дело № 2-3415/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 30 ноября 2011 года город Пятигорск Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Пакова Н.Н., при секретаре Чернобай Е.С., с участием: представителя истцов Лысогор А.В., представителя ответчика Осипян П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Романовой М.Р., Гаврилова М.Р. к администрации г. Пятигорска, о признании права собственности на самовольное строение, установил: Романова М.Р., Гаврилов М.Р. обратились в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на самовольное возведенное нежилое строение, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. …. В обоснование исковых требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли в праве, принадлежит земельный участок, назначение - земли населенных пунктов - под строительство кафе и офиса, площадью … м2, расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул. …, кадастровый номер …. Ранее на указанном земельном участке располагался объект недвижимости - нежилое здание - Торговое, ….% оставшихся конструктивных элементов после разрушения, так же принадлежавший истцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли в праве. Прежним собственником указанного объекта недвижимости являлась Акопова И.А., которой постановлениями Главы г.Пятигорска №…. было разрешено восстановить разрушенное здание. Указанные Постановления не обжаловались и не отменялись. Нынешние собственники земельного участка Романова М.Р. и Гаврилов М.Р. добросовестно полагая, что указанные акты администрации г.Пятигорска в полной мере распространяются на новых собственников (согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, при переходе права собственности на земельный участок, разрешение на строительство сохраняет свою силу) совместно восстановили разрушенное здание за счет собственных средств, сохранив при этом своеобразный архитектурный стиль старинной застройки центральной части Пятигорска. При осуществлении строительства не нарушено разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте земельного участка - "Под общественную застройку". Строительство осуществлено на основании проектной документации, разработанной ЗАО "Кавказкурортпроект" г. Пятигорска. Подрядчиком при осуществлении строительства являлось ООО"Романов", действующее на основании Свидетельства о допуске к работам № … г., выданного СРО "Межрегиональная организация профессиональных строителей" (№ СРО С-178-19012010), с которым истцами заключен и исполнен соответствующий договор подряда № … По окончанию строительства произведена техническая инвентаризация объекта недвижимости, составлен технический паспорт, объект поставлен на инвентарный учет, определена его действительная инвентаризационная стоимость. Учитывая требования закона (п. 3 ст. 222 ГК РФ, который гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, за Романовой М.Р. и Гавриловым М.Р. - собственниками земельного участка, на котором осуществлено строительство, может быть признано право собственности на спорный объект недвижимости. Просят суд признать за ними право общей долевой собственности по 1/2 доли в праве на объект недвижимости нежилое здание "Торгово-офисный центр", … кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, … В судебном заседании представитель истцов Лысогор А.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить. При этом он пояснила, что истцы будучи собственником земельного участка и нежилого строения, ранее на указанном земельном участке располагался объект недвижимости - нежилое здание - торговое, …% оставшихся конструктивных элементов после разрушения, так же принадлежавший истцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли в праве. Прежним сосбтвенником указанного объекта недвижимости являлась Акопова И.А., которой постановлениями Главы г.Пятигорска № … и № … разрушенное здание. Указанные Постановления не обжаловались и не отменялись. Нынешние собственники земельного участка Романова М.Р. и Гаврилов М.Р. добросовестно полагая, что указанные выше акты администрации г.Пятигорска в полной мере распространяются на новых собственников (согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, при переходе права собственности на земельный участок, разрешение на строительство сохраняет свою силу) совместно восстановили разрушенное здание за счет собственных средств, сохранив при этом своеобразный архитектурный стиль старинной застройки центральной части города Пятигорска. При осуществлении строительства не нарушено разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте земельного участка - "Под общественную застройку". Строительство осуществлено на основании проектной документации, разработанной ЗАО "Кавказкурортпроект" г.Пятигорска. По окончанию строительства произведена техническая инвентаризация объекта недвижимости, составлен технический паспорт, объект поставлен на инвентарный учет, определена его действительная инвентаризационная стоимость. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц при осуществлении и завершении строительства не нарушены. Учитывая изложенное… г. истцы обратились в администрацию г. Пятигорска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, …. г. получен отказ администрации г.Пятигорска в удовлетворении указанной просьбы истцов. В связи с чем Романова М.Р. и Гаврилов М.Р. обратились с настоящим исковым заявлением в суд. Они как собственники недвижимого имущества, несут бремя расходов по их содержанию, и намерены в полной мере осуществлять правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, предусмотренные ст.209 ГК РФ, поэтому просит признать право общей долевой собственности на самовольно возведенный объект недвижимости. Представитель администрации г. Пятигорска, выступавшая по доверенности Осипян П.А. исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать. При этом указала, что согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Согласно статье 2 Федерального закона от.. года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое органом местного самоуправления. Таким образом, разрешение на строительство - это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. При этом в нарушение требований законодательства РФ истцами разрешение на строительство не было получено. Разрешение на строительство данного объекта администрацией Пятигорска не выдавалось, что полностью соответствует норме пункта 1 статьи 222 ГК РФ - самовольная постройка. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно указанной статье самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Проведение работ по подключению к инженерным сетям без соответствия установленным строительным нормам и правилам может повлечь угрозу жизни и здоровью граждан. Считает невозможным признание права собственности на нежилое помещение без предъявления заключений соответствующих компетентных органов, подтверждающих соответствие выполненных работ по подключению к данным инженерным сетям техническим условиям, требованиям строительных норм и правил. Просит суд в удовлетворении исковых требований Романовой М.Р., Гаврилова М.Р. к администрации города Пятигорска о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: г. Пятигорск, ул. … отказать. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, инвентарное дело, считает, что требования Романовой М.Р. и Гаврилова М.Р. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В судебном заседании установлено, что истцы Романова И.Р. и Гаврилов М.Р.являются собственниками (по 1/2 доли) в праве земельного участка, назначение - земли населенных пунктов - под строительство кафе и офиса, площадью …. расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул. … Ранее на указанном земельном участке располагался объект недвижимости - нежилое здание - торговое, …% оставшихся конструктивных элементов после разрушения, так же принадлежавший истцам на праве общей долевой собственности по …. доли в праве. Прежним собственником указанного объекта недвижимости являлась Акопова И.А., которой постановлениями Главы Пятигорска № …... г. было разрешено восстановить разрушенное здание. В настоящее время собственниками земельного участка Романова М.Р. и Гаврилов М.Р. совместно восстановили разрушенное здание за счет собственных средств, сохранив при этом своеобразный архитектурный стиль старинной застройки центральной части Пятигорска. При осуществлении строительства не нарушено разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте земельного участка - "Под общественную застройку". Строительство осуществлено на основании проектной документации, разработанной ЗАО "Кавказкурортпроект" г. Пятигорска. Подрядчиком при осуществлении строительства являлось ООО "Романов" Предгорного района СК, действующее на основании Свидетельства о допуске к работам № С-12018250610 от 25.06.2010 г., выданного СРО "Межрегиональная организация профессиональных строителей" (№ СРО С-178-19012010), с которым истцами заключен и исполнен соответствующий договор подряда № 12/2010/ТОЗ от 14.12.2010 г. По окончанию строительства произведена техническая инвентаризация объекта недвижимости, составлен технический паспорт, объект поставлен на инвентарный учет, определена его действительная инвентаризационная стоимость. Учитывая требования закона (п. 3 ст. 222 ГК РФ) истцами инициировано экспертное исследование вновь возведенного объекта недвижимости специалистами-экспертами Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта возведенное по ул. …. г.Пятигорска здание отвечает требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, безопасно при использовании. Согласно заключению Территориального отдела УФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по СК в г. Пятигорске № … г., нежилое здание, расположенное по адресу: г.Пятигорск, ул. … кв.м., построено в соответствии с техническими условиями, требованиями строительных норм и соответствует санитарным нормам и правилам, жизни и здоровью граждан не угрожает. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц при осуществлении и завершении строительства не нарушены. 09.11.2011 г. истцы обратились в администрацию г. Пятигорска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, однако 16.11.2011 г. получен отказ администрации Пятигорска в удовлетворении указанной просьбы истцов. Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может не только сам возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка, в частности арендаторы, обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В судебном заедании установлено, что именно собственник земельного участка для личного использования возвели указанное строение. Анализ представленных письменных доказательств свидетельствует о соблюдении целевого использования предоставленного земельного участка. Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не могут существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Наличие права на земельный участок, по мнению суда нашло свое подтверждение представленными истцами письменными доказательствами указанными выше. В соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного, спорные нежилые здания являются объектами недвижимости, что так же подтверждается заключением специалистами-экспертами Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы. Вместе с тем в судебном заседании установлено, что разрешение на строительство истцам не выдавалось, соответственно они являются самовольными. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В соответствии с изменениями в ст. 222 ГК РФ). В таком случае лицо, имеющее право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества, обязано будет возместить лицу, фактически построившему данный объект, расходы на произведенное строительство в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, его место расположения не нарушает границ и не препятствует другим собственникам недвижимого имущества расположенного на сопредельных земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его. В материалах дела имеется экспертное заключение Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы согласно которого самовольное строение по адресу г. Пятигорск, …. отвечает требованиям санитарно- эпидемиологических правил и нормативов, перечислены планировочные требования и ограничения. Истцами все требования выполнены. Ответчиком в лице представителя Осипян П.А. суду не представлены доказательства нарушения указанных требований, более того, в своих возражениях ответчик и не ссылается на нарушения их, в обоснование возражений ссылался на нарушения Градостроительного кодекса, однако требований о сносе самовольных построек суду заявлено не было. Таким образом, все технические условия и рекомендации при возведении объекта истцами выполнены без нарушений, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто представителем ответчика администрации г. Пятигорска. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и безопасности людей. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям. Как следует из объяснений представителя истцов и материалов гражданского дела, фактически истцами выполнено строительство нежилого помещения, фактически создал обособленное помещение. В судебном заседании установлено, что работы выполнены без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований удовлетворения исковых требований. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд установил, что истец предпринимал надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В судебном заседании установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Постановление Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав). Как следует из материалов дела и пояснения сторон, что застройщик и землепользователь одни и те же лица. Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности, в т.ч. и на новую вещь. Удовлетворяя исковые требования, суд принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: Наличие права истца и застройщика на земельный участок, на котором расположено самовольное строение; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие заключения о результатах технического обследования строительных конструкций нежилых строений; отсутствие данных о несоблюдении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Представитель ответчика Осипян П.А., возражая против удовлетворения требований в обоснование своих возражений, не представила суду ни одно из доказательств в подтверждение обстоятельств, которые бы исключали возможность признания права собственности, либо что строение создает угрозу жизни и безопасности людей. Напротив, истцы представили суду все доказательства в подтверждение приведенных ею обстоятельств, которые позволили суду прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцом представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований. В условиях состязательности процесса, в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию возведенных нежилых строений и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Романовой М.Р., Гаврилова М.Р. к администрации г. Пятигорска - удовлетворить. Признать за Романовой М.Р., Гавриловым М.Р. право общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) на объект недвижимости нежилое здание. … кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица …. Решение суда является основанием для внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения, инвентарное дело и Единый Государственный Реестр Прав. Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней. Судья Н.Н.Паков