2-2875/2011

Дело № 2-2875/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2011 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Ивлевой О.В.,

при секретаре Кривцановой Е.С.

с участием:

представителя истца Кольцова В.Ю.

представителя администрации г. Пятигорска Григорян А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Степанов В.В. к Администрации г. Пятигорска о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии, признании нежилым помещением

УСТАНОВИЛ:

Степанов В.В. обратился в суд с иском к Администрации г. Пятигорска о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии и признании нежилым помещением.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является собственником однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома. Он самовольно выполнил работы по реконструкции, перепланировке и переустройству принадлежащей ему квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилое. В результате указанных работ, которые он произвел на личные средства, при отсутствии возражений со стороны соседей, изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества. В настоящее время, квартира по указанному адресу состоит из помещений: № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и используется в качестве нежилого, как магазин. При выполнении работ, вновь образованное помещение фактически перестало соответствовать по техническим показателям жилому и, согласно заключению специалистов, его можно безопасно использовать как нежилое. Собственники и пользователи соседних жилых помещений не возражали против реконструкции принадлежащей ему квартиры №, в настоящее время не возражают против использования ее в качестве нежилого, а так же регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Он обратился в администрацию г. Пятигорска с вопросом о сохранении принадлежащей ему квартиры по указанному адресу в реконструированном состоянии и изменении ее назначения, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ, ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд. В настоящее время он намерен зарегистрировать право собственности на нежилые помещения обозначенные ранее как квартира, с учетом произведенных работ по перепланировке, переустройству и реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м., как на нежилое помещение. Выполненными работами по перепланировке, переустройству и реконструкции принадлежащей ему квартиры, не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим обследованием и заключением по строительным конструкциям ООО «Пятигорское конструкторское бюро». Просит суд сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, состоящей из помещений: № №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., признать указанные помещения, расположенные по адресу: <адрес> - нежилыми и признать право собственности на нежилые помещения.

В судебном заседании представитель истца, Кольцова В.Ю., заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив при этом суду, что истцом выполнена перепланировка, переустройство и реконструкция принадлежащей ему квартиры по указанному адресу с обустройством отдельного самостоятельного выхода на улицу. В качестве тамбура для выхода была использована лоджия, которую пристроили в соответствии с проектом к квартирам первого этажа. В результате выполненных работ бывшая квартира № состоит из: № общей площадью <данные изъяты> кв.м.. Фактически он не использует общее имущество собственников других помещений. Просила суд сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Степанов В.В. в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, общей площадью <данные изъяты> кв.м., признать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, нежилым помещением, признать за Степанов В.В. право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома <адрес> и внести соответствующие изменения в техническую документацию указанного помещения. Собственники жилых помещений не высказывали и в настоящее время не заявляют претензий, выполненными работами по перепланировке, переустройству и реконструкции принадлежащей Степанов В.В. квартиры, не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Степанов В.В. обращался в администрацию г. Пятигорска с вопросом о сохранении принадлежащей ему квартиры по указанному адресу в реконструированном состоянии и изменении его назначения, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.

Представитель ответчика, Администрации г. Пятигорска, Григорян А.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. При этом суду пояснила, что действительно ранее Степанов В.В. обращался в администрацию города по вопросу сохранения помещения в перепланированном и реконструированном состоянии, но ему правомерно отказано, поскольку работы выполнены самовольно. Истцом не представлено письменное согласие собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу на проведение указанных строительных работ. Требований о приведении помещения в прежнее состояние Администрация города в настоящем судебном заседании не заявляет, поскольку этот вопрос не обсуждался. Жалоб со стороны собственников соседних помещений в администрацию города не поступало. В случае, если суд признает что нет нарушения СНиП, то возможно признание и права собственности на новый объект, так как он претерпел существенные изменения, увеличилась его общая площадь.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, материалы инвентарного дела, считает заявленные исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании истец Степанов В.В. является собственником однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

В ДД.ММ.ГГГГ Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация г. Пятигорска выдала ОАО « Рапира» разрешение на реконструкцию жилого дома по указанному адресу с надстройкой мансардного этажа. В ходе реконструкции жилого дома в квартирах на первом этаже были пристроены лоджии. Данное обстоятельство подтверждается материалами инвентарного дела. В инвентарном деле имеется экспликация помещений первого этажа, где указаны лоджии. Сведений том, что работы по обустройству лоджии носили самовольный характер суду не представлены и этого не следует из материалов инвентарного дела. В материалах инвентарного дела имеются сведения о перепланировке и переустройству жилых помещений в связи с переводом их в нежилое. На поэтажном плане отражено, что лоджия используется как коридор и обеспечивает выход непосредственно на улицу.

Как указано было выше, истец собственник помещений № Всего общая площадь помещений <данные изъяты> кв.м. В связи с выполненными работами по перепланировке жилое помещение утратило свое назначение.

В ходе выполнения работ выполнена частичная перепланировка, переустройство и реконструкция с целью перевода квартиры в нежилое помещение, а именно снесены перегородки между помещениями № в результате чего образовалось помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., демонтирована газовая плита и раковина на кухне, санузел № перенесен в противоположный угол коридора № в проем входной двери, который заложен, перекрыв тем самым вход в подъезд жилого дома №, присоединен коридор № площадью <данные изъяты> кв.м. со стороны фасада жилого дома с непосредственным выходом на <адрес>, расширен проем окна в жилой комнате для прохода в коридор, заложена ранее существовавшая входная дверь, тем самым перенесен выход из образовавшегося помещения в подъезд жилого дома непосредственно на улицу.

Таким образом, истцом самовольно без утвержденного проекта и разрешения органов местного самоуправления выполнены по работы по перепланировке и переустройству квартиры. А поскольку увеличилась общая площадь, то фактически выполнены работы, в том числе, и по реконструкции принадлежащей ему квартиры: помещение бывшей лоджии объединено с квартирой и образован выход через коридор № площадью <данные изъяты> кв.м. со стороны фасада жилого дома.

В результате указанных работ квартира перестала соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Все работы Степанов В.В. выполнил без разрешения органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 приведенной нормы закона, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Обратившись с данным вопросом в администрацию г. Пятигорска истец получил отказ с рекомендацией обратиться в суд.

В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Анализ представленных доказательств, свидетельствует о соблюдении указанных выше требований. Квартира расположена на первом этаже и не обременена правами других лиц. Общее имущество при переводе в нежилое помещение не используется, собственники соседних жилых помещений не возражают против перевода квартиры в нежилое помещение. Указанное нежилое помещение имеет самостоятельный выход, без использования общего имущества жилого дома и в целом и не создает препятствий жильцам указанного многоквартирного жилого дома в использовании принадлежащего им имущества.

Собственник вправе производить реконструкцию, перепланировку или переустройство жилого помещения, но с соблюдением установленного законом порядка. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта вследствие перепланировки (переоборудования, реконструкции) неизбежно влечет вопрос о наличии права на него согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него, в зависимости от вида выполненных строительных работ.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующих изменить техпаспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлены условия и порядок таких работ. Перечень таких работ включает в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч.

При проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо знать следующее (ст. 26 ЖК РФ):

переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения;

для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Как усматривается из материалов дела, не все требования указанные выше были выполнены истцом, что дает основания для вывода, что работы выполнены самовольно и именно поэтому орган местного самоуправления предложил истцу обратиться в суд.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства. <данные изъяты> На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Сведений о том, что в результате произведенных истцом работ по перепланировке и переустройству создается угроза жизни и безопасности граждан, суду не представлено.

Как следует из объяснений представителя истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически истцом, помимо работ по перепланировке и переустройству квартиры, произведена ее реконструкция, пристроен коридор № площадью <данные изъяты> кв.м. со стороны фасада жилого дома с непосредственным выходом на <адрес>.

Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.

В результате выполненных работ была увеличена общая площадь квартиры, которая в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с техническим обследованием и заключением по строительным конструкциям ООО «Пятигорское конструкторское бюро» общее состояние строительных конструкций квартиры и жилого дома в целом нормальное, работы по переоборудованию и перепланировке квартиры выполнены в полном соответствии с проектом на переустройство нежилых помещений и действующими строительными нормами. Удаление подоконного участка кладки в наружной стене, разборка кирпичных перегородок не уменьшает общую прочность и жесткость здания, квартира и жилой дом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для эксплуатации по прямому назначению как жилой дом с встроенным промтоварным магазином. Выполненные переоборудование и перепланировка нежилых помещений под размещение дополнительных торговых площадей промтоварного магазина не ухудшают технические и эксплуатационные характеристики квартиры и многоквартирного жилого дома и не представляет угрозы для жизни проживающих в доме, работающих в магазине и посетителей магазина. Существующая сейсмическая устойчивость здания сохранена.

По мнению суда требования Степанов В.В. подлежат удовлетворению и по тому основанию, что перепланировка спорных помещений не повлияла на несущую способность и устойчивость основных строительных конструкций самого здания и его безопасную эксплуатацию, а также соответствует нормативным требованиям и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом, бесспорно, установлено, и эти обстоятельства подтверждаются материалами данного гражданского дела, что истец является собственником квартиры в указанном жилом доме, следовательно, и части земельного участка на котором указанный жилой дом расположен и который, в силу закона, находится на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что реконструированная истцом квартира с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, норм СНиП, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, предъявляемых к объекту недвижимости, которые делали бы невозможным эксплуатацию принадлежащего ему помещения в качестве нежилого и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан, является одним из оснований для сохранения квартиры по указанному в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

Ответчиком не представлено суду доказательств того, что реконструкция квартиры и сохранение в итоге спорного помещения в реконструированном состоянии, с изменением его статуса и использованием в качестве нежилого на первом этаже жилого дома по указанному адресу может создать угрозу жизни и безопасности граждан.

Перевод помещений из категории жилых в нежилые производит согласно ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ, так же с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение

Требования, предъявляемые ст. 22 ЖК РФ к квартире <адрес>, соблюдены.

Перевод жилого помещения в нежилое, в связи с его перепланировкой (реконструкцией, переоборудованием) является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом.

В статье 219 ГК предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Жилым помещением, как объектом жилищных отношений, является изолированное жилое помещение, которое должно иметь характеризующие данные, в том числе по составу помещений, общей и жилой площади, являться пригодным для проживания и др. Поэтому, переустройство жилого помещения, приведшее к изменению технической характеристики жилого дома (квартиры) и назначения расположенных там помещений, требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт объекта недвижимости.

В силу ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.

Согласно п. 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года. № 921, сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройства), производится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9), при которой ПТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта. При этом, если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права, внесенная до реконструкции запись о праве собственности погашается и в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. В случае, если право на объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП и при выполнении строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта ПТИ, а правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.

Поскольку в данном случае изменились общая площадь и целевое использование помещения, и оно, с учетом выполненных работ, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, то данное решение является основанием для совершения таких действий и для внесения соответствующих изменений в данные органов технического учета и Федеральной регистрационной службы.

В соответствии с ст. 12 ГК РФ предусматривает способы защиты прав граждан, которые определяются непосредственно гражданином, в том числе и путем признания права, поэтому его обращение в суд, при отсутствии возможности иным образом реализовать свои права является обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 12, 55, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, ст.ст. 12, 130, 131, 219, 288 ГК РФ, ст.ст. 22- 25, 29 ЖК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Степанов В.В. удовлетворить.