Дело № 2-1728/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 июня 2011 года             г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи      Шевляковой И.Б.,

при секретаре         Павловой А.С.,

с участием:

истца          Погосян К.М.,

представителя ответчика МУ «Управление имущественных

отношений администрации г. Пятигорска» Агафоновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Погосян К.М. к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о прекращении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Погосян К.М. обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский кр., <адрес>, заключенного между ФИО2 и Управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска, и отмене записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сделанной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что жилой <адрес> в <адрес> принадлежал на праве собственности ее супругу ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>). Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №. Постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставил в УФРС по <адрес>, однако ДД.ММ.ГГГГ умер до момента регистрации. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, указанный жилой дом приобретен ФИО2 в период их брака, она унаследовала после его смерти 1/3 долю из 1/2 доли домовладения по адресу: <адрес>, а другая 1/2 доля данного домовладения являлась ее супружеской долей и перешла ей на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом г. Пятигорска Ставропольского края РФ ФИО4, запись в реестре за №. Оставшиеся 2/3 доли из 1/2 доли унаследовали их дочери ФИО5 и ФИО6, по 1/3 доли каждая. В последующем они передали свои доли ей в дар на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, в данный момент она является собственником жилого дома по адресу: Ставропольский кр., <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановления администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ей за плату был предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым № под жилым домом по адресу: <адрес>. Указанным постановлением были признаны утратившими силу пункты 1 и 2 постановления главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка в аренду владельцу домовладения, которым был умерший ФИО2 При проведении правовой экспертизы документов, представленных Погосян К.М. на государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный земельный участок, Пятигорским отделом УФСГРКК по СК выявлено противоречие заявленных и зарегистрированных прав на земельный участок, в связи с чем ей было отказано в приеме документов. Также ей было отказано в расторжении договора аренды, т.к. данный договор заключался не с ней, а с умершим ФИО2

В судебном заседании Погосян К.М. отказалась от заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский кр., <адрес>, заключенного между ФИО2 и Управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска, остальные требования уточнила и просила прекратить запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский кр., <адрес>, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска и ФИО2. Пояснила, что на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ей за плату был предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым № под жилым домом по адресу: <адрес>. Наличие зарегистрированного права аренды в отношении того же земельного участка за предыдущим собственником жилого дома ФИО2 является препятствием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Во внесудебном порядке прекратить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным, так как ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ умер.

Представитель ответчика МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» Агафонова М.С. , действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения заявленных истцом требований не возражала.

Представитель третьего лица УФСГРКК по СК в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, суд считает заявленные истцами требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Представленные суду истцом письменные доказательства, свидетельствуют о том, что жилой <адрес> в <адрес> принадлежал на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>). Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №. Постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставил в УФРС по <адрес> для регистрации, однако ДД.ММ.ГГГГ умер. Регистрация договора аренды произведена УФРС по <адрес> после его смерти - ДД.ММ.ГГГГ.

На день рассмотрения спора собственником жилого <адрес> в <адрес> является супруга умершего - Погосян К.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ей за плату был предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым № под жилым домом по адресу: <адрес>. Также указанным постановлением были признаны утратившими силу пункты 1 и 2 постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка в аренду бывшему владельцу жилого дома ФИО2

Погосян К.М. обратилась в УФСГРКК по СК для регистрации права собственности на земельный участок. Однако при проведении правовой экспертизы документов, представленных Погосян К.М. на государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный земельный участок, Пятигорским отделом УФСГРКК по СК выявлено противоречие заявленных и зарегистрированных прав на земельный участок, в связи с чем ей было отказано в приеме документов. Также ей было отказано в расторжении договора аренды, т.к. данный договор заключался не с ней, а с умершим ФИО2

В силу п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Аналогичное правило содержится и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 271 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость (независимо от способа перехода), находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает тот же вид права на земельный участок, что и прежний собственник недвижимости. Применительно к продаже недвижимости такое правило содержится в абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК. Например, если прежний собственник недвижимости имел земельный участок на праве аренды, то к новому ее собственнику переходит это же право.

Поскольку предыдущий собственник жилого <адрес> в <адрес> пользовался земельным участком площадью <данные изъяты>.мна условиях аренды, на тех же условиях земельный участок перешел в пользование и к новому собственнику. Однако, впоследствии постановлением руководителя администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен новому собственнику жилого дома Погосян К.М. в собственность за плату. Договор купли-продажи земельного участка, являющийся приложением к постановлению руководителя администрации г. Пятигорска, подписан сторонами.

Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами ЗК РФ. При этом ЗК РФ исходит из предпосылки отсутствия ранее приобретенных прав на земельный участок.

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то право аренды возникает с момента государственной регистрации договора.

К имущественным обязательным правам на землю, подлежащим государственной регистрации, относится арендное право на земельный участок (ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (имуществу) относит и земельные участки. В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Таким образом, право собственности у истца на земельный участок под приобретенным им в собственность жилым домом может возникнуть при условии отсутствия у иных лиц ранее приобретенных прав на данный земельный участок и лишь с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Как следует из объяснения истца в судебном заседании, препятствием для государственной регистрации права собственности на земельный участок является наличие зарегистрированного права аренды в отношении того же земельного участка за предыдущим собственником жилого дома ФИО2 Указанное право аренды на имя бывшего собственника не было прекращено в силу объективных причин - в связи с его смертью ДД.ММ.ГГГГ. Во внесудебном порядке по этим причинам прекратить запись не представляется возможным.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Право аренды земельного участка прекращается посредством расторжения договора между арендодателем и арендатором. Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае не достижения сторонами такого согласия, а также в иных случаях, исключающих возможность добровольного расторжения договора аренды, договор может быть расторгнут по решению суда. При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается путем проставления штампа.

В соответствии с п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Если правообладатель не может прекратить свое право, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть погашена на основании вступившего в силу судебного акта.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В условиях состязательности процесса, по мнению суда, истцом представлены достаточные доказательства наличия у него оснований для обращения в суд с указанными требованиями, возражений против заявленных требований суду не представлено, как и доказательств, которые бы опровергли доводы истца и представленные им доказательства, в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требования истца в полном объеме, находя их законными и обоснованными.

Руководствуясь ст. ст. 38, 56, 167, 194-199 ГПК РФ, ст. ст. 130, 131, 271, 304, 552, 609 ГК РФ, ст. ст. 22, 35, 36, 46, 64 ЗК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Погосян К.М. удовлетворить.

Прекратить запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> м2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и ФИО2.

Данное судебное решение после вступления его в законную силу является основанием длявнесения соответствующих изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья                                     И.Б. Шевлякова