой площадью 49,6 кв.м., в том числе общей площадью 35,8 кв.м. Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 960 кв.м., земельный участок принадлежит ему на праве собственности на основании договора дарения строений от 10 октября 1989 года, реестр № 1-4438 и протокола заседания правления колхоза им. Ленина, пос. Горячеводский, Предгорного района, Ставропольского края от 15 ноября 1958 года, № 33, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 октября 2008 года 26: АЕ 593012, кадастровый номер 26:33:290204:0040. Им к жилому дому литер «А» без соответствующего разрешения пристроена пристройка литер «а», а именно помещения № 1 кухня - площадью15,00 кв.м., № 6 санузел- площадью 3,5 кв.м., № 7 прихожая- площадью 4,1 кв.м.
Кроме того на вышеуказанном земельном участке, так же истцом было самовольно и без соответствующего разрешения возведен одноэтажный жилой дом лит. «Р» - общей площадью 75,1 кв.м., жилой площадью 42, 1 кв.м., состоящий из помещений: №1-17,7 кв.м. (кухня), № 2-7,1 кв.м. (санузел), № 3-8,2 кв.м. (котельная), № 4-12,4 кв.м. (жилая), № 5-11,0 (жилая), № 6-18,7 кв.м. (жилая). В соответствии с заключением Проектного института ООО «Ставрополькоммунпроект» пристройка литер «а» к жилому дому литер «А» соответствует действующим строительным нормам и правилам и пригодна к дальнейшей эксплуатации в качестве жилого дома. В жилом доме литер «Р» основные конструктивные элементы, фундаменты, стены, перекрытия находятся в хорошем состоянии, жизни и безопасности людей не угрожают, соответствует действующим строительным нормам и правилам, является одноквартирным жилым домом и пригодно к дальнейшей эксплуатации. В соответствии с экспертным заключением от 20.09.2010г. вышеуказанная пристройка литер «а» и жилой дом литер «Р» отвечает требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10; так же в соответствии с письмом ОГПН ГУ МЧС России по СК от 07.07.2010 г. № 6/1501 нарушений правил пожарной безопасности не выявлено. Согласно справке выданной ОАО «Пятигорскгоргаз» газовые приборы ПГ-4- наряд от 14.12.1971г., КГИ - наряд от 26.07.1977г., установлены и приняты в эксплуатацию. Согласно справки ГУЛ СК «Ставрополькрайводоканал» -Пятигорский «Водоканал» подтверждает, что сети водоснабжения и водоотведения выполнены в соответствии с техническими условиями. Согласно акту ООО «Пятигорские электрические сети» электропроводка выполнена согласно правил ПУЭ и подключена в 2009 г. через ранее существующий электросчетчик № 002832 и принята в эксплуатацию. На его обращение в администрацию с вопросом о вводе указанного жилого дома в эксплуатацию, получен отказ и рекомендовано обратиться в суд.
В судебном заседании истец Саркисов Б.Н., исковые требования уточнил, пояснил, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом лит. «А» по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. ……………….., общей площадью-49, 6 кв.м., жилой площадью 35,8 кв. м.. В целях улучшения жилищных условий он самовольно произвел реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились технические характеристики - площадь и состав помещений дома, требующие внесения изменений в техническую документацию строения. В результате произведенной реконструкции общая площадь жилого дома стала составлять 72, 2 кв.м. Так же им был самовольно возведен жилой дом лит. «Р» общей площадью 75, 1 кв.м.
Просит суд сохранить жилой дом лит. «А,а» расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. ………………… в реконструированном состоянии. Признать за ним право собственности на жилой дом лит. «А,а» общей площадью 72, 2 кв.м., расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. ………………….. Признать право собственности на жилой дом лит. «Р» общей площадью 75,1 кв.м., состоящий из помещений: №1-17,7 кв.м. (кухня), № 2-7,1 кв.м. (санузел), № 3-8,2 кв.м. (котельная), № 4-12,4 кв.м. (жилая), № 5-11,0 (жилая), № 6-18,7 кв.м. (жилая), расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. 3-я Линия, д. 178. Жилой дом возведен им в пределах границы и площади земельного участка, который находится в собственности.
Представитель администрации г. Пятигорска, в судебное заседание не явились, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания гражданского дела, об уважительности причин неявки суд не известил, ходатайство об отложении гражданского дела не заявлял. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения истца, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика, признавая причину неявки представителя ответчика неуважительной.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого дома по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. ………………….., на основании договора дарения строений от 10 октября 1989 г., удостоверенного старшим государственным нотариусом Бакушкиной Т.А., реестр № 1-4438, зарегистрированного в Пятигорском БТИ 10 октября 1989г. Указанный жилой дом состоит из жилого дома литер «А»- основное строение жилой площадью 49,6 кв.м., в том числе общей площадью 35,8 кв.м.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 960 кв.м., земельный участок принадлежит ему на праве собственности на основании договора дарения строений от 10 октября 1989 года, реестр № 1-4438 и протокола заседания правления колхоза им. Ленина, пос. Горячеводский, Предгорного района, Ставропольского края от 15 ноября 1958 года, № 33, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 октября 2008 года 26: АЕ 593012, кадастровый номер 26:33:290204:0040.
Саркисовым Б.Н. к жилому дому литер «А» без соответствующего разрешения была пристроена пристройка литер «а», а именно помещения № 1 кухня - площадью15,00 кв.м., № 6 санузел- площадью 3,5 кв.м., № 7 прихожая- площадью 4,1 кв.м.
Кроме того на вышеуказанном земельном участке, так же истцом самовольно и без соответствующего разрешения возведен одноэтажный жилой дом лит. «Р» - общей площадью 75,1 кв.м., жилой площадью 42, 1 кв.м., состоящий из помещений: №1-17,7 кв.м. (кухня), № 2-7,1 кв.м. (санузел), № 3-8,2 кв.м. (котельная), № 4-12,4 кв.м. (жилая), № 5-11,0 (жилая), № 6-18,7 кв.м. (жилая).
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, а именно свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Саркисов Б.Н. за счет собственных средств, в отсутствие разрешения и утвержденного проекта, возвел жилой дом литер «А,а», общей площадью 72, 2 кв.м., состоящего из помещений: № 1- кухня площадью 15 кв.м., №2- прихожая площадью 13,8 кв.м., №3 - жилая комната площадью 17,6 кв.м., №4- жилая комната площадью 10 кв.м., №5- жилая комната площадью 8,2 кв.м., №6- санузел площадью 3,5 кв.м., №7- прихожая площадью 4,1 кв.м.
Так же истцом возведен одноэтажный жилой дом лит. «Р» - общей площадью 75,1 кв.м., в том числе жилой площадью 42, 1 кв.м., состоящий из помещений: №1 кухня - площадью 17,7 кв.м., № 2 санузел - площадью 7,1 кв.м., № 3 котельная - площадью 8,2 кв.м., № 4 жилая комната - площадью 12,4 кв.м., № 5 жилая комната - площадью 11,0 кв.м., № 6 жилая комната - площадью 18,7 кв.м.
Как следует из материалов дела и пояснений истца, работы по реконструкции и перепланировке жилого дома произведены истцом самовольно.
Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы других граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Если в переустройстве и перепланировке нет существенных нарушений, орган местного самоуправления может надлежащим образом оформить эти изменения, поскольку эти действия находятся в их ведении. Как усматривается из материалов дела, истец обращался в органы местного самоуправления, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Часть 3 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения за собственником в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как следует из объяснений истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически истцом выполнено не только перепланировка квартиры, но и произведена реконструкция, в результате которой изменилась общая площадь жилого дома.
Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.
Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), и, принимая во внимание, что в данном случае строительство пристройки велось собственником жилого дома, в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом, и предоставленном собственнику жилого дома в установленном порядке, претензий со стороны собственником других жилых помещений указанного жилого дома и собственников земельного участка по указанному адресу, не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированная истцом жилого дома с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии.
Суд, так же принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования жилого помещения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Выполненными работами по реконструкции жилого дома литер «А,а» по указанному адресу не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью, что заключением ООО «Ставрополькоммунпроект»
Согласно справки ОГПН по г. Пятигорску ГУ МЧС РФ по СК, нарушений требований пожарной безопасности не выявлено.
Как пояснил в судебном заседании истец, произведенные работы по строительству жилого дома, связаны с повышением уровня благоустройства и комфортности проживания в доме его и членов семьи.
Основные конструктивные элементы строения литер «А,а», «Р» - фундаменты, стены и перекрытия находятся в хорошем состоянии, усиление конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают. При строительстве жилого дома литер «А,а», «Р» соблюдены требования СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах», объемно - планировочное решение строения литер «А,а», «Р» состав и площади помещений, высота помещений, соответствуют требованиям п.4.4, п.4.5 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Строение литер «А,а», «Р» может использоваться в дальнейшем как жилые дома.
Статья 18 Конституции Российской Федерации гласит, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности на вновь созданное имущество. Согласно части 1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ( ст. 219 ГК РФ).
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст.222 ГК РФ признается дом (другое строение), если он сооружен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке и без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта, как того требует ст.3 Закона об архитектурной деятельности, либо нарушение условий, изложенных в этих документах, а также нарушение норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. При этом достаточно одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной.
С учетом допущенных истцом нарушений, построенный им жилой дом является самовольной постройкой.
Основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, а соответственно не вправе совершать в отношении такой постройки правомочия собственника по распоряжению имуществом, заключать какие - либо сделки, которые будут считаться ничтожными. В то же время за таким лицом сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ законом допускается возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Суд, принимая во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования жилого помещения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, считает возможным заявленные исковые требования удовлетворить.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд установил, что истец предпринимал надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В судебном заседании установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Постановление Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав).
Как следует из материалов дела и пояснения сторон, что застройщик и землепользователь одни и те же лица.
Удовлетворяя исковые требования, суд принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение:
-наличие права истца и застройщика на земельный участок, на котором расположено самовольное строение.
-соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка
-наличие заключения о результатах технического обследования строительных конструкций литер «А,а», «Р» жилой дом,
-отсутствие данных о несоблюдении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Представитель ответчика администрации г.Пятигорска ранее в судебном заседании возражая против удовлетворения требований в обоснование своих возражений не представили суду ни одно из доказательств в подтверждение обстоятельств, которые бы исключали возможность признания права собственности, либо что строение создает угрозу жизни и безопасности людей. Напротив истец представил суду все доказательства в подтверждение приведенных им обстоятельств, которые позволили суду прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований.
Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
В условиях состязательности процесса, в соответствии со положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию возведенного жилого строения и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан.
Как следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, его место расположения не нарушает границ и не препятствует другим совладельцам и собственникам недвижимого имущества, расположенного на соседних земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его.
В соответствии со ст. 40, 41 ЗК, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Истец возвел жилой дом для личного пользования с соблюдением строительных норм и правил, на земельном участке, который принадлежит им на праве общей долевой собственности. Требований о сносе возведенного жилого дома суду заявлено не было.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Саркисова Б.Н.- удовлетворить.
Жилой дом литер «А,а», расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. …………………, общей площадью 72, 2 кв.м., сохранить в реконструированном состоянии и считать состоящим из помещений:№1- кухня площадью 15 кв.м., №2- прихожая площадью 13,8 кв.м., №3 - жилая комната площадью 17,6 кв.м., №4- жилая комната площадью 10 кв.м., №5- жилая комната площадью 8,2 кв.м., №6- санузел площадью 3,5 кв.м., №7- прихожая площадью 4,1 кв.м.
Признать за Саркисовым Б.Н. право собственности на жилой дом литер «А,а», общей площадью 72, 2 кв.м., в том числе жилой площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, …………………….., общей площадью 72, 2 кв.м., состоящего из помещений: № 1- кухня площадью 15 кв.м., №2- прихожая площадью 13,8 кв.м., №3 - жилая комната площадью 17,6 кв.м., №4- жилая комната площадью 10 кв.м., №5- жилая комната площадью 8,2 кв.м., №6- санузел площадью 3,5 кв.м., №7- прихожая площадью 4,1 кв.м.
Признать за Саркисовым Б.Н. право собственности на жилой дом литер «Р» - общей площадью 75,1 кв.м., в том числе жилой площадью 42,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. …………………….., состоящего из помещений:№1 кухня - площадью 17,7 кв.м., № 2 санузел - площадью 7,1 кв.м., № 3 котельная - площадью 8,2 кв.м., № 4 жилая комната - площадью 12,4 кв.м., № 5 жилая комната - площадью 11,0 кв.м., № 6 жилая комната - площадью 18,7 кв.м.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения соответствующих изменений в технические данные указанного нежилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение десяти дней.
Судья Н.Н.Паков