Дело № 2-268/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 января 2011 года г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Шевляковой И.Б.
при секретаре Карташовой С.П.,
с участием
истца Непомнящей Л.В.,
представителя ответчика - Администрации г. Пятигорска Григорян А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Непомнящая Л.В. к Администрации г. Пятигорска о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
Квартира № в <адрес> в <адрес> принадлежит на праве собственности Непомнящая Л.В. на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Непомнящая Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Пятигорска о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру.
В судебном заседании истица поддержала заявленные исковые требования и в обоснование иска пояснила, что на основании договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве собственности принадлежит <адрес> жилом <адрес> в <адрес>, расположенная на первом этаже одноэтажного многоквартирного дома, состоящая из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м. Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>. Постановлением главы города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № ей разрешено за счет собственных средств произвести строительство пристройки к квартире - кухни, площадью <данные изъяты> кв.м. В ходе проведения строительных работ она самовольно, без соответствующего разрешения, произвела увеличение площади пристройки на <данные изъяты> кв.м за счет увеличения длины стены строения на 30 см, при этом целевое значение других помещений квартиры осталось прежним. После реконструкции в состав помещений квартиры входят: помещение № - кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, №а - ванная, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м. После проведения работ общая площадь квартиры увеличилась до <данные изъяты> кв.м, жилая осталась прежней. Проведенная самоуправно реконструкция квартиры не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, что подтверждается экспертными и техническими заключениями ООО «Пятигорское конструкторское бюро», ОГПН по г. Пятигорску МЧС РФ по СК, ОАО «Пятигорские электрические сети», ОАО «Пятигорскгоргаз». Собственники помещений многоквартирного дома не возражают против уменьшения общего имущества - земельного участка в связи с возведенной истицей пристройкой, что подтверждается протоколом общего собрания собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время она намерена зарегистрировать право собственности на квартиру с учетом измененных параметров объекта недвижимого имущества. Поскольку реконструкция велась без утвержденного проекта, то выполненные работы считаются самовольными. Для регистрации права собственности на квартиру с учетом указанных изменений ей необходимо решение суда о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.
В судебном заседании полномочный представитель ответчика - Администрации г. Пятигорска Григорян А.С. исковые требования не признал, сославшись на то, что реконструкция была проведена в нарушение предусмотренного законом порядка, без согласования с органом местного самоуправления, то есть, самоуправно, в связи с чем сохранена квартира в реконструированном состоянии может быть лишь по решению суда. По указанным основаниям в удовлетворении требований истицы во внесудебном порядке было отказано. Вместе с тем, Администрация г. Пятигорска считает обоснованными ее доводы о том, что реконструкция не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, так как это подтверждено надлежащими письменными доказательствами - техническими и экспертными заключениями, в связи с чем не намерена предъявлять требования о приведении квартиры в первоначальное состояние.
Представитель третьего лица - ОАО «Новый город», извещенный о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился, не представил сведения о причинах неявки. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившегося лица.
Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истица доказала законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.
Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещениям в соответствии с его назначением. Проживание граждан в жилых помещениях является назначением этих помещений. Жилые помещения могут находиться в собственности юридических лиц и в публичной собственности, но в любом случае предоставляются собственниками гражданам для проживания.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве собственности принадлежит жилое помещение - <адрес> в <адрес>, расположенная на первом этаже одноэтажного многоквартирного дома, состоящая из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м. Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.
Как усматривается из представленного технического паспорта, составленного Пятигорским филиалом ГУП «Краевая техническая инвентаризация» Ставропольского края, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <адрес>, находится в одноэтажном строении лит. «Б» и состоит из следующих помещений: № - кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, №а - ванная, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, общая площадь составляет <данные изъяты> кв.м, жилая - <данные изъяты> кв.м. За счет реконструкции увеличилась общая площадь квартиры и количество помещений, разрешение на реконструкцию не представлено.
В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии со ч. ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Проектная документация представляет собой документацию, содержащею материалы в текстовой форме и в виде карт и определяющею архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, и инженерно технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан, поэтому не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить строение (здание, сооружение) на земельном участке и возникновение права на построенный объект, обусловлены наличием права на земельный участок.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ», к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев предусмотренных настоящим Федеральным законом. Поскольку жилищные правоотношения носят длящийся характер, суд руководствуется законом, действующим на момент разрешения данного спора. Согласно ст. 16 указанного закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие решений, касающихся реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства зданий строений, сооружений относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом установлено, что истица Непомнящая Л.В. за счет собственных средств без получения необходимого разрешения произвела реконструкцию принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения - <адрес>, находящейся на первом этаже одноэтажного многоквартирного <адрес> в <адрес>, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>. При этом, она получила согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, на уменьшение их общего имущества - земельного участка в связи с возведением на части земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, пристройки к принадлежащей ей на праве собственности <адрес>, и проведенную реконструкцию, о чем свидетельствует протокол от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений.
Суд также принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования жилого помещения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суду представлено заключение о техническом состоянии квартиры после реконструкции, данное ООО «Пятигорское конструкторское бюро», из которого следует, что в результате реконструкции общая площадь квартиры увеличилась до <данные изъяты> кв.м, жилая осталась прежней. При этом основные конструктивные элементы квартиры - стены и перекрытия находятся в хорошем состоянии, усиление конструкций не требуется, жизни и безопасности людей они не угрожают. Поле реконструкции целевое назначение помещений квартиры не изменилось и соответствует требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (естественное освещение, высота и площадь помещения), пристроенное помещение может использоваться в качестве кухни.
Из письма ОГПН по г. Пятигорску МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного по результатам обследования квартиры истицы, следует, что в результате реконструкции требования пожарной безопасности не нарушены, в связи с чем ОГПН не возражает против сохранения квартиры в существующем состоянии. Положительные заключения даны ОАО «Пятигорские электрические сети» и ОАО «Пятигорскгоргаз».
Ответчиком доводы истицы не опровергнуты и не представлено достоверных и бесспорных доказательств того, что данный объект возведен ею с нарушением строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Ответчик не представил доказательств, что возведение и сохранение объекта на земельном участке по указанному адресу может создать угрозу жизни и безопасности граждан. Ответчик также документально не обосновал, что признание права на объект недвижимости в существующем виде может затруднить или сделать невозможным использование земельного участка, не заявил требований о применении санкций к самовольному строительству.
Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.
Принимая во внимание, что в данном случае реконструкция квартиры, повлекшая увеличение общей площади, велась собственником квартиры в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом, претензий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме, а также пользователей сопредельных земельных участков, к истице не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу Администрацией г. Пятигорска или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а, следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированная истицей квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения площади и количества помещений, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии.
Анализ указанных доказательств и их оценка в отдельности каждого и в их совокупности, свидетельствует о том, что реконструкция спорной квартиры не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Кроме того, суд учитывает, что в п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, в частности, изменений в виде перепланировки и реконструкции объекта, а также прекращения или перехода прав на него. Для оценки значительности перепланировки или реконструкции, при государственной регистрации должен использоваться правовой критерий - установление факта изменения существующего объекта либо создания нового, что удостоверяется организацией технической инвентаризации. Согласно п. 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 года № 921 с последующими изменениями, сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройства), производится внеплановая техническая инвентаризация (п.9), при которой должно учитываться либо изменение, либо создание объекта. При этом, если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права, внесенная до перепланировки запись о праве собственности погашается и в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. В случае, если право на объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП и при выполнении строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта, а правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
Решение по заявленным требованиям является основанием для возникновения у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязанности произвести государственную регистрацию прав в едином государственном реестре, а у соответствующего органа, осуществляющего технический учет недвижимого имущества - для внесения изменений в технические документы на жилое помещение.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд считает, что в условиях состязательности процесса, ответчиком не представлено никаких доказательств, в том числе и письменных, в опровержение доводов истицы, а истица доказала те обстоятельства, на которые она ссылалась и предоставила достоверные доказательства в подтверждение заявленных исковых требовании.
Суд считает, что с учетом приведенных обстоятельств дела, заявленные истицей исковые требования к Администрации г. Пятигорска о сохранении жилого помещения -квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, основаны на законе и признании права собственности на квартиру основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Непомнящая Л.В. удовлетворить.
Сохранить <адрес>, принадлежащую на праве собственности Непомнящая Л.В., в реконструированном состоянии, при котором общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м, жилая площадь - <данные изъяты> кв.м, состоящую из следующих помещений: № - кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, №а - ванная, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, № - жилая, площадью <данные изъяты> кв.м.
Признать за Непомнящая Л.В. право собственности на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью - <данные изъяты> кв.м.
Решение суда является основанием для внесения изменений в технические документы на жилое помещение соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, и для государственной регистрации прав в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд в течение 10 дней.
Судья И.Б. Шевлякова