Дело № 2-1161/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 апреля 2011 года г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Шевляковой И.Б.
при секретаре Павловой А.С.,
с участием:
истца Труфанова П.А.,
истца Труфанова В.П.,
представителя ответчика - МУ «Управление
имущественных отношений администрации города Пятигорска» Агафоновой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Труфанов П.А. и Труфанов В.П. к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» о прекращении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Жилой <адрес> в <адрес>, состоящий из основного строения лит. <данные изъяты>, принадлежит на праве общей долевой собственности: Труфанов П.А. - 1/2 доля в праве на основании договора дарения доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) и Труфанов В.П. - 1/2 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № №), расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» и ФИО1, Труфановым П.А., ФИО2, ФИО3, ранее являвшимися совладельцами жилого <адрес> в <адрес> был заключен договор аренды земельного участка под указанным жилым домом сроком на 25 лет. До 2008 года жилой <адрес> в <адрес>, состоял из незавершенного строительством жилого дома лит. <данные изъяты> с хозпостройками и жилого дома лит. <данные изъяты> с хозпостройками, собственники долей жилого дома неоднократно менялись ввиду совершения между ними гражданско-правовых сделок.
ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления совладельцев ФИО7, Труфанов П.А. и ФИО2, постановлением руководителя Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № произведен реальный раздел индивидуального жилого <адрес> в <адрес>. Указанным постановлением выделена доля ФИО7 (в натуре - незавершенный строительством жилой дом с хозпостройками лит. <данные изъяты>) в самостоятельный индивидуальный жилой дом с присвоением адреса: <адрес>, утверждены из земель населенных пунктов границы и площадь земельного участка под индивидуальным жилым домом № <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.
Также, постановлением руководителя Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № признана самостоятельным объектом недвижимости доля Труфанов П.А. и ФИО2 (в натуре - жилой дом с хозпостройками лит. <данные изъяты>) с сохранением адреса: <адрес>, утверждены из земель населенных пунктов границы и площадь земельного участка под индивидуальным жилым домом № по ул. <адрес>ю <данные изъяты> кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. Правопреемником доли жилого дома ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство является Труфанов В.П.
Правопреемником доли жилого дома ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, до реального раздела жилого <адрес> в <адрес> являлась ФИО7, после реального раздела получившая в собственность индивидуальный жилой <адрес> в <адрес>.
Истцы Труфанов П.А. и Труфанов В.П. обратились в суд с иском к ответчику о прекращении права аренды ФИО2 и ФИО3, возникшего на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, для использования - под жилую застройку, под индивидуальным жилым домом по адресу: <адрес>, и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанных с регистрацией данного права.
В судебном заседании истцы Труфанов П.А. и Труфанов В.П. поддержали заявленные исковые требования и в обоснование иска пояснили, что право собственности Труфанов П.А. на 1/2 долю указанного жилого дома лит. <данные изъяты>, подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности Труфанов В.П. на другую 1/2 долю указанного жилого дома лит. <данные изъяты> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, №. ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» и ФИО1, Труфановым П.А., ФИО2, ФИО3, ранее являвшимися совладельцами жилого <адрес> в <адрес> был заключен договор аренды земельного участка под жилым домом по указанному адресу сроком на 25 лет. До 2008 года жилой дом состоял из незавершенного строительством жилого дома лит. <данные изъяты> с хозпостройками и жилого дома лит. <данные изъяты> с хозпостройками, собственники долей жилого дома неоднократно менялись ввиду совершения между ними гражданско-правовых сделок. ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления совладельцев ФИО7, Труфанов П.А. и ФИО2, постановлением руководителя Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № произведен реальный раздел индивидуального жилого <адрес> в <адрес>. Указанным постановлением выделена доля ФИО7 (в натуре - незавершенный строительством жилой дом с хозпостройками лит. <данные изъяты> в самостоятельный индивидуальный жилой дом с присвоением адреса: <адрес>, утверждены из земель населенных пунктов границы и площадь земельного участка под индивидуальным жилым домом № а по ул. <адрес>ю <данные изъяты> кв.м. Также, постановлением руководителя Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № признана самостоятельным объектом недвижимости доля Труфанов П.А. и ФИО2 (в натуре - жилой дом с хозпостройками лит. <данные изъяты>) с сохранением адреса: <адрес>, утверждены из земель населенных пунктов границы и площадь земельного участка под индивидуальным жилым домом № по ул. <адрес>ю <данные изъяты> кв.м. Таким образом, были образованы два самостоятельных земельных участка путем разделения. В настоящее время они являются собственниками жилого дома лит. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок под жилым домом поставлен на кадастровый учет в новых утвержденных границах, что подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка. Постановлением Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, под индивидуальным жилым домом предоставлен им в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на жилой дом (по 1/2 доле), в аренду сроком на 25 лет. В соответствии с указанным постановлением они обязаны заключить с МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» договор аренды на предоставленный земельный участок в месячный срок со дня подписания постановления. На основании постановления Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № они ДД.ММ.ГГГГ обратились в МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» с заявлением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером № под жилым домом № по <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и зарегистрированного в Пятигорском отделе УФРС по СК. МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» письмом отказало в расторжении указанного договора аренды со ссылкой на ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Просили суд удовлетворить заявленные ими исковые требования и прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ договора № аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастром номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска», с одной стороны, и ФИО1, Труфановым П.А., ФИО2, ФИО3, с другой стороны.
Полномочный представитель ответчика МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» Агафонова М.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании подтвердила, что ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска», с одной стороны, и ФИО1, Труфановым П.А., ФИО2, ФИО3, ранее являвшимися совладельцами жилого <адрес> в <адрес>, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка под жилым домом по указанному адресу сроком на 25 лет. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен в отношении земельного участка, который в 2008 году, как объект недвижимого имущества, в результате раздела прекратил свое существование. Из данного земельного участка образованы два новых самостоятельных земельных участка под индивидуальными жилыми домами № и № а по <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» с заявлением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером № под жилым домом № по <адрес> в <адрес>, общей площадью № кв.м, и зарегистрированного в Пятигорском отделе УФРС по СК. В своем ответе МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска» отказало в расторжении указанного договора аренды со ссылкой на ст. 450 ГК РФ, т.к. подписание соглашения о расторжении договора возможно только при участии всех лиц, выступивших в договоре аренды на стороне арендатора, т.е. при непосредственном участии истцов, а также ФИО2 и ФИО3, которые умерли. Против удовлетворения заявленных истцами требований не возражает.
Представитель третьего лица УФСГРКК по СК ФИО10 в судебное заседание не явилась, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося лица.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, суд считает заявленные истцами требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:
Представленные суду истцами письменные доказательства свидетельствуют о том, что жилой <адрес> в <адрес>, состоящий из основного строения лит. <данные изъяты>, принадлежит на праве общей долевой собственности: Труфанов П.А. - 1/2 доля в праве на основании договора дарения доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) и Труфанов В.П. - 1/2 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № №). Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска», с одной стороны, и ФИО1, Труфановым П.А., ФИО2, ФИО3, ранее являвшимися совладельцами жилого <адрес> в <адрес>, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка под указанным жилым домом, сроком на 25 лет, который согласно отметке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Аналогичное правило содержится и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Пункт 2 ст. 271 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость (независимо от способа перехода), находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает тот же вид права на земельный участок, что и прежний собственник недвижимости. Применительно к продаже недвижимости такое правило содержится в абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК. Например, если прежний собственник недвижимости имел земельный участок на праве аренды, то к новому ее собственнику переходит это же право.
Поскольку предыдущие собственники жилого <адрес> в <адрес> пользовались земельным участком площадью <данные изъяты> кв.мна условиях аренды с учетом волеизъявления покупателя на тех же условиях земельный участок перешел в пользование и к новым собственникам.
Однако, впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления совладельцев жилого <адрес> в <адрес> - ФИО7, Труфанов П.А. и ФИО2, постановлением руководителя Администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № произведен реальный раздел индивидуального жилого дома.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами ЗК РФ. При этом ЗК РФ исходит из предпосылки отсутствия ранее приобретенных прав на земельный участок.
Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то право аренды возникает с момента государственной регистрации договора.
К имущественным обязательным правам на землю, подлежащим государственной регистрации, относится арендное право на земельный участок (ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Таким образом, право собственности у истцов на земельный участок под приобретенным ими в собственность жилым домом может возникнуть при условии отсутствия у иных лиц ранее приобретенных прав на данный земельный участок и лишь с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
Как следует из объяснения истцов в судебном заседании, препятствием для государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного земельного участка является наличие зарегистрированного права аренды в отношении того же земельного участка за предыдущими собственниками указанного жилого дома ФИО2 и ФИО3 Указанное право аренды на имя бывших собственников не было прекращено в силу объективных причин - в связи со смертью ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Право аренды земельного участка прекращается посредством расторжения договора между арендодателем и арендатором. Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае не достижения сторонами такого согласия, а также в иных случаях, исключающих возможность добровольного расторжения договора аренды, договор может быть расторгнут по решению суда. При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается путем проставления штампа.
В соответствии с п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Согласно ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Если правообладатель не может прекратить свое право, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть погашена на основании вступившего в силу судебного акта.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В условиях состязательности процесса, по мнению суда, истцами представлены достаточные доказательства наличия у них оснований для обращения в суд с указанными требованиями, возражений против заявленных требований суду не представлено, как и доказательств, которые бы опровергли доводы истцов и представленные ими доказательства, в связи с чем суд считает возможным удовлетворить требования истцов в полном объеме, находя их законными и обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 38, 56, 167, 194-199 ГПК РФ, ст. ст. 130, 131, 271, 304, 552, 609 ГК РФ, ст. ст. 22, 35, 36, 46, 64 ЗК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Труфанов П.А. и Труфанов В.П. удовлетворить.
Прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ договора № аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастром номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска», с одной стороны, и ФИО1, ФИО1 ФИО13, ФИО2, ФИО3, с другой стороны.
Данное судебное решение после вступления его в законную силу является основанием длявнесения соответствующих изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Пятигорский городской суд.
Судья И.Б. Шевлякова