Дело № 2-3254/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 30 ноября 2011 года г. Пятигорск Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Степаненко Н.В., при секретаре судебного заседания Каган Я.О., с участием: истца Розова В.Е., представителя администрации г. Пятигорска Осипян П.А., УАиГ администрации г. Пятигорска рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску Розова В.Е. к администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, УСТАНОВИЛ: Розов В.Е. обратился в суд с иском к администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии. В обосновании исковых требований истец указал, что жилой дом литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер <данные изъяты>, расположенный по <адрес> принадлежит ему, на основании договора дарения № и право собственности зарегистрировано в соответствии с законом. Домовладение расположено на земельном участке кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. Назначение: земли населенных пунктов, под жилую застройку. Земельный участок принадлежит ему на праве собственности и право собственности также зарегистрировано в соответствии с законом. В ДД.ММ.ГГГГ с целью улучшения жилищных условий им собственными средствами и усилиями была произведена реконструкция и перепланировка данного жилого дома. Были выполнены следующие работы: возведены новые пристройки (литер <данные изъяты>); в помещениях старого жилого (литер <данные изъяты>) была выполнена перепланировка: в бывшей жилой комнате (пом. «1») с помощью новой кирпичной перегородки выгорожены два новых помещения: пом. «1» (коридор) и пом. «9» (санузел); заложен дверной проем между пом. «2» и пом. «3» (жилые комнаты); подоконная часть оконного проема (между пом. «1» и «8») разобрана и проем переоборудован в дверной. Согласно поэтажному плану и экспликации помещений, выполненных ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», Пятигорский филиал от ДД.ММ.ГГГГ, в состав жилого дома (литер <данные изъяты>) после реконструкции входят: пом. 1 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м, пом. 2 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 3 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 4 санузел - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.5 кухня - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.6 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.7 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 8 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м. (лит. <данные изъяты>), пом. 9 санузел - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 10 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м. (литер <данные изъяты>). В результате реконструкции общая площадь увеличилась и составила <данные изъяты> кв.м. Администрацией г. Пятигорска ему отказано во введении в эксплуатацию указанного жилого дома (Письмо № от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с отсутствием разрешительной документации и рекомендовано обратиться в суд в соответствии со ст. 222 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ, разъяснено, что вопрос о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии при отсутствии разрешительной документации разрешается в судебном порядке. Считает что произведенные пристройки лит. <данные изъяты> не нарушают нормы СНиП, не угрожают жизни и безопасности граждан и, по мнению истца, данное подтверждается заключением специализированной проектной организации ООО «Ставрополькоммунпроект», основные конструктивные элементы жилого дома лит. <данные изъяты> с пристройками лит. <данные изъяты> фундаменты, стены и перекрытия после реконструкции находятся в хорошем состоянии, усиление конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают. Считает что при реконструкции жилого дома выполнены требования СниП II-7- 81* «Строительство в сейсмических районах». Объемно-планировочное решение жилого дома лит. <данные изъяты> с пристройками (лит. <данные изъяты>) после реконструкции помещений, состав помещений, их функциональная взаимосвязь, соблюдение норм освещенности, обеспеченность инсоляцией, обеспеченность необходимыми инженерными коммуникациями соответствуют требованиям СНиП 31-02-2003 «Дома жилые многоквартирные». Считает что жилой дом лит. <данные изъяты> с пристройками лит. <данные изъяты> по <адрес> после реконструкции соответствует действующим строительным нормам и пригоден к дальнейшей эксплуатации. В досудебном порядке узаконить жилой дом с учетом произведенной реконструкции и перепланировки он не имеет возможности. При этом так же показал что представить постановление об утверждении границ и площади земельного участка не может, а пояснить по поводу нахождения самовольных пристроек на условной границы земельного участка может, считает, что он при строительстве не нарушал границу с домовладением по адресу <адрес>, а границу нарушил совладелец земельного участка, доказательств подтверждающих указанное обстоятельство он представить не может. Считал что собранных по делу доказательств достаточно для вынесения решения суда. Просил суд сохранить жилой дом литер <данные изъяты> всего общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес> <адрес> - в реконструированном и перепланированном состоянии. В судебном заседании полномочный представитель ответчика администрации г. Пятигорска и третьего лица Управления Архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска Осипян П.А., возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истцом без получения соответствующего разрешения на строительство возведены новые пристройки литер <данные изъяты>. Так же показала что разрешение на строительство - это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. При этом в нарушение требований законодательства РФ истцом разрешение на строительство не было получено. Разрешение на строительство (реконструкцию) указанного объекта администрацией г. Пятигорска не выдавалось, а следовательно, указанные пристройки являются самовольными. Истцом не представлено постановление администрации г. Пятигорска об утверждении границ и площади земельного участка и таковое отсутствует, поскольку истец регистрировал право собственности в упрощённом порядке, при этом из технического паспорта усматривается что самовольные постройки расположены по условной границы земельного участка с домовладением по адресу <адрес>, указание истца на то что при строительстве не нарушена условная граница не подтверждены, из представленных заключений о соответствии строения после перепланировки и реконструкции требованиям предъявляемым к жилым помещениям не следует, что строение после перепланировки и реконструкции соответствует действующим СНИП, предъявляемым к жилым помещениям. Также из материалов дела следует, что истцом произведена перепланировка помещений в литере <данные изъяты>. Решение о согласовании административный акт, предоставляющий право осуществить работы по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. В нарушение требований законодательства РФ в администрацию города Пятигорска за получением решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки и переустройства жилого дома истец не обращался. Также считала, что истцом не представлено доказательств подтверждающих соответствие самовольной реконструкции жилого дома действующим СНИПам и СанПин. Просила суд в удовлетворении исковых требований Розова В.Е. к администрации г. Пятигорска отказать. Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему. Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). Судом установлено, что жилой дом литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью, расположенный по <адрес> принадлежит Розову В.Е., на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности зарегистрировано в соответствии с законом. Домовладение расположено на земельном участке кадастровый (или условный) номер №, площадью <данные изъяты> кв.м. Назначение: земли населенных пунктов, под жилую застройку. Земельный участок принадлежит ему на праве собственности и право собственности также зарегистрировано в соответствии с законом. Постановление администрации г. Пятигорска об утверждении границ и площади данного земельного участка не представлено. Как следует из показаний истца он на данном земельном участке самовольно, без соответствующего разрешения, реконструировал дом и возвел к нему пристройки (литер <данные изъяты>) в помещениях старого жилого (литер <данные изъяты>) была выполнена перепланировка: в бывшей жилой комнате (пом. «1») с помощью новой кирпичной перегородки выгорожены два новых помещения: пом. «1» (коридор) и пом. «9» (санузел); заложен дверной проем между пом. «2» и пом. «3» (жилые комнаты); подоконная часть оконного проема (между пом. «1» и «8») разобрана и проем переоборудован в дверной. Согласно поэтажному плану и экспликации помещений, выполненных ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», Пятигорский филиал от ДД.ММ.ГГГГ, в состав жилого дома (литер <данные изъяты>) после реконструкции входят: пом. 1 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м, пом. 2 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 3 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 4 санузел - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.5 кухня - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.6 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м., пом.7 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 8 жилая - площадью <данные изъяты> кв.м. (лит. <данные изъяты>), пом. 9 санузел - площадью <данные изъяты> кв.м., пом. 10 коридор - площадью <данные изъяты> кв.м. (литер <данные изъяты>). В результате проведённой реконструкции изменилась техническая характеристика всего объекта недвижимого имущества. Общая площадь жилого дома составляет в настоящее время <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м. Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в т.ч. и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1), реконструкция- изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, этажности, площади, производственной мощности, и пр. (п. 14 ст. 1). Аналогично в ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания и сооружения, т.е. только изменение существующего объекта. Как установлено ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции является основанием для внесения изменений, в документы государственного учета реконструированного объекта. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию вновь возведенного на месте сносимого объекта является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта. Конкретный вид строительных работ - строительство, реконструкция или капитальный ремонт - указываются в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию. В обоснование исковых требований истец указывает, что в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создает угрозу их жизни или здоровью. Истцом произведена реконструкция объекта недвижимости, то есть, по сути, создан новый объект недвижимости, и положения ст. 29 ЖК РФ на которую ссылается истец, заявляя исковые требования о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии не может в данном случае быть применена ввиду того, что действующим законодательством не предоставляется застройщику право при изменении площади объекта ставить вопрос о сохранении объекта с изменённой площадью в реконструированном состоянии. Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно которым право собственности может быть приобретено и на вновь созданное имущество. При этом недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм, согласно ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, на которую не приобретается право собственности. Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта. При этом истцом не представлено надлежащих доказательств (землеотводных документов) подтверждающих утверждение, в соответствии с действующим законодательством, границ земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство. Анализ содержания ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который применяется в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель. В соответствии со ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» право собственности на здание регистрируется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, необходимым условием которого является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Из существа ст. 222 ГК РФ говорит о том, что недостаточно наличия лишь права на земельный участок, необходимо, чтобы он был предоставлен (предназначен) для строительства определенного объекта недвижимости. Кроме того, статьей 222 ГК РФ не предусмотрен иной, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, и лицо, осуществившее самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства. Строительство должно осуществляться при наличии на то необходимых разрешений и, прежде всего разрешения на строительство конкретного объекта. При строительстве должны быть соблюдены строительные, градостроительные нормы и правила (технические регламенты). Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Лицо, осуществившее самовольную постройку, должно представить в суд документы и согласования, доказывающие тот факт, что строительство осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, не нарушает интересов других граждан. В соответствии со ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Строительная деятельность является деятельностью, связанной с повышенной опасностью для окружающих (п. 1 ст. 1079 ГК РФ), сложным техническим процессом, результат которого должен отвечать требованиям безопасности эксплуатирующих его (пользующихся им) лиц. К тому же, строительная деятельность затрагивает интересы не только застройщика, собственника (иного законного владельца) земельного участка, потенциальных пользователей соответствующего объекта, но и самого неопределенного круга лиц. Истцом не представлено доказательств осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, ввода в эксплуатацию. Порядок признания права собственности на самовольную постройку не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости с соблюдением строительных, градостроительных норм и правил (технических регламентов). Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки градостроительным (разрешенному использованию земельного участка), строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил). Ссылка истца на наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок и результаты технического осмотра проектной организацией реконструированного и вновь возведенных строений литер «а2, а3» не являются бесспорными основаниями для того что бы прийти к выводу о соответствии постройки перечисленным нормам и правилам. В связи с этим, заявление истца о том, что строительство осуществлялось без разработанного, согласованного и утвержденного проекта и соответствующего разрешения на выполнение работ, без соответствующих согласований специализированных служб и организаций города, ставит под сомнение утверждение истца о соответствии объекта строительства требованиям СНиП и другим нормам, тем более что достоверных подтверждений этому истец не представил. Суд не может принять в качестве бесспорного доказательства представленное истцом заключение о техническом состоянии несущих конструкций жилого <адрес>, составленный проектной организацией ООО «Ставрополькоммунпроект» ввиду противоречий заключения с иными представленными доказательствами. Так в заключении ООО «Ставрополькоммунпроект» указано, что в 2011 году в спорном жилом доме выполнены новые пристройки (литер <данные изъяты>) тогда как в справке ОАО «Пятигорские электрические сети» указано, что электропроводка в пристройке литер <данные изъяты> принята в эксплуатацию в 2010 году. Истцом не представлено доказательств соответствия выполненных работ нормам, соответствующих критерию жилых помещений, позволяющим собственнику осуществлять права владения, пользования и распоряжения, в соответствии с целевым назначением объекта недвижимости. Кроме того, в материалах дела имеются заключения ОАО «Пятигорскгоргаз», ОАО «Пятигорские электрические сети» также имеется справка из ОАО «Пятигорский водоканал», согласно которой за истцом отсутствует задолженность за водопотребление и водоотведение, при этом в нем отсутствует информация о том, что подключение к сетям водопровода выполнены в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. В заключении Центра гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае в г. Пятигорске указано - жилой дом в реконструированном состоянии не соответствует пункту 3.9 СанНиП 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в связи с тем, что устроен вход в санузел помещение № 4, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни - помещения № 5. Из представленного истцом ответа на обращение ОНД г. Пятигорска ГУ МЧС РФ по СК носящего при этом, как указано в ответе, консультативный характер, следует, что нарушений требований пожарной безопасности не выявлено, при этом из технического паспорта и материалов инвентарного дела следует, что самовольно реконструированный объект находится на условной меже с участком № по <адрес>. Иных доказательств в подтверждение своих доводов истцом не представлено, в т.ч. и заключения строительно-технической экспертизы о соответствии жилого дома литер <данные изъяты> градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим нормам и правилам, истцом не представлено. При этом в соответствии со ст. 12. ГКРФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Избранный истцом способ защиты права не регламентирован действующим законодательством поскольку отсутствует норма регулирующая правоотношения связанные с требованиями о сохранении объекта в реконструированном состоянии, а связывает правовую природу заявленных исковых требований с положениями ст. 222 ГКРФ о признании права собственности на объект, в данном случае с изменённой площадью в результате реконструкции, таких требований суду заявлено не было. При этом в соответствии со ст. 196 ГПКРФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л : В удовлетворении исковых требований Розова В.Е. к администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес> - в реконструированном и перепланированном состоянии, отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Пятигорский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательном виде. Судья: Н.В. Степаненко