Дело № 2-563/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2011 года г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе
председательствующего судьи Ивлевой О.В.
при секретаре Кривцановой Е.С.
с участием истца Шульц А.С.
представителя ответчика -
администрации г. Пятигорска Григорян А.С.
представителя МУ «Управление имущественных
отношений администрации г. Пятигорска» Лопатько А.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Шульц А.С. к Администрации г. Пятигорска о признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
Шульц А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на нежилое помещение после реконструкции.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является собственником двухкомнатной квартиры № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. В <данные изъяты> году он решил переоборудовать указанную квартиру под магазин. В ООО «Архсервис» им был заказан проект. Постановлением администрации г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждено уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ, с перепланировкой и переустройством. В результате работ по реконструкции квартиры, которые он произвел на личные средства, при отсутствии возражений со стороны соседей, изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества, увеличилась общая площадь, которая в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м. Он обратился в администрацию г. Пятигорска с вопросом о сохранении принадлежащей ему квартиры в реконструированном состоянии общей площадью <данные изъяты> кв.м. и переводе указанного жилого помещения в нежилое, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд, поскольку работы по реконструкции квартиры были выполнены с отступлением от проекта. Просит суд признать за ним право собственности на офис и магазин медтехники после реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные в жилом доме литер <данные изъяты> по <адрес>.
В судебном заседании истец Шульц А.С. заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что при выполнении строительных работ были допущены отступления от проекта утвержденного администрацией города. Перегородки между помещениями <данные изъяты> разобраны и образовано одно помещение № коридор пл. <данные изъяты> кв.м. Помещение №а и № пристроены. Указанные работы он был намерен выполнить изначально, но когда разрабатывали проект, то пришли к выводу, что невозможно выполнить эти работы, поскольку все конструкции ветхие. В ходе выполнения работ были выполнены мероприятия по укреплению всех конструкций и стало возможным объединить все помещения и пристроить подсобное помещение и туалет. Все изменения он выполнил с согласия совладельца Медового. Права и интересы других собственников помещений не нарушаются. Пристроенные помещения № и № не находятся на земельном участке, а расположены на уровне этажа над подвалом, вместо колонн, ранее удерживающих лестницу, возвели стену. Все мероприятия предусмотренные проектом им выполнены, они не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Фактически он немного увеличил нежилое помещение, дворовая лестница, через которое был организован ранее вход в квартиру. По проекту предполагалось часть коридора № уменьшить для образования подсобного помещения ( бытовое пространство) и санузла. Он же санузел и подсобное помещение перенес на место расположения дворовой лестницы незначительно увеличив ее площадь. Просит признать за ним право собственности на нежилые помещения ранее квартира <адрес>
Представитель Администрации, выступавший по доверенности Григорян А.С. исковые требования не признал и пояснил, действительно постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено уведомление о переводе жилого помещения квартиры № по ул. <адрес> в нежилое. При разрешении данного вопроса истцом был предоставлен проект перепланировки и переустройства помещения. Истец внес изменения в проект. Однако изменения не согласовал, что дает основание считать все работы выполненными самовольно. За счет увеличения и переноса двух помещений в отличие от предусмотренного проектом, увеличилась площадь всего нежилого помещения. Увеличение площади по нормам Градостроительного кодекса является реконструкцией. Администрация не ставит вопрос о приведении нежилого помещения в прежнее состояние а именно в соответствие с проектом. Сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов других собственников помещений указанного жилого дома нет. Жалоб по поводу выполнения работ в Администрацию города не поступало.
Представитель МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», Лопатько А.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил суд разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства. Принципиальных возражений со стороны управления в части разрешения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое нет.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает заявленные исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании Шульц А.С. на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира № по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира состояла из жилых и нежилых помещений, которые расположены в подвальном и первом этажах, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Постановлением администрации г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждено уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ, с перепланировкой и переустройством.
Статья 23 ЖК РФ предусматривает порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет документы согласно перечню указанному в названной статье, который является исчерпывающим.
Поскольку органом местного самоуправления было принято решение утвердить уведомление о переводе жилого помещения квартиры № по указанному адресу, то, соответственно был принят проект представленный истцом в материалах дела. Вместе с тем имеет место отступление от проекта, который был предоставлен при разрешении вопроса о переводе в нежилое помещение квартиры № Эти изменения не были представлены на согласование в органы муниципального образования и потому работы считаются самовольными. В ходе выполнения работ по перепланировке была возведена пристройка на месте расположения прежних опор под лестничной площадкой при входе в квартиру № Ранее это была веранда, после проведения работ возведена стена и фактически пристроены два помещения № и № По проекту на месте указанных помещений должна быть дворовая лестница.
Как указано выше согласно ст. 23 ЖК РФ перечень документов необходимых при разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение является исчерпывающим, поскольку ч.3 данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных ч.2 указанной статьи.
Ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает понятие реконструкции, согласно которой под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в ПостановленииГосстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч.2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, объяснения сторон, истец фактически не использовал имущество принадлежащее другим собственникам помещений жилого дома. Им занята именно та часть земельного участка, на которой были установлены изначально опоры для уличной лестницы в квартиру № Таким образом согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома не требуется. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, как того требует ст. 16 « О порядке введения в действие ЖК РФ».
В <данные изъяты> году Шульц А.С. произведены работы по переустройству и реконструкции принадлежащей ему квартиры в результате чего она не соответствует требованиям жилого помещения.
Поскольку истец допустил отступления от проекта, изменение проекта не согласовал в органах местного самоуправления, то работы считаются самовольными. В результате изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества, увеличилась общая площадь, которая в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м., указанная квартира перестала соответствовать жилому помещению.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 приведенной нормы закона, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Анализ представленных доказательств, свидетельствует о соблюдении указанных выше требований. Квартира расположена на первом этаже и не обременена правами других лиц. Общее имущество при переводе в нежилое помещение не используется, собственники соседних жилых помещений не возражают против перевода квартиры в нежилое помещение. Указанное нежилое помещение имеет самостоятельный выход, без использования общего имущества жилого дома и в целом и не создает препятствий жильцам указанного многоквартирного жилого дома в использовании принадлежащего им имущества.
Собственник вправе производить реконструкцию, перепланировку или переустройство жилого помещения, но с соблюдением установленного законом порядка. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта вследствие перепланировки (переоборудования, реконструкции) неизбежно влечет вопрос о наличии права на него согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него, в зависимости от вида выполненных строительных работ.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующих изменить техпаспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлены условия и порядок таких работ. Перечень таких работ включает в себя:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч.
При проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо знать следующее (ст. 26 ЖК РФ):
переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения;
для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Администрация г. Пятигорска согласовала вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, соответственно согласовала и необходимую перепланировку жилого помещения. Принять в эксплуатацию с учетом выполненных работ, администрация отказывает, поскольку нет разрешения и утвержденного проекта с изменениями в проект. В материалах дела имеется заключение ООО «Ставрополькоммунпроект» по результатам технического обследования и согласно заключению основные конструктивные элементы обследуемых помещений в строении литер <данные изъяты> фундаменты, стены и перекрытия находятся в хорошем состоянии, трещин и деформаций не имеют, жизни и безопасности людей не угрожают. Работы выполненные по перепланировке и переоборудовании не ухудшают конструктивные и эксплуатационные характеристики строения литер <данные изъяты> не влияют на несущую способность основных конструкций фундаментов, стен, перекрытий, проектная сейсмичность здания не изменилась.
Сведений о том, что в результате произведенных истцом работ по перепланировке и переустройству создается угроза жизни и безопасности граждан, суду не представлено.
Как следует из объяснений истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически истцом, помимо работ по перепланировке и переустройству квартиры, произведена ее реконструкция, пристроены помещения №-подсобное и № - туалет.
Удовлетворяя заявленные исковые требования в указанной части, суд так же исходит из положения ст. 222 ГК РФ, согласно которой:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Судом, бесспорно, установлено, и эти обстоятельства подтверждаются материалами данного гражданского дела, что истец является собственником квартиры в указанном жилом доме, следовательно, и части земельного участка, на котором указанный жилой дом расположен и который, в силу закона, находится на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что реконструированная истцом квартира с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, норм СНиП, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, предъявляемых к объекту недвижимости, которые делали бы невозможным эксплуатацию принадлежащего ему помещения в качестве нежилого и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан, является одним из оснований для сохранения квартиры по указанному адресу в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.
Ответчиком не представлено суду доказательств того, что реконструкция квартиры и сохранение в итоге спорного помещения в реконструированном состоянии, с изменением его статуса и использованием в качестве нежилого на первом этаже жилого дома по указанному адресу может создать угрозу жизни и безопасности граждан.
Перевод помещений из категории жилых в нежилые производит согласно ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ, так же с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение
Требования, предъявляемые ст. 22 ЖК РФ к квартире <адрес>, соблюдены.
Перевод жилого помещения в нежилое, в связи с его перепланировкой (реконструкцией, переоборудованием) является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом.
В статье 219 ГК предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Жилым помещением, как объектом жилищных отношений, является изолированное жилое помещение, которое должно иметь характеризующие данные, в том числе по составу помещений, общей и жилой площади, являться пригодным для проживания и др. Поэтому, переустройство жилого помещения, приведшее к изменению технической характеристики жилого дома (квартиры) и назначения расположенных там помещений, требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт объекта недвижимости.
В силу ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
Согласно п. 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года. № 921, сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройства), производится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9), при которой ПТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта. При этом, если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права, внесенная до реконструкции запись о праве собственности погашается и в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. В случае, если право на объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП и при выполнении строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта ПТИ, а правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
Поскольку в данном случае изменились общая площадь и целевое использование помещения, и оно, с учетом выполненных работ, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, то данное решение является основанием для совершения таких действий и для внесения соответствующих изменений в данные органов технического учета и Федеральной регистрационной службы.
В соответствии с ст. 12 ГК РФ предусматривает способы защиты прав граждан, которые определяются непосредственно гражданином, в том числе и путем признания права, поэтому его обращение в суд, при отсутствии возможности иным образом реализовать свои права является обоснованным.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шульц А.С. к Администрации г. Пятигорска удовлетворить.
Признать за Шульц А.С. право собственности на нежилые помещения №, №, №, №,№, №, №, №, №, № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> после реконструкции квартиры № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение десяти дней.
Судья: О.В. Ивлева.