Дело № 2-2313/12 26 сентября 2012 года город Пятигорск Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи - Бегиашвили Ф.Н., при секретаре - Овчинниковой А.С., с участием: старшего помощника прокурора города Пятигорска - Швец Е.С., ответчика - Плаксиной М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» к Плаксиной М.И. о расторжении договора коммерческого найма, выселении и снятии с регистрационного учета, У С Т А Н О В И Л: Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» обратилось в Пятигорский городской суд с иском к Плаксиной М.И. о расторжении договора коммерческого найма, выселении и снятии с регистрационного учета. Свои требования истец мотивирует тем, что жилые помещения в <адрес>, в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности СК в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик Плаксина М.И., занимает в <адрес>, до передачи в муниципальную собственность, занимаемая Ответчиком квартира имела №, на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный договор коммерческого найма, был заключен с ООО «ЖКК», пользующимся помещениями в указанном доме на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с бывшим собственником Министерством имущественных отношений СК. Переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения, расположенные по указанному выше адресу, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования. Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В соответствии со ст. 684 ГК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, с момента передачи жилых помещений в <адрес> в муниципальную собственность, за ответчиком сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, а наймодателем по данному договору является Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска». Во исполнение вышеуказанной нормы закона, постановлением администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, а в последствие постановлением администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, принятые в муниципальную собственность жилые помещения, в том числе и занимаемое ответчиком жилое помещение, отнесены к категории «жилых помещений коммерческого использования». Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. В соответствии с п. 4.5 заключенного с ответчиком договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, в случае возникновения просроченной задолженности более двух месяцев, наймодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, и выселении нанимателя. В соответствии с расчетом ОАО «Управление жилым фондом» от ДД.ММ.ГГГГ, за нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на август 2012 года, образовалась задолженность за шесть месяцев в размере <данные изъяты>. Факт неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению платы за жилое помещение, установлен. В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Ч. 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Таким образом, требование п. 4.5 заключенного с Плаксиной М.И., договора коммерческого найма полностью соответствует требованиям указанной ст. 687 ГК РФ. Согласно действующим положениям части второй ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам. Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Для заключения договоров коммерческого найма достаточно лишь достижение между сторонами договоренности по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 49 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с иными формами собственности. Управление имуществом организационный процесс реализации указанных правомочий собственника для достижения поставленной цели - эффективного осуществления местного самоуправления. Защита права собственности на жилье закреплена Конституцией РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении имущества любые действия, не противоречащие закону, что является его правом, а не обязанностью. МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» является отраслевым (функциональным) органом (структурным подразделением) администрации города Пятигорска, осуществляющим полномочия собственника имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска. Просит расторгнуть с Плаксиной М.И. договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> выселить Плаксину М.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения и указать, что данное решение является основанием для снятия Плаксиной М.И. с регистрационного учета по указанному адресу. В судебном заседании представительМуниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» - Лопатько А.С., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Ответчик Плаксина М.И., в судебном заседании, не признав исковые требования, пояснила, что является нанимателем <адрес> на основании договора коммерческого найма. Она систематически производила оплату за жилье. В 2012 года произошла жизненная ситуация, в связи, с чем она не могла, в силу тяжелого материального положения, вносить периодическую плату за жилье. Ее дочь Плаксина Надежда вступила в брак, а на свадебную церемонию она потратила значительные денежные средства. Обязуется в будущем систематически, в установленные сроки производить оплату за жилье. Никаких письменных уведомлений, либо претензий со стороны истца о погашении задолженности она не получала. Ежемесячная плата за жилье составляет <данные изъяты> в месяц. ДД.ММ.ГГГГ она, в счет оплаты за жилье погасила задолженность в сумме - <данные изъяты>, а вторым платежом от ДД.ММ.ГГГГ в сумме - <данные изъяты> полностью погасила долг со значительной переплатой. Другого жилья она не имеет, обязуется исправно, ежемесячно вносить оплату за жилье. В судебном заседании представительадминистрации города Пятигорска» - Фетисова С.В., действующая на основании доверенности, полагала, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, что оснований для расторжения договора коммерческого найма по п. 4.5 не имеется, следовательно, и не имеется и оснований для выселения истца, исследовав письменные доказательства, материалы гражданского дела, суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к следующему. Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом. Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в установленном законом порядке. В силу ст. 49 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с иными формами собственности. Управление имуществом организационный процесс реализации указанных правомочий собственника для достижения поставленной цели - эффективного осуществления местного самоуправления. Защита права собственности на жилье закреплена Конституцией РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении имущества любые действия, не противоречащие закону, что является его правом, а не обязанностью. МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» является отраслевым (функциональным) органом (структурным подразделением) администрации города Пятигорска, осуществляющим полномочия собственника имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска. Судом установлено, что жилые помещения в <адрес>, в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности СК в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 10-13). Из представленных суду документов следует, что Плаксина М.И., занимает в <адрес>. До передачи в муниципальную собственность, занимаемая Плаксиной М.И. квартира, имела №, на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 14-15). Договор коммерческого найма, был заключен между ответчиком и ООО «ЖКК», пользующимся помещениями в указанном доме на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с бывшим собственником Министерством имущественных отношений СК. Переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения, расположенные по указанному выше адресу, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования. Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В соответствии со ст. 684 ГК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, с момента передачи жилых помещений в <адрес> в муниципальную собственность, за ответчиком сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, а наймодателем по данному договору является Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска». Во исполнение вышеуказанной нормы закона, постановлением администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, а в последствие постановлением администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, принятые в муниципальную собственность жилые помещения, в том числе и занимаемое ответчиком жилое помещение, отнесены к категории «жилых помещений коммерческого использования» (л. д. 11, 12). Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. В соответствии с п. 4.5 заключенного с ответчиком договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, в случае возникновения просроченной задолженности более двух месяцев, наймодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, и выселении нанимателя. Истцом представлен расчетом от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым за нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Плаксиной М.И., на август 2012 года, образовалась задолженность за шесть месяцев в размере <данные изъяты> (л. д. 17). В соответствии с требованиями ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следовательно, заключив договор аренды жилого помещения, наниматель (арендатор) жилого помещения обязан соблюдать все условия заключенного договора, исполнять надлежащим образом возложенные на него договором обязательства, в частности, по своевременному внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Ст. 153 п.2 п.п. 2 ЖК РФ предусматривает обязанность по своевременному и в полном объеме внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды. В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Ч. 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. В силу требований ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом. Как установлено в судебном заседании истец мотивирует свои требования тем, что ответчик более шести месяцев не исполняет взятые на себя обязательства по оплате за проживание в сумме <данные изъяты> в месяц, в связи, с чем образовалась задолженность в сумме <данные изъяты>, что является основанием для расторжения договора коммерческого найма и выселения ответчика. В обоснование своих доводов истец представил суду расчет задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 17). С указанными доводами истца суд не может согласиться в силу следующих причин. Так, доказательств тому, что истцом в письменном виде предлагалось ответчику погасить сумму задолженности по оплате найма жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг, суду не представлено. Кроме того, из представленной суду квитанции об оплате за найм жилого помещения усматривается, что ответчик оплатила по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ, истец по квитанции к приходным кассовым ордерам оплачивает - <данные изъяты>, тем самым, погасив задолженность перед истцом со значительной переплатой. Из доводов ответчика Плаксиной М.И., изложенных в судебном заседании, следует, что в 2012 года произошла жизненная ситуация, в связи, с чем она не могла, в силу тяжелого материального положения, вносить периодическую плату за жилье. Ее дочь Плаксина Надежда вступила в брак, а на свадебную церемонию она потратила значительные денежные средства. Другого жилья она не имеет, обязуется исправно, ежемесячно вносить оплату за жилье. Указанные обстоятельства, повлекшие несвоевременную оплату за жилье, а также то обстоятельство, что ответчик погасила задолженность перед истцом со значительной переплатой, суд признает уважительными. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Все собранные и исследованные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199, 320 ГПК РФ, ст. 309, 310, 450, 687, 688 ГК РФ, ст. ст. 94, 103, 153, 155 ЖК РФ, Р Е Ш И Л: Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в удовлетворении исковых требований к Плаксиной М.И. о расторжении договора коммерческого найма, выселении и снятии с регистрационного учета, отказать. Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд, путем подачи апелляционной жалобы, в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме. Судья Ф. Н. Бегиашвилипредставителя Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» - Лопатько А.С., (действующего на основании доверенности),
представителя администрации города Пятигорска - Фетисовой С.В., (действующей на основании доверенности),