Дело № 2-1444/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 10 » июня 2011 года                                                                           г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи                               Духиной В.Г.

при секретаре     Дрозд А.С..

с участием

истца       Логиновой О.Ю.

представителя 3-го лица Черновой Е.П. по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску

Логинова О.Ю. к ООО «Эксперт-Финанс» об устранении препятствий об устранении препятствий в регистрации права, признании сделки заключенной, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между Логинова О.Ю. и ООО «Эксперт-Финанс» заключен договор № купли-продажи <адрес> в <адрес>, проданной ответчиком на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению госимуществом в СК от ДД.ММ.ГГГГ № и акта описи и ареста имущества от ДД.ММ.ГГГГ, составленного судебным приставом - исполнителем пятигорского отдела УФССП РФ по <адрес> Горелик В.В. на основании исполнительного листа №, выданного Пятигорским горсудом ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира принадлежала должнику Архипову Р.В., что подтверждается свидетельством о госрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № АЕ №.

          Истица обратилась в суд с иском об устранении препятствий в регистрации права и признании сделки заключенной, т.к. ответчик ООО «Эксперт-Финанс», подписав договор купли-продажи, по которому обязательства по оплате имущества и передаче его покупателю сторонами исполнены, не является в регистрационный орган для регистрации сделки и перехода права, что лишает ее возможности осуществлять правомочия собственника в полном объеме по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что возможно при наличии зарегистрированного права.

В судебном заседании истица заявленные требования поддержала и пояснила, что собственником <адрес> в <адрес> являлся Архипову Р.В., что подтверждается свидетельством о госрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № АЕ №.

Судебным решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску АКБ Сберегательного банка РФ к Архипову Р.В. и Архипова В.В. с ответчиков взыскана солидарно задолженность по кредитному договору и договору поручительства в общей сумме <данные изъяты>. и расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>., обращено взыскание на заложенное имущество- однокомнатную <адрес> пл.<данные изъяты>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Архипову Р.В., путем продажи ее с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство по взысканию в пользу АКБ Сбербанк РФ пятигорское отделение № долга в размере <данные изъяты>. в отношении Архипову Р.В., проживающего <адрес> в <адрес>, на основании исполнительного листа Пятигорского горсуда.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению госимуществом принято распоряжение № о реализации на торгах арестованного имущества должника- Архипову Р.В. -однокомнатной <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> начальной продажной ценой <данные изъяты>.руб., поручив осуществление продажи квартиры ООО «Эксперт-Финанс» и в этот же день судебным приставом -исполнителем наложен арест на указанную квартиру.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ продажная цена на реализацию данной квартиры снижена до 510000руб.

ДД.ММ.ГГГГ Логинова О.Ю. обратилась с заявкой на участие в торгах по продаже арестованного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эксперт-Финанс»(организатор торгов) и Логинова О.Ю. (заявитель) заключен договор о задатке №, по которому Логинова О.Ю. для участия в повторных торгах по продаже однокомнатной <адрес> в <адрес> начальной стоимостью <данные изъяты>. оплатила задаток <данные изъяты> в счет обеспечения обязательства по оплате продаваемого на торгах имущества.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ комиссией, созданной организатором торгов ООО «Эксперт-Финанс» Логинова О.Ю. определена победителем торгов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эксперт-Финанс» и Логинова О.Ю. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи №, по условиям которого организатор торгов ООО «Эксперт-Финанс» на основании торгов, проведенных организатором торгов ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>,офис <данные изъяты> и протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, передал в собственность покупателю Логинова О.Ю. <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, принадлежавшую Архипову Р.В., за <данные изъяты>. Прием-передача имущества подтверждены актом от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи №. Договор и акт подписаны сторонами, следовательно, стороны пришли к соглашению по всем их условиям.

Спорный объект, приобретенный на торгах, не относится к видам объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), которые должны быть прямо указаны в законе.

Обязательства между сторонами по сделке исполнены полностью. Покупатель принял объект и оплатил полностью его продажную стоимость 512000руб. Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт получения Сбербанком суммы <данные изъяты> в счет частичного погашения долга по решению суда в рамках исполнительного производства № в отношении Архипову Р.В..

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного листа взыскателю в связи с тем, что задолженность частично погашена в сумме <данные изъяты>., путем реализации имущества с торгов, а иное имущество и доходы, на которые можно обратить взыскание, у ответчика отсутствует.

При заключении договора между сторонами была достигнута договоренность, в силу которой продавец обязан был в месячный срок обратиться с покупателем в регистрационную палату для госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, после подписания договора купли-продажи и получения денежной суммы, продавец и его представители утратили интерес к данной сделке, стали уклоняться от исполнения достигнутого между ними соглашения, что лишило истца возможности зарегистрировать свое право собственности на приобретенную по результатам торгов квартиру в установленном порядке, так как когда истец обратился в Регистрационную палату для регистрации права собственности, то ему разъяснили, что необходимо присутствие второй стороны, т.е. продавца (организатора торгов) или его представителя, действовавшего по доверенности. Несмотря на неоднократные предложения ответчикам оформить объект недвижимости в установленном порядке и выполнить устное соглашение, поскольку на момент подписания договора документы были готовы и по отдельным из них срок их действия мог утратить свою силу, ответчик без уважительных причин, ссылаясь на занятость и дальность расположения (<адрес>) уклонился от исполнения вытекающих из договора купли-продажи своих обязательств, неоднократно не является в оговоренное время в регистрационную палату, что явилось основанием для обращения истца в суд.

В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, но от выполнения данных требований ответчик уклонился.

Согласно п3ст.551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Она считает, что в договоре купли-продажи отражены все существенные условия договора, предмет договора и его цена, процедура проведения торгов не нарушена, поэтому она просит устранить препятствия в регистрации перехода права собственности на <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, признать за ней право собственности на указанную квартиру и произвести за ней, как за покупателем, государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру без участия ответчика, признать заключенной между ней и ООО «Эксперт-Финанс» сделку купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ-<адрес> в <адрес>, снять арест с данной квартиры.

Представитель ответчика ООО«Эксперт-Финанс» в судебное заседание не явился, хотя своевременно и должным образом был извещен о времени и месте слушании дела, поставив письменно в известность суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие, признании иска Логинова О.Ю. и отсутствии каких-либо претензий по исполнению договора купли-продажи.

Привлеченные к участию в деле в качестве 3-х лиц Архипову Р.В., Архипова В.В., судебный пристав, Пятигорский отдел УФСГРКК по СК в судебное заседание не явились, уведомив суд о возможности рассмотрения дела без их участия и отсутствии к истице каких-либо претензий по существу заявленного иска.

Суд, учитывая мнение участвующих в процессе лиц, считает возможным при таких обстоятельствах рассмотреть спор в отсутствие не явившихся ответчика и 3-х лиц.

Представитель 3-го лица АКБ Сбербанка РФ Пятигорского отдела, действующая по доверенности Чернова Е.П. не возражала против удовлетворения заявленного иска, т.к. действительно судебным решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску АКБ Сберегательного банка РФ к Архипову Р.В. и Архипова В.В. с ответчиков взыскана солидарно задолженность по кредитному договору и договору поручительства в общей сумме <данные изъяты>. и расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>., обращено взыскание на заложенное имущество- однокомнатную <адрес> пл.<данные изъяты>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Архипову Р.В., путем продажи ее с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>. Впоследствии постановлением судебного пристава начальная сумма была снижена до <данные изъяты>. и с повторных торгов указанная квартира была продана за <данные изъяты>. Вырученные от продажи арестованного имущества деньги перечислены банку согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. в счет частичного погашения долга по решению суда в рамках исполнительного производства № в отношении Архипову Р.В..

Суд, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные письменные доказательства и материалы исполнительного производства, считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство по взысканию в пользу АКБ Сбербанк РФ пятигорское отделение № долга в размере <данные изъяты>. в отношении Архипову Р.В. на основании исполнительного листа Пятигорского горсуда о принудительном исполнении судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ по иску АКБ Сберегательного банка РФ к Архипову Р.В. и Архипова В.В., которым с ответчиков взыскана солидарно задолженность по кредитному договору и договору поручительства в общей сумме <данные изъяты>. и расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>., обращено взыскание на заложенное имущество- однокомнатную <адрес> пл.<данные изъяты>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Архипову Р.В., путем продажи ее с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>. В ходе исполнения Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ продажная цена на реализацию данной квартиры снижена до <данные изъяты>.

Распоряжением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № о реализации на торгах арестованного имущества должника- Архипову Р.В. -однокомнатной <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> начальной продажной ценой <данные изъяты>., осуществление продажи квартиры поручено ООО «Эксперт-Финанс», что соответствует его уставной деятельности согласно положений представленного Устава ООО. Судебным приставом -исполнителем в этот же день наложен арест на указанную квартиру.

Суд, проверяя правомерность совершенных судебным приставом действий по продаже и оценивая законность сделки по продаже арестованного имущества, исходя из представленных документов считает, что процедура проведения торгов была соблюдена, протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ комиссией, созданной организатором торгов ООО «Эксперт-Финанс», Логинова О.Ю. определена победителем торгов и заключенная на торгах сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эксперт-Финанс» и Логинова О.Ю., оформленный в простой письменной форме за № сторонами и заинтересованными лицами не оспорен, не расторгнут, не изменен.

По условиям договора купли-продажи организатор торгов ООО «Эксперт-Финанс» на основании торгов, проведенных организатором торгов ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>,офис <данные изъяты> и протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, передал в собственность покупателю Логинова О.Ю. <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, принадлежавшую Архипову Р.В., за <данные изъяты>. Прием-передача имущества подтверждены актом от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи №. Договор и акт подписаны сторонами, а значит стороны достигли соглашения по всем условиям. В счет стоимости объекта недвижимости Логинова О.Ю. передала продавцу (организатору торгов ООО «Эксперт-Финанс») продажную цену за квартиру, что подтверждается условиями договора о произведенном полном расчете, подписанном сторонами, заявлениями ответчика о признании иска и отсутствии к покупателю каких-либо имущественных претензий по сделке, а также заявлениями бывшего собственника квартиры Архипову Р.В. и его супруги Архипова В.В., должников перед АКБ Сбербанк РФ по кредитным обязательствам, об отчуждении на торгах <адрес> истице и отсутствии у них каких-либо претензий по совершенной сделке. Представителем Сбербанка подтвержден факт передачи взыскателю вырученной на торгах суммы <данные изъяты>. от продажи принадлежавшей Архипову Р.В. однокомнатной <адрес> в <адрес> в счет частичной погашения должником взысканной решением суда задолженности по кредитному договору.

       В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. жилой дом, квартира, земля и т.д..

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

            В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Согласно ст.ст. 432-434 ГК РФ договор считается заключенным между сторонами, если между ними в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе в качестве существенных и необходимых для данного вида договоров, а также те условия, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, в том числе и письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами в соответствии со ст. 549 ГК РФ.

             Как следует из текста представленного письменного документа в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отражены все существенные условия, предмет договора и его цена, по форме и содержанию он соответствует требованиям закона.

             В материалах дела имеются документы, подтверждающие право обладания продавцом отчуждаемым имуществом, а также документы об отчуждении данного имущества на торгах.

В соответствии со ст.129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, отчуждаемые на торгах.

Истица намерена в полной мере осуществлять правомочия собственника- владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, предусмотренными ст.209 ГК РФ, поэтому просит признать за ней право собственности на жилое помещение, а также устранить препятствия в регистрации сделки и перехода права на квартиру, что не противоречит ст.ст.218, 305 ГК РФ.

           В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности, которое в соответствии со ст.16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для внесения учреждением по регистрации соответствующих сведений в регистрационные документы.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не влечет недействительность совершенной сделки купли-продажи. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, называет земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы ( ст.1).

На основании изложенных выше норм следует вывод о том, что в отношении недвижимого имущества, указанного в ст.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности у должника прекращается, а право собственности у приобретателя (победителя публичных торгов) возникает с момента регистрации.

По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица ( п.1ст.16 Закона о государственной регистрации).

В связи с особенностями отношений, возникающих при реализации недвижимого имущества в рамках исполнительного производства, порядок государственной регистрации прав приобретателя вызвал необходимость судебного урегулирования, т.к. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривает норм, устанавливающих особенности представления документов на регистрацию, их оформления в случаях продажи на публичных торгах при обращении на него взыскания.

Суд учитывает, что с учетом особенностей оформления результатов публичных торгов по продаже арестованного имущества передача имущества победителю торгов и оформление права собственности на него должно осуществляться в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами, а также протоколом о результатах торгов, имеющим силу договора (в соответствующих случаях договором купли-продажи имущества), после полной оплаты имущества.

Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения ( п.17) предусмотрено, что при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов. Поэтому именно лицо, от чьего имени заключен договор на торгах в качестве продавца (а не правообладатель - должник в исполнительном производстве), должен представлять на основании ст.16 Закона заявление на государственную регистрацию соответствующих прав.

Регистрация сделки по отчуждению имущества и государственная регистрация отчуждаемого недвижимого имущества является следствием принятых сторонами обязательств по договору отчуждения недвижимого имущества.

Уклонение продавца (организатора торгов ООО «Эксперт-Финанс» ) от подачи заявления в регистрационный орган, вытекающей из заключенного сторонами договора купли-продажи обязанностью стороны по делу, является фактически односторонним отказом от обязательства, нарушающим права и интересы другой стороны по сделке- покупателя, лишенного возможности оформить свое право собственности на приобретенное имущество.

В соответствии со ст.ст.307,309 ГК РФ обязательства могут возникнуть из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в соответствии со ст.310 ГК РФ не допускаются.

Бездействие ответчика по регистрации сделки и перехода права собственности на имущество суд расценивает как безосновательное уклонение от государственной регистрации, поскольку доказательств уважительности причин такому поведению и наличия препятствий государственной регистрации ответчиком не представлено. Бездействие ответчика препятствует оформлению законных прав собственности приобретателя недвижимого имущества, поэтому истец имеет юридический интерес в судебной защите своего права в соответствии со ст.305 ГК РФ.

Поскольку заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует закону, исполнен и не оспорен, представленные истцом доказательства свидетельствуют о фактическом переходе права собственности на имущество и его использовании покупателем в соответствии с назначением, уклонение другой стороны от регистрации сделки и перехода права является необоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению.

Вынесение судебного акта по спору является основанием для признания права собственности должника Архипову Р.В. на <адрес> в <адрес> прекращенными. Данный акт также подтверждает правомерность приобретения соответствующих прав победителем торгов Логинова О.Ю., что дает возможность рассматривать его в качестве основания для регистрации прав на недвижимое имущество за приобретателем.

          Руководствуясь ст.ст. 12,55,167, 194-199 ГПК РФ

                                                 Р Е Ш И Л:

Иск Логинова О.Ю. к ООО «Эксперт-Финанс» об устранении препятствий об устранении препятствий в регистрации права, признании сделки заключенной, признании права собственности удовлетворить.

Считать заключенным ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов ООО «Эксперт-Финанс» и Логинова О.Ю. в простой письменной форме договор купли-продажи № <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, принадлежавшей Архипову Р.В., на основании торгов, проведенных ООО «Эксперт-Финанс» ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>,офис <данные изъяты> и протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать за Логинова О.Ю. право собственности на <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес> пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> за Логинова О.Ю. в отсутствие продавца ООО «Эксперт-Финанс».

Решение суда является основанием совершения соответствующими органами государственной регистрации договора купли - продажи <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов ООО «Эксперт-Финанс» и Логинова О.Ю., прекращения права Архипову Р.В. на указанное жилое помещение, исключения его из числа собственников и аннулирования выданного на его имя свидетельства о госрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № № №, внесения соответствующих изменений в запись ЕГРП и техническую документацию жилого дома.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение 10 дней.

Судья                       Духина В.Г.