Дело № 2-3548/11

                                     Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2011 года        г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего                                             Ивлевой О.В.

При секретаре                                                              Малаховой И.Л.

С участием адвоката                                                    Киселева Г.Ю.

Истца                                                                    Аветисян М.М.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Аветисян М.М. к Чакмазян Л.Х. о понуждении заключения договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

        Аветисян М.М. обратился в суд с исковым заявлением к Чакмазян Л.Х. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и доли в праве собственности на земельный участок. В обоснование исковых требований истец указал, что между ним и ответчиком состоялась договоренность о продаже жилого дома и доли земельного участка, в подтверждение которой был заключен предварительный договор.

        По условиям предварительного договора стороны приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ года заключить договор купли-продажи принадлежащего на праве собственности ответчику Чакмазян Л.Х. основного строения литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> кв.м. Жилой дом литер <данные изъяты> расположен на земельном участке <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> и <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок. Цена имущества определена в <данные изъяты> руб. Ответчик до подписания предварительного договора получила сумму стоимости

жилого дома и <данные изъяты> долей земельного участка полностью. После получения суммы стоимости имущества, Чакмазян Л.Х. дала согласие на вселение его и членов семьи в жилой дом, где он и проживает до настоящего времени. Свои обязательства ответчик не исполнила и в установленный договором срок, а именно ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленный им текст договора купли-продажи не подписала, он неоднократно обращался с просьбой оформить все необходимые документы для регистрации договора купли-продажи, но ответчик не отказывается сделать это, однако уклоняется от подписания договора. Затем устно она уверила его, что договор подпишет не позднее ДД.ММ.ГГГГ Ответчик уклоняется от встречи с ним, он пытался в присутствии свидетелей вручить ей уведомление, но она отказывается расписаться в его получении. Просит понудить Чакмазян Л.Х. заключить с ним договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Аветисян М.М. исковые требования поддержал в полном объеме. Просил иск удовлетворить и обязать Чакмазян Л.Х. заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора.. При этом он пояснил, что ответчик является собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, на котором расположен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. На земельном участке фактически расположено два строения, одно строение, жилой дом литер <данные изъяты>, и есть предмет договора. Фактически он договорился с Чакмазян Л.Х. о продаже жилого дома, когда дом был недостроенный. Это было в <данные изъяты> году. Именно тогда он передал деньги Чакмазян Л.Х. и она дала согласие, чтобы он завершил строительство дома. Он окончил строительство дома, Чакмазян Л.Х. оформила право собственности на свое имя. После этого они заключили предварительный договор, где указали стоимость имущества, в том числе <данные изъяты> долей земельного участка, которая составляла <данные изъяты> рублей. До подписания договора он передал Чакмазян Л.Х. всю сумму, и вселился с согласия Чакмазян Л.Х. в жилой дом. За то время, пока он проживает в доме, он завершил все работы по благоустройству дома и земельного участка. Постоянно производит оплату коммунальных услуг. Они намерены были разделить реально земельный участок и затем подписать окончательно договор купли-продажи. Срок определили до ДД.ММ.ГГГГ. Однако к назначенному сроку ответчик стала уклоняться от встреч с ним и разговаривать по вопросу подписания договора. Он пытался в присутствии свидетелей вручить ей письменное уведомление с требованием исполнить свои обязательства, но Чакмазян Л.Х. отказалась расписываться на уведомлении, и он составил акт. Все это происходило в присутствии свидетелей. Он видит, что она проживает в доме, он ее уведомил, что обратился в суд. Она не отказывается от заключения договора, но и не подписывает его текст. Считает, что свои обязательства он исполнил, сумма стоимости жилого дома и земельного участка им полностью оплачена. То, что имущество принадлежит ответчику на праве собственности, и она вправе была им распорядиться, подтверждается свидетельством о регистрации за нею права собственности. Фактически стороны исполнили условия договора. Продавец получил сумму стоимости жилого дома и земельного участка, а продавец передал ему как покупателю имущество. Он лишен возможности зарегистрировать сделку и переход права собственности, поскольку ответчик уклоняется от заключения основного договора.

Представитель истца адвокат Киселева Г.Ю., выступавшая по ордеру, доводы, изложенные истцом и в исковом заявлении, поддержала полностью. Считает, что факт заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого дома и <данные изъяты> долей земельного участка подтверждает наличие договоренности о заключении основного договора. В предварительном договоре фактически отражены все условия сделки, указан срок заключения основного договора. Несмотря на то, что сделка фактически исполнена: Аветисян М.М. передал Чакмазян Л.Х. полную сумму стоимости имущества, а Чакмазян Л.Х. передала имущество, покупатель Аветисян М.М. лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости. По каким причинам Чакмазян Л.Х. уклоняется от совершения сделки, она не поясняет. Аветисян М.М. неоднократно в присутствии свидетелей пытался уведомить ее письменно о времени, когда необходимо явиться для регистрации договора и перехода права собственности, однако она отказывается расписаться даже в уведомлении. Об этом истец составил акт, ранее ответчик уверяла в присутствии свидетелей, что договор подпишет не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но и определенный ею срок подписания договора истек. Заключить договор купли-продажи, при наличии предварительного договора в соответствии с законом, является обязанностью продавца. Свои обязательства продавец не исполняет. Просит обязать Чакмазян Л.Х. заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, путем подписания текста договора, представленного истцом, где отражены все условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Договор соответствует требованиям закона, в нем отражены все существенные условия договора, определена цена имущества. В исковом заявлении они просят понудить ответчика Чакмазян Л.Х. заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, считает, что это равнозначно понятию «обязать». Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен быть заключен на тех же условиях, что и предварительный.

     Ответчик Чакмазян Л.Х. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства неоднократно уведомлялась путем направления в ее адрес телеграммы, что подтверждается уведомлением. Доказательств уважительности причин отсутствия, а так же ходатайства об отложении судебного заседания, суду не поступало. Суд полагает возможным при таких обстоятельствах признать причину отсутствия ответчика неуважительной и рассмотреть дело в отсутствие ответчика Чакмазян Л.Х.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, заслушав свидетелей, полагает необходимым исковые требования Аветисян М.М. удовлетворить по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что жилой дом № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежит на праве собственности Чакмазян Л.Х. Данные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела.

Жилой дом по указанному выше адресу состоит из основного строения литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> кв.м. и литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен жилой литер <данные изъяты> так же зарегистрировано за Чакмазян Л.Х., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Чакмазян Л.Х. и Аветисян М.М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> расположенного на земельном участке пл. <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> и <данные изъяты> долей земельного участка пл. <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № по указанному адресу. Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ Договор, который стороны намерены заключить имеет следующие условия: жилой дом и <данные изъяты> долей земельного участка продаются за <данные изъяты> рублей. Расчет производится в порядке: до подписания предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве задатка в обеспечение основного договора и доказательства его заключения сумму <данные изъяты> Стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить все необходимые документы для регистрации основного договора купли-продажи в Пятигорском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключения договора. Предварительный договор подписан сторонами.

Факт заключения и подписания указанного предварительного договора, а также незаключения основного договора ответчиком Чакмазян Л.Х. не оспаривается. Правом предоставить возражения против заявленных требований ответчик Чакмазян Л.Х. не воспользовалась.

Указанные выше обстоятельства, а именно факт заключения предварительного договора и незаключения основного договора, в судебном заседании подтвердили свидетели.

Так свидетель М. пояснил, что он проживает по адресу: <адрес> Эти улицы расположены рядом. Он знаком с Аветисян М.М. с ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время он проживает в доме <адрес> Ему известно, что Аветисян М.М. купил недостроенный жилой дом, завершил его строительство и право собственности оформили на Чакмазян Л.Х. Деньги он передал полностью в его присутствии. Считает, что Чакмазян Л.Х. мошенница, поскольку получила все деньги, зарегистрировала право собственности на себя и отказывается оформить договор купли-продажи. Она проживает в жилом доме рядом. Он видел ее ДД.ММ.ГГГГ Они неоднократно пытались с нею поговорить, но она отказывается разговаривать. Они пытались вручить ей уведомление и просили расписаться, что получила это уведомление, но Чакмазян Л.Х. отказалась расписаться в его получении. Она уверила их, что до ДД.ММ.ГГГГ все сделает и подпишет договор купли-продажи. Они сразу же составили об этом акт. Он лично был ранее в такой ситуации и ему известно, что необходимо делать, когда отказывается поставить подпись в получении документа. Чакмазян Л.Х. проживает тут же в доме на этом же земельном участке, что и Аветисян М.М.. Она не отказывается, что продала дом, но всячески уклоняется от подписания договора.

Свидетель В. пояснил в судебном заседании, что знаком с Аветисян М.М. Он действительно приобрел недостроенный жилой дом. Закончил его строительство. За дом и земельный участок Аветисян М.М. отдал Чакмазян Л.Х. <данные изъяты>. Он лично присутствовал, когда Аветисян М.М. вручал уведомление, она сказала, что сначала надо разделить земельный участок, потом идти в регпалату. Она жива и здорова, он ее видел неоднократно, видел тогда, когда Аветисян М.М. подал иск в суд.

Свидетель Б. пояснил в судебном заседании, что знает Аветисян М.М. на протяжении <данные изъяты>. Аветисян М.М. купил дом по <адрес>, проживает в доме. На одном земельном участке расположен жилой дом, где проживает и бывшая собственник Чакмазян Л.Х.. Аветисян М.М. подвел все коммуникации к жилому дому, все благоустроил, почему Чакмазян Л.Х. уклоняется от подписания договора, пояснить не может. Аветисян М.М. полностью рассчитался за жилой дом и земельный участок.

Свидетель Т. пояснил в судебном заседании, что знаком с Аветисян М.М. <данные изъяты> Дом купил Аветисян М.М. у женщины по имени Чакмазян Л.Х., она проживает в доме, который расположен в одном дворе. Аветисян М.М. занимает земельный участок площадью <данные изъяты> соток, который огорожен. Земельный участок ухожен, двор благоустроен.

В материалах дела имеется акт от ДД.ММ.ГГГГ где указано, что Аветисян М.М. в присутствие свидетелей <данные изъяты> вручил Чакмазян Л.Х. уведомление о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> Чакмазян Л.Х. обещала все документы оформить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Расписаться в получении документа Чакмазян Л.Х. отказалась. В материалах дела так же представлен договор купли-продажи, который содержит те же условия, что и предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ

То обстоятельство, что сделка после заключения предварительного договора фактически исполнена в части передачи денег и имущества, подтвердили указанные выше свидетели, подтверждается письменными материалами дела, а именно квитанциями об оплате работ по установке оборудования, подключения системы водоснабжения, газоснабжения, договором на оказание услуг по поставке газа. Кроме того, истцом представлены доказательства в подтверждение факта проживания в доме это квитанции об оплате за коммунальные услуги.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Аналогичная позиция прослеживается и в практике Верховного Суда РФ, так в определении от 23.11.2010 N 58-В10-7, в п. 4 раздела Судебная практика по гражданским делам Обзора указывается, что лицо, заключившее предварительный договор, не может впоследствии уклоняться от заключения основного договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Более того, сторона предварительного договора согласно этому принципу реализовала свое право на свободу договора, заключив предварительное соглашение, обязывающее его впоследствии заключить основной договор.

У контрагента по предварительному договору согласно ст. 309 и п. 4 ст. 445 ГК РФ возникла обязанность заключить основной договор, которая должна быть исполнена в соответствии с принципом pacta sunt servanda.

Заключив с истцом предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, ответчица добровольно приняла на себя обязательство заключить основной договор в установленный сторонами срок, однако, уклонилась от заключения основного договора, что подтверждено материалами дела, в связи с чем, суд полагает вполне обоснованным применить п. 5 ст. 429 ГК РФ, обязать ответчицу заключить основной договор купли-продажи на условиях подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется положениями ст. ст. 309 - 310, 429, 431, 445, 452, 550, 554 - 555 ГК РФ, ст. ст. 56, 60, 206 ГПК РФ, принимает во внимание объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, в том числе, представленные истцом документы, приходит к выводу, что предварительный договор, заключенный сторонами 27.12. 2010 г. соответствует требованиям закона, предъявляемым к такого рода договорам, поскольку в нем определен предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее продаже, указаны данные, позволяющие определенно установить его - месторасположение, продаваемого недвижимого имущества, его кадастровые (условные) номера; также в договоре сторонами определена цена этого имущества. Стороной ответчицы не представлено доказательств, которые позволили бы суду сделать вывод о его ничтожности.

При таком положении, принимая во внимание то, что ответчик Чакмазян Л.Х. необоснованно, без установленных законом и договором оснований уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, определенного условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым обязать ответчицу Чакмазян Л.Х. заключить с истцом Аветисян М.М. основной договор купли-продажи недвижимого имущества, определенного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года, на условиях указанного предварительного договора.

             Руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

                                   Р Е Ш И Л :

Исковые требования Аветисян М.М. удовлетворить.

Обязать ( понудить) Чакмазян Л.Х. заключить с Аветисян М.М. договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый ( условный) номер № расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке земли населенных пунктов, под индивидуальным жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок земли населенных пунктов, под индивидуальным жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: № по адресу: <адрес>, № на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ

         Решение может быть обжаловано в Ставропольский Краевой суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

       Судья:_______________________________О.В. Ивлева.