Дело №____________

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 апреля 2012 года                                                                     г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи: Духиной В.Г.

при секретаре судебного заседания Аракелян Э.Р.

с участием:

истца, ответчика       Недвижаевой В.М.

представителей истца, ответчика Недвижаевой В.М. Качалова В.А., Арзуманова А.А.

представителя ответчика, истца ООО »Крован-КМВ» Яковлевой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по иску

Недвижаева В.М. к ООО «Крован -КМВ» о взыскании неустойки по инвестиционному договору, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании неустойки за нарушение срока выполнения работ

встречному иску ООО «Крован-КМВ» к Недвижаева В.М. о взыскании задолженности по инвестиционному договору, о взыскании пени за нарушение сроков финансирования

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крован-КМВ» и Недвижаева В.М. заключен инвестиционный договор, согласно которому ООО «Крован-КМВ» взяло на себя обязательство построить <адрес>, расположенную на шестом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, <адрес> планируемой фактической площадью <данные изъяты> и передать ее Недивжаевой В.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.). Данный договор действует с момента его подписания сторонами и до момента исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.7.1.).

Стоимость финансирования строительства квартиры инвестором (без учета п.п.12,2,12.3, 2,6 договора) устанавливается сторонами в размере <данные изъяты>п.2.2.) в сроки и порядке, предусмотренном п.2.3.договора. Указанная в п.2.2. цена является фиксированной и не подлежит изменению, кроме как по основаниям, предусмотренным данным договором (п.2.4.).

Согласно п.2.5.договора несовпадение (увеличение либо уменьшение) фактической площади передаваемой инвестору квартиры (суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») с планируемой площадью квартиры, указанной в п.1.2. договора, менее чем на <данные изъяты>% не является основанием для изменения цены договора, указанной в п.2.2. договора.

В соответствии с п.2.5.1. в случае увеличения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры (суммарная площадь всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») по отношению к планируемой площади квартиры, указанной в п.1.2. договора более чем в <данные изъяты>%, Инвестор обязан оплатить Заказчику возникшую разницу, исходя из стоимости <данные изъяты>, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

В силу п.2.5.2. в случае уменьшения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры (суммарная площадь всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») по отношению к планируемой площади квартиры, указанной в п.1.2. договора более чем на <данные изъяты>, Заказчик обязан оплатить Инвестору превышающую <данные изъяты>% разницу, исходя из стоимости <данные изъяты>, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

Согласно п.2.6 договора Инвестор в течение <данные изъяты> с момента получения уведомления от Заказчика, указанного в п.12.2. договора, обязан оплатить Заказчику стоимость производимых работ.

Срок планового окончания строительных работ установлен сторонами <данные изъяты> (п.3.1), срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры Инвестору по акту приема-передачи установлен сторонами <данные изъяты>.(п.3.2.), но в случае проведения Заказчиком перепланировки квартиры по инициативе Инвестора, Заказчик в соответствии с п.3.3.договора вправе продлить срок передачи квартиры Инвестору <данные изъяты>. Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что Заказчик вправе продлить срок строительства и срок передачи квартиры Инвестору на 6 месяцев.

Порядок передачи квартиры определен сторонами в разд.6 договора и согласно п.6.1. после ввода объекта в эксплуатацию Заказчик обязан письменно уведомить Инвестора о вводе объекта в эксплуатацию и готовности передать квартиру Инвестору, а Инвестор в соответствии с п.6.2.договора при получении уведомления обязан приступить к принятию квартиры в течение 5 рабочих дней со дня получения указанного уведомления и принять ее по акту приема-передачи с указанием в нем технических характеристик квартиры на основании данных ГУП «Крайтехинвентаризация». При уклонении или отказе Инвестора от принятия квартиры Заказчик по истечение 2-х месяцев со дня истечения срока передачи квартиры, предусмотренного договором, либо по истечении срока указанного в п.6.2. договора, вправе составить односторонний акт о передаче квартиры Инвестору (п.6.4.).

Стороны оговорили ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Согласно п.9.2.2. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Инвестору квартиры по вине Заказчика, последний уплачивает Инвестору неустойку в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более <данные изъяты> цены договора.

В соответствии с п.9.3.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение Инвестором обязательств, предусмотренных п.п.2,2 - 2,6 договора, Инвестор выплачивает Заказчику пени в размере <данные изъяты> от несвоевременно перечисленной суммы за каждый день просрочки. В случае оплаты Инвестором данного договора после ввода объекта в эксплуатацию, Инвестор обязан уплатить штраф Заказчику в размере <данные изъяты> от суммы, подлежащей уплате Инвестором.

Пунктом 9.3.2. договора предусмотрено, что в случае нарушения Инвестором сроков финансирования, предусмотренных п.п.2.2-2.5 договора, на срок свыше 10 дней, стоимость инвестирования строительства квартиры увеличивается на <данные изъяты>. за каждый день просрочки, а срок передачи квартиры Инвестору продлевается на срок неисполнения Инвестором своих обязательств, но не менее чем на три месяца.

Согласно п.12.2. Заказчик вправе без согласования с Инвестором произвести дополнительные работы, не предусмотренные проектной организацией, если эти работы не превышают <данные изъяты> стоимости договора, указанного в п.2.2. договора.

Согласно п.12.3 Заказчик вправе по инициативе Инвестора выполнить дополнительные работы по перепланировке помещений квартиры и их отделке, не предусмотренные проектной документацией, по дополнительному соглашению к договору с отдельной оплатой Инвестором.

Из письма ООО «Крован -КМВ» от ДД.ММ.ГГГГ № в адрес Недвижаевой В.М. следует, что многоквартирный жилой дом по <адрес> завершен строительством, ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем ООО заявило о готовности передать Инвестору квартиру по акту приема -передачи и уведомило ее о возможности приступить к приемке квартиры в течение 7 рабочих дней и принять квартиру в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

Недвижаева В.М., считая, что согласно письма ООО от ДД.ММ.ГГГГ фактическая просрочка строительства по договору составила 1 год при том, что окончательным сроком ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта Инвестору установлено ДД.ММ.ГГГГ, заявила письмом от ДД.ММ.ГГГГ о нарушении срока планового окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию, потребовав предоставления направленных в ее адрес копий писем и документов о продлении сроков по указанному пункту договора, устранить обнаруженные ею недостатки и выплатить неустойку в размере <данные изъяты>% от цены по договору, а письмом от ДД.ММ.ГГГГ заявила о необходимости в соответствии с п.9.2.2. оплатить в пользу Инвестора неустойку в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки, но не более <данные изъяты>% цены договора.

Недвижаева В.М. обратилась в Пятигорский городской суд с иском к ООО «Крован-КМВ» и просила взыскать с ответчика в ее пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> качестве неустойки по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.9.2.2. договора за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки, но не более <данные изъяты> от цены договора, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>

ООО «Крован-КМВ» в свою очередь обратился с исковыми требования к Недвижаевой В.М, в которых просил взыскать с ответчицы сумму задолженности по инвестиционному договору в размере <данные изъяты> в связи с увеличением фактической площади помещений квартиры до <данные изъяты> против планируемой <данные изъяты> при стоимости <данные изъяты>., а также взыскать пени в размере <данные изъяты>. в соответствии с п.9.3.1., предусматривающих оплату Инвестором в пользу Заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение Инвестором обязательств, предусмотренных п.п.2,2 - 2,6 договора, пени в размере <данные изъяты> % от несвоевременно перечисленной суммы за каждый день просрочки, и п. 9.3.2. договора, согласно которому в случае нарушения Инвестором сроков финансирования, предусмотренных п.п.2.2-2.5 договора, на срок свыше 10 дней, стоимость инвестирования строительства квартиры увеличивается на <данные изъяты> за каждый день просрочки, а срок передачи квартиры Инвестору продлевается на срок неисполнения Инвестором своих обязательств, но не менее чем на три месяца. Истец расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>. просил отнести на ответчицу.

В судебном заседании представитель ООО «Крован-КМВ» уточнил и поддержал заявленные ООО»Крован-КМВ» требования, возражал против удовлетворения иска Недвижаевой В.М., мотивируя это тем, что Инвестор Недвижаева В.М. не исполнила в полной мере принятые на себя договорные обязательства по финансированию строительства квартиры, т.к. по данным произведенной инвентаризации фактическая суммарная площадь всех помещений квартиры без учета понижающих коэффициентов после завершения строительства и выполненных работ по ее перепланировке по просьбе Инвестора по данным «Крайтехинвентаризация» составила <данные изъяты> а согласно договору стоимость квартиры в размере <данные изъяты> определена за планируемую площадь <данные изъяты> ( что составляет <данные изъяты>

Договор по форме и содержанию соответствует требованиям закона, подписан сторонами, что подтверждает достижение между ними согласия по всем условиям договора, стороны приступили к его исполнению и Инвестор с ДД.ММ.ГГГГ. в установленном порядке с заявлением о расторжении договора, внесении изменений в договор, признания его недействительным полностью или в части отдельных условий не обращалась, в том числе и относительно планируемой площади <данные изъяты> хотя Недвижаева В.М. имела свой экземпляр договора инвестирования с приложенной к нему проектной схемой расположения <адрес> на 6 этаже строящегося дома с указанием на ней планируемой площади <данные изъяты> входящих в состав квартиры помещений и предполагаемых площадях отдельных помещений. Поэтому ООО не может согласиться с доводами Недвижаевой В.М. и ее представителей относительно несоответствия в договоре площади строящейся квартиры, изменения стоимости 1м2 жилья, отсутствия разницы с фактической площадью квартиры в размере <данные изъяты> соответственно и отсутствия необходимости доплаты в размере <данные изъяты>.за квартиру, а значит нарушения сроков со стороны Заказчика в передаче жилья Инвестору. Необоснованными являются также ссылки другой стороны исходя из данных план- схемы расположения <адрес> на 6 этаже на техническую ошибку в договоре при указании планируемой площади квартиры, так как в п.1.2. договора сторонами согласована и определена планируемая площадь квартиры 92<данные изъяты>, которая предположительно определена при разработке проекта и по тексту договора в нем не имеется ссылок на наличие к нему каких-либо приложений, являющихся неотъемлемой частью договора. Предположительный, планируемый характер данной площади подтверждается и тем, что стороны в договоре предусмотрели возможность изменения стоимости квартиры путем доплат или возврата сумм в случае фактического увеличения или уменьшения указанной в договоре планируемой площади квартиры.

Оплата по договору квартиры планируемой площадью <данные изъяты> произведена Инвестором полностью согласно представленным бухгалтерским документам : ДД.ММ.ГГГГ- <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ-<данные изъяты> а ДД.ММ.ГГГГ оплатила <данные изъяты>. за выполненную по ее просьбе перепланировку.

ООО письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, полученном ответчицей ДД.ММ.ГГГГ, предлагал ей доплатить <данные изъяты> за возникшую разницу (4,4м2) между оплаченной первоначально квадратуре квартиры и фактической площадью передаваемой квартиры, но поскольку данное требование ею не было выполнено, истец вынужден обратиться в суд.

Возражая против указанных исковых требований Недвижаева В.М., ООО «Крован-КМВ» указал, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен инвестиционный договор по инвестированию и строительству <адрес> на 6 этаже планируемой фактической площадью <данные изъяты> многоквартирного жилого дома по <адрес>, <адрес> <адрес>.

По данным проведенной после завершения строительства инвентаризации многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> края, <адрес>, <адрес> передаваемая фактическая площадь всех помещений квартиры с условным № (почтовый №) составляет согласно п.2.5.1 договора - суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры: прихожая - <данные изъяты>.;- туалет -<данные изъяты>.; жилая комната - <данные изъяты> жилая комната - <данные изъяты>.; кухня- <данные изъяты> санузел- <данные изъяты>.; -лоджия - <данные изъяты><данные изъяты>.; -лоджия <данные изъяты>.; -лоджия - <данные изъяты>., итого: <данные изъяты>

Согласно п. 2.2. Договора согласованная сторонами стоимость квартиры планируемой фактической площадью <данные изъяты> составила <данные изъяты>., соответственно стоимость одного квадратного метра составляет <данные изъяты>

Таким образом, разница между оплаченной планируемой квадратурой и передаваемой фактической квадратурой данной квартиры на 6 этаже составляет <данные изъяты>., а в стоимостном выражении <данные изъяты> которые подлежат доплате Инвестором.

Письмом ООО «Крован -КМВ» от ДД.ММ.ГГГГ № в адрес Недвижаевой В.М. Инвестор была поставлена в известность о том, что многоквартирный жилой дом по <адрес> завершен строительством, ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем ООО заявило о готовности передать Инвестору квартиру по акту приема -передачи и уведомило ее о возможности приступить к приемке квартиры в течение 7 рабочих дней и принять квартиру в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

ООО «Крован-КМВ» письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, полученным Инвестором ДД.ММ.ГГГГ согласно почтовому штемпелю, предложил оплатить стоимость квартиры в соответствии с условиями договора полностью, т.е. доплатить <данные изъяты>. за возникшую разницу по оплаченной первоначально квадратуре квартиры и фактически передаваемой квадратурой квартиры, поскольку согласно п.5 ч.1 ст. 21, п.1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства с указанием его местоположения в пределах объекта и планируемой площади, причем по смыслу указанных норм «планируемая площадь» не отождествляется с понятием «общая площадь», тем более, что условия договора об основаниях и порядке изменении цены договора соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и не ущемляют права потребителя, т.к. договором предусмотрена не только доплата дольщиком вследствие увеличения передаваемой площади, но и возврат излишне уплаченных денежных средств застройщиком вследствие уменьшения передаваемой площади.

Фактически доплата по инвестиционному договору в размере <данные изъяты>. была произведена лишь ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выданным на имя Недвижаевой В.М. приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и это является фактическим признанием Инвестором обоснованности доводов исковых требований ООО «Крован-КМВ» в части наличия задолженности по финансированию и взыскания <данные изъяты>. как задолженности по договору.

Исходя из условий заключенного инвестиционного договора обязанность по передаче квартиры и соответственно обязательства за нарушение сроков передачи квартиры по договору наступают только после полной оплаты Инвестором договора. Инвестор Недвижаева В.М произвела доплату <данные изъяты>. за возникшую разницу по квадратным метрам только ДД.ММ.ГГГГ Поскольку на настоящее время требования ООО в этой части фактически удовлетворены, ООО «Крован-КМВ» не настаивает на вынесении решения о взыскании суммы <данные изъяты> т.к. необходимость в этом фактически отпала и в связи с отказом от этих требований она настаивает на удовлетворении иска в остальной части- просит взыскать с Недвижаевой В.М. в пользу ООО «Крован-КМВ» денежную сумму <данные изъяты>.в качестве задолженности по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.9.3.2. договора, пеню в размере <данные изъяты> согласно п.9.3.1. договора, расходы по уплате госпошлины <данные изъяты>. Размеры подлежащих взысканию сумм подтверждены соответствующими расчетами в иске и заявлении от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.9.3.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение Инвестором обязательств, предусмотренных п.п.2,2 - 2,6 договора, Инвестор выплачивает Заказчику пени в размере <данные изъяты> % от несвоевременно перечисленной суммы за каждый день просрочки. В случае оплаты Инвестором данного договора после ввода объекта в эксплуатацию, Инвестор обязан уплатить штраф Заказчику в размере <данные изъяты> от суммы, подлежащей уплате Инвестором.

Пунктом 9.3.2. договора предусмотрено, что в случае нарушения Инвестором сроков финансирования, предусмотренных п.п.2.2-2.5 договора, на срок свыше 10 дней, стоимость инвестирования строительства квартиры увеличивается на <данные изъяты> за каждый день просрочки, а срок передачи квартиры Инвестору продлевается на срок неисполнения Инвестором своих обязательств, но не менее чем на три месяца

Исходя из условий договора, срок выполнения обязательства по передаче квартиры Инвестору по договору при полной оплате стоимости договора составил бы ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), так как согласно п.3.2. договора срок определен 2-й квартал <данные изъяты> но по заявлению Инвестора от ДД.ММ.ГГГГ в ее квартире была произведена Заказчиком перепланировка, в соответствии с п.3.3. в случае проведения Заказчиком перепланировки квартиры по инициативе Инвестора Заказчик вправе продлить срок передачи квартиры Инвестору на 2 месяца, а пунктом 3.4. договора определено право Заказчика продлить срок строительства и срок передачи квартиры Инвестору на 6 месяцев.

В данном случае имеется нарушение сроков финансирования Инвестором, т.к. срок доплаты за возникшую разницу по квадратным метрам наступил по истечении 7 дней с того дня, как Инвестор получил извещение о доплате (извещение на письмо ООО «Крован-КМВ» от ДД.ММ.ГГГГ исх. № о доплате Недвижаева В.М. получила ДД.ММ.ГГГГ согласно почтовому штемпелю), т.е. срок доплаты наступил ДД.ММ.ГГГГ, фактически доплата произведена ДД.ММ.ГГГГ, а значит нарушение сроков финансирования превысило 10 дней, в связи с чем согласно условий договора срок передачи квартиры Инвестору продлевается на срок неисполнения Инвестором своих обязательств, но не менее, чем на три месяца.

Таким образом, за нарушение сроков финансирования Инвестор обязана оплатить ООО пеню в размере <данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Увеличение стоимости инвестирования квартиры за <данные изъяты> дней просрочки финансирования за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. за каждый день просрочки составляет сумму <данные изъяты>

Поскольку исковые требования Недвижаевой В.М. вытекают из факта нарушения сроков передачи квартиры Инвестору по завершению строительства и учитывая, что фактически такого нарушения сроков со стороны ООО «Крован-КМВ» в силу п.9.3.2. не допущено в связи с имеющимся несвоевременным финансированием строительства самим Инвестором, оснований для удовлетворения иска Недвижаевой В.М. не имеется.

В ходе судебного разбирательства Недвижаева В.М. уточняла и изменяла заявленные требования.

Из ее заявления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что вместо взыскания с ответчика договорной неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и процентов за пользование чужими денежными средствами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> она просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. на основании п.5ст.28 Закона «О защите прав потребителя», отказавшись от ранее заявленных требований.

Свои требования мотивировала тем, что на данные правоотношения по инвестированию строительства жилья для личного потребления распространяется Закон о защите прав потребителей. В нарушение условий заключенного договора инвестирования, ответчик должен был передать ей квартиру ДД.ММ.ГГГГ, но уведомил ее о завершении строительства дома и готовности передать квартиру только ДД.ММ.ГГГГ. Т.О. ответчик нарушил срок выполнения работ по строительству и передаче квартиры на <данные изъяты> дней и согласно закону должен уплатить неустойку в размере <данные изъяты>% от цены договора, т.е. от суммы <данные изъяты>., которая составляет в денежном выражении <данные изъяты> Она не возражает против применения судом положений ст.333 ГК РФ по уменьшению размера неустойки в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011г. «О некоторых вопросах применения ст.333 ГК РФ». Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд может исходить из двукратной учетной ставки ЦБ РФ, существовавшей в период такого нарушения, против чего она не возражает. При этом просит учесть, что практически весь период нарушения ставка рефинансирования составляла <данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), неустойка за <данные изъяты> дней в размере двойной ставки рефинансирования составила <данные изъяты>

При этом Недвижаева В.М. и ее представители не оспаривали факт заключения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ,, предметом которого являлась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по строительному адресу: <адрес> <адрес>, по которому она обязалась инвестировать денежные средства в размере <данные изъяты>, а ответчик построить и передать в собственность истицы квартиру с условным номером 22 в указанном доме, не отрицали отсутствие заключенных к нему дополнительных соглашений о внесении в него в установленном порядке изменений, в том числе и относительно планируемой площади <данные изъяты> <адрес>, расположенной на 6 этаже строящегося дома.

Свои требования по заявленному Недвижаевой В.М. иску и возражения по иску ООО «Крован-КМВ» обосновывали следующим.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Закон об инвестиционной деятельности не содержит перечня существенных условий договора инвестирования строительства квартиры в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 6. ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п.1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Такие условии перечислены в части 4 ст. 4 ст. ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Эти условия признаются законом существенными, поскольку в соответствии с частью 5 ст. 4 указанного закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Следовательно, эти условия могут быть применимы и к инвестиционному договору, заключенному между сторонами.

По смыслу приведенного Закона, объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией и соответствовать ей при передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Проектная документация содержит целый ряд параметров объекта долевого строительства, позволяющих определить его, как индивидуально определенную вещь, и такие параметры должны быть указаны в договоре.

Эти параметры могут быть изменены соглашением сторон, но только в некоторой степени, и только в рамках внешних границ квартиры, зафиксированных в проектной документации.

Такое изменение называется внутренней перепланировкой. Но и в таком случае новые параметры будут определяться не на основе соглашения между участниками договора, а на основе новой (измененной) проектной документации.

Сторонами Инвестиционного договора от 29.11. 07 г. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о его предмете, которое включало в себя так же - передачу по окончанию строительства части объекта, состоящего из двухкомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже дома по строительному адресу: <адрес> <адрес>

Принимая во внимание что передаваемое имущество является индивидуально-определенной вещью, для определения условия о передаваемой квартире стороны предусмотрели следующие характеристики: - название объекта ( в данном случае - это квартира и ее номер, расположенная на 6 этаже. В свою очередь квартира - это объект, расположенный внутри дома, имеющий внешние границы и состоящий из некоторого количества помещений, каждое из которых имеет свое назначение и площадь.

Количество помещений, их назначение и площадь определяются не соглашением сторон, а проектной документацией.) ; - его адрес ( в данном случае - это квартира с условным <адрес>.). ; - количество и наименование помещений ( в данном случае - это прихожая, туалет, два жилых помещений, кухня, санузел и три лоджии) ; - квадратура каждого помещения <данные изъяты>

При заключении договора Инвестору предоставили план <адрес> на копии поэтажного плана самого дома. Впоследствии эта копия поэтажного плана с выделенными маркером внешними границами квартиры, была оформлена в виде неотъемлемого приложения к заключенному с ООО «Крован-КМВ» инвестиционному договору, подписанного сторонами и заверенного печатью ООО.

Согласно предоставленного и отмеченного на поэтажном плане дома плана <адрес>, она состояла из 10 помещений с указанием площади каждого из этих помещений: гостиная <данные изъяты>, спальня пл. <данные изъяты> и кухня пл. <данные изъяты>., а остальные 7 помещений не имели названия, но их назначение определялось из их расположения и обозначений оборудования, которое там планировалось установить- прихожая пл. <данные изъяты>., помещение <данные изъяты>., ванна и унитаз пл. <данные изъяты>., туалет <данные изъяты>., балкон пл. <данные изъяты>., балкон <данные изъяты>., лоджия из кухни пл. <данные изъяты>.

Данная квартира устроила Недвижаеву В.М. по всем ее показателям: по ее расположению в доме; по ее планировке; по количеству помещений; по назначению каждого помещения, ;по площади каждого помещения, входящего в состав квартиры.. Она не стала перепроверять указанную на плане квартиры ее планируемую общую площадь, т. к. общеизвестно, что площадь сложной геометрической фигуры, каковой и является квартира на плане, определяется путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур, а площадь каждого помещения, обозначенная на плане, ее вполне устраивала, а указанная в договоре цифра, означающая планируемую общую площадь квартиры, является производной от суммы планируемых площадей всех помещений квартиры, обозначенных на ее плане.Цифра <данные изъяты> и была указана в договоре, как фактическая планируемая площадь <адрес>, которую ООО «Крован-КМВ» обязалось построить для Инвестора. Договором было определено, что если общая площадь построенной квартиры будет превышать указанную в договоре общую планируемую площадь квартиры, указанной на приложенном к договору плане, более чем на <данные изъяты>, то Инвестор производит доплату, а если общая площадь построенной квартиры будет меньше указанной в договоре общей планируемой площади квартиры, указанной на приложенном к договору плане, более чем на <данные изъяты>, то Заказчик произведет возврат части полученных средств.

Согласно проектной документации квартиры количество помещений не соответствует фактическому количеству помещений в уже построенной квартире, в связи с проведенной перепланировкой, однако внешние стены квартиры остались неизменными. В связи с чем утверждение представителя ООО «Крован-КМВ» о том, что при заключении договора между сторонами была согласована площадь квартиры в <данные изъяты> по мнению Недвижаевой В.М. не соответствует действительности, т. к. эта площадь не соответствует уже существовавшей на момент заключения договора проектной документации как всего дома, так и отдельно указанной квартиры.

В действительности между сторонами могла быть и была согласована площадь квартиры, состоящая из площади всех ее помещений, в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией этой квартиры и планом, подписанным обеими сторонами. Согласно этому плану объект инвестирования (квартира) состояла из следующих помещений: прихожая, туалет, два жилых помещения, кухня, санузел и три лоджии.

При заключении договора в приложении № к Инвестиционному договору стороны предусмотрели квадратуру каждого помещения квартиры <данные изъяты>и общая планируемая площадь квартиры составила <данные изъяты> что превышает фактическую площадь построенной ответчиком квартиры.

Таким образом, указание в Инвестиционном договоре планируемой площади квартиры - <данные изъяты> является ошибочным, т.к. сумма площадей всех помещений квартиры, согласно приложению № к договору составляет <данные изъяты>, хотя данная ошибка никак не повлияла на правоотношения сторон, поскольку при заключении договора его стоимость была определена в виде фиксированной суммы в размере <данные изъяты>, т. е. целиком за всю квартиру и не ставилась в зависимость от стоимости квадратного метра. По этой причине стоимость одного квадратного метра в договоре вообще указана не была

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила ч.1 указанной нормы не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действительная воля сторон Инвестиционного договора была направлена на строительство для истицы индивидуально определенной квартиры, состоящей из конкретно определенного количества помещений и конкретно определенного их назначения и за конкретно определенную цену.

Построенная квартира отличается по квадратуре с планируемой и фактически на <данные изъяты> меньше планируемой (<данные изъяты><данные изъяты>), за которую оплата была полностью произведена Инвестором, но при этом следует иметь в виду, что согласно проектной документации, Заказчиком никогда не планировалось строительство квартиры общей площадью <данные изъяты> (как это указано в договоре) по строительному адресу: <адрес> <адрес>, шестой этаж, т.к. по указанному адресу согласно проектной документации изначально планировалась квартира с общей площадью <данные изъяты> При буквальном толковании договора должно следовать, что цифра <данные изъяты>. означает площадь квартиры, т. е. сумму площадей отапливаемых помещений (жилых, подсобных и дополнительных) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Однако,        площадь        семи        помещений        спроектированной        квартиры (<данные изъяты> без учета трех лоджий составляет <данные изъяты> Это означает, что <данные изъяты> - это не площадь квартиры. Следовательно, может характеризовать цифру <данные изъяты> понятие общая площадь квартиры, которая включает в себя: площади ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов (в данном случае это <данные изъяты>.) и площади неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд и террас), подсчитываемых с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации (в данном случае площадь трех лоджий составляет <данные изъяты>

Если исходить из требований п. 3.37 Приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 « Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199), то общая площадь квартиры определяется, как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - <данные изъяты>, для балконов и террас - <данные изъяты>, для веранд и холодных кладовых- <данные изъяты> С учетом коэффициента <данные изъяты> площадь трех лоджий составляет <данные изъяты>. При таком подсчете общая площадь квартиры составит <данные изъяты>. Это означает, что цифра в договоре <данные изъяты> не обозначает и общую площадь квартиры.

Но в договоре стороны не согласовывали применение к лоджиям каких-либо понижающих коэффициентов, поэтому цифра <данные изъяты> может означать сумму площадей помещений квартиры, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых без коэффициентов. Тогда в этом случае общая площадь квартиры согласно плана, являющегося неотъемлемой частью договора, будет составлять <данные изъяты>., что также не соответствует цифре, указанной в тексте договора. В связи с этим возникает неопределенность в толковании условий договора, т. к. две его части (содержание текста и содержание приложения), не соответствуют друг другу, и именно в этом заключается причина спора между сторонами по площади и доплате стоимости квартиры..

Однако, в ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крован-КМВ» уведомило ее о том, что площадь построенной квартиры составляет <данные изъяты>., что она превышает площадь, указанную в договоре, на <данные изъяты>. и исходя из стоимости <данные изъяты>., определенной путем деления указанной в договоре стоимости квартиры <данные изъяты>. на указанную в договоре площадь <данные изъяты> ей было предложено доплатить сумму <данные изъяты> Но поскольку суммарная площадь планируемых помещений в квартире составляет <данные изъяты> как указано в плане и в договоре (<данные изъяты>), а фактическая площадь уже построенной квартиры (<данные изъяты>,) не превышает определенную сторонами при согласовании предмета договора планируемую площадь квартиры (<данные изъяты>.), соответственно квартира оказалась меньше нее на <данные изъяты> В связи с этим Недвижаева В.М. не может согласиться с требованиями ООО «Крован-КМВ» о доплате разницы в стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>. за разницу <данные изъяты> в квадратуре квартиры между планируемой площадью передаваемой истице квартиры и фактической по данным инвентаризации согласно п. 2.5.1 договора, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ООО не обосновало причины данного несоответствия. А в действительности такое несоответствие составляет разницу между площадью квартиры согласно проектной документации, существовавшей до строительства - <данные изъяты>., и площадью, определенной в результате проведенной ГУП СК «Крайтехинвентаризация» уже построенной квартиры - <данные изъяты>

ООО «Крован - КМВ» не представило какого-либо разумного обоснования тому, каким способом при определении суммарной площади всех помещений квартиры, согласно приложению № к договору, эта площадь составила <данные изъяты> и не опроверг мои доводы о том, что в действительности эта площадь составляла и составляет <данные изъяты> Одно из 10 помещений квартиры, а именно лоджия, выход на которую осуществляется из кухни, на плане имеет площадь именно <данные изъяты> В связи с этим, единственным разумным объяснениям несоответствия действительной суммы площадей всех помещений планируемой квартиры (<данные изъяты>.) и площади этой же квартиры, указанной в договоре (<данные изъяты>.), является то, что в планируемую площадь квартиры каким-то образом не была включена площадь одной из ее составных частей - лоджии, площадью <данные изъяты>. Все указанные обстоятельства свидетельствуют, о том, что указание в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ цифры <данные изъяты><данные изъяты> в качестве фактической планируемой площади квартиры, является результатом технической ошибки..

При разрешении заявленных ООО «Крован-КМВ» требований считают, что суд вправе применить ст. 333 ГК РФ, согласно которой неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса по заявлению ответчика, поскольку исходя из существующей на настоящий момент ставки рефинансирования <данные изъяты> %, процент за один день просрочки обязательства составляет <данные изъяты>, размер неустойки, требуемой ООО «Крован - КМВ» составляет <данные изъяты>% в год, что значительно превышает размер неустойки, предусмотренной законом в размере ставки рефинансирования и это само по себе свидетельствует о явной несоразмерности требуемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

В постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ» указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

В связи с этим необходимо заявить, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в Ставропольском крае в ДД.ММ.ГГГГ явно ниже <данные изъяты>% годовых и не выше двукратной учетной ставки Банка России, т. е. <данные изъяты> %.

Поскольку с учетом изложенного видно, что площадь построенной квартиры меньше площади, которую оплатила истица, поэтому предлагаемая к передаче Инвестору квартира ничем не превышает ее планируемую квадратуру, а потому оснований для изменения существенного условия инвестиционного договора (стоимости договора) не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ООО «Крован-КМВ» просят отказать, а заявленный Недвижаевой В.М. иск удовлетворить.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, исследовав материалы гражданского дела, суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, разрешая спор в пределах заявленных истцами требований, считает, что иск ООО «Крован-КМВ» подлежит частичному удовлетворению, а в удовлетворении иска Недвижаевой В.М. следует отказать.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом

Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Любой волеспособный субъект в гражданском обороте действует, создавая права и обязанности для себя или для другого лица, от имени которого он выступает. Если лицо выступает только от своего имени, то в соответствии с п.2ст.1 ГК РФ оно приобретает и осуществляет свои гражданские права в своей воле и в своем интересе и свобода его действий может быть ограничена только законом или содержанием его право и дееспособности.

Согласно пп.1ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан закреплена нормами ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … ».

Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых, граждане становятся соучастниками в организации строительства, и в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства, при этом подобные отношения оформляются договорами о долевом участии в строительстве, или об инвестировании строительства жилья.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Анализ представленных документов, объяснений сторон позволил установить, что ДД.ММ.ГГГГ между Недвижаевой В.М, именуемой «Инвестор») и ООО «Крован-КМВ», именуемое «Заказчик», заключен инвестиционный договор, предметом которого является деятельность по инвестированию и строительству жилого многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> обозначенного в договоре « Объект».

Указанные договорные отношения не содержат признаков договора купли-продажи или реализации товара, договором выполнения работ или оказания услуг.

Данный договор соответствует требованиям закона - ст. 432 ГК РФ, поскольку договор оформлен в требуемой письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами без каких-либо разногласий по всем его условиям, а значит он является заключенным.

Если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в силу ч. 5 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным.

Изменений и дополнений в заключенный ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор сторонами внесено не было, в т.ч. и в части площади строящейся квартиры.

Поскольку в установленном порядке указанный договор не был изменен и расторгнут, не оспаривался сторонами и не признан недействительным полностью или в части отдельных его условий, он является действительным и подлежит исполнению сторонами по всем его условиям.

Согласно условий договора (п.1.2.) ООО «Крован-КМВ» взяло на себя обязательство построить <адрес>, расположенную на шестом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, <адрес>, планируемой фактической площадью <данные изъяты> и передать для оформления права собственности часть вновь созданного недвижимого имущества Недивжаевой В.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, состоящего из двухкомнатной квартиры условный №, расположенной на 6 этаже Объекта, планируемой фактической площадью <данные изъяты>

Период действия данного договора определен с момента его подписания сторонами и до момента исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.7.1.).

Стороны также пришли к согласию по следующим условиям :

-стоимость финансирования строительства квартиры инвестором (без учета п.п.12,2,12.3, 2,6 договора) устанавливается сторонами в размере <данные изъяты>.(п.2.2.) в сроки и порядке, предусмотренном п.2.3.договора. Указанная в п.2.2. цена является фиксированной и не подлежит изменению, кроме как по основаниям, предусмотренным данным договором (п.2.4.).

-согласно п.2.5.договора несовпадение (увеличение либо уменьшение) фактической площади передаваемой инвестору квартиры (суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») с планируемой площадью квартиры, указанной в п.1.2. договора, менее чем на 2% не является основанием для изменения цены договора, указанной в п.2.2. договора.

-в соответствии с п.2.5.1. в случае увеличения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры (суммарная площадь всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») по отношению к планируемой площади квартиры, указанной в п.1.2. договора более чем в <данные изъяты>%, Инвестор обязан оплатить Заказчику возникшую разницу, исходя из стоимости <данные изъяты>, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

-в силу п.2.5.2. в случае уменьшения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры (суммарная площадь всех помещений квартиры по данным ГУП СК «Крайтехинвентаризация») по отношению к планируемой площади квартиры, указанной в п.1.2. договора более чем на <данные изъяты>%, Заказчик обязан оплатить Инвестору превышающую <данные изъяты>% разницу, исходя из стоимости <адрес>, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

-согласно п.2.6 договора Инвестор в течение 15 дней с момента получения уведомления от Заказчика, указанного в п.12.2. договора, обязан оплатить Заказчику стоимость производимых работ.

-срок планового окончания строительных работ установлен сторонами ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1), срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры Инвестору по акту приема-передачи установлен сторонами ДД.ММ.ГГГГ.(п.3.2.), но в случае проведения Заказчиком перепланировки квартиры по инициативе Инвестора, Заказчик в соответствии с п.3.3.договора вправе продлить срок передачи квартиры Инвестору на ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что Заказчик вправе продлить срок строительства и срок передачи квартиры Инвестору на 6 месяцев.

По существу, между истцом и ответчиком возникли отношения по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину для оформления права собственности созданного результата - квартиры, а гражданин имеет намерение использовать объект недвижимости для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, Недвижаева В.М. приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО «Крован-КМВ» (Заказчиком) услуг.

Следовательно, указанный договор содержит в себе элементы различных договоров, в связи, с чем к нему применяются нормы ГК РФ, регулирующие общие положения об обязательствах и конкретные договорные отношения, а в части не урегулированной ГК РФ, применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», что следует из норм ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ФЗ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель-гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; исполнитель-организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Исходя из изложенного, Недвижаева В.М.. является потребителем выполняемых исполнителем ООО «Крован-КМВ» работ по строительству многоквартирного жилого дома.

Отношения с участием потребителей регулируются ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ (ст. 9 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», п. 1 ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В тех случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами РФ, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, Закон РФ «О защите прав потребителей» может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

Вступивший в действие с 01 апреля 2005 года ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в ст. 9 установил, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного между гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.

Частью 1 ст. 1 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».

Часть 9 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотривает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

Исходя из изложенного, возникшие на основании заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ инвестиционного договора гражданско-правовые отношения между ООО «Крован-КМВ» и Недвижаевой В.М.. регулируются ГК РФ, ФЗ РФ от 07 декабря 1992 года № 2300-1 ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей» в части не противоречащей ГК РФ и не урегулированной специальным законом, каковым по отношению к данным правоотношениям является ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, при применении ФЗ РФ «О защите прав потребителей» к возникшим между сторонами правоотношений необходимо иметь ввиду, что ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств.

Ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Пунктом 9.2.2. договора стороны также определили ответственность Заказчика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Инвестору квартиры по вине Заказчика в виде уплаты Инвестору неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% цены договора.

Так как ФЗ от 30.12.04г. №214-ФЗ установлена ответственность Застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение срока передачи последнему объекта долевого строительства, то применение Инвестором при определении неустойки за нарушение срока передачи квартиры положений ФЗ «О защите прав потребителей» является необоснованным, поскольку применению подлежит норма специального закона -ч.2ст.6 ФЗ от 30.12.04г. №214-ФЗ.

Согласно п. 3.1 и 3.2 договора, заключенного между сторонами, срок планового окончания строительных работ по Объекту - 4 квартал 2009 года, срок ввода Объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры Инвестору по акту приема-передачи - 2 квартал 2010 года.

Однако, по соглашению сторон при заключении договора предусмотрены случаи, когда Заказчик может продлить срок строительства и срок передачи квартиры инвестору:

- п.3.3. - в случае проведения Заказчиком перепланировки квартиры по просьбе Инвестора срок передачи квартиры продлевается на 2 месяца

- п. 3.4. - Заказчик вправе закончить строительство Объекта и передать квартиру инвестору в более ранний срок и Заказчик вправе продлить срок строительства и срок передачи квартиры инвестору на <данные изъяты>,

- п.9.3.2. - в случае нарушения Инвестором сроков финансирования, предусмотренных п.п.2.2-2.5 договора, на срок свыше 10 дней, стоимость инвестирования строительства квартиры увеличивается на <данные изъяты>. за каждый день просрочки, а срок передачи квартиры Инвестору продлевается на срок неисполнения Инвестором своих обязательств, но не менее чем на три месяца.

С учетом указанных положений договора, фактически произведенных оплат за квартиру(инвестирования строительства жилого помещения) при полной оплате стоимости квартиры по договору срок составил бы ДД.ММ.ГГГГ).

Из содержания письма ООО «Крован -КМВ» от 8.12.11г. №468 в адрес Недвижаевой В.М. следует, что многоквартирный жилой дом по <адрес> завершен строительством, ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем ООО заявило о готовности передать Инвестору квартиру по акту приема -передачи и уведомило ее о возможности приступить к приемке квартиры в течение 7 рабочих дней и принять квартиру в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

ООО письмом №558 от 19.12.11г., полученном ответчицей 23.12.11г., предложил ей доплатить <данные изъяты> за возникшую разницу (4,4м2) между оплаченной первоначально квадратурой квартиры и фактической площадью передаваемой квартиры по данным «Крайтехинвентаризации», еще раз напомнило о готовности передать квартиру по акту приема-передачи и просило приступить к приемке квартиры в течение 7 рабочих дней со дня получения данного уведомления оплатить разницу и принять квартиру в течение 30 дней с момента получения данного уведомления.

Данное уведомление получено Инвестором ДД.ММ.ГГГГ согласно почтовому штемпелю. В течение указанных в письме 7 рабочих дней, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, доплата стоимости квартиры произведена не была, фактически доплата в требуемой сумме <данные изъяты>. произведена ДД.ММ.ГГГГ согласно данным приходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на имя Инвестора.

Из существа условий договора обязательство Заказчика по передаче квартиры и как следствие обязательство по выплате Заказчиком неустойки за нарушение сроков передачи Инвестору жилья отсутствует до полного финансирования Инвестором построенной квартиры по договору (в т.ч. с учетом доплат при увеличении площади квартиры по сравнению с планируемой ). Оплата полной стоимости квартиры как следует из договора не ставится в зависимость от наличия или отсутствия недостатков в ней и времени их устранения, в связи с чем представленная переписка сторон по устранению дефектов лишь дает сторонам право отдельного разрешения спорных вопросов по качеству выполненных работ.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с этим, суд считает возможным согласиться с доводами представителя ООО «Крован-КМВ» о том, что факт задержки полной оплаты стоимости квартиры со стороны Инвестора исходя из существа условий заключенного договора, исключает возможность взыскания с ООО неустойки в соответствии с п.9.2.2. договора в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования даже при нарушении срока передачи квартиры <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> в размере <данные изъяты>. (согласно представленного расчета), т.к. передача квартиры Инвестору возможна лишь при ее полной оплате.

Ст. 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч.1. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами,

Доводы <данные изъяты> и ее представителей относительно допущенной технической ошибки в договоре при определении планируемой площади <адрес><данные изъяты> (п.1.2.) и в связи с этим отсутствия увеличения фактической площади по сравнению с планируемой площадью квартиры согласно договору также не могут быть приняты во внимание, поскольку данная площадь определена сторонами при заключении договора, изменений, дополнений в договор в установленном порядке, в той же форме, путем заключения допсоглашений к нему, обмена письмами и др. предусмотренными законом способами сторонами с момента его заключения ( 2007г.) не вносилось. Буквальное содержание договора свидетельствует, что стороны в нем не оговаривали каких-либо приложений, имеющих силу договора и являющихся неотъемлемой частью договора, в связи с чем суд критически относится к доводам Недвижаевой В.М.и ее представителей на имеющийся у нее план расположения квартиры, приложенный к договору инвестирования, с указанием помещений и их площадей, не составляющих в общей сумме планируемую площадь <данные изъяты>. В то же время суд учитывает, что Недвижаева В.М. была ознакомлена с его условиями, договор подписала, подтвердив тем самым достижение согласия с Заказчиком по всем условиям договора, в т.ч. и предусмотренным п.1.2. о планируемой площади <адрес>,1м2, а также другим условиям по стоимости квартиры и т.д.. Она имела полную и достоверную информацию об объекте строительства, о застройщике, а располагая план-схемой расположения квартиры с указанными в ней данными, - также и о несоответствии по ее мнению планируемой площади квартиры проектной документации, но с момента заключения договора не приняла никаких мер ко внесению изменений в договор и приведению вызывающих у нее сомнение данных в соответствие с договором и представленными документами, не оспорила условия договора и не признала их недействительными. Суду не представлено бесспорных доказательств того, что Инвестор обращалась за предоставлением для ознакомления документов, предусмотренных ч.2 ст.20, ч.2 ст.21 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, и ей в этом чинились препятствия.

Поэтому при разрешении спора об исполнении обязательств, вытекающих из договора, стороны и суд руководствуются условиями заключенного договора, которые, как установлено, не противоречат закону и не признаны недействительными.

Согласно п.2.2 Договора стоимость финансирования строительства Объекта (без учета п.п. 12.2, 12.3, 2.6 Договора) устанавливается сторонами в размере <данные изъяты>.

Обязательства по оплате стоимости квартиры в указанном размере <данные изъяты> Инвестором выполнены, что подтверждается документально и не оспаривается сторонами.

Согласно п.2.5. Договора несовпадение (увеличение либо уменьшение) фактической площади передаваемой Инвестору квартиры (суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры по данным технической инвентаризации) с планируемой фактической площадью квартиры, указанной в п. 1.2. договора, менее чем на <данные изъяты>%, является основанием для изменением цены договора, указанной в п.2.2. договора.

Согласно п.2.5.1. Договора в случае увеличения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры по данным технической инвентаризации по отношению к планируемой фактической плошади квартиры, указанной в п.1.2. договора, Инвестор обязан оплатить Заказчику возникшую разницу, исходя из стоимости 1 кв.м. фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

Согласно п.2.5.2. договора в случае уменьшения фактической площади передаваемой Инвестору квартиры по данным технической инвентаризации по отношении к планируемой фактической площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, Заказчик обязан оплатить Инвестору возникшую разницу, исходя из стоимости 1 кв.м. фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.

Согласно технической инвентаризации, проведенной ГУП С К«Крайтехинвентаризация», жилого дома и <адрес> частности, площадь всех помещений <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с ч.5 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В ч.З ст. 555 ГК РФ указано, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу изложенного суд считает необоснованными доводы Недвижаевой В.М. и ее представителей о передаче квартиры, фактической площадью менее планируемой по общей площади (согласно плана, приложенного к ее договору) и отсутствии тем самым у нее необходимости производить доплату до полного финансирования квартиры по договору, необоснованности ее требований о взыскании неустойки в соответствии с п.5ст.28 Закона О защите прав потребителей», на чем она настаивала, отказавшись от ранее заявленной суммы, вытекающей из условий инвестиционного договора.

В то же время суд оценивая относимость, допустимость и достоверность доказательств, в условиях состязательности гражданского процесса, приходит к выводу о том, что ООО «Крован-КМВ» представлены подтверждения правомерности взыскания с Недвижаевой В.М. пени в сумме <данные изъяты>. и задолженности по инвестиционному договору в сумме <данные изъяты> в связи с неполной оплатой стоимости квартиры в соответствии с условиями инвестиционного договора, отказав в удовлетворении денежных взысканий в остальной сумме, в т.ч. по взысканию суммы доплаты стоимости квартиры по договору в размере <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ), поэтому требования ООО о взыскании расходов по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 14,55.56.194-199 ГПК РФ

    Р Е Ш И Л :

Недвижаева В.М. отказать в удовлетворении иска к ООО «Крован -КМВ» о взыскании неустойки по инвестиционному договору, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании неустойки за нарушение срока выполнения работ в сумме <данные изъяты>

Иск ООО «Крован-КМВ» к Недвижаева В.М. о взыскании задолженности по инвестиционному договору, о взыскании пени за нарушение сроков финансирования удовлетворить частично.

Взыскать с Недвижаева В.М. в пользу ООО «Крован-КМВ» пени в сумме <данные изъяты> задолженность по инвестиционному договору в сумме <данные изъяты> расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> в удовлетворении остальной части иска по взысканию задолженности по инвестиционному договору отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ставропольский краевой суд в месячный срок.

Судья       В.Г.Духина