11 мая 2012 года                                     г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего                                                Духиной В.Г.,

при секретаре                                          Аракелян Э.Р.,

с участием:

представителя истца, 3-го лица          МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» Лопатько А.С. по доверенности,

ответчика, истца       Валиевой З.А.,

прокурора г. Пятигорска       Шуйской Н.В.,      

адвоката         Луневой С.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску

Муниципального Учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» к Валиева З.А. и Валиеву Ш.Р. о расторжении договора коммерческого найма и выселении,

по встречному иску Валиева З.А. и Валиеву Ш.Р. к администрации г. Пятигорска о признании право пользования жилым помещением на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию, признании права собственности на квартиру, -

     У С Т А Н О В И Л :

МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» обратилось в суд с иском к Валиевой З.А. и Валиеву Ш.Р. о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение и выселении их без предоставления другого жилья из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Валиева З.А. и Валиев Ш.Р. в свою очередь обратились в суд с иском к Администрации <адрес> о признании за ним право на использование на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию жилого помещения, признании права собственности на <адрес> <данные изъяты>» жилого <адрес> в <адрес>.

Представитель истца - МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>», действующий на основании доверенности Лопатько А.С., заявленные требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме, мотивируя тем, что жилые помещения в <адрес> в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности СК в собственность муниципального образования города- курорта Пятигорска. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики проживают в жилом помещении № в <адрес> в <адрес> на основании договора коммерческого найма. Договоры коммерческого найма оформлялись на 1 год с ООО «ЖКК», пользующимся помещениями в <адрес> в <адрес> на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с бывшим собственником - Министерством имущественных отношений СК. Такой договор № коммерческого найма жилого помещения между ООО «ЖКК» и Валиевой З.А. был заключен ДД.ММ.ГГГГ, более не перезаключался и допсоглашений к нему стороны не оформляли, считает его пролонгированным, а потому исходя из условий договора коммерческого найма истцом предъявлены требования о расторжении данного договора и выселении нанимателей из жилого помещения без предоставления другого жилья в связи с допущенными ими неоднократными нарушениями условий договора по оплате согласно п.4.2.договора. Требований о возмещении ущерба в связи с возникшей задолженностью по оплате в размере <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истец не заявляет.

Переданные из государственной собственности <адрес> в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения, расположенные в жилом доме (ранее общежитии по указанному адресу), обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, с момента передачи жилых помещений в <адрес> в муниципальную собственность, за нанимателями сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, а права наймодателя по данному договору перешли к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации <адрес>».

Во исполнение вышеуказанной нормы закона, постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а затем постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, принятые в муниципальную собственность жилые помещения (в том числе и занимаемое Валиевой З.А. жилое помещение), отнесены к категории «жилых помещений коммерческого использования».

В соответствии с п. 4.5 заключенного с ответчиком договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ, на жилое помещение в случае возникновения просроченной задолженности более двух месяцев наймодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении нанимателя.

У нанимателя Валиевой З.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ. образовалась задолженность в размере <данные изъяты> по оплате за жилое помещение - <адрес> в <адрес>, которая на момент предъявления иска не была погашена. Тем самым подтверждается неоднократное нарушение нанимателями условий договора найма, неисполнение ответчиком обязательств по оплате за найм жилого помещения противоречит закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования <адрес>.

В силу ст. 49 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с иными формами собственности.

Согласно ст.ст.11,12 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

На основании изложенного, просил удовлетворить заявленный МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» иск к Валиевой З.А. и Валиеву Ш.Р., расторгнуть договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение и выселить ответчиков из <адрес> в <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Иск Валиевой З.А. и Валиева Ш.Р. к Администрации <адрес> о признании за ним право на использование на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию жилого помещения, признании права собственности на <адрес> пл. <данные изъяты> <данные изъяты> жилого <адрес> в <адрес>, считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданским кодексом Российской Федерации (часть вторая) с 1995 года предусмотрена в соответствии со ст. 671 ГК РФ возможность предоставления жилого помещения на возмездных условиях (условия коммерческого найма).

Кроме того, ГК РФ (часть вторая) уже с 1995 года также определил предоставление жилого помещения по договору найма (коммерческий найм) и предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Пунктом 3 ст. 672 ГК РФ установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

К договору найма жилого помещения (коммерческий найм), такие требования не предъявляются. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет и ряд других существенных отличий от договора социального найма, которые заключаются в следующем: отношения коммерческого найма, как следует из норм гл. 35 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством, а отношения социального найма жилого помещения регулируются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством; заключение договора коммерческого найма жилого помещения, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как: нуждаемость в жилье или в улучшении жилищных условий; постановка на учет; получение решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма; плата по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, а плата по договору социального найма устанавливается нормативно-правовым актом органа местного самоуправления или органа государственной власти ; площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется (предоставление жилья производится в пределах нормы жилой площади); договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока; при договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя; при договоре коммерческого найма наниматель несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Представленные ответчиками договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма (срок действия договора составляет 1 год, в договоре указана согласованная наймодателем и нанимателем сумма платы за жилое помещение, площадь предоставляемого жилого помещения в коммерческий найм также согласована сторонами договора и т.д.).

Ответчики ранее никогда не оспаривали условия заключенных с ними договоров, т.е были согласны с указанными в договорах условиями, правами и обязанностями, ответственностью сторон.

Статья 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», применяется к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 105 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Аналогичная норма содержалась и в Жилищном кодексе РСФСР.

На момент вселения ответчиков в жилое помещение, они не состояли ни в трудовых, ни в служебных отношениях с прежним собственником и не использовали жилое помещение как помещение специализированного фонда. Кроме того, жилые помещения в <адрес> в <адрес> использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования.

Таким образом, доводы ответчиков о применении в данном случае положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не обоснованны.

В силу изложенного следует, что договоры социального найма могут быть заключены только с теми гражданами, проживающими в <адрес>, которые состояли в трудовых или служебных отношениях с прежним собственником общежития. У остальных граждан, проживающих по договорам коммерческого найма, сохраняется право проживания на условиях ранее заключенных договоров коммерческого найма.

Применить требования ст. ст. 49, 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым жилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть предоставлены по договору социального найма только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, состоящим на учете в общегородской очереди, также не представляется возможным, поскольку предоставление жилых помещений по договору социального найма, производится исходя из времени принятия граждан на учет, то есть в порядке очередности. В настоящее время общегородская очередь нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма насчитывает около пяти тысяч человек, которые состоят в очереди с 1962 года.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», правом на приватизацию пользуются только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма.

Тем самым, закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма.

Учитывая, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию, то указанные выше постановления администрации <адрес> не могут лишить граждан, проживающих в данных жилых помещениях, права на приватизацию, которое у них не возникло.

Валиева З.А. исковые требования, заявленные МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения и выселении ее с Валиевым Ш.Р. из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> не признала, на заявленных ею и Валиевым Ш.Р. требованиях к Администрации <адрес> о признании за ними право на использование на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения, признании права собственности на <адрес> <данные изъяты> жилого <адрес> в <адрес>, настаивала и просила их удовлетворении.

Валиева З.А. заявленные ею доводы мотивировала тем, что она на законных основаниях вселилась ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ООО «Европродукт-Пятигорск» и по согласованию с руководством ООО «ЖКК» в жилое помещение общежития по <адрес> в <адрес> на условиях социального найма как нуждающаяся в жилье, поскольку в <адрес> она жилым помещением обеспечена не была. С этого же времени она оплачивала коммунальные платежи по тарифам, соответствующим социальному найму, плата за найм, соответствующая договорам коммерческого найма, с ООО «ЖКК» ни при вселении, ни в последующем не обговаривалась. Другого жилья она не имела и не имеет на праве собственности или на условиях социального найма в <адрес> до настоящего времени, что подтверждается представленными ею соответствующими справками. Поэтому она считает, что в ДД.ММ.ГГГГ она была вселена в комнату общежития на законных основаниях и проживает в жилом помещении с этого времени на условиях социального найма вместе с членом ее семьи Валиевым Ш.Р.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ЖКК», пользуясь правовой безграмотностью нанимателей, забрав выданное им разрешение на вселение в общежитие для оформления договора, направило в ее адрес письменный договор под названием договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение № сроком на 1 год.

Впоследствии ей направлялись новые договоры, которыми плата за найм жилого помещения также не предусматривалась и оплата включала в себя только платежи за коммунальные услуги, ремонт мест общего пользования, содержание и обслуживание жилья. Условия вселения в общежитие и условия направляемых для оформления договоров коммерческого найма, несмотря на их название, позволили ей считать проживание в занимаемом жилом помещении, относящемся к государственному жилому фонду, о чем знали все проживающие в общежитии, на условиях социального найма, как нуждающейся в жилом помещении.

       Первоначально с жильцами в письменном виде договоры найма фактически не заключались, тем более срочные, на определенный период, а оплату коммунальных услуг они производили как наниматели по городским тарифам, применяемым в разработанных наймодателем сметах. Проживая длительное время в общежитии с ДД.ММ.ГГГГ она знала, равно как и другие жильцы, т.к. это никем не скрывалось, что общежитие было возведено и находилось на балансе государственного строительного треста еще до преобразования его в акционерное общество в ходе приватизации госпредприятия, что жилье в данном общежитии является государственным, что общежитие было передано АО «Кавминкурортстрой-М» в пользование, что АО«Кавминкурортстрой-М», ООО «ЖКК» и др. коммерческие организации данное общежитие за счет собственных средств не строили, собственниками не являлись, ООО «ЖКК» также правом собственности или зарегистрированным правом оперативного управления на него не обладало.

Здание было возведено по данным БТИ в 1964г. и находилось на балансе государственной организации треста «Кавминкурортстрой», т.е. за государственные средства и задолго до приватизации предприятия, а не за счет прибыли и средств АО «Кавминкурортстрой-М», ООО «ЖКК» или других коммерческих организаций, которым общежитие передавалось в пользование. По этой причине со слов должностных лиц ООО «ЖКК» предприятие на правах пользователя заключало с жильцами договоры найма жилого помещения от имени «наймодателя», а потому комнаты в общежитии предоставлялись лицам, не имеющим другого жилья, т.е. нуждающимся в жилье, а оплата коммунальных услуг предусматривалась, исходя из составленных по городским тарифам смет без взимания отдельной платы за найм помещения.

          С учетом этого жилой дом должен был быть передан в муниципальную собственность в ходе приватизации предприятия в соответствии с Указом Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", которым было предусмотрено, что при приватизации предприятий в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежали передаче в муниципальную собственность.

          В силу п.5 ст.2 Закона РСФСР « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 03.07.1991 года приватизация земельного и жилищного фондов, а так же социально-культурных учреждений регулируется иными законодательными актами РФ, чем Закона РСФСР « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»

          04.07.1991 года был принят Закон РФ « О приватизации жилищного фонда в РФ», который предусмотрел право на приватизацию гражданами ( путем заключения договора о бесплатной передаче или продаже) занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Согласно ст. 18 указанного Закона ( редакция 04.07.1991 года) жилой фонд закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения в случае приватизации этих предприятий, подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов.

В ходе государственной приватизации предприятия жилой дом с жилыми помещениями по <адрес> в <адрес>, отнесенные к государственному жилищному фонду, были переданы в ДД.ММ.ГГГГ в пользование АО «Кавмнкурортстрой-М» на основании заключенного с собственником имущества договора.

Поэтому на момент принятия Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в РФ» ДД.ММ.ГГГГ, АО «Кавминкурортстрой-М», ООО «ЖКК» или другое коммерческое подразделение, которому общежитие передавалось в пользование, не являлись собственниками жилого фонда, в том числе общежития №, расположенного по адресу <адрес>, а исходя из буквального содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ № между Комитетом по управлению госимуществом СК и АО «Кавминкурортстрой-М» акционерное общество (Пользователь) было ограничено в своих правомочиях в отношении переданного ему имуществом и обладало лишь правом безвозмездного пользования. Доказательств наличия правомочий ООО «ЖКК» на заключение договоров коммерческого найма на жилые помещения государственного жилищного фонда, статус и правовое положение которых собственником не изменялся, ответчиком не представлено.

Кроме того, ст.7 ФЗ от 29.12.04г. №189-ФЗ не регулирует отношения по приватизации жилых помещений, осуществляемой на основании специального закона-Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, согласно которой ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое использование, исключает возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Статьей 7 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введение в действие ЖК РФ" было установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма, из чего следует, что на основании указанного Закона возможна приватизация жилья даже в тех случаях, когда лица имеют койко-место в комнате общежития, только в этом случае комната переходит в общую собственность нескольких владельцев, которые в ней проживают.

        Следовательно, приватизированные предприятия не могли и по ранее действовавшему законодательству осуществлять права собственников в бывших ведомственных общежитиях. Но в данном случае этого не было сделано, что, однако, не препятствует им реализовать право на получение занимаемого ими жилого помещения в собственность бесплатно, т.к. законом предусмотрено право граждан на приватизацию жилого помещения, все граждане имеют равные права, передача жилого помещения в муниципальную собственность предполагает преобразование договора найма в договор социального найма, отказ им в приватизации направлен на умаление гарантированного государством права, а это ставит их в неравное положение с другими гражданами РФ.

В связи с этим заключение договоров найма с названием «коммерческий» и ежегодное их перезаключение фактически на тех же условиях и на то же помещение, что и при ее вселении в общежитие в ДД.ММ.ГГГГ ею как право пользования жилым помещением на тех же условиях социального найма, тем более, что жильцами и наймодателем поднимался постоянно вопрос о передаче государственного жилья в муниципальную собственность.

По этой же причине, принимая во внимание, что вселение и проживание ее с сыном производилось на условиях социального найма с согласия собственника жилья на основании выданного наймодателем разрешения и данный порядок вселения и проживания собственником жилья не оспаривался в течение всего времени проживания, что свидетельствует о законности вселения и проживании нанимателей жилого помещения общежития на условиях постоянного, а не временного проживания, с согласия наймодателя впоследствии по указанному адресу была произведена в ДД.ММ.ГГГГ. регистрация постоянного места жительства ее с сыном в общежитии № в <адрес> в <адрес> и данный факт собственником жилья не оспаривался.

06 и ДД.ММ.ГГГГ УФМС СК произведена регистрация постоянного места жительства Валиевой З.А. и Валиева Ш.Р. в <адрес> данного общежития, что подтверждается паспортными данными, справкой ОАО «Управление жилым фондом» и свидетельствует о признании наймодателем законности вселения и постоянного проживания их в занимаемом жилом помещении, исключая тем самым временный характер их проживания по срочному договору коммерческого найма на 1 год, т.к. собственником и наймодателем жилья данный факт оспорен не был, требований об их выселении по предусмотренным законом основаниям в период проживания в общежитии с ДД.ММ.ГГГГ не заявлялось.

ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «ЖКК», ссылаясь на необходимость передачи жилья в муниципальную собственность и с этой целью подтверждения проживания жильцов в занимаемых помещениях, заключило с нанимателями общежития, в т.ч. и с ней, срочные договоры коммерческого найма на предложенных ООО «ЖКК» условиях, которые по существу являлись ничтожными, так как ООО «ЖКК» не владело жилыми помещениями общежития на праве собственности, зарегистрированном праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а полномочия ООО «ЖКК» на пользование общежитием, поскольку закон, исходя из социальных функций и целевого назначения объектов жилищною фонда, исключил возможность передачи в частную собственность, не распространялись на использование государственного жилищного фонда в коммерческих целях в своих интересах.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖКК» в лице директора Шапедько А.П. письменно уведомило ее о расторжении договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ООО «ЖКК» и она фактически приняла данное предложение, т.к. считала законным свое проживание на условиях социального найма.

В силу изложенного считает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № хоть и был заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение № (после изменения нумерации №), в котором не были указаны условия оплаты за коммунальные услуги, ремонт мест общего пользования, содержание и обслуживание жилья и не оговаривалась отдельная плата за найм помещения, не является по существу договором коммерческого найма, т.к. наниматели фактически проживали в том же жилом помещении и на тех же условиях, что и при вселении в общежитие ДД.ММ.ГГГГ на условиях социального найма.

В связи с тем, что вселилась в комнату общежития она на законных основаниях на условиях социального найма с ведома и согласия наймодателя ООО «ЖКК» в соответствии с выданными ему разрешением собственника жилья с учетом целевого использования и предоставленных собственником жилья полномочий пользования жилым помещением общежития на условиях социального найма, проживает в нем до настоящего времени и вопрос о выселении ее с членами семьи по каким-либо законным основаниям собственником жилья или его уполномоченным лицом за весь период их проживания до настоящего времени не ставился, порядок и основания вселения и проживания в общежитии в установленном порядке не оспаривались, то они, как наниматели, имеют право на бесплатную приватизацию занимаемого ими по целевому назначению жилого помещения.

На настоящее время на основании Распоряжения Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома лит.»А» по <адрес>, расположенные на 3-м этаже №№, на 4-м этаже №№, на 5-м этаже №№ являются муниципальной собственностью и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ

       Муниципальное жилье используется на условиях социального найма и каких-либо бесспорных доказательств и законных оснований для изменения целевого использования жилых помещений, в т.ч. занимаемой нанимателями квартиры на условиях соцнайма, с переходом в муниципальную собственность в коммерческих целях на условиях коммерческого найма, в связи с чем отказ ответчика от заключения с жильцами жилого дома, переданного из государственного жилого фонда в муниципальный, договора социального найма и возражения другой стороны считает необоснованными, направленными на ограничение гарантированных конституцией и законом прав граждан на жилое помещение и получение его в собственность, т.к. они, проживая фактически в индивидуальной квартире, не могут ее приватизировать, поскольку до передачи дома в муниципальную собственность жильцам общежития отказывали со ссылкой на то, что их квартиры расположены в доме, который считается общежитием, хотя данный статус ничем не подтвержден и жилые помещения в нем статусу общежития не соответствовали, а после передачи жилого дома в муниципальный жилой дом, им отказывают в приватизации по причине обременения жилых помещений коммерческим наймом в праве пользования в виде заключенных между ООО «ЖКК» и ними договоров коммерческого найма, в частности договора от ДД.ММ.ГГГГ, которые по мнению другой стороны сохраняют свою силу, не расторгнуты, несмотря на направленные ООО «ЖКК» в адрес жильцов и в ее адрес в ДД.ММ.ГГГГ. уведомления о расторжении договора, так как переход имущества к другому собственнику не влечет расторжение договора, предлагая встать нанимателям в общую очередь на получение жилья, получить документы о признании их малоимущими и нуждающимися в жилье.

Из существа ст. 7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения ни доводы о том, что договор социального найма не оформлен или жилье не исключено из специализированного жилищного фонда, поскольку так и не представлено доказательств тому, что жилой дом в установленном порядке признавался общежитием, в связи с чем фактически имела место передача государственных жилых помещений жилого дома по <адрес> из государственного в муниципальный жилой фонд, в связи с чем право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по заключению договоров социального найма, оформлению уже изменившегося в силу закона статуса дома или др. причин.

В соответствии со ст. 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Тем самым органы местного самоуправления уже высказали свою позицию по данному вопросу, отказав ей в передаче жилья в собственность и заключении договора социального найма, считая, что квартира передана в муниципальную собственность с обременением в виде договора коммерческого найма на комнату в общежитии, поэтому исковые требования в т.ч. о признании права собственности на занимаемое помещение в исковом порядке при наличии определенно высказанной позиции ответчика по отказу в удовлетворении заявления граждан, соответствуют избранному нанимателями способу защиты, не противоречат закону и является более эффективной защитой их нарушенного права, т.к. решение вопроса об удовлетворении иска судебным решением по вступлении его в законную силу создает у них право собственности на жилое помещение и является основанием для госрегистрации такого права. В противном случае они даже при признании за ним права на приватизацию и использование жилья на условиях соцнайма, вынуждены будут еще добиваться его исполнения и заключения договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации, что практически затруднительно, требует действий по принудительному исполнению и необоснованно затягивает по времени достижение правового результата по заявленным ими требованиям -приватизации жилья.

Поскольку передача общежития, жилые помещения в котором относятся к государственному жилищному фонду, в муниципальную собственность не влечет изменения субъективного права каждого конкретного гражданина, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном жилищном фонде, а при передаче общежития в муниципальное образование оно теряет свой статус и это делает возможным заключение договора социального найма и реализацию права на приватизацию, то она с сыном имеют право на приватизацию занимаемой ими квартиры и их требования о праве на приватизацию и праве собственности на жилое помещение в порядке приватизации являются обоснованными, тем более, что ответчик уже ясно выразил свое суждение по данному вопросу своим отказом в заключении с жильцами жилого дома договоров социального найма и в передаче жилья им в собственность в порядке приватизации.

На настоящее время за нанимателями не значится на праве собственности или социального найма другого жилого помещения, что исключало бы нуждаемость в жилье на момент вселения в общежитие и на настоящее время, согласно данным ОАО «Управление жилым фондом» администрации г. Пятигорска они ранее участия в приватизации жилья не принимали, на настоящее время задолженности по уплате коммунальных услуг нет. Согласно данным техпаспорта занимаемое ими жилое помещение является изолированным, т.е. фактически они были вселены и проживают в индивидуальной квартире жилого дома по указанному адресу, перепланировок в ней не производили.

Указанное ею подтверждается справками УФМС СК в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации Валиева Ш.Р. с ДД.ММ.ГГГГ и Валиевой З.А. с ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> в <адрес>, адресными справками и паспортными данными истцов о регистрации места жительства ; справкой ООО «ЖКК» о вселении ее в общежитие с ДД.ММ.ГГГГ;

Ее доводы о законности вселения в ДД.ММ.ГГГГ в общежитие в жилое помещение государственного жилищного фонда и проживания на условиях социального найма не опровергнуты, поэтому позиция Администрации и УИО <адрес> противоречит Конституции РФ, Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", гражданскому и жилищному законодательству, поскольку ничтожный договор коммерческого найма не влечет никаких правовых последствий, а потому его условия не могли являться «обременением» получаемого в муниципальную собственность жилья и основанием включения спорных квартир в перечень используемого на условиях коммерческого найма жилья согласно постановлениям администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №. По этой же причине ссылка другой стороны на заключенные договоры коммерческого найма между ООО «ЖКК» и нанимателями жилого помещения является необоснованной ввиду ничтожности данных договоров коммерческого найма, в связи с чем ее иск является обоснованным, а требования об ее с сыном выселении, основанные на ничтожном договоре, не подлежат удовлетворению.

Кроме того, указанные Постановления администрации <адрес> должны оцениваться исходя из положений ст. 55 Конституции РФ, согласно которой в РФ не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, ограничение таких прав возможно Федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, прав и законных интересов других лиц.

При этом гарантированное ст. 40 Конституции РФ право ее и сына на жилище подлежит защите в соответствии с п.3 ст.11 ЖК РФ путем признания жилищного права - права на приватизацию жилья, закрепленное Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и принятыми в последствии Законами и другими нормативными актами, предоставившими право на приватизацию жилых помещений в общежитии.

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется, поэтому настаивает на полном удовлетворении исковых требования, заявленных к Администрации <адрес> о признании право на использование на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию жилого помещения - <адрес> общей площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес> в <адрес> и признании за Валиевой З.А. и Валиевым Ш.Р. право общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым на <адрес> общей площадью <данные изъяты>.м, расположенную по адресу: <адрес> в <адрес>, а также на отказе в удовлетворении иска МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» к Валиевой З.А. и Валиеву Ш.Р. о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение и выселении из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> в связи с его необоснованностью.

Представитель администрации <адрес> в судебное заседание не явился, будучи своевременно и надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, не уведомил суд о возможности рассмотрении дела в его отсутствие, о причинах неявки, не представил доказательств их уважительности.

Ранее в ходе судебного разбирательства действующий по доверенности представитель администрации <адрес> Григорян А.С., заявленный Валиевой З.А. и Валиевым Ш.Р. иск к Администрации <адрес> о признании право пользования жилым помещением на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию, признании права собственности на квартиру, не признал и просил в его удовлетворении отказать, а требования МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» к Валиевой З.А., Валиеву Ш.Р. считал обоснованными и подлежащими их удовлетворению.

В своих пояснениях по существу заявленных исков указал, что он полностью согласен с доводами, изложенными представителем истца МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» по заявленным требованиям.

Рассматривая данный спор, следует исходить из того, что Валиева З.А. и Валиев Ш.Р. занимают в <адрес> в <адрес> на основании договора коммерческого найма, заключенного с ООО «ЖКК».

Жилые помещения <адрес> в <адрес>, находившегося на балансе ООО «Жилищно_Коммунальная Контора» по договору безвозмездного пользования, в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности <адрес> в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска, что подтверждается свидетельством о госрегистрации перехода права собственности Управления Росреестра по СК от ДД.ММ.ГГГГ. Произведена госрегистрация права муниципальной собственности на жилой дом и находящиеся в нем жилые помещения по <адрес> в <адрес>, что подтверждено представленными свидетельствами.

Переданные жилые помещения являлись государственными и были обременены договорами коммерческого найма, т.к. использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования, поэтому с истцами на занимаемое жилое помещение были заключены договоры коммерческого найма, а значит данное жилье ими использовалось на условиях коммерческого найма в соответствии с заключенным договором, в частности договором № от ДД.ММ.ГГГГ Заключенные с ООО «ЖКК» договоры коммерческого найма являются действительными, т.к. ООО «ЖКК» заключило их, будучи наделенным правом владения и распоряжения помещениями в <адрес> в <адрес> на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с бывшим собственником - Министерством имущественных отношений <адрес>. И хотя непосредственно такого договора между Министерством имущественных отношений <адрес> и ООО «ЖКК» с предоставлением ООО права передачи государственного жилья в коммерческий найм администрация и УИО <адрес> представить не могут, но считают, что таким договором является договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по имуществу СК (Собственник) на основании Положения и АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) на основании Устава с последующими дополнительными соглашениями.

Договоры коммерческого найма, заключенные ООО «ЖКК» с жильцами общежития, в т.ч. договор с Валиевыми № от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать расторгнутыми, несмотря на направленные ООО «ЖКК» в их адрес уведомления, т.к. согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а в соответствии со ст. 684 ГК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, отменившим ранее изданное постановление от ДД.ММ.ГГГГ №, спорные жилые помещения, принятые в муниципальную собственность, в т.ч. и спорная квартира, включены в список помещений, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО «Жилищно-коммунальная контора» до истечения срока их действия. В связи с этим с момента передачи жилых помещений в <адрес> в муниципальную собственность, за истцами сохраняется право пользования занимаемыми жилыми помещениями на основании заключенных договоров коммерческого найма, а наймодателем по данному договору является МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» на тех же условиях, которые перешли к нему от ООО «ЖКК».

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 105 ЖК РФ, договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения и аналогичная норма содержалась и в Жилищном кодексе РСФСР, а истцы не состояли в трудовых отношениях с ООО «ЖКК» и согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», правом на приватизацию пользуются только граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма, поэтому истцы, являясь нанимателями занимаемой квартиры по заключенному с ними ООО «ЖКК» договору коммерческому найма, не обладают правом на их приватизацию, т.к. такое право у них не возникло.

В то же время, стороны, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор коммерческого найма и подписав его, согласились с его условиями и приняли на себя права, обязанности и ответственность, предусмотренную договором.

Согласно п.п.4.2, 4.5 договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на спорное жилое помещение № (ранее это же помещение по<адрес>), неоднократные нарушения, возникновение просроченной задолженности более двух месяцев влекут расторжение договора, выселение нанимателя и проживающих с ним лиц, дают наймодателю право обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении нанимателей.

Наниматели Валиевой З.А. и Валиев Ш.Р. в период с ДД.ММ.ГГГГ. не производили оплату коммунальных услуг, в результате чего образовалась задолженность по оплате за жилое помещение в размере <данные изъяты>. Наличие задолженности, не погашенной на момент предъявления Управлением имущественных отношений иска, подтверждает неоднократное нарушение нанимателями условий договора, возникновение просроченной задолженности более двух месяцев, что дает законные основания наймодателю - МУ Управление имущественных отношений требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения и расторжения с ними договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. неисполнение нанимателями обязательств по договору о ежемесячной оплате за пользование жилым помещением противоречит условиям договора, закону и нарушает права и интересы муниципального образования <адрес>. В силу ст. 49 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с иными формами собственности.

Изложенное свидетельствует о необоснованности заявленного иска Валиевой З.А. и Валиева Ш.Р. к Администрации <адрес> о признании за ним право на использование на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию жилого помещения, признании права собственности на <адрес> <данные изъяты> литере «А» жилого <адрес> в <адрес>, поскольку следует исходить из того, что закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма, следовательно. В данном случае истцы проживали в общежитии в помещении № на условиях коммерческого найма, в связи с чем изданные администрацией <адрес> постановления от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № никак не ограничивают право истцов на приватизацию занимаемых ими помещений, поскольку с истцами договор социального найма не заключался и договор коммерческого найма, на основании которого они пользуются на настоящее время жилым помещением, не расторгнут.

И хотя действительно ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» применяется к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, но в данном случае следует учесть, что жилой <адрес> являлся общежитием и это следует из заключенных договоров передачи в пользование государственного имущества, несмотря на отсутствие у ответчика и у 3-го лица документальных подтверждений придания данному дому статуса общежития конкретного типа (молодежного, семейного или др.типа) соответствующим постановлением органа местного самоуправления в силу действовавшего ранее закона.

Ссылка истцов на пользование жилыми помещениями на условиях социального найма не может быть принята во внимание, т.к. согласно п. 2 ст. 105 ЖК РФ, договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, но такие обстоятельства истцами не подтверждены, а согласно ст. ст. 49, 57 ЖК РФ, жилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть предоставлены по договору социального найма только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, состоящим на учете в общегородской очереди с соблюдением очередности исходя из времени принятия граждан на учет.

Истцы указанным требованиям не соответствуют, поэтому в удовлетворении их требований следует отказать, а иск МУ УИО об их выселении и расторжении заключенного с ними договора коммерческого найма удовлетворить.

Суд с учетом мнения участников процесса, считает возможным разрешить спор согласно п. 5 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся истца, ответчика Валиева Ш.Р., уведомившего суд о возможности рассмотрении дела в его отсутствие, представителя ответчика, 3-го лица администрации <адрес>, надлежащим образом и своевременно извещенного о времени и месте слушания, от которого заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие не поступало, данных о причине неявки и доказательств их уважительности суду не представлено.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, соглашаясь с заключением прокурора, полагающего исковые требования МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» к Валиевой З.А., Валиеву Ш.Р. об их выселении без предоставления другого жилого помещения исходя из условий договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ и расторжении данного договора не законными и не подлежащими удовлетворению, а иск Валиевой З.А., Валиева Ш.Р. к администрации <адрес> о признании право пользования жилым помещением на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию, признании права собственности на квартиру рассмотреть в соответствии с требованиями закона, регулирующего спорные правоотношения на основании анализа представленных сторонами доказательств.

В ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что жилой <адрес> <адрес> возведен в 1964 году, находился на балансе государственного предприятия треста «Кавминкурортстрой» и являлся объектом государственной собственности, что сторонами не оспаривается.

Согласно Уставу строительно-монтажного треста «Кавминкурортстрой», утвержденному ДД.ММ.ГГГГ начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя от ДД.ММ.ГГГГ №, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР «О государственном предприятии», имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в т.ч. согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исходя из положений ст. 94 ГК РСФСР, действовавшей на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичны и производны от права собственности государства.

Распоряжением исполкома <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения, принятого учредительной конференцией треста «Кавминкурортстрой» от ДД.ММ.ГГГГ о создании проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой», строительно-монтажный трест «Кавминкурортстрой» ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО «Кавминкурортстрой», учредителями которого согласно перечню (приложение № к протоколу конференции) являлись в том числе и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в <адрес>.

Согласно протокола заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой» от ДД.ММ.ГГГГ, соучредителем создаваемого АОЗТ «Кавминкурортстрой» явился краевой комитет по управлению имуществом, находящегося на балансе объединения «Кавминкурортстрой» (раз<адрес>.). Учредительным договором участников АОЗТ «Кавминкурортстрой», заключенным решением собрания участников от ДД.ММ.ГГГГ, доля Комитета по управлением госимущества складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст.10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи госимущества дочерним обществам и порядок его выкупа определяется учредительными договорами дочерних Обществ (ст.11).

Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, так как вплоть до Распоряжения Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома литер «А» по <адрес>, расположенные на 3-м этаже №№, на 4-м этаже №№, на 5-м этаже №№ являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.

Распоряжением главы администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ ПСМО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АОЗТ «Кавминкурортстрой», а распоряжением главы администрации <адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ произведена перерегистрация АОЗТ «Кавминкурортстрой» в АООТ «Кавминкурортстрой».

АООТ «Кавминкурортстрой» (сокращенно АО «Кавминкурортстрой») учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 г., утвержденной Постановлением ВСРФ от ДД.ММ.ГГГГ № путем преобразования АОЗТ «Кавминкурортстрой». Учредителем образованного АО «Кавминкурортстрой» явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом и др. организации (ст. 1, 2 Устава). Согласно ст. 5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом СК и подлежит приватизации согласно утвержденного проспекта эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий - учредителей. Доля Комитета по имуществу СК складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО «Кавминкурортстрой».

В плане приватизации АО «Кавминкурортстрой», включающего в себя подразделения, в том числе и ЖКК в <адрес>, предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО «Кавминкурортстрой» (п.8) используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения (в том числе имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации.

Протоколом № заседания директоров АО «Кавминкуротстрой» от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.

Распоряжением главы администрации <адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ АО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АО «Кавминкурортстрой-М», учредителем которого явился согласно утвержденному Уставу комитет по управлению имуществом СК, созданное в соответствии с государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 года на базе государственной собственности СМУ-19, ПМК-132, УММ, УКК, аппарата АО «Кавминкурортстрой».

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, договор № сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР «О собственности» закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖКК <адрес> - общежитие по <адрес>, предусмотрев п. 4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.

Согласно п. 3.1. договора Пользователь наделен правом безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 3.2. договора Пользователь принял на себя обязательства осуществлять все необходимые меры, связанные с эксплуатацией, содержанием (в том числе текущий и капитальный ремонт) и рациональным использованием имущества, закрепленного на праве пользования. Затраты, с вязанные с эксплуатацией и содержанием имущества, возложены на Пользователя.

Пунктом 3.3. и 3.4. договора переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения Собственника, в то время как Собственник реализует свое право на имущество в установленном законом порядке и может произвести отчуждение имущества, переданного на праве пользования, без согласия балансодержателя.

Арендодателем переданных по договору объектов выступает Собственник, субаренда не допускается. Неотъемлемой частью договора аренды является договор на коммунальные услуги, заключаемый арендатором с Пользователем для погашения затрат на содержание здания согласно п.3.2. (пропорционально занимаемым площадям).

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение № между Пользователем - ООО «Промжилстрой» и Собственником - Министерством госимущества СК, согласованное с ОАО «Кавминкурортстрой-М», в соответствии с которым Собственник передал права и обязанности Пользователя на общежитие по <адрес> в <адрес> обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» с согласия его учредителя ОАО «Кавминкурортстрой-М».

Из письма ОАО «Кавминкурортстрой-М» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Министерства имущественных отношений АО признавало, что по <адрес> находится общежитие, имеющее минимум коммунальных удобств, подлежащее приватизации, которое, несмотря на неоднократные обращения в органы местного самоуправления в связи с их отказом в муниципальную собственность не передано.

ДД.ММ.ГГГГ соглашением № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № Собственник - Министерство госимущества СК передало все права и обязанности Пользователя, обусловленные договором № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, на общежитие по <адрес> (<адрес>) обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная контора» <адрес> с согласия ОАО «Кавминкурортстрой-М» и ООО «Промжилстрой», которые являются учредителями созданного ими дочернего предприятия, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ инспекцией ИМНС по <адрес> СК.

В соответствии с Уставом ООО «ЖКК» общество создано для ведения деятельности по эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства и связанной с этим иной предпринимательской деятельности. Предметом деятельности общества в соответствии с п. 1.4. является использование и эксплуатация объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, иные виды деятельности, не запрещенные законодательством РФ, в необходимых случаях обеспеченные выдаваемыми лицензиями, и др.

Согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц экономической деятельностью ООО «ЖКК» в соответствии с ОКВЭД 70.20.1 и 70.20.2 является сдача в наем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества.

Указанные факты подтверждаются материалами дела, надлежащими письменными доказательствами, сторонами не оспариваются.

         Как видно из представленных доказательств ООО «ЖКК» собственником спорных жилых помещений в жилом доме по <адрес> в <адрес> не являлся, поэтому указанными полномочиями в отношений жилых помещений государственного жилого фонда в здании по <адрес> в <адрес> он не обладал.

           Анализ договора № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений к нему, а также письма Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ показывает, что ООО «ЖКК» было лишь балансодержателем жилого <адрес> в <адрес> (ранее П.Лумумбы) и жилых помещений в нем, являющихся государственной собственностью и отнесенных к государственному жилому фонду, держателем списков и копий документов, являющихся основанием для вселения граждан в общежитие, так как собственником данного имущества оставалось <адрес>, а Пользователь государственным имуществом в лице ООО «ЖКК» обладал теми же правомочиями, которые оговаривались сторонами в договоре №, то есть безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ. Суду не представлено доказательств расширения ограниченных договором правомочий ООО «ЖКК» в отношении государственных жилых помещений, изменения их статуса или использования.

По заявлению Управления имущественных отношений при передаче жилья в муниципальную собственность от ООО «ЖКК» были получены лишь технические паспорта, договор от ДД.ММ.ГГГГ и допсоглашения к нему, а также последние заключенные с проживающими в общежитии гражданами договоры коммерческого найма, явившиеся основанием для отнесения этих жилых помещений к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования и для отказа в удовлетворении заявлений истцов о передаче им занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации, так как на момент передачи его в муниципальную собственность оно уже было обременено коммерческим наймом, что исключает возможность приватизации жилья. Других документов, в том числе заявлений граждан, разрешений наймодателя, ранее заключенных договоров на право вселения и пользования жилыми помещениями в жилом доме (или общежитии, поскольку доказательств определения в установленном порядке статуса общежития) по заявлению представителя МУ УИО новому собственнику не передавалось, такими доказательствами они не обладают, документально опровергнуть доводы истца не могут.

Распоряжением Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома лит. «А» по <адрес>, расположенные на 3-м этаже №№, на 4-м этаже №№, на 5-м этаже №№ в соответствии с Перечнем имущества, находящегося на балансе ООО «ЖКК», предлагаемого к безвозмездной передаче из государственной собственности в муниципальную собственность, на настоящее время являются муниципальной собственностью <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку представители администрации и Управления имущественных отношений в обоснование своих доводов о невозможности приватизации жилья, обремененного «коммерческим наймом», а также о возможности выселения нанимателей из занимаемой квартиры ссылаются на правомочия ООО «ЖКК» по сдаче в наем по договору найма, а в соответствии с новым ЖК РФ - по договору коммерческого найма жилых помещений, относящихся к государственному жилому фонду, суд, определяя характер правомочий ООО «ЖКК» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, учитывает следующее.

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (т.е. только юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения.

Как следует из договора № Пользователю государственное имущество - жилые помещения в жилом доме по <адрес> в <адрес> передавалось в безвозмездное пользование с условием определенных ограничений - переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения Собственника.

Следует учесть, что условия данного договора и заключенных к нему Соглашений ни одной из сторон не оспаривались и не признаны недействительны, в том числе и в части правомочий сторон по владению, пользованию и распоряжению имуществом, установленных ограничений Пользователя, в связи с чем суд исходит из заключенного и подписанного сторонами договора, что свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашении по всем его условиям (ст. 432 ГК РФ).

В силу действовавшей на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора № ст. 342 ГК РСФСР и других положений гл. 29 ГК РСФСР, равно как и ст. 689 ГК РФ и др. положений гл. 36 ГК РФ на момент заключения Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, договор безвозмездного пользования относится к числу безвозмездных сделок, предусматривающих передачу имущества во временное безвозмездное пользование. Получивший имущество в безвозмездное пользование вправе был предоставить это имущество в пользование третьему лицу (ст. 346 ГК РСФСР) лишь с согласия передавшего имущество, оставаясь ответственным перед ним. Такое право ссудополучателя на предоставление полученного имущества в пользование третьему лицу аналогично праву нанимателя, но отличается тем, что наниматель может эту передачу произвести возмездно (поднаем), тогда как ссудополучатель вправе сделать ее только безвозмездно, что определяется самой безвозмездностью получения вещи в пользование ссудополучателя, так как доход, который бы мог быть получен путем сдачи подобной вещи в наем, явился бы неосновательным обогащением.

Представление имущества ссудополучателем в пользование третьему лицу могло иметь место с согласия ссудодателя. Право ссудополучателя на передачу имущества по договору безвозмездного пользования третьему лицу в некоторых случаях предполагается, в других - исключается, в зависимости от существа отношений между сторонами. При передаче имущества ссудополучателем третьему лицу между ними заключается новый договор безвозмездного пользования имуществом, по которому ссудополучатель по основному договору выступает в качестве ссудодателя, а третье лицо - в качестве ссудополучателя. Сроки, на которые имущество может быть предоставлено в пользование третьему лицу, и объем предоставляемых ему прав не могут выходить за пределы тех, которыми обладает собственник данного имущества, так как права ссудополучателя являются вторичными и производными от права собственника, и которые предусмотрены законом. Поэтому так как основной договор № заключен сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально- культурного и коммунально - бытового назначения, предусмотрев в п. 4.2. договора возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении, заключение Пользователем договоров найма жилого помещения с истцами с указанием срока на 1 год или без указания срока, или с указанием «срок найма жилого помещения устанавливается постоянно» не может расцениваться в качестве бесспорного доказательства достигнутого соглашения с гражданами о заключении договора на условиях коммерческого найма, при том, что со слов истцов вселяющимся в жилые помещения было известно о принадлежности этих помещений к государственному имуществу и отсутствии прав собственности на них у Пользователя, заключавшего с ними договор найма.

При передаче имущества в пользование третьему лицу, лицо, являющееся ссудополучателем по новому договору, ни в каких правоотношениях с ссудодателем по основному договору не состоит.

В связи с этим ссылка стороны на отсутствие каких-либо правоотношений с собственником имущества или с его балансодержателем, в том числе до приватизации госпредприятия, ничем не обоснована.

Исходя из условий договора №, указанных положений закона, с учетом которых заключался данный договор и определялись права Пользователя, принимая во внимание, что переданное в безвозмездное пользование имущество (жилые помещения в жилом доме) являлось государственным и как жилые помещения государственного жилого фонда в жилом доме могло использоваться лишь по прямому назначению- для проживания граждан на условиях социального найма с оплатой коммунальных услуг и др.вытекающих из договора платежей, с возложением на нанимателя и наймодателя соответствующих прав и обязанностей (поскольку иной вид использования государственного жилого фонда - коммерческий найм договором не оговаривался и доказательств имевшегося на это распоряжения собственника не представлено), соответственно жилые помещения Пользователем, выступающим в лице «наймодателя», могли передаваться гражданам («нанимателям») на таких же условиях, то есть по договору социального найма с оплатой коммунальных услуг по существующим тарифам и вытекающих из договора иных платежей, с возложением на нанимателя и наймодателя соответствующих прав и обязанностей, без цели получения прибыли, что предполагает сам по себе коммерческий найм.

Действительно, договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных фондах, в том числе в частном, государственном и муниципальном. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма, что собственно, коммерческий наем и имеет одной из главных целей - получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода (прибыли) за счет платы за жилье.

Однако, такой порядок использования муниципального жилья должен соответствовать и обеспечивать деятельность публичного органа, поэтому ограничения (запрет) в приватизации тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов.

Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после ДД.ММ.ГГГГ, были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, то есть в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами. Таких обоснований в отказе в заключении социального найма и передачи жилья в собственность ответчиком не представлено.

Согласно ст.ст. 296, 297 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Предприятие, учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом без согласия собственника этого имущества.

Как следует из буквального толкования в соответствии со ст. 431 ГК РФ представленного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений к нему собственник государственного жилого фонда не уполномочивал Получателя сдавать его в аренду (коммерческий найм) без соответствующего распоряжения Собственника. Доказательств наличия такого распоряжения на изменение условий использования государственного жилищного фонда и наделения ООО «ЖКК» правом заключения коммерческих договоров в отношении госимущества суду не представлено. В связи с чем действия ООО «ЖКК» по коммерческому использованию переданного ему в пользование (а не принадлежащего ему на праве собственности) государственного жилого фонда свидетельствуют фактически о распоряжении данным имуществом в нарушение условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ и положений п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, Закона о госрегистрации, так как право оперативного управления и хозяйственного ведения относится к вещным правам и подлежит государственной регистрации, доказательств которой суду не представлено. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения и распоряжения имуществом.

При оценке действий, связанных с осуществлением предприятиями, учреждениями права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении переданного им имущества, следует учитывать установленные ст.ст. 295, 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по распоряжению имуществом вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

В связи с тем, что в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, что ничтожная сделка не порождает никаких юридических последствий, она признается недействительной с момента ее совершения и последствия ничтожности сделки могут быть применены судом по собственной инициативе, заключение Пользователем (ООО «ЖКК») по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и допсоглашениям к нему в отношении переданного ему в пользование государственного имущества (жилых помещений в жилом доме государственного жилого фонда) по его распоряжению путем заключения договоров коммерческого найма с целью извлечения прибыли без соответствующего на то распоряжения собственника не соответствует условиям договора и требованиям закона, что свидетельствует о ничтожности заключенных ООО «ЖКК» с истцами договоров коммерческого найма.

Соответственно такие договоры при должной правовой оценке ответчиком получаемого в муниципальную собственность имущества и возникших в отношении него правоотношений сторон по договору найма, не могли и не могут являться тем «обременением коммерческого найма», о котором заявляют представители администрации и Управления имущественных отношений <адрес> и которое явилось основанием при издании постановлений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № по включению жилых помещений, в т.ч. и спорного, принятых в муниципальную собственность, в список помещений, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО «Жилищно-коммунальная контора» до истечения срока их действия.

Поэтому указанные акты в этой части не могут быть приняты во внимание при разрешении заявленных требований, тем более, что в ходе судебного разбирательства ответчик не обосновал необходимость, целесообразность изменения порядка использования данных помещений муниципального жилого фонда по коммерческому найму, кроме имеющегося «обременения договорами коммерческого найма с ООО «ЖКК» в целях осуществления деятельности публичного органа, которые по существу в силу вышеизложенного являются ничтожными сделками и не влекут соответственно никаких правовых последствий.

Ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на жилые помещения.

Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2000 года N 8-П по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также отметил, что отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения жилищных объектов, в том числе относящихся к жилищному фонду социального использования, эксплуатируемому в интересах населения, носят публично-правовой характер и это должен учитывать законодатель при осуществлении их правового регулирования.

Аналогичной позиции придерживается Европейский суд по правам человека, отметивший, что в современном обществе обеспечение населения жильем является важнейшей социальной потребностью; решение жилищного вопроса не может быть целиком отдано на откуп рынку, неограниченное действие которого, особенно в ситуации трансформации экономики, способно создать опасность нежелательных социальных последствий, а потому отражает не только частный, но и публичный интерес (решение от 21 февраля 1986 г. по делу James and others).

Суд также учитывает, что законы РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 года (ст. 18) и "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 года (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой "при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления...".

С введением в действие 1 января 1995 года части первой ГК РФ ситуация осталась прежней, значительная часть жилищного фонда осталась на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций - бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений. Представляется, что нормы указанных выше Законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, указывающей носителей права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Поэтому те хозяйственные общества, которые до настоящего времени имели (имеют) государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

В связи с этим и в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению, передав его из государственной собственности в муниципальную, что не противоречит ранее заключенному договору №, так как из смысла ст. 700 ГК РФ следует, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи предусмотренным законом способом с переходом к новому собственнику его прав. Подтверждением этому является Распоряжение Правительства СК №-рп от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск», которым жилые помещения жилого дома лит. «А» по <адрес>, расположенные на 3-м этаже №№, на 4-м этаже №№, на 5-м этаже №№, переданы в муниципальную силу ст.209 ГК РФ собственник вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, подтверждением чему является аемого собственностью и ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения произведена государственная регистрация права муниципальной собственности, что подтверждается записью в ЕГРП № и свидетельством о госрегистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, принимая во внимание объяснения представителей администрации и Управления имущественных отношений <адрес> о том, что с передачей имущества в муниципальную собственность ООО «ЖКК» передало администрации <адрес> с технической документацией только последние, заключенные в 2009-2010 гг. договоры коммерческого найма на занимаемые истцами жилые помещения, которые фактически являются ничтожными, то действия ответчика по отнесению занимаемых истцами жилых помещений муниципального фонда к коммерческому найму и ограничению тем самым прав нанимателей в пользовании этими помещениями на тех условиях, на которых они были вселены в них, т.е. социального найма, являются фактически односторонним изменением договора найма жилого помещения, ранее относившегося к государственному жилому фонду.

В силу прямого указания закона ( ст.675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку представители администрации и Управления имущественных отношений со ссылкой на ст. 675 ГК РФ считают, что переход права государственной собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение в муниципальную собственность не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, в связи с чем новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, следовательно ответчик в лице его полномочного органа является правопреемником прав и обязанностей «наймодателя» государственного жилого помещения на тех же условиях, на которых наниматель вселился и проживал в жилом помещении, то есть на условиях социального найма, так как доказательств наличия между сторонами иных правоотношений с признанием ничтожными договоров коммерческого найма, суду не представлено, а согласно ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.     

При этом суд учитывает, что из содержания постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и отмененного им ранее изданного постановления от ДД.ММ.ГГГГ № объектом передачи из государственной в муниципальную собственность явился многоквартирный жилой дом по <адрес> с расположенными в нем конкретными жилыми и нежилыми помещениями и именно на указанные помещения жилого дома произведена регистрация права муниципальной собственности, что влечет определенные правовые последствия - использование жилья на условиях социального найма, из чего вытекает гарантированное государством право нанимателей на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Кроме того, порядок и основания вселения истцов в жилые помещения за весь истекший период с момента их вселения ни собственником, ни его полномочным лицом («наймодателем» ) или иными заинтересованными лицами не оспаривался и в отношении истцов не ставился вопрос об их выселении по предусмотренным законом основаниям, вселение истцов самоуправным в силу ранее действовавшей ст. 99 ЖК РСФСР вплоть до принятия нового ЖК РФ не признавалось, исходя из которой вселение в жилое помещение с разрешения администрации нельзя рассматривать самоуправным, противоречащим закону.

Исходя из ничтожности договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ согласно ст.168 ГК РФ, заключенного между ООО «ЖКК» и Валиевой З.А., к Управлению имущественных отношений не могли перейти по такому договору коммерческого найма права наймодателя, а поскольку такой договор и его условия не влекут никаких правовых последствий, соответственно на основании условий такого договора коммерческого найма в связи с ничтожности договора и его условий не могут быть основаны требования Управления имущественных отношений о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ и выселении нанимателей из жилого помещения в связи с неоднократными нарушениями принятых ими договорных обязательств по договору коммерческого найма по оплате за проживание ( п.4.5.договора).

Пунктом 1 ст.35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). В силу наступления последствий недействительности ничтожной сделки, а также ввиду ничтожности договора найма жилого помещения нет оснований считать прекращенным право пользования ответчиков Валиевых предоставленной им квартирой, в связи с чем, они обязаны освободить эти жилые помещения.

В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Иных оснований расторжения договора найма и выселения ответчиков без предоставления другого жилого помещения истцом не заявлено. Суд разрешает спор в пределах заявленного иска и не находит оснований для его удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства представители администрации и УИО <адрес> не оспаривали законность вселения и проживания истцов в жилое помещение, не опровергли в условиях состязательности процесса соответствующими доказательствами доводы истицы со ссылкой на представленные документы о нуждаемости ее на момент вселения в жилое помещение и на настоящее время, об отсутствии у нее с сыном другого жилья на праве собственности или социального найма, о правомерности ее вселения на основании соответствующего разрешения руководителя Получателя и пользовании государственными жилыми помещениями на условиях социального найма, о фактическом одобрении собственником жилья условий ее вселения и проживания с членами семьи в жилом помещении, что подтверждается произведенной регистрацией постоянного места жительства истцов по указанному адресу и отсутствии спора по факту регистрации, о неучастии ранее ее и членов ее семьи в приватизации жилья.

При этом суд учитывает, что рассматривая дела, связанные с признанием права пользования жилым помещением, необходимо принимать во внимание, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются одним из доказательств того, состоялось ли между сторонами соглашение о вселении лица в занимаемое жилое помещение и на каких условиях, из чего вытекает, что наличие регистрации постоянного места жительства истцов по месту их проживания в жилом доме по <адрес> в <адрес> свидетельствует о постоянном проживании гражданина по указанному адресу и исключает тем самым временный (срочный) характер их вселения и проживания, чем опровергает доводы другой стороны о характере срочных правоотношений сторон, основанных на коммерческом найме в отношении спорного жилого помещения.

На основании ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", на которую ссылаются стороны, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Но при этом следует обратить внимание, что в ст. 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" утрачивают статус общежитий в силу закона.

Таким образом, данной правовой нормой законодатель определил правовой режим жилых помещений в зданиях общежитий, ранее находившихся на балансе государственных или муниципальных предприятий, а затем в связи с приватизацией этих предприятий переданных в ведение органов местного самоуправления.

Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они изначально были предоставлены на законных основаниях, в том числе, как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ эти граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, а здание общежития передано в ведение органа местного самоуправления, равным образом подлежат защите при реализации своего конституционного права на жилище.

В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.

Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.

Такой вывод полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ №-П от ДД.ММ.ГГГГ «По делу о проверке конституционности ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в связи с жалобой граждан А. С. Епанечникова и Е. Ю. Епанечниковой» и в Постановлении Конституционного Суда РФ №-П от ДД.ММ.ГГГГ «По делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании "Т1тЬег Но1»

При этом суд также принимает во внимание, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

Вместе с тем суд, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должен ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязан проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, т.е. хотя он и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития.

С учетом этого суд учитывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды. Указанное положение распространяется как на общежития, имевшие статус такового только по документам, а на деле предназначались и использовались для постоянного проживания, так и в отношении домов, изначально введенных в эксплуатацию не в качестве жилых домов, а в качестве общежитий, которые фактически на настоящее время не отвечают установленным законодательством признакам общежития, содержавшимся в Примерном положении об общежитиях в РФ от 11 августа 1988 года, ст. 109 ЖК РСФСР, Санитарных правилах устройства, оборудований и содержания общежитий от 1 ноября 1988 года N 4719-88, а с 1 марта 2005 года - в ст. 94 ЖК РФ, поскольку не укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятия и отдыха граждан, в таких домах отсутствует специальный обслуживающий персонал общежития, помещения для культурно-массовых мероприятий, бытового обслуживания, кроме того, отсутствует разрешение санэпидемстанции на заселение жилого дома как общежития. К тому же такое общежитие может полностью соответствовать требованиям, предъявляемым квартирам в жилых домах согласно п. 2.2 СНиП 2.08-01-89 "Жилые здания", поскольку состоят из изолированных жилых комнат, кухонь, коридоров, санузлов. Указанное подтверждается тем, что ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящимся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, но и в домах, изначально использовавшихся в качестве общежития.

В ходе судебного разбирательства из представленных документов и материалов инвентарного дела вытекает, что с 1964 года дом по <адрес> (впоследствии <адрес>) значится как жилой дом, стороны не представили данных о принятии в установленном порядке решения исполкома на момент строительства и сдачи в эксплуатацию или в последующее время о придании ему статуса общежития определенной категории (семейное, коечного типа и др.).

В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РСФСР» с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23.12.1992 года № 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.

П. 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Согласно абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности ибо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

При приватизации АОЗТ «Кавминкурортстрой» жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживают истцы, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал такой приватизации в силу указанных нормативных актов. Спорное недвижимое имущество осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО «Кавминкурортстрой», ООО «Промжилстрой», ООО «ЖКК» не передавалось, впоследствии передано собственником -Комитетом по управлению имуществом СК в муниципальную собственность на основании распоряжения Правительства СК № 82-пр от 17.03.2010 года, что повлекло для истцов возникновение права на приватизацию.

Как указывалось выше, спорные жилые помещения, находящиеся в общежитии, по договору № 161 от 17.12.1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (собственником) и АО «Кавминкурортстрой-М» переданы последнему в безвозмездное пользование, а в последствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО «Промжилстрой», далее ООО «ЖКК».

Истица вселилась в спорное жилое помещение общежития в 1998г. в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 года № 328, действовавших на момент вселения.

В соответствии со ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Отсюда можно сделать вывод, что граждане правомерно занимающие указанное жилье (а данный факт ответчиком не оспорен), в случае отсутствия решения полномочного органа (органа местного самоуправления или органа, осуществляющего управление жилищным фондом) о признании жилого дома общежитием, пользуются жилыми помещениями в таком доме на условиях социального найма и поэтому вправе в судебном порядке признавать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, когда, как указано в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", для ее применения жилые дома переданы в ведение органов местного самоуправления. Под передачей общежития в ведение органов местного самоуправления понимается не только вынесение органами местного самоуправления соответствующего решения, но и регистрация права в Федеральной регистрационной службе. Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.

Более того, поскольку установлено, что дом по <адрес> относился к государственной собственности, был построен до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, и согласно представленным в материалах дела документам, распоряжению Правительства СК от ДД.ММ.ГГГГ №-рп, <адрес> был передан в муниципальную собственность как жилой дом, а не как общежитие, не отнесен к специализированному жилищному фонду, поэтому законных оснований рассматривать в настоящее время спорное жилое помещение как специализированный жилищный фонд, также не имеется.

Отнесение расположенных в указанном жилом доме в определенной части жилых помещений, в т.ч. и занимаемой истцами квартиры, к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО «ЖКК» с нанимателями, в связи с чем, признание данных договоров и постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требуется. Сами по себе они не могут являться основанием для нарушения жилищных прав истца. Поэтому и в этой части суд находит доводы истицы не опровергнутыми.

В силу изложенного суд считает обоснованными требования истцов о признании за ними право пользования жилым помещением на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию занимаемого ими жилого помещения в общую долевую собственность в равных долях.

В соответствии со ст. 8 Закона о приватизации в случае нарушения прав граждан при решении вопросов приватизации жилых помещений они вправе обратиться в суд, в связи с чем истцы, имея юридическую заинтересованность в разрешении спора, т.к. по независящим от них причинам они не могут реализовать свое право на приватизацию занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в судебном порядке.

Суд считает возможным при изложенных обстоятельствах согласиться с позицией истицы о целесообразности разрешения и удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру в исковом порядке, поскольку имеется определенно высказанная позиция ответчика по отказу в удовлетворении заявления граждан и такой иск соответствуют избранному истцами способу защиты, не противоречит закону и является более эффективной защитой нарушенного права, поскольку решение вопроса об удовлетворении иска судебным решением по вступлении его в законную силу создает у гражданина право собственности на жилое помещение и является основанием для госрегистрации такого права, а в противном случае гражданин даже при признании за ним права на приватизацию и использование жилья на условиях соцнайма вынужден еще добиваться его исполнения и заключения договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации, что как свидетельствует практика, требует действий по принудительному исполнению и необоснованно затягивает по времени достижение правового результата - приватизации жилья.

Статья 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Данными об участии истцов ранее в приватизации суд не располагает и это подтверждается представленными ими справками по месту жительства и предыдущего их проживания.

Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма.

Установлено, что истцы Валиева З.А. и ее сын Валиев Ш.Р. на правах члена ее семьи являются нанимателем спорного помещения на основании заключенного с ним договора социального найма при ее вселении и проживают в указанном жилом помещении муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Таким образом, в силу изложенного судом не установлено оснований, препятствующих признанию за истцами права на приватизацию и право собственности на занимаемое ими жилое помещение в порядке приватизации. лено также, что Карташов В.А. является нанимателем и проживает в государственном жилом помещении, приобретенном тав

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Муниципального Учреждения «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» к Валиева З.А. и Валиеву Ш.Р. о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение и выселении их без предоставления другого жилья из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> - отказать.

Исковые требования Валиева З.А. и Валиеву Ш.Р. к администрации <адрес> о признании право пользования жилым помещением на условиях социального найма и право на бесплатную приватизацию, признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Валиева З.А. и Валиеву Ш.Р. право пользования жилым помещением на условиях социального найма, право на бесплатную приватизацию и право общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым на занимаемое жилое помещение- <адрес> общей <данные изъяты> в жилом доме лит. <адрес>: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:         В.Г. Духина