Дело №2-987/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«31» марта 2011г. г.Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Калининой О.Г.,
при секретаре Чеботаревой Е.Г.,
с участием:
истца: Сухомлинова О.А.,
представителя истца: адвоката Киселевой Г.Ю.
Сухомлинова О.А. (по ордеру, доверенности),
ответчика: Ануфриева В.В.,
третьего лица: Шевцовой И.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Сухомлинов О.А. к Ануфриев В.В. о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, исключении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом из состава наследственного имущества, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,
У С Т А Н О В И Л:
Сухомлинов О.А. обратился в Пятигорский городской суд с исковыми требованиями к Ануфриев В.В. о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, исключении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом из состава наследственного имущества, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и К4. был заключен договор купли-продажи принадлежащей ему <данные изъяты> доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Цена сделки была установлена в сумме <данные изъяты> рублей. В соответствии с условиями указанного договора он передал продавцу в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества деньги в сумме <данные изъяты> рублей, а К4. передал ему во владение жилое помещение и все необходимые документы. Указанная <данные изъяты> доля жилого дома принадлежала матери К4. - К1., умершей ДД.ММ.ГГГГ К4. распорядился недвижимым имуществом как наследник, фактически принявший наследство, но не оформивший своих наследственных прав. В связи с этим, между ними была достигнута договоренность о том, что договор купли-продажи будет представления ими для государственной регистрации после оформления К4. всех необходимых документов. ДД.ММ.ГГГГ им К4. были переданы денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в счет полного расчета за приобретаемое им недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ К4. умер, не успев оформить сделку. Наследником по закону является Ануфриев В.В., который наследство принял путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства. Сделка об отчуждении имущества, является основанием для возникновения у него права собственности. Однако, поскольку сделка между ним и К4. фактически исполнена, форма договора не противоречит закону, договор включает в себя существенные условия договора, то он может быть признан заключенным. Соответственно, указанное имущество, которым наследодатель распорядился при жизни, не может быть включено в состав наследственного имущества. Просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между покупателем Сухомлинов О.А. и продавцом К4. ДД.ММ.ГГГГ без согласия ответчика Ануфриев В.В.. Исключить из состава наследства, открывшегося после смерти К4., умершего ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Признать за Сухомлинов О.А. право собственности на 1/4 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Сухомлинов О.А. уточнил заявленные требования и просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ним и продавцом К4. ДД.ММ.ГГГГ без согласия ответчика Ануфриев В.В.. Исключить из состава наследственного имущества, открывшегося после смерти К4., умершего ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Признать за ним право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. А также пояснил, что когда был составлен предварительный договор купли-продажи, я передал К4. <данные изъяты> рублей. Потом К4. позвонил мне и сказал, что он нашел себе жилье, нашел его дешевле, он хотел жить с удобствами. Тогда он попросил меня передать ему вторую половину суммы, так как он хотел купить жилье. Тогда я ему и передал вторую часть денежных средств. Документы: копию его свидетельства о рождении в подтверждение того, что он сын умершей К4., домовую книгу-оригинал и ключи от дома К4. передал мне лично в руки. Паспорт и домовую книгу он отдавал риелтеру А., чтобы он снял копию для меня. Денежные средства я ему передал в руки у него дома. Я ему передал <данные изъяты> рублей предварительно ДД.ММ.ГГГГ, и в июне 2010 года еще <данные изъяты> рублей. Мне передал ключи от дома лично К4., когда я произвел с ним полную оплату. Дом опечатан, печать не снята. Участковый дал разрешение мне, если будет нужно открывать дом. Но я в него не вхожу. Я нашел К4. в таксопарке. Я тогда подыскивал себе квартиру, расспрашивал людей. Встретил его, он сказал, что хотел бы обменять свой дом на квартиру. Он договорился с риелтором о том, что тот ему будет подыскивать квартиру с ремонтом и с удобствами. Меня его дом устроил. Риелтор посмотрел документы, сказал, что все нормально. Я не знаю, как они документы проверяли.
В судебном заседании представитель истца Сухомлинов О.А., действующая на основании ордера, доверенности, адвокат Киселева Г.Ю. поддержала уточненные исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме. А также показала, что ДД.ММ.ГГГГ между К4. и Сухомлинов О.А. был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>. Данный договор был оформлен в простой письменной форме, как того требует гражданское законодательство. В этом договоре купли-продажи были прописаны все существенные условия договора. При подписании договора стороны пришли к соглашению о том, что покупателем передается продавцу сумма <данные изъяты> рублей, а остальная сумма должна была быть передана после полного оформления сделки. Что касается того, что К4. не являлся собственником дома, то у Сухомлинов О.А. при заключении с ним сделки не возникало сомнений в том, что К4. является собственником дома, поскольку, как пояснял Сухомлинов О.А., ему было известно о том, что наследник фактически может принять наследство. Так как К4. после смерти матери проживал в данном доме, он фактически принял наследство. Факт принятия наследства означал, что К4. является собственником этой доли дома. Просто он не оформил своих наследственных прав, не получил у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Но то, что он обращался к нотариусу с целью оформить наследство, К4. показывал Сухомлинов О.А. записку нотариуса, из которой видно, что К4. обращался к нотариусу и нотариус ему написала список документов, которые нужно подготовить для того, чтобы оформить свои наследственные права. Т.е. факт принятия наследства у Сухомлинов О.А. сомнений не вызывал, поэтому и была заключена эта сделка купли-продажи. По поводу того, что вторая часть денежных средств была передана до оформления документов, свидетель пояснил, что была подобрана квартира, которую К4. намеревался приобрести, и ему нужны были деньги. Сухомлинов О.А. не возражал против передачи этих денег. Документы не были оформлены в связи с тем, что К4. умер. Умер он когда Сухомлинов О.А. был в Москве. Когда Сухомлинов О.А. вернулся, он узнал о смерти К4., он выждал срок 6 месяцев, срок, в течение которого наследники вступают в наследство, и только потом он обратился в суд, так как до этого он не знал, кто будет вступать в наследство после смерти К4.. Документы все были переданы К4. Сухомлинов О.А. при передаче второй сумы денег. После смерти К4. дом был опечатан. Хотя у Сухомлинов О.А. были ключи от этого дома, но так как дом был опечатан, Сухомлинов О.А. в дом не заходил. Считаю, что Сухомлинов О.А. представил суду доказательства в обоснование заявленных требований.
В судебном заседании ответчик Ануфриев В.В., пояснил, что заявленные к нему исковые требования Сухомлинов О.А. о возложении обязанностей зарегистрировать договор купли-продажи доли жилого дома, исключении доли жилого дома из состава наследства, признании права собственности на долю жилого дома, не признает и возражает против их удовлетворения. А также пояснил, что был у соседки Шевцовой И.Е. на <адрес>, она сказала, что ходят слухи, что К4. обменял квартиру на дом. Это было ДД.ММ.ГГГГ, я помню эту дату, так как эта соседка работает допоздна. И тогда она мне в ходе разговора сказала, что он пытался обменять дом на квартиру. Где-то в январе 2010 года я просто встретил своего брата, умершего, возле дома. В дом не входил. Мы с ним просто поздоровались, и все. Он был не общительным. Больше я его не видел, мне только сообщили соседи месяца через два после похорон, что он умер, что три недели один лежал в доме, никто не знал, что он умер. Я его не хоронил, я не знал о его смерти, его за счет города похоронили, у него больше родственников нет. До января 2010 года я встречался с ним за год до этого. Мы общались с ним постольку - поскольку, мы с ним не были друзьями. Мы братья. Он был обижен на то, что раньше мы жили в месте, а потом он остался там один. Мы оттуда уехали, из этого дома, когда мама моя продала дом примерно в 1965 году, я тогда был в армии. Из армии я в этот дом уже не возвращался. Я думаю, что он был обижен из-за этого. С умершим мы часто не встречались, он не любил встречи ни с кем. Ему как-то сотрудники горэлектросети отрезали свет. Он говорил, что задолженности нет, а свет ему отрезали потому, что он не являлся собственником. После смерти матери К4. жил один в этом доме 12 лет. Алкоголем он не злоупотреблял, он не пил вообще. Я очень редко его на улице встречал. Он не унаследовал имущество после матери, так как он не подал заявление нотариусу после смерти его матери. Он проживал в этом доме с матерью. Она умерла 12 лет назад, а он остался там проживать один, больше никто в его доле не жил. Я единственный родственник умершего. После его смерти домом никто не пользуется, так как на него арест наложили. Я навел там порядок, ключи я там, в доме нашел. К4. был найден умершим следователем. Принесли пенсию, а он не вышел, соседи вызвали милицию и обнаружили труп. В возбуждении уголовного дела было отказано. Дом был опечатан следователем. Когда следователь выдал мне документы, я у него спросил, могу ли я войти в дом. Я пошел к участковому. После того, как они разрешили мне войти в дом, я опечатку снял. Стал наводить там порядок, там было очень сильно захламлено. Я сжег тряпки, бумаги. В дом я вошел в сентябре 2010 года. Я нашел ключи от дома и закрываю его, там никто не живет. У меня есть собственное жилье, в том доме я не проживаю. Дом опечатан, печати остались, я их аккуратно снял. Мне соседи сказали, что к нему приходили и предлагали поменять дом на квартиру. Когда это было, не знаю. Он не мог так просто отдать документы. Он мне сам сказал, что ходят всякие разные предлагают купить у него дом, при встрече в январе 2010 года. Просил также вызвать специалиста из земельного комитета, чтобы проверить подлинность договора купли-продажи.
В судебном заседании третье лицо Шевцова И.Е., пояснила, что возражает против удовлетворения исковых требований и показала, что ей все равно, кто будет собственником доли К4., ее права эта сделка не затрагивает, на долю К4. она не претендует, а также пояснила, что когда К4. умер, соседи Габриелян вызвали милицию, участкового. Приехала милиция, открыли дом и увидели, что он лежал там уже недели три. Милиция в доме полдня находилась, что они там делали, я не знаю, они только поздно вечером увозили из дома труп. К4. вел отшельнический образ жизни, он даже с соседями не общался. С моим папой он общался, но папа в прошлом году умер. Мы приблизительно знаем, что ему кто-то предлагал где-то жилье, что он хотел переехать в жилье с удобствами. Это я слышала от папы. В нашем доме не было въезда, К4. все отключили, не знаю почему, света у него не было, воды не было, въезда тоже не было, туалет даже не знаю, где у него был, в его части дома я никогда не была. Для К4. <данные изъяты> рублей была огромная сумма. Он практически ни с кем не общался, он был на пенсии, у него еще была инвалидность. Ануфриев В.В. я смутно с детства помню, он никогда к К4. не приходил все эти годы. Мне отец говорил, что К4. кто-то предлагал жилье. Об экспертизе почерковедческой я ходатайствовать не буду, я не заинтересованное лицо совсем, на долю К4. я не претендую.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежаще извещенный судом о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явился, представив заявление ведущего специалиста-эксперта Пятигорского отдела - Лысогор А.В., в котором указал, что просит судебные заседания проводить и рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, составу суда доверяет, отводов не имеет. На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, приняв во внимание представленное им заявление.
В судебное заседание третьи лица Гальченко С.Ф., Гальченко А.А., Габриелян К.А., Габриелян Р.С., будучи извещенные судом о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились, не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращались. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, с согласия сторон, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся третьих лиц Гальченко С.Ф., Гальченко А.А., Габриелян К.А., Габриелян Р.С.
Свидетель А. показал, что знаком с Сухомлинов О.А. и К4. А также показал, что ему позвонил Сухомлинов О.А. и сказал, что собирается приобретать дом. Это было ДД.ММ.ГГГГ. Мы встретились, он сказал, что уже предварительно сам посмотрел дом. Через пару дней он сказал, что будет брать этот дом, что он уже договорился. Мы с ним поехали смотреть дом. Мы встретились с К4., я спросил у него, куда он переезжает. Он сказал, что хочет взамен приобрести квартиру с удобствами, желательно первый этаж. После этого Сухомлинов О.А. решил дать задаток и составить предварительный договор. Мы с Сухомлинов О.А. и с его женой поехали к К4. домой. По документам собственником была К1., единственным её наследником был К4.. Он показал домовую книгу, свидетельство о смерти К1.. Я у него спросил, ни к детям ли он переезжает. А он ответил, что у него никого нет, что он хочет пожить с удобствами. Я ему начал предлагать варианты. Задаток мы оформили предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Заполняла договор жена Сухомлинов О.А., а подписывали Сухомлинов О.А. и К4.. Я присутствовал при подписании договора и при передаче денег. Деньги Сухомлинов О.А. при мне передал К4., <данные изъяты> рублей. Я сам не пересчитывал, но К4. и Сухомлинов О.А. при мне пересчитывали. Потом я с К4. договорился о том, что я ему буду подыскивать квартиру с удобствами. Он хотел, чтобы была ванна, туалет, не очень высоко. Я ему предложил квартиру на <адрес>, и в старом фонде предлагал. После этого К4. потребовал с Сухомлинов О.А. оставшуюся сумму. Я тогда сказал, что надо переоформлять документы, так как у Сухомлинов О.А. уже были все ключи от дома, документы. Мне К4. давал домовую книгу и паспорт для того, чтобы я с них снял копии. Вторая сумма <данные изъяты> рублей также передавалась при мне. Это было в начале июня 2010 года. К4. сказал, что будет уже покупать квартиру и ему нужна вся сумма. В оригинале расписки от ДД.ММ.ГГГГ это моя подпись в качестве свидетеля, я присутствовал при передаче денег. Другая свидетельница тоже при мне расписывалась, она с Сухомлинов О.А. приезжала. К4. написал расписку после передачи ему денег, деньги он пересчитывал. Мы договорились о том, что он оформит на нас доверенность для того, чтобы оформить документы, вступить в наследство. Потом он, почему то отказался от предложенной мною квартиры на <адрес>. Я думаю, что ему кто-то еще подыскивал квартиру. Я К4. предлагал положить деньги в банк, на что он сказал, что он все равно будет сразу себе квартиру покупать. Я квартиру ему предлагал на <адрес>. Он на эту квартиру со мной ездил смотреть. Я напечатал текст расписки на работе, потом мы приехали к К4., и после передачи ему денег он расписался в расписке. По домовой книге в доме кроме К4. никто не был прописан. Такое часто встречается, что у людей что-то не в порядке с документами. Мы говорили К4., что он должен сам вступить в наследство, параллельно с заключением сделки.
Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с выпиской из реестра объектов капитального строительства по результатам технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах инвентарного дела № на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, указанное домовладение состоит из основных строений литеры «<данные изъяты> и иных сооружений. При этом собственниками указанного домовладения указаны: К1. - <данные изъяты> доля в праве; Гальченко А.А. - <данные изъяты> доля в праве; Гальченко С.Ф. - <данные изъяты> доля в праве; Габрелян К.А. - <данные изъяты> доли в праве; Габриелян Р.С.- <данные изъяты> доля в праве; Шевцова И.Е. - <данные изъяты> доля в праве.
Однако, согласно свидетельства о смерти серии I-ГН № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного отделом ЗАГС администрации <адрес>, К1. умерла в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в возрасте 79 лет, о чем в книге регистрации актов о смерти произведена запись №.
В соответствии со свидетельством о рождении серии РВ № выданного Пятигорским ЗАГС, К4., родился ДД.ММ.ГГГГ в г.Пятигорске Ставропольского края. При этом в графе «отец» указано - К., а в графе «мать» - К1.. Таким образом, К4., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является родным сыном умершей ДД.ММ.ГГГГ К1., которая являлась собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.
Однако, согласно письма № от ДД.ММ.ГГГГ, нотариуса Пятигорского городского нотариального округа Малышевой В.В., наследственное дело после смерти К1., умершей ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось.
Согласно ст.ст. 1152, 1153, 1154 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления о принятии наследства, либо заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства, либо совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, а именно: если наследник вступил во владение или управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.
Единственным наследником умершей К1. являлся ее сын -К4., который проживал с матерью в спорном доме, в том числе и на момент ее смерти в <данные изъяты> году. Проживал он один и фактически принял наследство в виде <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, однако документы на вступление в наследство после смерти матери не оформил. Данный факт ответчиком не оспаривается, он показал, что после смерти матери К4. продолжал проживать в доме, пользуясь и владея им в течение 12 лет после смерти матери. О том, что фактически К4. принял наследство свидетельствует и постановление главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. предоставлен в аренду под огородничество совладельцам дома, в том числе и К4. Таким образом, подтверждаются доводы истца, что задержка в регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности была вызвана объективными обстоятельствами при жизни К4.-необходимостью оформления в установленном законом порядке его наследственных прав на <данные изъяты> долю в доме.
В соответствии с копией неоконченного наследственного дела №, после смерти К4., умершего ДД.ММ.ГГГГ, направленного нотариусом Пятигорского городского нотариального округа Малышевой В.В., ответчик Ануфриев В.В. обратился к нотариусу с заявлением в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ умер К4., проживающий по адресу: <адрес>. Наследником третьей очереди, на основании ст.1144 ГК РФ, является: двоюродный брат - Ануфриев В.В., зарегистрированный по адресу: <адрес>, мать которого К2., приходившаяся родной сестрой К. (отца наследодателя) умерла ДД.ММ.ГГГГ Наследственное имущество состоит из: жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежавшего матери наследодателя К1., умершей ДД.ММ.ГГГГ Настоящим заявлением наследство принимает.
Вместе с тем, в соответствии с представленным оригиналом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, К4., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продал, а Сухомлинов О.А. купил <адрес> долю дома, принадлежащую по наследству от умершей матери К1., как фактически принявший наследство, но не оформивший наследственных прав на дом по <адрес>. В договоре указано, что земельный участок и доля жилого дома принадлежит продавцу на праве имеющегося заявления о принятии наследства после смерти К1., подавшего нотариусу Малышевой В.В., обязавшись оформить наследственные права. При этом п.3 указанного договора предусмотрено, что отчуждаемые земельный участок и находящаяся на нем доля жилого дома, оцениваются суммарно в <данные изъяты> рублей. А в п.5 указано, что расчет покупателем Сухомлинов О.А. произведен частично в сумме <данные изъяты> рублей, а остальная денежная сумма оплачивается после полного оформления сделки. Земельный участок при доме, послужившим предметом сделки купли-продажи, не мог быть предметом распоряжения К4., т.к. согласно постановления главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. предоставлен в аренду под огородничество совладельцам дома, в том числе и К4.
Также, согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ К4., паспорт <данные изъяты>, выданный УВД г.Пятигорска ДД.ММ.ГГГГ, проживающий в <адрес>, получил от Сухомлинов О.А., проживающего в <адрес> деньги в сумме <данные изъяты> рублей за проданную ему <данные изъяты> долю домовладения по адресу: <адрес>, принадлежащую ему по наследству. При этом в указанной расписке также имеются подписи свидетелей, при которых составлена данная расписка: А. и К3.
Согласно свидетельства о смерти серии II-ДН № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного отделом ЗАГС управления ЗАГС <адрес>, К4., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер в г.Пятигорске Ставропольского края в ДД.ММ.ГГГГ года, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Судом установлено, что договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом К4. и покупателем Сухомлинов О.А. заключен в простой письменной форме, сторонами подписан. Подписи сторон в договоре и сам договор в установленном законом порядке сторонами не оспорены.
В силу ст.ст. 454, 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за неё определенную цену.
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Так в соответствии со ст.454 ГК РФ покупателем является лицо, оплатившее за переданное имущество определенную договором купли-продажи денежную сумму.
Как следует из договора купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом К4. и покупателем Сухомлинов О.А., продавец продал, а покупатель купил и принял в собственность <данные изъяты> доли жилого дома в <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о согласованности между сторонами сделки всех существенных её условий, в том числе и условий о цене. Получение денег продавцом также подтверждается распиской, которая никем не оспорена в установленном законом порядке.
Существенным условием договора купли-продажи в силу ст. 432 ГК РФ является условие о предмете договора - действиях продавца по возмездной передаче товара в собственность покупателя. Срок исполнения обязанности по передаче товара и момент исполнения обязанности продавца передать товар определяются по правилам ст. 457,458 ГК РФ.
Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы (ст.550 ГК РФ), в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами.
Из договора купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом К4. и покупателем Сухомлинов О.А. и расписки К4. ДД.ММ.ГГГГ, объяснений истца, показаний свидетеля А. следует, что расчеты за жилой дом были произведены непосредственно между продавцом К4. и покупателем Сухомлинов О.А. и продавец К4. получил от покупателя Сухомлинов О.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
В условиях состязательности гражданского процесса доводы истца о передаче продавцу К4. покупной цены за дом в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей подтверждаются как письменными доказательствами: самим письменным документом договором купли-продажи, не оспоренном в установленном законом порядке ответчиком, распиской о получении денежных средств, так и объяснениями истца, свидетеля А., присутствовавшего при передаче денежных средств Сухомлинов О.А. К4., т.к. ответчиком не представлены достаточные достоверные доказательства в подтверждение своих возражений на иск, сам же он не являлся участником и очевидцем заключения договора, подписания расписки и передачи денежных средств.
Данные обстоятельства достоверными доказательствами ответчиком не опровергнуты, оснований сомневаться в достоверности свидетельских показаний, подтвердивших данный факт, также не имеется, поскольку у суда нет данных, которые бы свидетельствами в заинтересованности свидетеля в исходе дела, по крайней мере таковые не представлены суду ответчиком. Показания свидетеля А. логичны, последовательны, полностью соотносятся с письменными доказательствами по делу.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ст. 431 ГК РФ если при толковании условий договора - выявлении буквального значения содержащихся в нем слов и выражений и сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом - невозможно определить содержание договора, должна быть выявлена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание предшествующие договору переговоры, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом приведенных обстоятельств, анализа и оценки доказательств в их совокупности, свидетельствующих о том, что действия продавца К4. и покупателя Сухомлинов О.А. соответствовали их волеизъявлению, сделка сторонами исполнена: продавцом переданы покупателю ключи от дома, копия свидетельства о рождении, оригинал домовой книги, копия паспорта, а покупатель рассчитался с продавцом в полном объеме, суд считает, что доводы ответчика об отсутствии заключенного между продавцом и покупателем в надлежащей форме договора купли-продажи не нашли своего подтверждения.
То обстоятельство, что К4. до своей смерти продолжал проживать в спорном доме, не может служить доказательством того, что покупатель не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи, поскольку собственник жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Ст.166 ГК РФ предусматривает основания, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Ответчик заявлял о противозаконности сделки, но несмотря на разъяснение судом ему его права не заявил самостоятельных или встречных требований относительно договора купли-продажи жилого дома.
Суду ответчиком не представлено никаких доказательств в подтверждение своих возражений на иск: ни письменных, ни свидетельских, не заявлялось и ходатайств об истребовании каких-либо доказательств с помощью суда.
Суд откладывал судебное заседание для предоставления ответчику возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью, а также для подготовки ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы в случае, если он оспаривает подписи К4., однако и об этом он суду не говорил, только ссылаясь, что такого договора не могло быть, он о нем не знал. Суд неоднократно разъяснял ответчику его право о данном ходатайстве, однако ответчик безмотивно настаивал на вызове специалиста земельного комитета, ссылался на то, что только он может проверить подлинность договора купли-продажи и также настаивал на передаче данного дела в органы уголовного преследования и назначении там экспертизы, пояснив при этом, что в возбуждении уголовного дела отказано. Оспаривая договор купли-продажи, ответчик не привел конкретных доводов в обоснование своей позиции - по каким основаниям данный договор не законен.
Согласно ст.550 ГК РФ. Поэтому суд считает не обоснованными возражения ответчика о незаконности договора купли-продажи по основаниям необходимости регистрации договора у нотариуса.
Кроме того, ответчик не отрицает, что сам К4. ему говорил даже при редких случайных встречах - один раз в год, при отсутствии общения между ответчиком и К4. о том, что К4. сам сказал ему при случайной встрече в <данные изъяты> года что «… ходят всякие разные, предлагают купить у него дом». Ответчик Ануфриев В.В. показал в судебном заседании, что был у соседки Шевцовой И.Е. на <адрес>, она сказала, что ходят слухи, что К4. обменял квартиру на дом. Это было ДД.ММ.ГГГГ. Она ему в ходе разговора сказала, что К4. пытался обменять дом на квартиру. Таким образом, показания самого ответчика подтверждают доводы истца о волеизъявлении К4. на распоряжение им долей дома - К4. имел намерения продать либо обменять дом на квартиру. Это подтвердила и третье лицо Шевцова И.Е., которая показала, что мы приблизительно знаем, что ему кто-то предлагал где-то жилье, что он хотел переехать в жилье с удобствами, это я слышала от папы, К4. с ним общался. То есть даже при отшельническом образе жизни К4., как показал суду ответчик Ануфриев В.В. и подтвердила это третье лицо Шевцова И.Е., К4. делился своими намерениями с посторонними людьми в том числе и с ответчиком, с которым не общался долгие годы о том, что намерен улучшить свои жилищные условия, путем продажи либо обмена дома.
В силу ст. 433, 558 ГК РФ договор продажи жилого дома и земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ст.223, 551 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно ст. 153,154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - правомерное действие, направленное на достижение определенного правового результата, то есть сделка это волевой акт - единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, поэтому отсутствие одного из этих элементов или их несоответствия лишает сделку юридической силы. Презумпция соответствия волеизъявления внутренней воле является опровержимой лишь в случаях прямо установленных законом.
Как следует из положений ст. 153, 158 ГК РФ форма сделки - способ выражения воли сторон, следовательно государственной регистрации предшествует совершение сделки в надлежащей форме, тем самым регистрируется состоявшееся волеизъявление сторон.
Из положений изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 года № 132-О следует, что государственная регистрация договора и самого права не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, и не может вторгаться в содержание самого договора. Государственная регистрация признана лишь удостоверять со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Поскольку государственная регистрация не входит в состав сделки, и является внешним элементом по отношении к договору, которая придает сделке юридическую силу, так как выступает установленным законом условием её действительности, и не влияет на само заключение договора, представляющего собой взаимное соглашение сторон в установленной законом форме.
Государственная регистрация сделки - условие её юридической силы, предпосылки возникновения на её основе прав и обязанностей. Из положений п.3 ст. 165 ГК РФ следует обязанность сторон договора по государственной регистрации.
Невозможность регистрации сделки в силу обстоятельств, независящих от воли сторон (смерть одной стороны до регистрации сделки), не влечет признание договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. 420 ГК РФ, устанавливающих, что для заключения договора (являющегося сделкой) необходимо выражение согласованной воли сторон, а действительной или же заключенной является сделка, в которой действия сторон, совершенные в установленной законом письменной форме, соответствуют их волеизъявлению.
Из положений п.3 ст. 165 ГК РФ явствует обязанность сторон договора по государственной регистрации сделки.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"(п.60) указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В данном постановлении, п.62, законодатель определил, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Т.е. в случае невозможности осуществления государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости в случае смерти стороны, другая сторона, право которой на объект недвижимости возникает из договора, имеет право на придание сделке юридической силы и наступление правового результата - перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.
Суд считает, что в условиях состязательности гражданского процесса ответчиком не опровергнуты доводы истца о том, что действия продавца К4. по передаче в собственность покупателя недвижимого имущества и покупателя Сухомлинов О.А. по принятию в собственность недвижимого имущества, совершенные в письменной форме, соответствуют их волеизъявлению.
В соответствии со ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение. Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.Суд считает, что в условиях состязательности процесса, по мнению суда, истец доказал те обстоятельства, на которые он ссылался и предоставил достоверные доказательства в подтверждение заявленных исковых требований.
Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.
Судом установлено, что истцом при подаче искового заявления, уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>). При этом размер госпошлины определен истцом верно, в соответствии с требованиями ст.333.19 НК РФ.
Поскольку требования к ответчику подлежат удовлетворению в полном объёме, государственная пошлина в размере 13 600 рублей, также подлежит взысканию с ответчика Ануфриев В.В. в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Сухомлинов О.А. к Ануфриев В.В. о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, исключении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом из состава наследственного имущества, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, удовлетворить в полном объеме.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Сухомлинов О.А. и продавцом К4., без согласия ответчика Ануфриев В.В..
Исключить из состава наследственного имущества, открывшегося после смерти К4., умершего ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за Сухомлинов О.А. право общей долевой собственности на <данные изъяты> долю, в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с Ануфриев В.В. в пользу Сухомлинов О.А., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества изменений в технические документы на жилое помещение и для регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд.
Судья О.Г. Калинина