Дело № 2-682/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2011 г. г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе:
Председательствующего судьи Ивлевой О.В.
При секретаре Кривцановой Е.С.
С участием:
Представителя истца Дорошенко А.Ф.
Представителя администрации г. Пятигорска Рыбина Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Квитко С.В. к Администрации г. Пятигорска о прекращении права долевой собственности и признании права собственности на пристройку
УСТАНОВИЛ:
Квитко С.В. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Пятигорска о прекращении права долевой собственности и признании права собственности на пристройку.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ, он по договору купли-продажи доли жилого дома купил у Зименко В.К., принадлежащую ей <данные изъяты> долю жилого дома, состоящую из нескольких объектов недвижимости находящихся по адресу <адрес>, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.. По соглашению сторон и в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством отчуждаемая доля жилого дома была обезличена, а размер земельного участка определен ранее сложившимися границами.
ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был зарегистрирован в БТИ г. Пятигорска. Совладельцем данного домовладения являлось АСХОЗТ «Машук». В результате пожара произошедшего ДД.ММ.ГГГГ принадлежащая АСХОЗТ «Машук» часть дома литер <данные изъяты> с пристройками сгорела. Согласно письму АСХОЗТ «Машук» № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащая обществу в домовладении доля списана с баланса. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, № АСХОЗТ «Машук» обратилось в администрацию г. Пятигорска с просьбой изъять принадлежащий земельный участок по адресу <адрес> и предоставить его квартиросъемщикам сгоревшего дома под строительство индивидуальных жилых домов, в том числе совладельцу Зименко В.К. Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ у АСХОЗТ «Машук» был изъят земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.. по адресу <адрес> и предоставлен квартиросъемщикам сгоревшего дома под строительство индивидуальных жилых домов. Указанными лицами домовладения построены и вместе с земельными участками выделены и оформлены в собственность. Им проведены работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельного участка, по адресу <адрес>. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежащая ему доля признана жилым домом с сохранением адреса, утверждены границы и площадь земельного участка под домом, по фактическому пользованию, площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с материалами инвентаризации. Им зарегистрировано право (бессрочного) пользования на земельный участок в установленном законом порядке. Однако, несмотря на имеющиеся документы в Пятигорском филиале ГУП СК «Крайтехинвентаризация» отказываются прекращать право собственности на долю АСХОЗТ «Машук» в домовладении и рекомендовали ему обратиться в суд. В ДД.ММ.ГГГГ из-за ветхости стен им самовольно была увеличена (реконструирована) пристройка к дому литер <данные изъяты> Данная пристройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью. На его обращение о приеме пристройки в эксплуатацию в администрации г. Пятигорска ответили отказом и рекомендовали обратиться в суд. Согласно заключения ОАО «Гражданпроект» несущие и ограждающие конструкции пристройки литер <данные изъяты> по адресу <адрес> выполнены с хорошим качеством, надежны и не угрожают жизни и здоровью граждан. Сейсмостойкость строения обеспечена. Пристройка соответствует требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Пристройка может эксплуатироваться в дальнейшем по прямому назначению. На основании экспертного заключения превышение норм радиационной безопасности «НРБ-99» для жилых помещений в пристройке не установлено. Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы пристройка литер <данные изъяты> отвечает требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Согласно заключению отдела государственного пожарного надзора по г. Пятигорску проведено обследование пристройки литер <данные изъяты> по результатам проверки нарушений требований пожарной безопасности не выявлено. Принадлежащий ему дом и пристройка не нарушают границ и не препятствуют другим собственникам недвижимого имущества расположенного на соседних земельных участках использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его. Он намерен в полной мере осуществлять правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, предусмотренными ст. 209 ГК РФ. Просит суд прекратить право общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес>, признать за ним право собственности на пристройку литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. к жилому дому по адресу: <адрес>.
В порядке досудебной подготовки истец уточнил заявленные исковые требования, просил суд аннулировать запись о регистрации права общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес>, сохранить пристройку литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. к жилому дому по адресу: <адрес> и сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии, признать за ним право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. жилом лошадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>. При этом указав, что им были самовольно перепланированы коридор площадью - <данные изъяты> кв.м. и подсобное помещение площадью - <данные изъяты> кв.м. в пристройку литер <данные изъяты> к жилому дому литер <данные изъяты> по адресу: <адрес> пристройки <данные изъяты> составляет - <данные изъяты> кв.м. и была увеличена на - <данные изъяты> кв.м. Указанная перепланировка не нарушает прав и охраняемых законом интересы других лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, пристройка после реконструкции пригодна к эксплуатации по функциональному назначению, о чем имеются необходимые заключения. Все улучшения произведены в целях обеспечения, нормальных условий жизни членов его семьи.
В судебном заседании, представитель истца Дорошенко А.Ф., действующий на основании доверенности, исковые требования заявленные Квитко С.В. поддержал в полном объеме. При этом указал, что в уточненном исковом заявлении ошибочно указано сохранить пристройку жилого дома в перепланированном и реконструированном состоянии, фактически истец просит: аннулировать запись о регистрации права общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес>, сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, в перепланированном и реконструированном состоянии, с учетом самовольно возведенной пристройки литер <данные изъяты> признать за Квитко С.В. право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: <адрес>. При этом суду пояснил, что Квитко С.В. были самовольно перепланированы коридор площадью - <данные изъяты> кв.м. и подсобное помещение площадью - <данные изъяты> кв.м. в пристройку литер <данные изъяты> к жилому дому литер <данные изъяты> по адресу: <адрес> пристройки <данные изъяты> составляет - <данные изъяты> кв.м. и была увеличена на - <данные изъяты> кв.м. работами по перепланировке и реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> не были нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, не создается угроза их жизни и здоровью, пристройка после реконструкции пригодна к эксплуатации по функциональному назначению, о чем имеются необходимые заключения. Все улучшения произведены Квитко С.В. в целях обеспечения, нормальных условий жизни членов его семьи.
Представитель Администрации <адрес>, Рыбина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, только по тому основанию, что все работы выполнены самовольно. При этом она пояснила суду, что реконструкция жилого дома по указанному адресу произведена истцом в отсутствие документов, разрешающих производство работ, т.е. самовольно, изменились технические параметры объекта. В результате указанных работ изменилась общая площадь жилого дома. Просила суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поскольку все работы самовольные, пояснив при этом суду, что Администрация г. Пятигорска требований о приведении жилого дома в прежнее состояние не заявляет, вопрос о сносе самовольной пристройки не обсуждался, права пользования земельным участком не оспаривает.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, инвентарное дело, считает заявленные исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, Квитко С.В. является собственником <данные изъяты> доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Совладельцем указанного домовладения являлось АСХОЗТ «Машук».
В результате пожара ДД.ММ.ГГГГ принадлежащая АСХОЗТ «Машук» часть дома литер <данные изъяты> с пристройками сгорела.
Согласно письму АСХОЗТ «Машук» № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащая обществу в домовладении доля списана с баланса.
Постановлением главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ у АСХОЗТ «Машук» был изъят земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.. по адресу <адрес> и предоставлен квартиросъемщикам сгоревшего дома под строительство индивидуальных жилых домов. Поскольку объекты прекратили свое существование, то, соответственно было прекращено и право собственности на них. Несмотря на данное обстоятельство объект недвижимости, который в собственности Квитко С.В. значится режим долевой собственности и обозначен как <данные изъяты> доля.
Прежними участниками долевой собственности были вновь возведены жилые помещения и оформлены в установленном законом порядке на отдельном земельном участке.
Квитко С.В. проведены работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельного участка, по адресу <адрес>.
Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежащая Квитко С.В. доля ( в натуре: жилой дом литер <данные изъяты> признана самостоятельным индивидуальным жилым домом с сохранением адреса: <адрес>, утверждены границы и площадь земельного участка под указанным жилым домом по фактическому пользованию площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с материалами инвентаризации.
Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> принадлежит Квитко С.В. на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
В <данные изъяты> году из-за ветхости стен, в целях улучшения жилищных условий Квитко С.В. произведены работы по реконструкции и перепланировке принадлежащего ему жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу.
После проведения работ по перепланировке и реконструкции, увеличилась общая площадь жилого дома по указанному адресу и составляет <данные изъяты> кв. м, в том числе жилая <данные изъяты> кв. м.
В настоящее время жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу состоит из помещений: № коридор пл. <данные изъяты> кв.м., №-коридор пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая пл. <данные изъяты> кв.м., № кухня пл. <данные изъяты> кв.м., № туалет пл. <данные изъяты> кв.м., № сан. узел пл. <данные изъяты> кв.м., № подсобное пл. <данные изъяты> кв.м..
Площадь самовольной пристройки литер <данные изъяты> составляет <данные изъяты> кв.м.
Как пояснил в судебном заседании представитель истца, произведенные работы по реконструкции жилого дома, связаны с повышением уровня благоустройства и функционального назначения жилого дома в целом и не приводят к нарушению интересов собственников смежных земельных участков.
Однако, реконструкция жилого дома произведена в отсутствие разрешения органа местного самоуправления и утвержденного проекта, что свидетельствует о самовольном характере.
Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы других граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Если в переустройстве и перепланировке нет существенных нарушений, орган местного самоуправления может надлежащим образом оформить эти изменения, поскольку эти действия находятся в их ведении.
Из материалов дела усматривается, что истец обращался в органы местного самоуправления, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
Как следует из объяснений представителя истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически Квитко С.В. выполнена реконструкция жилого дома по указанному адресу, возведена пристройка литер <данные изъяты> состоящая из помещений: № к жилому дому литер <данные изъяты> Всего общая площадь самовольной пристройки <данные изъяты> кв.м. По мнению суда площадь объекта недвижимости изменилась существенно.
Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения. В результате выполненных работ была изменена общая площадь жилого дома и составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м.
Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), и, принимая во внимание, что в данном случае строительство пристройки велось собственником жилого дома, в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом, и предоставленном собственнику жилого дома в установленном порядке, претензий со стороны пользователей сопредельных земельных участков, к истцу не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированный жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу, с изменением параметров объекта недвижимости, путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии.
Суд, так же принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования жилого помещения, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Выполненными работами по реконструкции жилого дома по указанному адресу не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью.
Так, в соответствии с заключением ЗАО «Гражданпроект» несущие и ограждающие конструкции выполнены с хорошим качеством, надежны и не угрожают жизни и здоровью граждан, сейсмостойкость строения обеспечена, пристройка соответствует требованиям СНиП и может эксплуатироваться в дальнейшем по прямому назначению.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 93-ФЗ).
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).
По мнению суда в соответствии с п. 14 ст. 1, п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцию здания в виде пристроенных объектов следует квалифицировать как самовольную постройку, так как в процессе реконструкции самоуправно изменены конструктивные характеристики объекта недвижимости без получения специального разрешения.
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
Строительство считается оконченным, и вновь созданное имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве стройматериалы и конструкции.
В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ законом допускается возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
В условиях состязательности процесса в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным сохранение жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу в перепланированном и реконструированном состоянии, с учетом самовольно возведенной пристройки литер <данные изъяты>
Поскольку в результате работ по реконструкции жилого дома, изменился существенно объект недвижимости, то он подлежит государственной регистрации с учетом произведенных изменений.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Квитко С.В. - удовлетворить.
Жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии, с учетом самовольно возведенной пристройки литер <данные изъяты> и считать состоящим из помещений: № коридор пл. <данные изъяты> кв.м., №-коридор пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая, пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая пл. <данные изъяты> кв.м., № жилая пл. <данные изъяты> кв.м., № кухня пл. <данные изъяты> кв.м., № туалет пл. <данные изъяты> кв.м., № сан. узел пл. <данные изъяты> кв.м., № подсобное пл. <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м.
Признать за Квитко С.В. право собственности на жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, с учетом самовольно возведенной пристройки литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м.
Прекратить режим долевой собственности на жилой дом литер <данные изъяты> по адресу: <адрес>, соответственно аннулировать запись о долевой собственности на литер <данные изъяты> основное строение жилой дом по адресу: <адрес> общей <данные изъяты> кв.м.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский Краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья О.В.Ивлева