№ 2-657/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2011 г. г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего Духиной В.Г.
при секретаре Дрозд А.С.
с участием
представителя истца Вишневской Л.А. по доверенности
представителя администрации г.Пятигорска Рыбиной Е.В. по доверенности
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску
Иванова И.А. к администрации г.Пятигорска о признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
Иванова И.А. является собственником жилого дома лит. «А» общей пл. <данные изъяты> м2, расположенного по <адрес> в <адрес>, на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ26-АА № и записью в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ
Жилой дом расположен на земельном участке пл. <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>, находящемся у Иванова И.А. в пользовании на праве пожизненного наследуемого владения, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> №
Для улучшения жилищных условий Иванова И.А. на правах собственника жилого дома на закрепленном земельном участке на праве пожизненного наследуемого владения, в пределах его границ, не нарушая целевого назначения, своими силами и средствами самовольно без соответствующего разрешения выполнила реконструкцию жилого дома, пристроив к основному строению лит. «А» пристройки лит. «а1», лит. «А2» и мансардный этаж, в результате чего общая площадь жилого дома лит. «А» увеличилась и составила <данные изъяты> м2, что подтверждается данными технического паспорта на жилой дом.
Иванова И.А. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на жилой дом лит. «А» общей площадью <данные изъяты> м2 по <адрес> в <адрес> в реконструированном виде, так как реконструкция дома с учетом возведенных пристроек не нарушает права и интересы сторон и других лиц, не угрожает жизни и безопасности граждан, выполнена в соответствии с требованиями строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и др. норм и требований.
По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
В судебное заседание истица Иванова И.А. не явилась, хотя своевременно и должным образом была уведомлена о времени и месте слушания дела, известив суд о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие, что не отрицала в судебном заседании представитель истицы, действовавшая в пределах наделенных полномочий по доверенности ФИО3.
Представитель истицы заявленные требования поддержала и настаивала на их удовлетворении с учетом заключения экспертизы, мотивируя заявленные требования тем, что истица является собственником жилого дома лит. «А» общей пл. <данные изъяты>, расположенного по <адрес> в <адрес>, на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о госрегистрации от 10.01.2006 г<данные изъяты> № и записью в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, а также законным пользователем на вещном праве пожизненно наследуемого владения земельного участка пл. <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>, с расположенным на нем жилым домом, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права на недвижимое имущество от 10.01.2006 г<данные изъяты> №.
Будучи собственником жилого дома, на закрепленном земельном участке, в целях улучшения жилищных условий она в 2010 г. самовольно без соответствующего разрешения и утвержденного проекта своими силами и средствами в пределах площади и границ земельного участка, не нарушая его целевого использования, на ущемляя прав и интересов соседних собственников и законных землепользователей, выполнила реконструкцию жилого дома, пристроив к основному строению лит. «А» пристройки лит.лит. «а1», «а», «А1», «А2», в результате чего общая площадь жилого дома лит. «А» увеличилась и составила <данные изъяты> м2. Согласно данным техпаспорта ПТИ «Крайтехинвентаризация» жилой дом лит. «А» в существующем виде состоит из помещений: № - жилая пл. <данные изъяты> м2, № - прихожая пл. <данные изъяты> м2, № -жилая пл.<данные изъяты> м2, № - столовая пл.<данные изъяты> м2, № - кухня пл. <данные изъяты> м2, № - ванная пл. <данные изъяты> м2, № - коридор пл. <данные изъяты> м2, № - прихожая пл.<данные изъяты> м2, № - жилая пл. <данные изъяты> м2, № - подсобное пл. <данные изъяты> м2, № - коридор пл<данные изъяты> м2, № - холл-кухня пл. <данные изъяты> м2, № - жилая пл. <данные изъяты> м2, № - жилая пл. <данные изъяты> м2, № - гардеробная пл. <данные изъяты> м2, № санузел пл.<данные изъяты> м2, всего общей пл. <данные изъяты> м2, в том числе жилой <данные изъяты> м2. В доме выполнены строительные и отделочные работы, к дому подведены коммуникации, вода, газ.
По данным ОАО «Пятигорскгоргаз» в доме установлены и приняты в эксплуатацию газовые приборы и нарушений технических норм в их установке и эксплуатации не установлено. Проведенной санитарно-эпидемиологической экспертизой подтверждается, что жилой дом лит. «А» в реконструированном виде отвечает требованиям санитарно-гигиенических правил и нормативов. Нарушений требований пожарной безопасности по данным ОГПН по <адрес> при обследовании жилого дома лит. «А» не выявлено. Указанное подтверждается письменными документами соответствующих служб.
Согласно выводам проведенной судебной строительно-технической экспертизы жилой дом лит. «А» по <адрес> в <адрес>, общей пл. <данные изъяты> м2, в том числе жилой <данные изъяты> м2, соответствует требованиям строительных норм, предъявляемым к жилым домам, находится в удовлетворительном техническом состоянии и безопасен при эксплуатации.
Поскольку вопрос о признании права собственности на самовольное строение не был решен в ином порядке, что подтвердил в судебном заседании представитель администрации <адрес> и следует из письма администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истице принадлежит право определения способа защиты нарушенных интересов в соответствии со ст.12 ГК РФ, в том числе путем признания права собственности на реконструированный жилой дом.
Поскольку результатами технического обследования строительных конструкций жилого дома и проведенной строительно-технической экспертизы подтверждено, что конструкции жилого дома находятся в целом в удовлетворительном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации, помещения соответствуют нормативным требованиям, здание устойчиво в конструктивном и сейсмическом отношении и не составляет угрозы для проживания граждан в этом доме, по данным ОГПН нарушений противопожарных требований нет, а по заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы жилой дом лит. «А» отвечает требованиям санитарно-гигиенических правил и нормативов, угрозы жизни и безопасности гражданам не имеется, она просит разрешить спор по имеющимся в деле материалам и признать за ней право собственности на жилой дом лит. «А» по <адрес> в <адрес>, общей пл. <данные изъяты> м2, в том числе жилой <данные изъяты> м2. Считает, что самовольное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы сторон и других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строение соответствует строительным нормам и правилам и другим требованиям, не нарушает границ закрепленного за домовладением земельного участка и не изменяет использование земельного участка по целевому назначению. Претензий со стороны соседних землепользователей и собственников недвижимого имущества заявлено не было, требований о сносе самовольно возведенного объекта не поступало. Принятые истицей меры по узакониванию данного объекта и его легализации в ином порядке результатов не дали.
Представитель администрации <адрес>, действующая по доверенности ФИО4, просила спор разрешить в соответствии с законом, приняв при этом во внимание установленные из представленных материалов обстоятельства и то, что застройщиком объекта недвижимости является истица, которой жилой дом принадлежит на праве собственности, за которой на вещном праве пожизненно наследуемого владения закреплен органом местного самоуправления в установленном порядке земельный участок площадью <данные изъяты> м2 под жилую застройку, в пределах площади и границ которого возведены спорные пристройки лит. лит. «а1», «а», «А1», «А2» к основному строению лит. «А», не нарушая его целевого использования. Данных, свидетельствующих о несоответствии реконструированного жилого дома с учетом произведенной реконструкции архитектурным, градостроительным и иным нормам не имеется, претензий от соседних землепользователей по поводу строительства не поступало. Доказательств вложения иных средств, кроме затрат истицы в реконструкцию, повлекшую изменение общей площади жилого дома лит. «А», в ходе судебного разбирательства не представлено и требований о передаче объекта третьим лицам не поступало. Администрацией города или иными заинтересованными лицами самостоятельных требований о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта недвижимости заявлено не было. Согласно представленному экспертному заключению жилой дом соответствует строительным, санитарным, пожарным и др. требованиям и нормам, предъявляемым к жилому дому и данное строение не влечет угрозы жизни и безопасности граждан, может эксплуатироваться по прямому назначению. Но поскольку реконструкция жилого дома проводилась самовольно, без соответствующего разрешения и утвержденного проекта, узаконивание объекта администрацией города невозможно, она возражает против иска с учетом положений ст.222 ГК РФ.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского и инвентарного дел, считает, что иск подлежит удовлетворению.
Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцом представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований, которые ответчиком в ходе судебного разбирательства не опровергнуты..
Согласно ст.209 ГК РФ собственник имущества вправе по своему усмотрению им владеть, пользоваться и распоряжаться.
Истцом суду представлены данные о законности возникновения у него права собственности на жилой дом и пользования земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения по <адрес> в <адрес>.
Бесспорно установлено, что Иванова И.А. является собственником жилого дома лит. «А» общей пл. 103,1 м2, расположенного по <адрес> в <адрес>, на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от <данные изъяты> № и записью в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ
Установлено также, что истица является законным пользователем земельного участке на вещном праве пожизненно наследуемого владения пл. <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>, по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> №.
Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан, поэтому не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить строение ( здание, сооружение) на земельном участке и возникновение права на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией следует понимать изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, а строительство- это создание зданий, строений, сооружений, в т.ч. и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1).
В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Установлено, что несмотря на самовольное, без соответствующего разрешения и утвержденного проекта выполнение силами и средствами истицы работ по реконструкции жилого дома, применяя положения Градостроительного кодекса РФ и учитывая выводы проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истицы о праве собственности на реконструированный жилой дом лит. «А», поскольку строительство велось собственником домовладения в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом в установленном порядке под жилищную застройку на праве пожизненно наследуемого владения, выполненные строительные работы не повлекли увеличение (захват) площади земельного участка. Суду не представлено данных об участии в строительстве других лиц и наличии у них претензий к спорному объекту недвижимости. Ответчиком в условиях состязательности процесса не представлено бесспорных доказательств того, что выполненная истцом реконструкция жилого дома нарушает конструктивные и другие характеристики жилого дома, затрагивает их надежность и безопасность, превышает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции жилого дома, установленные градостроительным регламентом.. Не создано данными работами и реконструированным объектом угрозы жизни и безопасности граждан. Претензий к истице со стороны администрации города или иных землепользователей и соседей заявлено не было, вопрос о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта недвижимости не ставился, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права собственности на объект недвижимости не поступало. Истицей принимались активные меры к легализации самовольно реконструируемого жилого дома, что не отрицалось и представителем ответчика. При таких обстоятельствах в данном случае факт отсутствия разрешительной и проектно-сметной документации на реконструкцию жилого дома сам по себе не является бесспорным основанием к отказу в иске или сносу спорного строения.
В силу изложенного суд не может признать бесспорной позицию ответчика, так как согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Признание объекта недвижимости самовольно реконструированным влечет несоблюдение правил застройки земельного участка. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положениями ст. 263 ГК предоставлено право собственнику земельного участка осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Но кроме собственника земельного участка таким правом обладают и иные лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.
В соответствии со ст.ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Поскольку истица является собственником и законным землепользователем жилого дома и земельного участка на праве пожизненного владения по адресу <адрес> в <адрес>, то при таких обстоятельствах реконструкция жилого дома лит. «А», не ущемляющая прав и интересов других лиц и землепользователей, не выходит за рамки правомочий собственника имущества и пользователя земельного участка на вещном праве в пределах его целевого назначения.
Применение ст.222 ГК РФ предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка. Однако, в ходе судебного рассмотрения установлено, что земля находится у истицы на вещном праве и ее право использования участка под жилую застройку не ограничено.
Указанные обстоятельства ответчиком не были оспорены и ответчик -Администрации <адрес> или иные заинтересованные лица с самостоятельными требованиями о сносе пристроек к жилому дому или приведении строения в первоначальное состояние не обращались.
Последствия самовольной постройки определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Истица заявила о своем намерении осуществлять все правомочия в отношении принадлежащего ей имущества, в т.ч. и права распоряжения им, что невозможно без признания права собственности на него, поэтому просит признать за ней право собственности на жилой дом в реконструированном виде с учетом изменившихся характеризующих технических данных.
Основания возникновения права собственности предусмотрены ст.ст.218,219 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Застройщиком данного объекта является истица, собственник жилого дома, работы произведены ею своими силами и средствами, поскольку иное в ходе судебного разбирательства не доказано и доводы представителя истца не опровергнуты.
Суду не представлено данных о том, что ответчиком или другими заинтересованными лицами заявлены какие-либо права на спорный объект строительства или вложены средства в его строительство. Ответчиком также не представлены документальные подтверждения того, что в создании объекта участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности, что позволило бы заявлять самостоятельные требования о праве на спорный объект недвижимости.
Исходя из положений ст. 56 ГПК РФ о необходимости доказывания в условиях состязательности процесса каждой стороной тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, суд считает, что истицей представлены достоверные доказательства в подтверждение заявленных требований, а ответчиком доводы истицы в заявлении и ее представителя в суде не опровергнуты и ответчиком не представлено достоверных и бесспорных доказательств того, что работы по реконструкции жилого дома выполнены истицей с нарушением строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, угрожающих жизни и здоровью граждан, что исключало бы возможность признания права на реконструированный объект недвижимости. Ответчик не представил доказательств, что возведение и сохранение объектов строительства на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке по указанному адресу создает угрозу жизни и безопасности граждан, суду не представлен кадастровый план, план градостроительства города, свидетельствующие о невозможности использования данного земельного участка под индивидуальную застройку в соответствии с планом города. Ответчик также документально не обосновал, что признание права на спорный реконструированный жилой дом в указанном виде может затруднить или сделать невозможным использование жилого дома и земельного участка, не заявил требований о применении санкций к самовольному строительству.
Указанное в совокупности не позволяет суду принять во внимание доводы ответчика в полном объеме, т.к. доказательств реальной угрозы жизни и безопасности граждан возведенными пристройками к жилому дому по указанному адресу не представлено.
В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного спорный объект реконструированный жилой дом лит.»А» является объектом недвижимости.
Исходя из положений ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случае в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако, доказательств наличия угрозы жизни и безопасности граждан реконструированным жилым домом суду не представлено. Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Однако, в ходе судебного рассмотрения не было заявлено самостоятельных требований со стороны ответчика Администрации <адрес> или третьих лиц о сносе указанных строений и помещений.
Как видно из заключения судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ГУ Ставропольской лаборатории судебной экспертизы Пятигорским отделом, строение литер «<данные изъяты>» по <адрес> в <адрес> (жилой дом) соответствует требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, предъявляемым к жилым домам, находится в удовлетворительном техническом состоянии, видимых деформаций и повреждений нет. Здание безопасно при эксплуатации в качестве жилого дома.
Принимая во внимание, что в данном случае реконструкция жилого дома производилась его собственником в пределах площади и границ земельного участка, что застройщик является законным пользователем земельного участке на вещном праве пожизненно наследуемого владения, что претензий со стороны ответчика, собственников соседних строений и других землепользователей к истице не заявлено, а согласно заключению строительно-технической экспертизы реконструированный жилой дом не создает угрозы жизни и безопасности граждан, соответствует нормам СНиП и требованиям, предъявляемым к жилым домам, что захвата чужого (муниципального) земельного участка не допущено при проведении реконструкции жилого дома и целевое назначение земли не нарушено, самостоятельных требований к истице о сносе или о признании права собственности на данный объект от иных лиц не поступало, то по мнению суда оснований для отказа в иске не имеется.
На основании решения суда жилое или нежилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном (реконструированном ) состоянии, если этим не нарушается права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Жилым помещением, как объектом жилищных отношений, является изолированное жилое помещение, которое должно иметь характеризующие данные, в т.ч. по составу помещений, общей и жилой площади, являться пригодным для проживания и др. Поэтому реконструкция, приведшая к изменению технической характеристики жилого дома лит. «А» в сторону увеличения общей площади лит. «А», изменения количества и площади помещений, требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт жилого помещения.
В силу ст.12 абз.4 п.6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
Поскольку в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, данное решение по заявленным требованиям является основанием для возникновения у соответствующего регистрационного органа обязанности произвести государственную регистрацию изменений в ЕГРП, а соответствующим службам внести изменения в техдокументацию на жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.14, 56,194-198 ГПК РФ, ст.ст. 218,219, 222 ГК РФ
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить требования Иванова И.А. к Администрации <адрес> о признании права собственности.
Признать за Иванова И.А. право собственности на жилой дом литер «А» в реконструированном виде общей пл.<данные изъяты> м2, в том числе жилой <данные изъяты> м2, по адресу: <адрес>
Решение является основанием внесения соответствующих изменений в реестровую запись Иванова И.А. о праве собственности на жилой дом лит. «А» по <адрес> в <адрес> и техническую документацию на жилой <адрес> в <адрес>.
Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок в <адрес>вой суд.
Судья В.Г.Духина