дело № 2-199/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2012 года         город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Пакова Н.Н.,

при секретаре Чернобай Е.С.,

с участием:

представителя истцов Лысогор А.В.,

представителя ответчика Фетисовой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску Гаврилова М.Р. к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на самовольное строение,-

установил:

Гаврилов М.Р. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на самовольное реконструированное нежилое здание литер «Б», расположенное по адресу: г. Пятигорск, …. общей площадью …. кв.м.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит торгово-административное здание, назначение - нежилое, общей площадью …. кв.м., расположенное по адресу: г. Пятигорск, …..Право собственности зарегистрировано … что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЗ …. Документом основанием для регистрации права собственности является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2011г., выданное на основании постановления администрации г. Пятигорска №.. от 14.11.2011г. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью … кв.м., кадастровый номер.. , который принадлежит истцу на праве собственности. Свидетельство о государственной регистрации права ….. Реконструкция объекта осуществлена им на основании разрешения от …. выданного на основании постановления администрации г. Пятигорска № …. от … Им произведена реконструкция указанного объекта недвижимости в результате которой увеличилась общая площадь существующего строения за счет переоборудования технического подвального этажа технического мансардного этажа в нежилые помещения. При осуществлении реконструкции границы земельного участка, находящиеся у него в собственности не нарушены. Реконструкция осуществлена на основании проектной документации. Подрядчиком при осуществлении строительства являлось ООО "Романов", действующее на основании Свидетельства о допуске к работам № С-12018250610 от 25.06.2010 г., выданного СРО "Межрегиональная организация профессиональных строителей" (№ СРО С-178-19012010), с которым истцами заключен и исполнен соответствующий договор подряда № 12/2010/ТОЗ от 14.12.2010 г. По окончанию реконструкции произведена техническая инвентаризация объекта недвижимости, составлен технический паспорт, объект поставлен на инвентарный учет, определена его действительная инвентаризационная стоимость. Учитывая требования закона (п. 3 ст. 222 ГК РФ, который гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, за Гавриловым М.Р. - собственником земельного участка, на котором осуществлена реконструкция здания, может быть признано право собственности на спорный объект недвижимости. Просит суд признать за ним право собственности на объект недвижимости нежилое здание "Торгово-административное здание", литер Б, инвентарный номер …. площадью … кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, улица ….

В судебном заседании представитель истца Лысогор А.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить. При этом он пояснил, что истец, будучи собственником земельного участка и нежилого строения, на указанном земельном участке где располагался объект недвижимости - нежилое здание произвел реконструкцию, в результате общая площадь увеличилась, в связи с чем, Гаврилов М.Р. обратился с настоящим исковым заявлением в суд. Он как собственник недвижимого имущества, несет бремя расходов по его содержанию, и намерен в полной мере осуществлять правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, предусмотренные ст.209 ГК РФ, поэтому просит признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.

Представитель администрации г. Пятигорска, выступавшая по доверенности Фетисова С.В. исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать. При этом указала, что согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Согласно статье 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое органом местного самоуправления. Таким образом, разрешение на реконструкцию - это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на реконструкцию не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. При этом в нарушение требований законодательства РФ истцу разрешение на реконструкцию не было получено и администрацией Пятигорска не выдавалось, что полностью соответствует норме пункта 1 статьи 222 ГК РФ - самовольная постройка. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно указанной статье самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Проведение работ по подключению к инженерным сетям без соответствия установленным строительным нормам и правилам может повлечь угрозу жизни и здоровью граждан. Считает невозможным признание права собственности на нежилое здание без предъявления заключений соответствующих компетентных органов, подтверждающих соответствие выполненных работ по подключению к данным инженерным сетям техническим условиям, требованиям строительных норм и правил.

Просит суд в удовлетворении исковых требований Гаврилова М.Р. к администрации города Пятигорска о признании права собственности на самовольно реконструированное здание, расположенного по адресу: г. Пятигорск, …. общей площадью … кв. м, отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, инвентарное дело, считает, что требования Гаврилова М.Р. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В судебном заседании установлено, что Гаврилову М.Р. на праве собственности принадлежит торгово-административное здание, назначение - нежилое, общей площадью …. кв.м., расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. … Право собственности зарегистрировано … что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ….Документом основанием для регистрации права собственности является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от …., выданное на основании постановления администрации г. Пятигорска №..

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью … кв.м., кадастровый номер …, который принадлежит истцу на праве собственности. Свидетельство о государственной регистрации права … Строительство объекта осуществлено им на основании разрешения на строительство от … выданного на основании постановления администрации г. Пятигорска № ….

Ранее до реконструкции нежилое здание «торгово-административное здание» литер «Б» было общей площадью … кв.м., в результате выполненных работ увеличена общая площадь литера «Б» изменились существенно все характеристики объекта в целом, что дает основание для вывода, что фактически произведена не только перепланировка существующих помещений, но и реконструкция всего объекта недвижимости, увеличена общая площадь существующего строения за счет переоборудования технического подвального этажа технического мансардного этажа в нежилые помещения.

При осуществлении реконструкции границы земельного участка, находящиеся у него в собственности не нарушены. Реконструкция осуществлено на основании проектной документации. Подрядчиком при осуществлении строительства являлось ООО"Романов", действующее на основании Свидетельства о допуске к работам № С-12018250610 от 25.06.2010 г., выданного СРО "Межрегиональная организация профессиональных строителей" (№ СРО С-178-19012010), с которым истцами заключен и исполнен соответствующий договор подряда № 12/2010/ТОЗ от 14.12.2010 г. По окончанию реконструкции произведена техническая инвентаризация объекта недвижимости, составлен технический паспорт, объект поставлен на инвентарный учет, определена его действительная инвентаризационная стоимость. Учитывая требования закона (п. 3 ст. 222 ГК РФ) истцом было инициировано экспертное исследование реконструированного объекта недвижимости специалистами-экспертами Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта реконструированный объект - здание по ул. …. г.Пятигорска отвечает требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, безопасно при использовании. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц при осуществлении реконструкции не нарушены, учитывая изложенное, он обратился в администрацию г. Пятигорска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, на указанное заявление получен им отказ. Фактически изменилась общая площадь указанного литера, что, по мнению суда, является существенным и необходимо признание права собственности на объект с учетом произведенных изменений.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, произведенные им работы по перепланировке и реконструкции нежилого здания, связаны с повышением уровня благоустройства и повышения их функционального назначения в целом и не приводят к ухудшению условий эксплуатации.          

Однако, указанные работы произведены в отсутствие разрешительной документации и утвержденного проекта, что свидетельствует о самовольном характере. Как следует из объяснений представителя истца, инвентарного дела и материалов гражданского дела, фактически истцом выполнена не только перепланировка нежилого здания литер «Б», но и произведена его реконструкция, в результате чего его площадь составляет ….м.

Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.

Градостроительным кодексом (ст.1) установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в т.ч. и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1), реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, этажности, площади, производственной мощности, и пр. (п.14ст.1).

Согласно ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания и сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм. ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995г. предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо, ее осуществившее, не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Анализ представленных письменных доказательств, свидетельствует о соблюдении целевого использования предоставленного земельного участка.

Объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке и неразрывно с ним связаны, и, безусловно, не могут существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Наличие права на земельный участок, по мнению суда, нашло свое подтверждение представленными истцом письменными доказательствами указанными выше.

В соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С учетом изложенного, спорное нежилое здание являются объектом недвижимости, что так же подтверждается заключением Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что разрешение на реконструкцию истцу не выдавалось, соответственно все работы по реконструкции и перепланировке нежилых помещений являются самовольными, несмотря на то, что истцом представлен проект Союза Архитекторов России Кавминводская организация П/210-ПЗ, пояснительная записка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, его место расположения не нарушает границ и не препятствует другим собственникам недвижимого имущества расположенного на сопредельных земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его.

В материалах дела имеется экспертное заключение от 30.12.2011 года Пятигорского отдела ГУ Ставропольская Лаборатория Судебной экспертизы, которое выполнено экспертом строителем. В ходе экспертизы проводилось натурное исследование самовольного строения по адресу г. Пятигорск, ул. …. участием заинтересованных лиц.

Согласно заключению экспертов нежилые помещения в здании расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. … соответствуют требованиям строительных норм и правил, противопожарных норм и правил, санитарных норм и правил. Планируемая деятельность в указанном нежилом здании не приведет к изменению функционального назначения территории и, принимая во внимание, что намечаемая деятельность планируется в пределах территории существующей застройки и не окажет негативного воздействия на природные комплексы особо охраняемых природных территорий при условии соблюдения режима хозяйствования и природоиспользования, установленного действующим законодательством.

Реконструкция и перепланировка нежилых помещений здания не создает угрозу жизни и здоровья граждан, так как все работы строительно-монтажные соответствуют требованиям строительных, пожарных, санитарно-гигиенических, экологических норм и правил, а так же соответствуют требованиям безопасности. Заключение не вызывает сомнения, поскольку содержит обоснование выводов, возражений со стороны представителей суду не заявлено.

В заключении экспертизы полностью отражен весь процесс получения выводного знания по поставленным вопросам, выводы, к которым пришли эксперты научно обоснованы. Экспертом приняты во внимание все представленные на экспертизу материалы, сделан ли полный их анализ.

Ответчиком в лице представителя Фетисовой С.В. суду не представлены доказательства нарушения указанных требований, более того, в своих возражениях ответчик и не ссылается на нарушения их истцом, а в обоснование возражений ссылался на нарушения Градостроительного кодекса, однако требований о сносе самовольных построек и приведении перепланированных помещений в прежнее состояние суду заявлено не было.

Таким образом, все технические условия и рекомендации при возведении объекта истцом выполнены без нарушений, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто представителем ответчика администрации г. Пятигорска.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и безопасности людей.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Как следует из объяснений представителя истца и материалов гражданского дела, фактически истцом выполнено строительство нежилых помещений.

В судебном заседании установлено, что работы выполнены без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований удовлетворения исковых требований.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд установил, что истец предпринимал надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В судебном заседании установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Постановление Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Как следует из материалов дела и пояснения сторон, застройщик и землепользователь одно и те же лицо. По указанным выше основаниям суд полагает возможным признать право собственности за Гавриловым на нежилое здание литер «Б».

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Удовлетворяя исковые требования, суд принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: Наличие права истца и застройщика на земельный участок, на котором расположено самовольное строение; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие заключения о результатах технического обследования строительных конструкций нежилых строений; отсутствие данных о несоблюдении истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцом представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований.

В условиях состязательности процесса, в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию возведенных нежилых строений и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Гаврилова к администрации г. Пятигорска - удовлетворить.

Признать за Гавриловым право собственности на объект недвижимости нежилое здание, литер Б, инвентарный номер … площадью.. кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, …

Решение суда является основанием для внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения, инвентарное дело и Единый Государственный Реестр Прав.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья               Н.Н.Паков