Дело №2-1592/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«31» мая 2011г. г.Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Калининой О.Г.,
при секретаре Чеботаревой Е.Г.,
с участием:
истца: Гарцуевой Е.Е.,
представителя ответчика Рыбиной Е.В.
администрации г.Пятигорска: (по доверенности),
представителя третьего лица Лопатько А.С.
МУ «УИО администрации г.Пятигорска»: (по доверенности)
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Гарцуева Е.Е. действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации,
У С Т А Н О В И Л:
Гарцуева Е.Е. обратилась в Пятигорский городской суд в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, считая нарушенными свои конституционные права на жилище, права на приватизацию и получение жилья в собственность, поскольку ей и ее несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В., <данные изъяты> года рождения, в <данные изъяты> году была предоставлена для проживания отдельная комната № в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>. Данное имущество ей было передано по договору коммерческого найма, составленном между ней и ООО «ЖКК», которое являлось балансодержателем данного общежития. В <данные изъяты> году ООО «ЖКК» заключило с ней новый договор коммерческого найма и согласно данного договора срок его действия определен, как «постоянный». Первоначально собственником общежития, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из 2-х корпусов, 3 и 5, являлся субъект РФ - Ставропольский край. Непосредственно управление имуществом осуществляло Министерство имущественных отношений Ставропольского края. Отношения между собственником имущества и балансодержателем регулировались на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ В <данные изъяты> году общежития расположенные по адресу: <адрес>, корпуса 3 и 5, переданы в муниципальную собственность г.Пятигорска. После передачи общежития в муниципальную собственность, ООО «ЖКК» уведомило ее, что с ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ней договор коммерческого найма №, считается расторгнутым. Положениями ст.7 ФЗ №189-ФЗ «о введении в действие ЖК РФ» установлено, что общежития, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданные в иную форму собственности, утрачивают статус общежития в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Однако администрация г.Пятигорска не заключает с ней договор социального найма не взирая, что данное право у нее имеется в силу закона. Более того, администрация без договора социального найма не заключает с ней договор приватизации жилого помещения. В Определении Верховного суда РФ от 02.09.2008г. №5-В08-69, указано, что при применении ст.7 ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие ЖК РФ», при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения доводы о том, что договор социального найма не оформлен, не исключен из специализированного жилого фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления, наличия договоров социального найма, а также оформления изменившегося в силу закона статуса дома. ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу решение Пятигорского городского суда, согласно которого, суд при рассмотрении спора о наличии у нее и ее несовершеннолетней дочери права пользования комнатой в общежитии, пришел к выводу, что поскольку законом не названы специальные нормы для нанимателей жилых помещений в специализированном жилом фонде, то следует руководствоваться нормами ст.4 ЖК РФ об общих правилах ЖК РФ об участниках жилищных правоотношений, и кроме того, положениями ст.7 ФЗ №189-ФЗ «о введении в действие ЖК РФ» согласно которой, общежития, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданные в иную форму собственности, утрачивают статус общежития в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие самого договора социального найма, а также решения об исключении дома из специализированного жилого фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления названых документов. Согласно Закона РФ от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации», под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Статья 8 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации», предусматривает право гражданина на обращение в суд при решении вопросов о приватизации жилья. Конституция РФ устанавливает и провозглашает государственные гарантии на возможность каждого гражданина участвовать в приватизации жилья, а также не допускает ограничение этого права. Ранее, она и ее несовершеннолетняя дочь Гарцуева Е.В., участия в приватизации не принимали. Просила признать за Гарцуева Е.Е. и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В., право пользования жилым помещением квартирой <адрес>. Признать за ней и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В. право на приватизацию занимаемого жилого помещения <адрес> Признать за Гарцуева Е.Е. и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В. право общей долевой собственности, по 1/2 доли за каждой, на жилое помещение квартиру <адрес>.
В судебном заседании истец Гарцуева Е.Е., пояснила, что заявленные исковые требования к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, поддерживает по основаниям изложенным в исковом заявлении и просила удовлетворить их в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Пятигорска, действующая на основании доверенности, Рыбина Е.В., пояснила, что заявленные исковые требования Гарцуева Е.Е., действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, не признает и возражает против их удовлетворения.
В судебном заседании представитель третьего лица МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска», действующий на основании доверенности, Лопатько А.С., пояснил, что против удовлетворения заявленных исковых требования истца Гарцуева Е.Е. действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, возражает, представив письменный отзыв на исковое заявление, в которых просил отказать Гарцуева Е.Е. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в условиях состязательности процесса письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.2 Конституции РФ, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Вместе с тем, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Также, согласно ст.45 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Таким образом, под защитой понимается восстановление положения, существовавшего до нарушения того или иного права. Государственная защита - это правовая защита, осуществляемая государством (его органами). Правовая защита - это усилия государства по обеспечению с помощью правовых механизмов восстановления нарушенных прав и свобод человека и гражданина, а также использование самими лицами, права и свободы которых нарушены, предоставленных им законом средств и способов восстановления и защиты своих прав и свобод.
Кроме того, ст.46 Конституции РФ, предусмотрено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Таким образом, судебная защита распространяется на неограниченный круг лиц. А также ст.47 Конституции РФ, предусмотрено, что никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания этого права, причем выбор способа защиты этого права принадлежит исключительно истцу, а также предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В связи с чем, охрана права частной собственности представляет собой закрепление в законодательстве ряда гарантий для частных собственников, позволяющих им беспрепятственно реализовывать свои права, а также защищающих их от незаконного изъятия собственности. Под охраной права частной собственности следует понимать как охрану права собственности на вещь, принадлежащую частному лицу - физическому (индивиду) или юридическому (организации), так и охрану права этого частного лица на осуществление хозяйственно-экономической деятельности на базе принадлежащего ему имущества. Под владением понимается фактическое обладание принадлежащей собственнику вещью (имуществом). Под пользованием понимается извлечение из имущества его полезных свойств, под распоряжением - законная возможность полной или частичной передачи прав на него другим лицам.
В соответствии с представленным в судебном заседании свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, собственником жилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения Правительства Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ, является муниципальное образование город-курорт Пятигорск.
Кроме того, в соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Жилищно-коммунальная контора» предоставило Гарцуева Е.Е. комнату в молодежном общежитии коечного типа, расположенную по адресу: <адрес>, совместно с которой также проживает дочь Гарцуева Е.В., <данные изъяты> года рождения. При этом п.1.5 указанного договора предусмотрено, что срок найма жилого помещения устанавливается постоянно
Однако, согласно уведомления директора ООО «ЖКК» от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с переходом права собственности на общежитие №, расположенное по адресу: <адрес>, МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» на основании ст.102 ЖК РФ, договор № коммерческого найма жилого помещения, заключенного с Гарцуева Е.Е., считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Также, согласно карточки прописки в жилом помещении, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ по указанному адресу поставлена на регистрационный учет Гарцуева Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, совместно с которой также проживает ее несовершеннолетняя дочь Гарцуева Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Вместе с тем, согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ выданной ОАО «Управление жилым фондом» г.Пятигорска, Гарцуева Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес>. В приватизации жилой площади по данным адресам участия не принимала.
По утверждению представителей МУ УИО и администрации г.Пятигорска с передачей общежития в муниципальную собственность от ООО «ЖКК» были переданы лишь технические паспорта, договор от ДД.ММ.ГГГГ и допсоглашения к нему, а также последние заключенные с проживающими в общежитии гражданами договоры коммерческого найма, явившиеся основанием для отнесения этих жилых помещений к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования и для отказа в удовлетворении заявлений истца о передаче ей занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации, т.к. на момент передачи его в муниципальную собственность оно уже было обременено коммерческим наймом, что исключает возможность приватизации жилья.
Позиция администрации и УИО г.Пятигорска противоречит закону, т.к. ничтожный договор коммерческого найма не влечет никаких правовых последствий, а потому его условия не могли являться «обременением» получаемого в муниципальную собственность жилья и основанием включения спорных квартир в перечень используемого на условиях коммерческого найма жилья в постановления администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Постановления администрации г.Пятигорска, должны оцениваться исходя из положений ст.55 Конституции РФ, согласно которой в РФ не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, ограничение таких прав возможно Федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, прав и законных интересов других лиц.
В ходе государственной приватизации предприятия жилой дом с жилыми помещениями по <адрес>, отнесенные к государственному жилищному фонду, были переданы в 1993г. в пользование АО «Кавмнкурортстрой-М» на основании заключенного с собственником имущества договора.
Поэтому на момент принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» 04.07.1991г., АО «Кавминкурортстрой-М», ООО «ЖКК» или другое коммерческое подразделение, которому общежитие передавалось в пользование, не являлись собственниками жилого фонда, в том числе общежития №, расположенного по адресу <адрес>, а исходя из буквального содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ № между Комитетом по управлению госимуществом СК и АО «Кавминкурортстрой-М» акционерное общество (Пользователь) было ограничено в своих правомочиях в отношении переданного ему имуществом и обладало лишь правом безвозмездного пользования. Доказательств наличия правомочий ООО «ЖКК» на заключение договоров коммерческого найма на жилые помещения государственного жилищного фонда, статус и правовое положение которых собственником не изменялся, ответчиком не представлено.
На настоящее время на основании Распоряжения Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения литера «Е» по <адрес>, помещения №№ 5,9,22,35,36,37,38,40,41,43,44, общей площадью 242.1 кв.м., являются муниципальной собственностью и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № от ДД.ММ.ГГГГ
Муниципальное жилье используется на условиях социального найма и ответчиком не представлено бесспорных доказательств и законных оснований для изменения целевого использования жилых помещений, занимаемых истцами на условиях соцнайма, с переходом в муниципальную собственность в коммерческих целях на условиях коммерческого найма, в связи с чем отказ ответчика от заключения с жильцами жилого дома, переданного из государственного жилого фонда в муниципальный, договора социального найма и возражения представителей ответчика и 3-го лица считает необоснованными, направленными на ограничение гарантированных конституцией и законом прав граждан на жилое помещение и получение его в собственность, т.к. истец, проживая фактически в индивидуальной квартире, не может ее приватизировать, поскольку до передачи дома в муниципальную собственность ей отказывали со ссылкой на то, что ее квартира расположена в доме, который считается общежитием, хотя данный статус ничем не подтвержден и жилые помещения в нем статусу общежития не соответствовали, а после передачи жилого дома в муниципальный жилой дом им отказывают в приватизации по причине обременения жилых помещений коммерческим наймом.
Из существа ст.7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения ни доводы о том, что договор социального найма не оформлен или жилье не исключено из специализированного жилищного фонда, поскольку в данном случае ответчиком так и не представлено доказательств тому, что жилой дом в установленном порядке признавался общежитием, а потому данную ситуацию следует расценивать как имевшее место передачу государственных жилых помещений жилого дома по <адрес> из государственного в муниципальный жилой фонд, а потому право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по заключению договоров социального найма, оформлению уже изменившегося в силу закона статуса дома или др. причин.
Представитель администрации заявленные исковые требования не признал, представитель 3-го лица МУ УИО г.Пятигорска, считал заявленные требования также необоснованными и не подлежащими их удовлетворению.
При этом свои возражения они мотивировали тем, что жилые помещения <адрес>, находившегося на балансе ООО «ЖКХ» по договору безвозмездного пользования, в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности СК в муниципальную собственность г.Пятигорска, что подтверждается свидетельством о госрегистрации перехода права собственности Управления Росреестра по СК от ДД.ММ.ГГГГПереданные жилые помещения, являлись государственными и были обременены договорами коммерческого найма, т.к. использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования, а истец занимает в жилом <адрес> в г.Пятигорске комнату спорные жилые помещения на основании заключенных между ООО «ЖКК» и истцом договора коммерческого найма.Данный договор коммерческого найма, являются действительным, т.к. ООО «ЖКК» заключило их, будучи наделенным правом владения и распоряжения помещениями в <адрес> в г.Пятигорске, на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с бывшим собственником - Министерством имущественных отношений СК. Непосредственно такого договора между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ООО «ЖКК» с предоставлением ООО права передачи государственного жилья в коммерческий найм ответчик и УИО представить не могут, но считают, что таким договором является договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по имуществу СК (Собственник) на основании Положения и АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) на основании Устава с последующими дополнительными соглашениями.Договор коммерческого найма, заключенный ООО «ЖКК» с Гарцуева Е.Е. не расторгнут, несмотря на направленные ООО «ЖКХ» в ее адрес уведомления, т.к. согласно ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В связи с этим с момента передачи жилых помещений в <адрес> в муниципальную собственность, за истцом сохраняется право пользования занимаемыми жилыми помещениями на основании заключенного договора коммерческого найма, а наймодателем по данному договору является МУ «УИО администрации г.Пятигорска» на тех же условиях, которые перешли к нему от ООО «ЖКК». По изложенным причинам постановлением администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, отменившим ранее изданное постановление от ДД.ММ.ГГГГ №, спорные жилые помещения, принятые в муниципальную собственность, включены в список помещений, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО «ЖКХ» до истечения срока их действия.Поскольку в соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», правом на приватизацию пользуются только граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма, поэтому истец, являясь нанимателем занимаемого жилого помещения по заключенному с ней ООО «ЖКК» договору коммерческому найма, не обладает правом на его приватизацию, т.к. такое право у нее не возникло.Таким образом, исходя из того, что закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма, следовательно, указанные постановления администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, никоим образом не ограничивают право истца на приватизацию занимаемого ею помещений, т.к. с истцом договор социального найма не заключался и она пользуются жилыми помещениями на условиях коммерческого найма.И хотя действительно ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», применяется к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, но в данном случае следует учесть, что жилой <адрес>, являлся общежитием и это следует из заключенных договоров передачи в пользование государственного имущества, несмотря на отсутствие у ответчика и у 3-го лица документальных подтверждений придания данному дому статуса общежития конкретного типа (молодежного, семейного или др.типа) соответствующим постановлением органа местного самоуправления в силу действовавшего ранее закона.Согласно п.2 ст.105 ЖК РФ, договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Аналогичная норма содержалась и в Жилищном кодексе РСФСР.На момент вселения и проживания истца в жилых помещениях общежития, она не состояла в трудовых или в служебных отношениях с прежним собственником и использовали жилое помещение по договору коммерческого найма, а не по договору найма специализированного жилого помещения. К тому же, жилые помещения в <адрес> в г.Пятигорске, использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования, в связи с чем ООО «ЖКК» заключало с жильцами договоры коммерческого найма жилья. Поэтому применение в данном случае положений ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» необоснованно.По указанным законным основаниям договоры социального найма могут быть заключены только с теми гражданами, проживающими в доме по <адрес>, которые состояли в трудовых или служебных отношениях с прежним собственником общежития, т.е. государственным предприятием до его приватизации, а истец таким не является. Соответственно у остальных граждан, проживавших по договорам коммерческого найма в общежитии и сохранивших эти условия пользования жильем и при передаче его в муниципальную собственность, сохраняется право проживания в данных помещениях именно на условиях коммерческого найма в соответствии с ранее заключенными договорами, что делает невозможным их приватизацию.
Ссылка истца на пользование жилыми помещениями на условиях социального найма не может быть принята во внимание, т.к. согласно ст.ст. 49, 57 ЖК РФ, жилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть предоставлены по договору социального найма только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, состоящим на учете в общегородской очереди. При этом, предоставление жилых помещений по договору социального найма производится исходя из времени принятия граждан на учет, т.е. в порядке очередности. Истец указанным требованиям не соответствуют Доводы истца в части заключенного с ними договора коммерческого найма, являются необоснованными в силу имеющегося у них заблуждения по поводу существующих отличий предоставления жилья по договору коммерческого найма и по договору социального найма.
Ответчик, отказывая в удовлетворении заявления истца о заключении с ней договора социального найма, учитывал существующие отличия между договором коммерческого найма и договором социального найма, которые сводятся к следующему:
- отношения коммерческого найма, как следует из норм главы 35 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством. Отношения же социального найма жилого помещения регулируются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством;
- заключение договора коммерческого найма жилого помещения, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как: а) нуждаемость в жилье или в улучшении жилищных условий; б) постановка на учет; в) получение решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
- площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется (предоставление жилья производится в пределах нормы жилой площади);
- договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока;
- при договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя;
- при договоре коммерческого найма наниматель несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Указанное свидетельствует в целом, что жилые помещения в общежитии по <адрес>, относились к государственному жилому фонду, правоотношения наймодателя (ООО «ЖКК») и нанимателей жилых помещений (истца) в данном доме были основаны на условиях коммерческого найма, а потому даже в случае перехода жилого дома с расположенными в нем жилыми помещениями в муниципальную собственность, наниматели этих помещений не приобретают право пользования жильем на условиях социального найма, а продолжают проживать в них на условиях коммерческого найма в соответствии с заключенными договорами коммерческого найма с ООО «ЖКК», в которых права наймодателя перешли к МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» согласно постановлениям администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского и инвентарного дела, представленные доказательства, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
В ходе судебного разбирательства материалами гражданского и инвентарного дела установлено, что жилой <адрес> находился на балансе треста «Кавминкурортстрой», являлся объектом государственной собственности Ставропольского края и это сторонами не оспаривается.
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, т.к. вплоть до Распоряжения Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома лит. «А» по <адрес>, являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, договор № сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст.5 Закона РСФСР «О собственности» закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖКХ г.Пятигорска - общежитие по <адрес>, предусмотрев п.4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
Согласно п.3.1 договора Пользователь наделен правом безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ.
В соответствии с п.3.2 договора Пользователь принял на себя обязательства осуществлять все необходимые меры, связанные с эксплуатацией, содержанием (в т.ч. текущий и капитальный ремонт) и рациональным использованием имущества, закрепленного на праве пользования. Затраты, с вязанные с эксплуатацией и содержанием имущества, возложены на Пользователя.
Пунктом 3.3 и 3.4 договора переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения Собственника, в то время как Собственник реализует свое право на имущество в установленном законом порядке и может произвести отчуждение имущества, переданного на праве пользования, без согласия балансодержателя.
Арендодателем переданных по договору объектов выступает Собственник, субаренда не допускается. Неотъемлемой частью договора аренды является договор на коммунальные услуги, заключаемый арендатором с Пользователем для погашения затрат на содержание здания согласно п.3.2. (пропорционально занимаемым площадям).
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение № между Пользователем - ООО «Промжилстрой» и Собственником - Министерством госимущества СК, согласованное с ОАО «Кавминкурортстрой-М», в соответствии с которым Собственник передал права и обязанности Пользователя на общежитие по <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» с согласия его учредителя ОАО «Кавминкурортстрой-М».
Из письма ОАО «Кавминкурортстрой-М» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Министерства имущественных отношений АО признавало, что по <адрес>, находится общежитие, имеющее минимум коммунальных удобств, подлежащее приватизации, которое, несмотря на неоднократные обращения в органы местного самоуправления в связи с их отказом в муниципальную собственность не переданы.
ДД.ММ.ГГГГ соглашением № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № Собственник - Министерство госимущества СК, передало все права и обязанности Пользователя, обусловленные договором № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, на общежитие по <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная контора» г.Пятигорск с согласия ОАО «Кавминкурортстрой-М» и ООО «Промжилстрой», которые являются учредителями созданного ими дочернего предприятия, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ инспекцией ИМНС по г.Пятигорску СК.
Анализ договора № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений к нему, а также письма Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ, показывает, что ООО «ЖКК» было лишь балансодержателем жилого <адрес> и жилых помещений в нем, являющихся государственной собственностью и отнесенных к государственному жилому фонду, держателем списков и копий документов, являющихся основанием для вселения граждан в общежитие, т.к. собственником данного имущества оставалось Минимущество СК, а Пользователь государственным имуществом в лице ООО «ЖКК», обладал теми же правомочиями, которые оговаривались сторонами в договоре №, т.е. безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ. Суду не представлено доказательств расширения ограниченных договором правомочий ООО»ЖКК» в отношении государственных жилых помещений, изменения их статуса или использования.
Распоряжением Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома литер «Е» по <адрес>, в соответствии с Перечнем имущества, находящегося на балансе ООО «ЖКК», предлагаемого к безвозмездной передаче из государственной собственности в муниципальную собственность, на настоящее время являются муниципальной собственностью г.Пятигорска и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № от ДД.ММ.ГГГГ
Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Под правомочием владения понимается основанная на законе (т.е. только юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).
Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения.
Как следует из договора № Пользователю государственное имущество - жилые помещения в жилом доме по <адрес> в г.Пятигорске передавалось в безвозмездное пользование с условием определенных ограничений - переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения собственника.
Следует учесть, что условия данного договора и заключенных к нему соглашений ни одной из сторон не оспаривались и не признаны недействительны, в т.ч. и в части правомочий сторон по владению, пользованию и распоряжению имуществом, установленных ограничений пользователя, в связи с чем суд исходит из заключенного и подписанного сторонами договора, что свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашении по всем его условиям (ст.432 ГК РФ).
В силу действовавшей на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора №, ст.342 ГК РСФСР и других положений гл.29 ГК РСФСР, равно как и ст.689 ГК РФ и др. положений гл.36 ГК РФ на момент заключения Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ договор безвозмездного пользования относится к числу безвозмездных сделок, предусматривающих передачу имущества во временное безвозмездное пользование. Получивший имущество в безвозмездное пользование вправе был предоставить это имущество в пользование третьему лицу (ст.346 ГК РСФСР) лишь с согласия передавшего имущество, оставаясь ответственным перед ним. Такое право ссудополучателя на предоставление полученного имущества в пользование третьему лицу аналогично праву нанимателя, но отличается тем, что наниматель может эту передачу произвести возмездно (поднаем), тогда как ссудополучатель вправе сделать ее только безвозмездно, что определяется самой безвозмездностью получения вещи в пользование ссудополучателя, т.к. доход, который бы мог быть получен путем сдачи подобной вещи в наем, явился бы неосновательным обогащением.
Представление имущества ссудополучателем в пользование третьему лицу могло иметь место с согласия ссудодателя. Право ссудополучателя на передачу имущества по договору безвозмездного пользования третьему лицу в некоторых случаях предполагается, в других- исключается, в зависимости от существа отношений между сторонами. При передаче имущества ссудополучателем третьему лицу между ними заключается новый договор безвозмездного пользования имуществом, по которому ссудополучатель по основному договору выступает в качестве ссудодателя, а третье лицо - в качестве ссудополучателя. Сроки, на которые имущество может быть предоставлено в пользование третьему лицу, и объем предоставляемых ему прав не могут выходить за пределы тех, которыми обладает собственник данного имущества, т.к. права ссудополучателя являются вторичными и производными от права собственника, и которые предусмотрены законом. Поэтому так как основной договор № заключен сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально- культурного и коммунально - бытового назначения, предусмотрев в п.4.2 договора возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении, заключение Пользователем договоров найма жилого помещения с истцом с указанием срока на 1 год или без указания срока, или с указанием «срок найма жилого помещения устанавливается постоянно» не может расцениваться в качестве бесспорного доказательства достигнутого соглашения с гражданами о заключении договора на условиях коммерческого найма, при том, что со слов истцов вселяющимся в жилые помещения было известно о принадлежности этих помещений к государственному имуществу и отсутствии прав собственности на них у Пользователя, заключавшего с ними договор найма.
При передаче имущества в пользование третьему лицу, лицо, являющееся ссудополучателем по новому договору, ни в каких правоотношениях с ссудодателем по основному договору не состоит.
В связи с этим ссылка ответчика и 3-го лица на отсутствие каких-либо правоотношений с собственником имущества или с его балансодержателем, в т.ч. до приватизации госпредприятия, ничем не обоснована.
Исходя из условий договора №, указанных положений закона, с учетом которых заключался данный договор и определялись права Пользователя, принимая во внимание, что переданное в безвозмездное пользование имущество (жилые помещения в жилом доме) являлось государственным и как жилые помещения государственного жилого фонда в жилом доме могло использоваться лишь по прямому назначению - для проживания граждан на условиях социального найма с оплатой коммунальных услуг и др.вытекающих из договора платежей, с возложением на нанимателя и наймодателя соответствующих прав и обязанностей (поскольку иной вид использования государственного жилого фонда -коммерческий найм договором не оговаривался и доказательств имевшегося на это распоряжения собственника не представлено), соответственно жилые помещения Пользователем, выступающим в лице «наймодателя», могли передаваться гражданам («нанимателям») на таких же условиях, т.е. по договору социального найма с оплатой коммунальных услуг по существующим тарифам и вытекающих из договора иных платежей, с возложением на нанимателя и наймодателя соответствующих прав и обязанностей, без цели получения прибыли, что предполагает сам по себе коммерческий найм.
Действительно, договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных фондах, в том числе в частном, государственном и муниципальном. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма, что собственно, коммерческий наем и имеет одной из главных целей - получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода (прибыли) за счет платы за жилье. Однако, такой порядок использования муниципального жилья должен соответствовать и обеспечивать деятельность публичного органа, поэтому ограничения (запрет) в приватизации тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов. Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 г., были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами. Таких обоснований в отказе в заключении социального найма и передачи жилья в собственность ответчиком не представлено.
Согласно ст.ст. 296, 297 ГК РФ, казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Предприятие, учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом без согласия собственника этого имущества.
Как следует из буквального толкования в соответствии со ст.216 ГК РФ, Закона о госрегистрации, т.к. право оперативного управления и хозяйственного ведения относится к вещным правам и подлежит государственной регистрации, доказательств которой суду не представлено. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения и распоряжения имуществом.
При оценке действий связанных с осуществлением предприятиями, учреждениями права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении переданного им имущества, следует учитывать установленные ст.ст. 295, 296 ГК РФ, ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по распоряжению имуществом вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.
В связи с тем, что в силу ст.166 ГК РФ, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, что ничтожная сделка не порождает никаких юридических последствий, она признается недействительной с момента ее совершения и последствия ничтожности сделки могут быть применены судом по собственной инициативе, заключение Пользователем по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и допсоглашениям к нему в отношении переданного ему в пользование государственного имущества (жилых помещений в жилом доме государственного жилого фонда) по его распоряжению путем заключения договоров коммерческого найма с целью извлечения прибыли без соответствующего на то распоряжения собственника не соответствует условиям договора и требованиям закона, что свидетельствует о ничтожности заключенных ООО «ЖКК» с истцом договоров коммерческого найма.
Соответственно такие договоры при должной правовой оценке ответчиком получаемого в муниципальную собственность имущества и возникших в отношении него правоотношений сторон по договору найма, не могли и не могут являться тем «обременением коммерческого найма», о котором заявляют представители ответчика и 3-го лица и которое явилось основанием при издании постановлений администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, включения спорных жилых помещений, принятых в муниципальную собственность, в список помещений, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО «ЖКК» до истечения срока их действия.
Поэтому указанные акты в этой части не могут быть приняты во внимание при разрешении заявленных требований, тем более, что в ходе судебного разбирательства ответчик не обосновал необходимость, целесообразность изменения порядка использования данных помещений муниципального жилого фонда по коммерческому найму, кроме имеющегося «обременения договорами коммерческого найма с ООО «ЖЖК» в целях осуществления деятельности публичного органа.
Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2000 г. N 8-П по делу о проверке конституционности отдельных положений п.4 ст.104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также отметил, что отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения жилищных объектов, в том числе относящихся к жилищному фонду социального использования, эксплуатируемому в интересах населения, носят публично-правовой характер и это должен учитывать законодатель при осуществлении их правового регулирования. Аналогичной позиции придерживается Европейский суд по правам человека, отметивший, что в современном обществе обеспечение населения жильем является важнейшей социальной потребностью; решение жилищного вопроса не может быть целиком отдано на откуп рынку, неограниченное действие которого, особенно в ситуации трансформации экономики, способно создать опасность нежелательных социальных последствий, а потому отражает не только частный, но и публичный интерес.
Суд также учитывает, что законы РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 г. (ст. 18) и "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой "при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления...". С введением в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ ситуация осталась прежней значительная часть жилищного фонда осталась на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций - бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений. Представляется, что нормы указанных выше Законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, указывающей носителей права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Поэтому те хозяйственные общества, которые до настоящего времени имели (имеют) государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.
В связи с этим и в соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, подтверждением чему является аемого собственностью и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права муниципальной собственности, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № от ДД.ММ.ГГГГ
С учетом изложенного, принимая во внимание объяснения представителей ответчика и 3-го лица о том, что с передачей имущества в муниципальную собственность ООО «ЖКК» передало администрации г.Пятигорска с технической документацией только последние, заключенные в <данные изъяты>. договоры коммерческого найма на занимаемые истцом жилые помещения, которые фактически являются ничтожными, то действия ответчика по отнесению занимаемых истцом жилых помещений муниципального фонда к коммерческому найму и ограничению тем самым прав нанимателя в пользовании этими помещениями на тех условиях, на которых они были вселены в них, т.е. социального найма, являются фактически односторонним изменением договора найма жилого помещения, ранее относившегося к государственному жилому фонду.
Поскольку представители ответчика и 3-го лица со ссылкой на ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
При этом суд учитывает, что из содержания постановления администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и отмененного им ранее изданного постановления от ДД.ММ.ГГГГ № объектом передачи из государственной в муниципальную собственность явился многоквартирный жилой дом по <адрес> с расположенными в нем конкретными жилыми и нежилыми помещениями и именно на указанные помещения жилого дома произведена регистрация права муниципальной собственности, что влечет определенные правовые последствия - использование жилья на условиях социального найма, из чего вытекает гарантированное государством право нанимателей на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
Кроме того, порядок и основания вселения истца в жилые помещения за весь истекший период с момента их вселения ни собственником, ни его полномочным лицом («наймодателем») или иными заинтересованными лицами не оспаривался и в отношении истца не ставился вопрос о ее выселении по предусмотренным законом основаниям, вселение истца самоуправным в силу ранее действовавшей ст.99 ЖК РСФСР вплоть до принятия нового ЖК РФ не признавалось, исходя из которой вселение в жилое помещение с разрешения администрации нельзя рассматривать самоуправным, противоречащим закону.
В ходе судебного разбирательства ответчик и 3-е лицо не оспаривали законность вселения и проживания истца в жилые помещения, не опровергли в условиях состязательности процесса соответствующими доказательствами доводы истца со ссылкой на представленные документы о нуждаемости ее на момент вселения в жилые помещения и на настоящее время, об отсутствии у нее другого жилья на праве собственности или социального найма, о правомерности ее вселения на основании соответствующего разрешения руководителя Получателя и пользовании государственными жилыми помещениями на условиях социального найма, о фактическом одобрении собственником жилья условий их вселения и проживания в жилых помещениях, о неучастии ранее ее и членов ее семьи в приватизации жилья. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются одним из доказательств того, состоялось ли между сторонами соглашение о вселении лица в занимаемое жилое помещение и на каких условиях.
На основании ст.7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", на которую ссылаются стороны, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Но при этом следует обратить внимание, что в ст.7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" утрачивают статус общежитий в силу закона.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
Вместе с тем суд, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должен ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, т.е. хотя он и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития.
С учетом этого суд учитывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды. Указанное положение распространяется как на общежития, имевшие статус такового только по документам, а на деле предназначались и использовались для постоянного проживания, так и в отношении домов, изначально введенных в эксплуатацию не в качестве жилых домов, а в качестве общежитий, которые фактически на настоящее время не отвечают установленным законодательством признакам общежития, содержавшимся в Примерном положении об общежитиях в РФ от 11 августа 1988 г., ст. 109 ЖК РСФСР, Санитарных правилах устройства, оборудований и содержания общежитий от 1 ноября 1988 г. N 4719-88, а с 1 марта 2005 г. - в ст. 94 ЖК РФ, поскольку не укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятия и отдыха граждан, в таких домах отсутствует специальный обслуживающий персонал общежития, помещения для культурно-массовых мероприятий, бытового обслуживания, кроме того, отсутствует разрешение санэпидемстанции на заселение жилого дома как общежития. К тому же такое общежитие может полностью соответствовать требованиям, предъявляемым квартирам в жилых домах согласно п.2.2 СНиП 2.08-01-89 "Жилые здания", поскольку состоят из изолированных жилых комнат, кухонь, коридоров, санузлов. Указанное подтверждается тем, что ст.7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящимся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, но и в домах, изначально использовавшихся в качестве общежития.
В ходе судебного разбирательства из представленных документов и материалов инвентарного дела вытекает, что дом по <адрес>, значится как жилой дом, стороны не представили данных о принятии в установленном порядке решения исполкома на момент строительства и сдачи в эксплуатацию или в последующее время о придании ему статуса общежития определенной категории (семейное, коечного типа и др.).
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.Суд считает, что в условиях состязательности процесса, по мнению суда, ответчиком не представлено никаких доказательств, в том числе и письменных, в опровержение доводов истца, а истец частично доказал те обстоятельства, на которые он ссылался и частично предоставил достоверные доказательства в подтверждение заявленных исковых требований.
Суд считает, что с учетом приведенных обстоятельств дела, заявленные истцом Гарцуева Е.Е., действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. исковые требования к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Гарцуева Е.Е. действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери Гарцуева Е.В. к администрации г.Пятигорска о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, удовлетворить в полном объеме.
Признать за Гарцуева Е.Е. и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В., право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за Гарцуева Е.Е. и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В. право на приватизацию занимаемого жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за Гарцуева Е.Е. и ее несовершеннолетней дочерью Гарцуева Е.В. право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доли за каждой, на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества изменений в технические документы на жилое помещение и для регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд.
Судья О.Г. Калинина