дело № 2-2611/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 14 октября 2011 года город Пятигорск Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе: председательствующего судьи Пакова Н.Н., при секретаре Чернобай Е.С., с участием: истца Романенко Л.В. ответчика Фесенко В.А., представителя администрации г. Пятигорска Осипян П.А. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Романенко Л.В. к администрации г. Пятигорска, Фесенко В.А. о признании права собственности,- УСТАНОВИЛ: Романенко Л.В. обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска, Фесенко В.А. о признании права собственности. В судебном заседании истец Романенко Л.В. уточнила свои требования и сообщила суду, что земельный участок по адресу: г. Пятигорск, ул. …. ответчику Фесенко В.А. предоставлен под строительство объекта общественного назначения и крытой стоянки для автотранспорта, площадью …. кв.м., на основании договора аренды земельного участка № …. ., зарегистрированного в установленном законом порядке, срок аренды определен договором. Ответчиком заказан проект и утвержден № …города, разрешение на строительство от …. года, выдано администрацией города Пятигорска. Ответчик Фесенко В.А. приступил к строительству и зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства- нежилое здание литер «Б» общей площадью … кв.м., … готовности, литер «А» площадью … кв.м., … готовности. В соответствии с договором об участии в строительстве нежилых помещений от 01 сентября 2009 года, она и Фесенко В.А. пришли к соглашению о возведению совместными усилиями и за счет общих финансовых вложений в строительство нежилых помещений, на которые будет распространяться режим общей долевой собственности, находящийся по адресу: г. Пятигорск, ул. …. данное нежилые здания расположены на земельном участке площадью …кв.м., кадастровый номер … Согласовав между собою все условия, они заключили договор о создании общей долевой собственности на нежилые помещения по указанному адресу. Они приступили к строительству по указанному адресу. Фесенко В.А. внес часть средств, затем отказался от дальнейшего строительства и высказал предложение ей завершить строительство. При этом он не возражал против признания права собственности за ней на нежилые здания, которые возведены на отведенном ему земельном участке. Затраты по возведению нежилых зданий она компенсировала Фесенко В.А. и приобрела право на окончание строительства и оформление нежилых зданий в свою собственность. Затем между ней и Фесенко В.А. был заключен договор купли-продажи на объектов незавершенного строительства- нежилое здание литер «Б» общей площадью …. кв.м.,. . готовности, литер «А» площадью. . кв.м., … готовности, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. ….нежилое здание расположено на земельном участке площадью 3000 кв.м., было возведено: нежилое строение «А», площадью. . кв.м., нежилое строение «Б», площадью … кв.м. Для оформления всех необходимых документов на земельный участок ей необходимо признать право собственности на нежилые помещения. Считает, что самовольное строение соответствует требованиям СНиП, права и интересы других лиц не нарушает. Согласно условиям договора, она приобрела нежилые здания, расположенные по указанному адресу. Договор подписан и исполнен. Фесенко В.А. передали все необходимые документы и имущество, она оплатила стоимость имущества. После подписания и исполнения условий договора Фесенко В.А. в учреждение юстиции для регистрации перехода права собственности не явился. Она неоднократно обращалась с просьбой зарегистрировать сделку и переход права собственности, однако до настоящего времени обязательства ответчики не исполнил. Для осуществления полномочий собственника необходимо зарегистрировать сделку и переход права собственности. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Согласно ст. 549 ГПК РФ договор купли- продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст.ст. 432-434 ГК РФ договор считается заключенным между сторонами, если между ними, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе в качестве существенных и необходимых для данного вида договоров, а также те условия, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, в том числе и письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Просит суд признать заключенным договор купли-продажи нежилых зданий литер «А», площадью … кв.м., нежилое строение «Б», площадью … кв.м. по адресу: г. Пятигорск, ул. ….расположенных на земельном участке площадью… кв.м., кадастровый номер …, между продавцом Фесенко В.А. и покупателем Романенко Л.В. от 20 апреля 2010 года. Признать за ней право собственности на нежилые здания литер «А», площадью … кв.м., нежилое строение «Б», площадью … кв.м. по адресу: г. Пятигорск, ул. … расположенных на земельном участке площадью … кв.м., кадастровый номер …. В судебном заседании ответчик Фесенко В.А. заявленные уточненные исковые требования признал в полном объеме и просил принять признание иска. При этом он пояснил, что действительно между ним и Романенко Л.В. достигнута договоренность о строительстве нежилых помещений по указанному адресу за счет вложения совместных средств. Впоследствии намерены были определить доли в праве собственности на возведенное строение по 1/2 каждому. В связи со сложившимися обстоятельствами он фактически средства на строительство нежилых помещений не вносил и возведено за счет собственных средств истца Романенко Л.В. Он не возражает передать Романенко Л.В. все права на земельный участок, который был предоставлен ему в аренду. Администрация и Управление имущественных отношений так же не возражали при условии оформления соглашения. На протяжении всего времени в течение которого участок был в его пользовании фактически за счет средств Романенко Л.В. возведены перечисленные строения. Он имел намерение возместить затраты, однако в настоящее время он отказался от этого и претензий не имеет. Представитель администрации г. Пятигорска Осипян П.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, указав, что разрешения органы местного самоуправления на строительство указанных нежилых помещений Романенко Л.В. не выдавали, проект не утверждали. Вместе с тем вопрос о сносе самовольных строений администрация в настоящем судебном заседании не заявляют. Поскольку он не обсуждался в администрации. В настоящее время принять самовольную постройку в эксплуатацию они не могут, поскольку все работы выполнены самовольно. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с договором об участии в строительстве нежилых от 01 сентября 2009 года, она и Фесенко В.А. пришли к соглашению о возведению совместными усилиями и за счет общих финансовых вложений в строительство нежилых помещений, на которые будет распространяться режим общей долевой собственности, находящийся по адресу: г. Пятигорск, ул. ….. . данное нежилые здания расположены на земельном участке площадью … кв.м., кадастровый номер …. Свое намерение стороны подтвердили в договоре. По условиям договора стороны совместно действуют в целях строительства нежилых помещений путем объединения денежных средств, имущества, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, а так же деловой репутации и деловых связей. Стороны направляют собственные денежные средства на строительство нежилых помещений в порядке долевого участия. Ответчик Фесенко В.А. обязан по условиям договора обеспечить строительство нежилых помещений своими силами с привлечением подрядчиков всех работ по строительству в полном объеме. Финансирование объекта производится Сторонами пропорционально в равных долях, исходя из сметной стоимости объекта. Настоящий договор мог быть изменен или прекращен по соглашению сторон. Как пояснил в судебном заседании ответчик, что условия договора он не исполнил и потому на признание права собственности не претендует, что фактически подтверждает отказ от исполнения условий договора и принятие этого отказа истцом по делу, второй стороной по договору Романенко Л.В. Как пояснили в судебном заседании стороны ответчик к выполнению обязательств по договору не приступал, фактически средства на строительство все перечисленных нежилых помещений не вносил, необходимую документацию не предоставил. Все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, предоставленном Фесенко В.А. в аренду, объекты недвижимого имущества возведены за счет средств истца Романенко Л.В. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По мнению суда, что подтвердили стороны в судебном заседании, они добровольно достигли соглашения о расторжении указанного выше договора. Как пояснили в судебном заседании стороны, изначально между ними существовала устная договоренность на создание общей долевой собственности, но впоследствии стороны подкрепили соглашение письменными документами, которые и были представлены суду. Как установлено в судебном заседании разрешения на строительство объектов недвижимого имущества истцу органами местного самоуправления не выдавалось. Вместе с тем в материалах дела имеются сведения, что истец обращался в органы местного самоуправления с заявлением о принятии в эксплуатацию, а так же за разрешением на строительство нежилых помещений, но ему было отказано по той причине, что все работы выполнены самовольно. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции. Собственник, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка в силу ст.222 ГК РФ, если она сооружена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке и без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие - либо сделки, которые будут считаться ничтожными. Статья 222 ГК РФ дает определение самовольной постройки согласно которой, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм. ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995г. предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и безопасности людей. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Как следует из объяснений истца и материалов гражданского дела, фактически истцом выполнено строительство нежилых помещений, именно для этих целей и был выделен земельный участок на том виде право, которое предусматривает ЗК РФ. В материалах дела имеется заключение ООО «Ставрополькоммунпроект» основные строительные конструкции нежилых строений - литера «А», литера «Б» -фундаменты, стены, перекрытия находятся в хорошем состоянии, трещин, и деформаций, угрожающих жизни и безопасности людей, не имеют. На основании вышеизложенного, строения литер «А,Б» на ул. …. пригодны к дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого строения. Согласно письму Отдела Государственного пожарного надзора по г.Пятигорску Главного управления МЧС России по СК. № …. нежилое строение литер «А» одноэтажное, с подвальным этажом, нежилое строение литер «Б» одноэтажное, с подвальным этажом, соответствуют требованиям пожарной безопасности. Таким образом, в судебном заседании установлено, что работы по возведению выполнены без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований удовлетворения исковых требований. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд установил, что истец предпринимал надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В судебном заседании установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Постановление Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав). Как следует из материалов дела и пояснения сторон, что застройщик и землепользователь одни и те же лица. Возражений от органов местного самоуправления и Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска не поступало. Требований об освобождении земельного участка не заявлялось. В материалах дела имеется договор аренды земельного участка, который предоставлен именно под размещение нежилого строения, что дает основание для вывода о сохранении целевого использования и назначения земельного участка. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ). Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. В судебном заседании от представителя администрации возражений против того, что собственник уведомлен о замене лиц в договоре аренды, не заявлено. Как следует из текста договора аренды земельного участка, в нем нет препятствий к передаче его в указанном выше порядке в пользование третьему лицу. Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности, в т.ч. и на новую вещь. Удовлетворяя исковые требования, суд принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: Наличие права истца и застройщика на земельный участок, на котором расположено самовольное строение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие заключения о результатах технического обследования строительных конструкций нежилых помещений; отсутствие данных о несоблюдении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Истец представил суду все доказательства в подтверждение приведенных им обстоятельств, которые позволили суду прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований. Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). В ст.219 ГК указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Строительство считается оконченным, и вновь созданное имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве стройматериалы и конструкции. В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного, нежилые помещения являются объектами недвижимости. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции. В соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В условиях состязательности процесса, в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию возведенных нежилых строений и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать заключенным договор купли-продажи нежилых зданий литер «А», площадью ….. кв.м., литер «Б», площадью …. кв.м., по адресу: г. Пятигорск, ул. … расположенных на земельном участке площадью …кв.м., кадастровый номер … между продавцом Фесенко. и покупателем Романенко от 20 апреля 2010 года. Признать за Романенко право собственности на нежилые здания литер «А», площадью … кв.м., литер «Б», площадью …. кв.м., по адресу: г. Пятигорск, ул…..расположенных на земельном участке площадью …. кв.м., кадастровый номер … Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме. Судья Паков Н.Н.