Дело № 2-1231/11
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
25 мая 2011 года г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе:
Председательствующего судьи Ивлевой О.В.
При секретаре Кривцановой Е.С.
С участием:
Истца Павлова Л.М.
Представителя администрации г. Пятигорска Григорян А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению Павлова Л.М. к администрации г. Пятигорска о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка
У С Т А Н О В И Л:
Павлова Л.М. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований истица указала, что Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ ей был предоставлен в аренду на <данные изъяты> лет земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв. м, под садоводство и огородничество в садоводческом товариществе <адрес> и рекомендовано заключить договор аренды на предоставленный земельный участок с управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска. ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор аренды земельного участка № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На указанном садовом участке ею на основании Постановления главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ был построен садовый дом, площадью <данные изъяты> кв.м., который принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, запись регистрации №. Поскольку она регулярно производит оплату за пользование указанным земельным участком, несет расходы по его содержанию, она обратилась с письменным заявлением с приложением всех необходимых документов в администрацию города Пятигорска по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: садоводческое товарищество <адрес> садовый участок №, в собственность, однако, ей было отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ № по тем основаниям, что земельный участок находится в границах зоны особо охраняемых природных территорий и в соответствии с решением Думы города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № ограничен в обороте. Однако ДД.ММ.ГГГГ земельный участок № был поставлен на кадастровый учет и ей был выдан кадастровый паспорт на данный земельный участок, в котором указано, что данный земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства. В графе земли особо охраняемых территорий и объектов стоит прочерк. Считает данный отказ незаконным, поскольку она пользуется земельным участком, относящимся к категории земель поселений, и ограничений в обороте или изъятия из оборота указанной категории земельный участок не имеет. Данный земельный участок не имеет природоохранного значения, на нем отсутствуют целебные или иные источники, не имеется каких либо исторических и культурных объектов, указанный земельный участок не имеет особого рекреационного и научного значения. Изъятие из оборота земельных участков, относящихся к категории земель поселений, возможно лишь в установленном Законом порядке на основании федерального законодательного акта, каковой, отсутствует. Однако, Ответчик в своем письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ № не представил доказательств в подтверждение того, что земли курорта - Кавказские Минеральные Воды, и города-курорта Пятигорска в частности, включены в государственный кадастр как особо охраняемые природные территории, исключены или ограничены в установленном законом порядке в обороте, и что указанный земельный участок расположен на территории первой санитарной зоны, что повлекло бы запрет на передачу земельного участка ей в собственность. Кроме того, многие садовые участки, расположенные в с/т <адрес> принадлежат гражданам на праве собственности, таким образом, не понятно в связи с чем данный участок не может быть предоставлен в собственность. Приведенные обстоятельства свидетельствуют о необоснованности отказа администрации города Пятигорска в письме первого заместителя главы администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении ей в собственность земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>
Просит договор аренды земельного участка № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и Управлением имущественных отношений Администрации <адрес> расторгнуть, обязать Администрацию города Пятигорска предоставить ей в собственность, путём выкупа, земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>
В судебном заседании истица Павлова Л.М. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила все доводы в обоснование требований.
Кроме того в садоводческом товариществе ряд земельных участков передан в собственность садоводов. На садовом участке имеется капитальное строение, право собственности, на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Она представила суду свидетельство о праве собственности на участок №, который так же расположен в садоводческом товариществе. Ограничений и обременений не зарегистрировано. Считает, что в связи с передачей земельного участка по договору купли-продажи влечет расторжение договора аренды и поэтому она просит обязать администрацию передать в собственность земельный участок по договору купли-продажи и расторгнуть договор аренды. Площадь и границы земельного участка определены. Она член садоводческого товарищества с ДД.ММ.ГГГГ задолженности по оплате членских взносов не имеет. Земельный участок использует по назначению для садоводства.
Представитель администрации г. Пятигорска Григорян А.С., действующий на основании доверенности, заявленные требования не признал. Суду показал, действительно истица обращалась в администрацию г.Пятигорска с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка по указанному адресу, поскольку земельный участок находится в границах зоны особо охраняемых природных территорий и в соответствии с Решением Думы г. Пятигорска от 19 октября 2005года №160-52 ГД, ограничен в обороте и не может быть предоставлен в собственность. Согласно п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничиваются в обороте; согласно абз.2 п.2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность.
Представитель садоводческого товарищества <данные изъяты> в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного разбирательства не поступало. Поступило заявление председателя С\Т <данные изъяты>Титаренко В.Г. о рассмотрения спора в его отсутствие и указал, что Павлова Л.М. использует участок по назначению, задолженности по оплате членских взносов не имеет. Суд, с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя С/Т <данные изъяты>
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит заявленные Павлова Л.М. исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям в части.
В судебном заседании установлено, чтоПостановлением главы города Пятигорска Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ Павлова Л.М. был предоставлен в аренду на <данные изъяты> лет земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв. м, под садоводство и огородничество в садоводческом товариществе <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ Павлова Л.М. заключила с администрацией города договор аренды земельного участка № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ Павлова Л.М. разрешено строительство садового дома на земельном участке № в <адрес>
В соответствии с указанным постановлением, Павлова Л.М. на указанном земельном участке возведен садовый дом, площадью <данные изъяты> кв.м., который в настоящее время принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом представлен суду кадастровый паспорт земельного участка № в с/т <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., выданный ДД.ММ.ГГГГ за номером № с присвоением кадастрового номера № где указано, что данный земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства.
Статья 45 Конституции РФ гарантирует государственную защиту прав и свобод человека и гражданина. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Павлова Л.М. обратилась в администрацию г.Пятигорска с заявлением о приобретении названного выше земельного участка № в с/т <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., в собственность, однако администрацией г.Пятигорска отказано в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером № в собственность, поскольку земельный участок находится в границах зоны особо охраняемых природных территории и в соответствии с решением Думы г.Пятигорска от 19 октября 2005 года №160-52 ГД ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность.
Суд считает данный отказ незаконным, поскольку пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ЗК РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ определено 7 категорий земель, одна из которых выделена в самостоятельную категорию земель Российской Федерации по своему целевому назначению - земли поселения.
Исходя из положений статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий; порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий; документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
В соответствии с пунктом 3 статьи 83 настоящего Кодекса земельные участки в городских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских поселений, правилами землепользования и застройки.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 года №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения в Земельный кодекс РФ /ст. 25 указанного Закона/ в соответствии с которыми земли, используемые для застройки и развития населенных пунктов, признаются землями населенных пунктов.
В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и особо ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.
Земельный кодекс Российской Федерации (статья 94) устанавливает пять основных видов земель особо охраняемых территорий. Однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку согласно пункту 5 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий.
Согласно ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок отнесения земель к определенному охранному режиму регулируется Положением утвержденным Постановлением правительства РФ №1425 от 7 декабря 1996 года /с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 года №909/, однако и в данном положении определяется порядок установления границы и режимов округов санитарной, горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, на территориях которых могут устанавливаться определенные режимы проживания, хозяйственной деятельности, размещения объектов, сооружений и т.д. Более того, данным постановлением предусмотрено, что лишь на территории первой санитарной зоны, которая устанавливается для месторождений минеральных вод (скважин,источников, месторождений грязи) запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности.
Доказательств отнесения спорного участка к первой зоне, а так же того, что спорный участок находится на территории такого округа, где ограничено или запрещено проживание, либо осуществление любой хозяйственной деятельности администрацией г. Пятигорска суду также не предоставлено.
Земельным кодексом предусмотрено, чтоправовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Однако в силу положений ст. 94-100 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, оздоровительное, историко-культурное назначение, которые в соответствии с постановлением федеральных органов государственной власти, субъектов РФ или решением органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из оборота и хозяйственного использования и для которых установлен особый правовой режим.
Доказательств того, что спорный земельный участок, предоставленный истице в установленном порядке, изъят из оборота и в отношении него установлен особый правовой режим, не имеется.
Более того, из письменных материалов дела следует, что спорный земельный участок отнесен к землям поселений, разрешенного использования - для садоводства, которые в силу ст. 83,85 ЗК РФ предназначены и используются для застройки и развития городских и сельских поселений.
Земельный КодексРФ предусматривает, что в частную собственность не могут быть переданы земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, перечень которых предусмотрен в ст. 27 ЗК РФ.
Согласно ФЗ №33 от 14 марта 1995 года « Об особо охраняемых природных территориях» / с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2001 года ФЗ № 196 /, прямо указано на то, что особо охраняемые природные территории - это участки земли, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное и оздоровительное значение, которые изъяты решением органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и, для которых установлен режим особой охраны.
Действительно ст. 2,3,4 данного ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к землям особо охраняемых природных территорий, на территориях которых могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности, они подлежат включению в государственный кадастр, который должен включить в себя сведения о статусе этих территорий, об их географическом положении и границах, режиме особой охраны этих территорий, природопользователях.
Ответчиком также суду не предоставлено доказательств того, что земли курорта КМВ и города курорта Пятигорск в частности, включены в государственный кадастр как особо охраняемые природные территории, исключены или ограничены в обороте.
Ст. 32 данного ФЗ предусматривает запрет / ограничение/ в границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов лишь деятельности, которая может привести к ухудшению качества и истощению природных ресурсов, а так же предусматривает порядок образования Правительством РФ округов санитарной или горно-санитарной охраны и особенностей режима их функционирования.
Согласно п. 12 Положения лишь на территории первой санитарной зоны, которая устанавливается для месторождений минеральных вод / скважин, источников, месторождений грязи/ запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению включают в себя, в том числе земли поселений и земли особо - охраняемых территорий и объектов, которые используются в соответствии с установленным для них назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного пользования в соответствии с зонированием территорий.
В силу ст. 94, 95, 96 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, оздоровительное и иное ценное значение, в том числе земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного пользования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. Земли города-курорта Пятигорска из оборота не изъяты и особый правовой режим для них в установленном законом порядке не установлен. Федеральные Законы, о которых идет речь в ст. 8 ЗК РФ до настоящего времени не приняты.
Земли города - курорта Пятигорска не включены в государственный земельный кадастр как земли особо - охраняемых территорий.
Ответчик доказательств обратного суду не предоставил, напротив, в материалах дела имеются бесспорные доказательства, которые свидетельствуют о том, что спорный земельный участок относится к землям для садоводства.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона РФ «О переводе земель из земельных участков одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года установлено, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель изодной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель.
В иных случаях, помимо предусмотренных ч. 1 ст. 15 указанного закона, такой перевод земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
В силу ч. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, документах государственного земельного кадастра, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, иных документах в случаях, установленных федеральными законами.
Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов является признание недействительным, не соответствующим закону и нарушающим гражданские права и охраняемые законом интересы ненормативного акта органа местного самоуправления.
В условиях состязательности гражданского процесса, а так же с учетом положений ст. 6 Закона РФ от 27 апреля 1993 года № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», при которых на государственные органы, учреждения, решения которых обжалуются гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых решений, администрацией г. Пятигорска не представлены доказательства того, что испрашиваемый истцом земельный участок изъят из оборота, либо имеется в отношении него установленный федеральным законом запрет на приватизацию, либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, либо расположен в границах зоны особо охраняемых природных территорий.
Статьей 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Согласно ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статьями 9 и 36 Конституции РФ предусмотрено, что земля может находиться в частной собственности граждан.
Как следует из материалов дела, земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв. м, в садоводческом товариществе <адрес> предоставленный истице под садоводство, с кадастровым номером №, не включен в государственный земельный кадастр как земли особо - охраняемых территорий.
Доказано, что испрашиваемый земельный участок относится к категории земель для садоводства, порядок использования которых определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ).
По изложенным выше основаниям суд находит, заявленные Павлова Л.М. требования о возложении обязанности на администрацию города Пятигорска предоставить истцу право на выкуп земельного участка путем заключения договора купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Что касается требований о расторжении договора аренды указанного выше земельного участка по тому основанию, что намерены заключить договор купли-продажи земельного участка, то в этой части исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.
Статья 620 ГК РФ предусматривает основания и порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Так по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Истец в судебном заседании иных оснований, кроме заключения договора купли-продажи земельного участка суду не представил. Указанное истцом обстоятельство не может служить основанием для расторжения договора аренды. В случае изменения права аренды на право собственности в связи с заключением договора купли-продажи запись о регистрации права аренды подлежит прекращению и не требуется расторжения договора аренды.
Руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Павлова Л.М. к администрации г. Пятигорска удовлетворить в части.
Обязать Администрацию г. Пятигорска передать в собственность Павлова Л.М. земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в с/т <адрес> с кадастровым номером №, путем заключения договора купли-продажи.
Павлова Л.М. в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в с/т <адрес> с кадастровым номером № заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска и Павлова Л.М. отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Судья О.В.Ивлева