Дело №2-527/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«15» февраля 2011г. г.Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Калининой О.Г.,
при секретаре Чеботаревой Е.Г.,
с участием:
истца: Давтяна А.Р.,
представителя ответчика: Григоряна А.С.
администрации г.Пятигорска: (по доверенности)
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Давтян А.Р. к администрации г.Пятигорска о признании права собственности на нежилое строение,
У С Т А Н О В И Л:
Давтян А.Р. обратился в суд с иском к администрации г.Пятигорска о признании права собственности, о сохранении нежилого здания самовольно реконструированном состоянии.
В обоснование исковых требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>% готовности, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.
Постановлением главы администрации г.Пятигорска утверждены граница и площадь земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., по указанном адресу и предоставлен в аренду сроком на <данные изъяты> лет, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Прежде чем приступить к завершению строительства нежилого здания, им был заказан и утвержден проект ОАО «Гражданпроект». План размещения объекта был согласован, в том числе и с Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Пятигорска. В ходе выполнения строительных работ, им были произведены в соответствии с утвержденным проектом с увеличением площади нежилого здания на <данные изъяты> кв.м.
Он приобрел незавершенный строительством объект по указанному адресу, но своими силами за счет собственных средств завершил строительство нежилого здания. При сдачи здания в эксплуатацию необходимо предоставить сведения о заказчике и подрядчике. Таких сведений он предоставить не смог, поскольку строительство производил своими силами
Указанное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы сторон и других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сооружение соответствует строительным нормам и правилам и другим требованиям, не нарушает границ закрепленного за ним земельного участка и не препятствует соседним землепользователям в использовании земельного участка по целевому назначению с учетом расположения строений. Претензий со стороны соседних землепользователей нет.
В результате технического обследования строительных конструкций указанной постройки, произведенного ООО «Ставрополькоммунпроект» подтверждено, что основные конструктивные элементы нежилого здания лит. «А» - фундамент, стены, каркас и перекрытие находятся в хорошем состоянии, усиление конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают. Объемно-планировочное решение строения, высота помещений соответствуют требованиям СНиП, пригодно к дальнейшей эксплуатации и может использоваться в качестве нежилого здания.
Просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание литер «А» площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в <адрес>
В судебном заседании истец Давтян А.Р., заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить, при этом он пояснил, что он является собственником нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>% готовности, по <адрес>, в <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Постановлением главы администрации г.Пятигорска утверждены граница и площадь земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., по указанном адресу и предоставлен в аренду сроком на <данные изъяты> лет. Прежде чем приступить к завершению строительства нежилого здания, им был заказан и утвержден проект ОАО «Гражданпроект». План размещения объекта был согласован, в том числе и с Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>. В ходе выполнения строительных работ, им были произведены в соответствии с утвержденным проектом с увеличением площади нежилого здания на <данные изъяты> кв.м. Указанное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы сторон и других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сооружение соответствует строительным нормам и правилам и другим требованиям, не нарушает границ закрепленного за мной земельного участка и не препятствует соседним землепользователям в использовании земельного участка по целевому назначению с учетом расположения строений. Претензий со стороны соседних землепользователей нет.
Представитель Администрации, выступавший по доверенности Григорян А.С., исковые требования не признал и просил в удовлетворении иска отказать, поскольку работы по строительству нежилого здания произведено истцом в соответствии с разрешительной документации. Вместе с тем не отрицает, что объект расположено на отведенном земельном участке. Сведениями о нарушении строительных норм и правил при проведении работ по строительству объекта недвижимости Администрация города не располагает. Вопрос о сносе указанного нежилого помещения Администрацией города не рассматривался.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, инвентарное дело, считает, что требования Давтян А.Р.подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Постановлением главы администрации г.Пятигорска утверждены границы и площадь земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. по указанном адресу и он предоставлен в аренду истцу сроком на <данные изъяты> лет, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Все работы истец выполнил в соответствии с проектом, выполненным ОАО «Гражданпреокт», 4293-ПЗ, 2004г., однако в отсутствие постановления о его утверждении, что является нарушением требований закона и именно это послужило препятствием к регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества органом местного самоуправления.
Как следует из материалов гражданского дела, инвентарного дела истцу Давтяну А.Р. на праве собственности принадлежит нежилое здание литер «А» общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>% готовности, по <адрес>, в <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Объект недвижимого имущества литер «А» расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес>, который предоставлен истцу на праве аренды.
Как следует из объяснений истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически произведена реконструкция нежилого здания литер «А», в результате чего его площадь составляет <данные изъяты> кв.м.
Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.
Согласно ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания и сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм.
ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995г. предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо, ее осуществившее, не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.
Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связаны, и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Наличие права на земельный участок, по мнению суда, нашло свое подтверждение представленными истцом письменными доказательствами указанными выше.
Анализ представленных письменных доказательств, свидетельствует о соблюдении целевого использования предоставленного земельного участка.
В соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного, спорные нежилые здания являются объектами недвижимости, что так же подтверждается заключением ОАО «Ставрополькоммунпроект»
Вместе с тем в судебном заседании установлено, что разрешение на реконструкцию объекта недвижимости литер А, принадлежащего истцу на праве собственности, истцу не выдавалось, соответственно все работы по рекнструкции нежилого здания являются самовольными, несмотря на то, что истцом представлен проект в 3 томах: предварительные работы книга 1,2 ( предварительные исследования, том 2 комплексные научные исследования: книга 1 историко-архивные и библиографические исследования, книга №2 обмерные чертежи, книга №3 фотофиксационные материалы, том 3 рабочая проектная документация: книга 1 общая пояснительная записка, книга 2- генеральный план, архитектурно-строительные решения (архитектурно-планировочные чертежи).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, его место расположения не нарушает границ и не препятствует другим собственникам недвижимого имущества расположенного на сопредельных земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его.
В материалах дела имеется экспертное заключение от 2011 года ООО «Ставрополькоммупроект», которое выполнено экспертом строителем и экспертом экологом. В ходе экспертизы проводилось натурное исследование самовольные строения по адресу <адрес> с участием заинтересованных лиц. Планируемая деятельность в указанном нежилом здании не приведет к изменению функционального назначения территории и, принимая во внимание, что намечаемая деятельность планируется в пределах территории существующей застройки и не окажет негативного воздействия на природные комплексы особо охраняемых природных территорий при условии соблюдения режима хозяйствования и природоиспользования, установленного действующим законодательством, так как все работы строительно-монтажные соответствуют требованиям строительных, пожарных, санитарно-гигиенических, экологических норм и правил а так же соответствуют требованиям безопасности. Заключение не вызывает сомнения, поскольку содержит обоснование выводов, возражений со стороны представителей суду не заявлено.
В заключении экспертизы полностью отражен весь процесс получения выводного знания по поставленным вопросам, выводы, к которым пришли эксперты научно обоснованы. Экспертами приняты во внимание все представленные на экспертизу материалы, сделан ли полный их анализ.
Ответчиком суду не представлены доказательства нарушения указанных требований, более того, в своих возражениях ответчик и не ссылается на нарушения их истцом, а в обоснование возражений ссылался на нарушения Градостроительного кодекса, однако требований о сносе самовольных построек заявлено не было.
Таким образом, все технические условия и рекомендации при возведении объекта истцами выполнены без нарушений, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто представителем ответчика Администрации г. Пятигорска.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и безопасности людей.
В судебном заседании установлено, что работы выполнены без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований удовлетворения исковых требований.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Как следует из материалов дела и пояснения сторон, что застройщик и землепользователь одни и те же лица.
По указанным выше основаниям суд полагает возможным признать право собственности за Давтян А.Р. на нежилое здание литер «А» с учетом его реконструкции.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.
Удовлетворяя исковые требования, суд принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: наличие права истца и застройщика на земельный участок, на котором расположено самовольное строение; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие заключения о результатах технического обследования строительных конструкций нежилых строений; отсутствие данных о несоблюдении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Представитель ответчика Григорян А.С. возражая против удовлетворения требований в обоснование своих возражений, не представил суду ни одно из доказательств в подтверждение обстоятельств, которые бы исключали возможность признания права собственности, либо что строение создает угрозу жизни и безопасности людей. Напротив, истцы представили суду все доказательства в подтверждение приведенных ими обстоятельств, которые позволили суду прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцом представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Давтян А.Р. к администрации г.Пятигорска о признании права собственности на нежилое строение, удовлетворить.
Признать за Давтян А.Р. право собственности на нежилое здание литер «А», площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества изменений в технические документы на строение и для регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд.
Судья О.Г. Калинина