Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    10 апреля 2012 года      г. Пятигорск.

Пятигорский городской судСтавропольского края в составе:

председательствующего судьи                                       Говоровой Н.Г.

при секретаре судебного заседания                                         Ключниковой О.В.

с участием представителя истцов адвоката                            Луневой С.П.

представителя ответчика администрации г.Пятигорска         Штейн А.М.

представителя третьего лица                                                    Болговой В.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по иску Чакалова М.Д., Дорошенко О.А., Исаханян А.Р. к администрации г. Пятигорска о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество

                                                          у с т а н о в и л:

Истцам Чакалова М.Д., Дорошенко О.А., Исаханян А.Р. принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые строения литеры «А», «Б», «В», «Д», расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес>.

       Истцы Чакалова М.Д., Дорошенко О.А., Исаханян А.Р. обратились в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании права общей долевой собственности на нежилые строения «Ж», площадью 12.9 кв.м, литер «Н», площадью 89,9 кв.м, «Г», площадью 22,2 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером <адрес> по адресу <адрес>, <адрес>.

         В судебном заседании представитель истцов, действующая на основании доверенности Лунева С.П. пояснила, что истцы исковые требования поддерживают в полном объеме. В обоснование своих доводов пояснила, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые строения литеры «А», общей площадью 246,1 кв.м, «Б», площадью 102 кв.м, «В», площадью 37 кв.м, «Д», площадью 10.5 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес> на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ: в следующих долях : Чакалова М.Д. - 1/2 доля, Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. по 1/4 доли. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду прежнему правообладателю и собственнику нежилых зданий литеров «А», «Б», «В», «Д» - ООО « Легенда», директором которого являлась Дорошенко О.А. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В последствии с переходом к истцам права общей долевой собственности на нежилые строения перешел во владение и пользование земельный участок по договору уступки прав в пределах срока договора аренды до 31.03.2016 года, о чем был уведомлен арендодатель. Таким образом владельцем земельного участка являются истцы, которые самовольно возвели на данном земельном участке между литерами А и Д нежилые строения торговые помещения литеры Н, площадью 89,9 кв.м и Ж, площадью 12.9 кв.м и между литерами Д и В литер Г, площадью 22,2 кв.м. А указанный земельный участок предоставлялся из земель населенных пунктов, и используется истцами в связи с его разрешенным использованием под кафе и торговые помещения. Вход в строения осуществляется с улицы, без лестниц и ступенек, в связи с чем не подлежит обустройством пандусами. Строения являются безопасным для жизни и здоровья людей, так как соответствуют всем строительным, градостроительным, противопожарным нормам. Поскольку торговый павильон стал объектом недвижимого имущества, права на которое подлежит государственной регистрации, истцы обратился в администрацию с заявлением о принятии строений в эксплуатацию, однако истцам было отказано и рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности. Поскольку другие строения истцам принадлежат на праве общей долевой собственности в следующих долях : Чакалова М.Д. - 1/2 доля, Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. по 1/4 доли и участие их в строительстве литеров Ж, Н, Г согласно их соглашения было пропорционально принадлежащим им долям, истцы просят признать право общей долевой собственности на нежилые строения «Ж», площадью 12.9 кв.м, литер «Н», площадью 89,9 кв.м, «Г», площадью 22,2 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес> в следующих долях Чакалова М.Д. - 1/2 доля, Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. по 1/4 доли.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г. Пятигорска, действующая на основании доверенности Штейн А.М. пояснил, что администрация города Пятигорска требований о сносе строений не заявляет, однако возражает против признания за истцами права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, поскольку строения являются самовольной постройкой.

Представитель третьего лица ООО « Легенда», действующая на основании доверенности Болгова В.П., считает требования подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что истцы фактически с 2005 года владеют и пользуются земельным участком площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес> с момента заключения договора купли продажи между истцами покупателями - и продавцом ООО « Легенда» нежилых строений литер А, Б, В, Д, Е, и заключенного между сторонами договора купли-продажи договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем администрацией г.Пятигорска и арендатором ООО «Легенда» на срок до 2016 года. Все расходы по оплате за пользование земельным участком и его содержание несут истцы. Строений, принадлежащих ООО Легенда, на данном земельном участке не имеется.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.        

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 17 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество являются акты и свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами местного самоуправления в пределах их компетенции по утверждению ввода в эксплуатацию объектов строительства, осуществленного в соответствии с полученным разрешением на строительство ( реконструкцию) объекта, соответствующего     предъявляемым нормам и правилам.

Суд установил, что истцам Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые строения литеры «А», общей площадью 246,1 кв.м, «Б», площадью 102 кв.м, «В», площадью 37 кв.м, «Д», площадью 10.5 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес> на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ: в следующих долях : Чакалова М.Д. - 1/2 доля, Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. по 1/4 доли на основании Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ установлено, что между продавцом ООО «Легенда» и покупателями Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилых строений литеры «А», «Б «В», «Д», «Е», расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, по адресу <адрес>, предоставленном на основании Постановления главы г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно Постановления главы г.Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ООО « Легенда» в долгосрочную аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 232 кв. м в границах согласно прилагаемой выкопировке для размещения кафе согласно проекту реконструкции проспекта им.Кирова. А согласно Постановления главы администрации г.Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Постановления главы г.Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ и изложено в следующей редакции предоставить на 15 лет из земель поселений ООО «Легенда» земельный участок площадью 399 кв.м с кадастровым номером № под строительство кафе с летними площадками, магазинами и экскурсионными беседками, и выдать ООО «Легенда» разрешение на строительство кафе с летними площадками, магазинами и экскурсионными беседками.

Согласно выписки из кадастрового паспорта земельного участка земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, номера в государственный кадастр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование под объекты общего пользования.

Согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодателем администрация г.Пятигорска и арендатором ООО « Легенда» передан в срочное пользование по договору аренды земельный участок для кафе сроком до ДД.ММ.ГГГГ, с правом арендатора на продление срока договора аренды. Договор зарегистрирован в Управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Пятигорска.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 35 ЗК РФ также определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

       Согласно договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенного между ООО « Легенда» и собственниками строений литер А.Б,В,Д, Е Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. к истцам Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № /А заключенного между арендатором ООО « Легенда» и арендодателем администрацией города Пятигорска на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письма начальника Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ Управление уведомлено об уступке прав и обязанностей арендатора ООО « Легенда» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между арендатором ООО « Легенда» и арендодателем администрацией города Пятигорска на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды, а следовательно и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка может быть осуществлена до истечения срока действия указанного договора.

       Суд установил, что истцы Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. осуществили строительство нежилых строений литер «Ж», площадью 12.9 кв.м, литер «Н», площадью 89,9 кв.м, литер «Г», площадью 22,2 кв.м, расположенных на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес>, что подтверждается техническим паспортом, согласно которого нежилые строения имеют бетонный фундамент, стены выполнены из металлического каркаса, обшитого пластиком, имеют чердачное металлическое перекрытие, крыша выполнена из металлочерепицы, проемы выполнены из стеклопакетов, полы выполнены плиткой, оснащены электроосвещением.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Суд установил, что нежилые строения «Ж», площадью 12.9 кв.м, литер «Н», площадью 89,9 кв.м, «Г», площадью 22,2 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, кадастровым номером № по адресу <адрес> являются самовольной постройкой, осуществленной истцами без получения необходимых разрешений.

В силу п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющиеся собственником земельного участка осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.      

    В соответствии со ст. 41 Земельного Кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Так, в соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.          

      А поскольку в соответствии со ст. 41 ЗК РФ права собственника земельного участка и лиц, владеющих земельным участком, на ином вещном праве либо арендующего земельный участок совпадают в полной мере, а судом установлено, что договором не установлено иное, следовательно, суд исходит из того, что истцы использует земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием по назначению под кафе и торговыми помещениями.

        Постановлениями Правительства РФ от 07.12.1996 года № 1425 «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и от 17.01.2006 года № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения оздоровительных местностях и об утверждении положений об этих курортах», Постановлением Совмина Министров РСФСР от 09.07.1985 года № 3000 Об установлении границ и режимов округов санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае» действующим законодательством регламентирован порядок использования земельных участков в пределах зон горно-санитарной охраны.

В силу п.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, в том числе земельных участках, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Суду не представлены сведения о том, что в городе Пятигорске установлены зоны горно-санитарной охраны, и указанный земельный участок отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов.

Так, согласно выписки из кадастрового паспорта земельного участка земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование под объекты общего пользования, и не отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов.

В силу положений ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.2 и п.п.3 п.1 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на категории: в том числе земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п.1 ч.6 ст. 30 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, как составная часть правил землепользования и застройки, входят в состав генерального плана соответствующей административной единицы.

До принятия правил землепользования и застройки виды разрешенного использования устанавливаются в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории( ч.1 ст 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

Согласно положений ст. 31, 32,33 ст. 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов, с соблюдением обязательных согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Согласно п.3 ч.1 ст. 4Федерального закона N 191-ФЗ до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Согласно Приказа министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 10.11.2010 N 364 "Об утверждении Методического руководства по разработке Правил землепользования и застройки городских и сельских поселений Ставропольского края") Для обеспечения единого методологического подхода настоящим Методическим руководством рекомендуется примерный код территориальных зон и содержание регламентов для применения при разработке документов градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки в Ставропольском крае.

Полномочия органа местного самоуправления муниципального образования города курорта Пятигорска в области землепользования и застройки закреплены Решением думы города Пятигорска, утвердившим Устав муниципального образования города курорта Пятигорска.

Согласно правовых позиций Конституционного Суда РФ изложенных в опре6делении от 06.11.2003 года № 387, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, разрешенным использованием земельных участков признается использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны и схема зонирования, определяющая границы территориальных зон различного функционального назначения, согласно п. 2 ст.39 являются составляющими правил застройки - нормативно-правового акта органа местного самоуправления, устанавливающего порядок градостроительной деятельности на соответствующих территориях.При этом градостроительная документация разрабатывается одновременно со схемами зонирования территорий, определяющих вид использования территорий и устанавливающих ограничения на их использование. Это корреспондирует и действующему земельному законодательству Российской Федерации, которое регулирует отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля, будучи объектом права собственности, одновременно является важнейшей и неотъемлемой частью природы (природным объектом), основой осуществления хозяйственной и иной деятельности ( п.п.1 и 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), чем обусловливается необходимость установления специальных правил в отношении правового режима земли. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 42 в качестве одной из обязанностей собственников земельных участков закрепляет соблюдение при их использовании требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а в пункте 2 ст. 83 предусматривает необходимость использования земель поселений в соответствии с документами зонирования территорий, утверждаемыми и изменяемыми нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

На день разрешения иска в городе-курорте Пятигорске зонирование не осуществлено, сведения о включении земельного участка в государственный кадастр природных территорий отсутствует, земли, расположенные во 2 и 3 зонах округа горно-санитарной охраны не включены в особо охраняемые природные территории.

        С учетом приведенного, суд считает, что представителем ответчика не были опровергнуты доводы истцов о разрешенном использовании земельного участка под нежилыми строениями - торговыми помещениями.

      В силу положений абз.2 п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

     Согласно технического обследования и заключения специалистов ООО « Ставрополькоммунпроект» от 02.03.2012 года, обследуемые строения литер Г,Ж, Н являются одноэтажными зданиями без подвала, прямоугольной формы, оборудованы инженерными сетями электроснабжения, а литер от бытового котла на газовом топливе в литере Б. В указанных строениях расположены торговые помещения. Фундаменты ленточные монолитные бетонные, глубина заложения 0.8 м от уровня земли, цоколь бетонный, состояние хорошее, трещин и деформаций не имеет. Каркас -стойки металлические из равнополочного уголка, деформаций не имеет, ограждающие конструкции - пластиковые панели с двух сторон каркаса под витражами, утеплитель плиты, покрытие -металлические фермы треугольного очертания, кровля металлочерепица под деревянной обрешетке, организован водосток. Оконные блоки витражи из стеклопакетов в металлических конструкциях, полы керамическая плитка на бетонном основании, дверные блоки - металлопластиковые. Основные конструктивные элементы строений литеры «Г», «Ж», «Н» - фундаменты, каркас, и покрытия находятся в хорошем состоянии, усиления конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожают. Объемно-планировочное решение строений, высота и площади помещений, оснащенность инженерными коммуникациями не противоречит нормам СНиП 31-06-2009 « Общественные здания и сооружения», и СНиП 11-7-81* СП 14.13330.2010 « Строительство в сейсмических районах». Строения литеры «Г», «Ж», «Н» пригодны для эксплуатации и могут использоваться в качестве помещений для пребывания людей - торговых помещений.

     Согласно заключения главного государственного инспектора по пожарному надзору по г.Пятигорску от ДД.ММ.ГГГГ в результате осмотра строений литеров «Г», «Ж», «Н» нарушений требований пожарной безопасности не выявлено.

     Приведенные обстоятельства подтверждают доводы истца о том, что сохранение строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

       С учетом приведенных обстоятельств и исследованных судом доказательств, и принимая во внимание, что ответчиком не заявлено требований о сносе указанных строений, суд считает исковые требования Чакалова М.Д., Дорошенко О.А. и Исаханян А.Р. о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежащими удовлетворению. При этом суд принимает во внимание доводы истцом о достигнутом ими соглашении об определении их долей в создании общего имущество пропорционально долям в праве собственности на другие строения, расположенные в границах данного земельного участка а именно : Чакалова М.Д. - 1/2 доля, Дорошенко О.А. -1/4 доля и Исаханян А.Р. - 1/4 доля, поскольку данные доводы не были опровергнуты ответчиком.      

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Чакалова М.Д., Дорошенко О.А., Исаханян А.Р. к администрации г. Пятигорска о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

    Признать право за Чакалова М.Д. на 1/2 долю за, Дорошенко О.А. на 1/4 долю за Исаханян А.Р. на 1/4 долю в праве общей собственности на нежилые здания литеры «Ж», площадью 12.9 кв.м, «Н», площадью 89,9 кв.м, «Г», площадью 22,2 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 399 кв.м, с кадастровым номером № по адресу <адрес>, <адрес>.

      Данное судебное решение после его вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение 1 месяца через Пятигорский городской суд.

              Судья        Н.Г. Говорова