дело № 2-2008/11 Решение именем Российской Федерации 05 августа 2011 года город Пятигорск Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Пакова Н.Н., при секретаре Чернобай Е.С., с участием: истца Харатян С.Г., представителя истца Лазаренко Л.Б., представителя администрации г. Пятигорска Осипян П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску Харатян С.Г. к администрации г. Пятигорска о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании помещения нежилым,- установил: Харатян С.Г. обратился в суд с иском к администрации г. Пятигорска о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании помещения нежилым. В судебном заседании истец Харатян С.Г. поддержал заявленные требования и показал, что он является собственником жилой квартиры, расположенной по адресу: г. Пятигорск, … общей площадью … кв. м., расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер объекта …., на основании свидетельства о государственной регистрации права от … года. В 2009г. он решил реконструировал квартиру № …. г. Пятигорска под магазин. МУ «Управление Архитектуры и Градостроительства администрации города Пятигорска» ему выдан Градостроительный паспорт (реконструкция квартиры …. под магазин) ООО Пятигорское конструкторское бюро ему выдан проект на переоборудования нежилых помещений (бывшая квартира №..). Так же им получен протокол собрания собственников многоквартирного жилого дома № … г. Пятигорска. Выполнив все указанные в вышеперечисленных документах указания и с соблюдением указанных технических условий он произвел реконструкцию квартиры № …. под магазин. Как выяснилось впоследствии, им был получен не полный пакет необходимых для этого документов, а именно из администрации города Пятигорска не было получено постановление об утверждении уведомлений о переводе (отказе в переводе) жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения и уведомление о переводе (отказе в переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое помещение). Однако он узнал об этом лишь после проведения реконструкции квартиры. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Им выполнены все технические условия, получены необходимые технические заключения. Вышеуказанная квартира полностью соответствует условиям перевода жилого помещения в нежилое помещение в соответствии с законодательством, для этого им выполнены все установленные требования. Просит суд сохранить квартиру по адресу: город г. Пятигорск, …. в перепланированном и переустроенном состоянии, с сохранением произведенной перепланировки и переустройства и признать однокомнатную квартиру, общей площадью … кв. м., расположенную по адресу: г. Пятигорск, …, нежилым помещением. Представитель истца, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности Лазаренко А.Б. в судебном заседании полностью поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и просил суд сохранить квартиру по адресу: город г. Пятигорск, … в перепланированном и переустроенном состоянии, с сохранением произведенной перепланировки и переустройства и признать однокомнатную квартиру, общей площадью. . кв. м., расположенную по адресу: г. Пятигорск, … нежилым помещением. Представитель ответчика - администрации г. Пятигорска Осипян П.А. действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает два признака, при наличии которых переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными: не получено решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; работы выполнены с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения - документ, управомачивающий производить строительные работы. Таким образом, решение о согласовании - административный акт, предоставляющий право осуществить работы по переустройству и (или) перепланировки жилого помещения, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Однако в нарушение требований законодательства РФ в администрацию г. Пятигорска за получением решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки и переустройства жилого дома истец не обращался. Следовательно, отсутствие решения о согласовании перепланировки и переустройства данного жилого дома соответствует норме статьи 29 ЖК РФ - самовольная перепланировка, самовольное переустройство. Из материалов дела следует, что также истцом самовольно, без получения решения органа местного самоуправления о переводе, произведен перевод жилого помещения в нежилое помещение. Согласно статье 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган местного самоуправления представляет документы в соответствии с ЖК РФ. При этом перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Истцом же не получено решение органа местного самоуправления о переводе, которое является основанием для проведения соответствующих работ. Перевод квартиры №… из жилого помещения в нежилое помещение произведен истцом самовольно. Помимо произведенных самовольно перепланировки и переустройства квартиры №. . а также перевода из жилого помещения в нежилое помещение из материалов дела следует, что истцом произведена также реконструкция указанной квартиры. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Таким образом, разрешение на строительство - это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Однако в нарушение требований закона истцом разрешение на строительство не получено. Таким образом, считает, что у Харатяна С.Г. отсутствует разрешение на строительство, так как разрешение на строительство данного объекта администрацией г. Пятигорска не выдавалось, что полностью соответствует норме пункта 1 статьи 222 ГК РФ - самовольная постройка. Статья 222 ГК РФ указывает три признака, при наличии которых постройка является самовольной: имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно указанной статье самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. В материалах дела представлен технический паспорт на нежилое помещение (в техническом паспорте приложены не все страницы), согласно которому следует, что разрешения на перепланировку помещений 184, 185 и 186 в квартире № …, а также на перевод указанной квартиры под нежилое помещение не предъявлено. Общая площадь перепланированных помещений согласно техническому паспорту составляет … кв. м. При этом в исковых требованиях и свидетельстве о праве собственности указана следующая площадь квартиры №…кв. м. Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, которые необходимы для принятия решения о выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Среди указанных в Градостроительного кодекса Российской Федерации документов не приводится такой документ, как «градостроительное паспорт», которое представлено истцом в материалы дела. Относительно заключения ООО «Пятигорское конструкторское бюро» следует, что в нем общая площадь квартиры №.. до реконструкции составляет. . кв. м, после реконструкции - … кв. м. Из указанного заключения, а также представленного технического паспорта следует, что была увеличена общая площадь квартиры. Следовательно, увеличение площади принадлежащей ему квартиры влечет соответствующее уменьшение долей собственников квартир в многоквартирном доме. Данное утверждение основано на нормах действующего законодательства. Указанное в статьях 36, 37 ЖК РФ пропорциональное соотношение размера доли собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределении помещений. Изменение указанного соотношения возможно лишь в результате совместного распоряжения земельным участком как объектом общей долевой собственности (статья 246 ГК РФ), выражающего согласие совладельцев на увеличение доли в земельном участке одного из совладельцев вследствие увеличения площади принадлежащего ему помещения. Истцом необходимые письменные согласия собственников квартир в многоквартирном доме не представлены. Просит суд в удовлетворении исковых требований Харатяна С.Г. о сохранении квартиры №. . в перепланированном и переустроенном состоянии, расположенной по адресу: г. Пятигорск,. . общей площадью. . кв. м и признании указанной квартиры нежилым помещением, отказать. С учетом объяснений представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему. Как установлено в судебном заседании собственником квартиры Харатян С.Г. является собственником жилой квартиры, расположенной по адресу: г. Пятигорск, …., общей площадью. . кв. м., расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер объекта. ., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 10.07.2009года. Квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома. Работы, в результате которых указанная квартира перестала соответствовать жилому помещению, произведены силами и на средства истца и данное обстоятельство никем не оспорено. Имеется проект ООО «Пятигорское конструкторское бюро» перепланировки помещений квартиры №…, расположенной в жилом доме по … в г. Пятигорске под нежилые помещения, согласно которого работы по перепланировке жилых помещений в нежилые, сохраняют прочностные характеристики основных конструктивных элементов здания, его сейсмостойкость не изменяется. В результате перепланировки общая площадь указанного помещения составила … кв.м., которое состоит из помещений: №184- торговый зал, площадью … кв.м., №185- подсобное, площадью. .кв.м, 186- туалет, площадью … кв.м.. В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 приведенной нормы закона, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Харатян С.Г. обратился в МУ Управление имущественных отношений администрацию г.Пятигорска с заявлением в межведомственную комиссию администрации г. Пятигорска о переводе принадлежащей ему квартиры … г.Пятигорска в нежилое помещение, однако ему … года отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое. Суд считает данный отказ незаконным, поскольку пунктом 1 ст. 24 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, а именно: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, однако в уведомлении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение от …. года не указано основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Из указанного следует, что собственник вправе производить реконструкцию, перепланировку или переустройство жилого помещения, но с соблюдением установленного законом порядка. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта вследствие перепланировки (переоборудования, реконструкции) неизбежно влечет вопрос о наличии права на него согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него, в зависимости от вида выполненных строительных работ. Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие согласования или отказ в нем означает самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений. Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольной перепланировки жилого помещения. Согласно п. 4 указанной статьи на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью. Перевод помещений из категории жилых в нежилые производится на основании ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ, так же с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение Требования, предъявляемые ст. 22 ЖК РФ к квартире…. в г. Пятигорске, соблюдены. Перевод жилого помещения в нежилое в связи с его перепланировкой (реконструкцией, переоборудованием) является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. В статье 219 ГК предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Жилым помещением, как объектом жилищных отношений, является изолированное жилое помещение, которое должно иметь характеризующие данные, в том числе по составу помещений, общей и жилой площади, являться пригодным для проживания и др. Поэтому, перепланировка (реконструкция), приведшая к изменению технической характеристики жилого дома (квартиры) и расположенных там помещений, требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт объекта недвижимости. В силу ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета. Согласно п. 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года. № 921, сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройства), производится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9), при которой ПТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта. При этом, если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права, внесенная до реконструкции запись о праве собственности погашается и в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. В случае если право на объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП и при выполнении строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта ПТИ, а правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Поскольку в данном случае изменились площадь и целевое использование помещения, и оно с учетом выполненных работ не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, то данное решение является основанием для совершения таких действий и для внесения соответствующих изменений в данные органов технического учета и Федеральной регистрационной службы. Согласно ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов, а ст. 12 ГК РФ предусматривает способы защиты прав граждан, которые определяются непосредственно гражданином, в том числе и путем признания права, поэтому его обращение в суд при отсутствии возможности иным образом реализовать свои права является обоснованным. Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, решил: Исковые требования Харатян С.Г. к администрации г. Пятигорска о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании помещения нежилым удовлетворить. Сохранить квартиру …. в г. Пятигорске Ставропольского края в перепланированном и переустроенном состоянии, площадью … кв.м., принадлежащую на праве собственности Харатян С.Г. Признать квартиру №. . общей площадью … кв.м., состоящую из помещений: №184- торговый зал, площадью …кв.м., №185- подсобное, площадью … кв.м, 186- туалет, площадью. . кв.м., расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, …- нежилым помещением. Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения соответствующих изменений в технические данные указанного нежилого помещения. Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение десяти дней через Пятигорский городской суд. Судья Н.Н.Паков