| Дело №2-582/11 | Санкт-Петербург |
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«11» июля 2011 года Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего Медведевой Е.В.
при секретаре Назаровой М.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Чупеева А.М. к Разумному Д.А. о взыскании долга и пени, а также встречному исковому заявлению Разумного Д.А. к Чупееву А.М. о расторжении договора купли-продажи, признании сделки недействительной, и взыскании уплаченной суммы и процентов,
УСТАНОВИЛ:
В суд поступило указанное исковое заявление, в котором Чупеев А.М. указывает, что между ним и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка, здания фабрики с галереей, склада, пилорамы и буровой скважины от 14 апреля 2009 года на общую сумму 4 000 000 рублей. По вышеназванному договору Чупеев А.М. передал объекты недвижимости Разумному Д.А., что подтверждается передаточным актом от 14.04.2009. Разумный Д.А. должен был оплатить объекты недвижимости в сроки, указанные в п.2 договора, однако, свои обязательства исполнил частично, а именно оплатил 1 000 000 рублей за склад, пилораму и буровую скважину, оплатил 500 000 рублей за здание фабрики с галереей. Таким образом, ответчик не произвёл оплату в сроки указанные в п.2.4. договора от 14.04.2009 следующих объектов:
– 500 000 рублей за здание фабрики с галереей со сроком оплаты до 01 сентября 2009 г.,
– 2 000 000 рублей за земельный участок со сроком оплаты до 31 марта 2010 года.
Согласно п.2.5 договора, за нарушение сроков оплаты стоимости приобретённых объектов недвижимости, Покупатель оплачивает Продавцу пени из расчёта 0,1% за каждый календарный день просрочки.
На основании изложенного Чупеев А.М. просит взыскать с Разумного Д.А. сумму основного долга по договору купли-продажи от 14 апреля 2009 года в размере 2 500 000 рублей, пени в соответствии с п.2.5 договора в размере 513 000,00 рублей, пени за период с 11.09.2010 до дня исполнения решения суда — исходя из расчёта 0,1 % в день от непогашенной суммы долга, итого 3 013 000 рублей, а также взыскать расходы по договору об оказании юридических услуг в размере - 22 500 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 23 377 рублей 50 копеек.
09 марта 2011 года судом принят встречный иск Разумного Д.А. к Чупееву А.М., в котором истец по встречному иску просит расторгнуть договор купли-продажи, признать сделку недействительной и обязать Чупеева А.М. вернуть полностью уплаченные деньги в сумме 1 500 000 рублей, взыскать проценты за пользование денежными средствами (в размере 0,1% от уплаченной суммы за каждый день: с 14 апреля 2009г. по 20 марта 2011г на 1 000 000 руб. по 0.1% в день, за 701 день - 701 000 рублей, с 04 сентября 2009г. по 20 марта 2011г. на 500 000 руб. по 0.1% в день за 561 день - 280 500 рублей, то есть всего 981 500 рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы в сумме 20 807 рублей 50 копеек.
Свои требования Разумный Д.А. обосновал тем, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи от 14 апреля 2009 года продавцом не выполнены требования ст.ст.456, 464, 554 ГК РФ о передаче с продаваемым имуществом документации по нему, а именно Технического Паспорта объекта и Технических Условий на подключение электроэнергии. В результате чего электроэнергия на фабрике отсутствует, имущество не может быть использовано по назначению. Продавцом нарушены требования ст. ст.552, 555.2 ГК РФ о передаче с продаваемыми зданиями земельных участков, на которых эти здания находятся. Данные участки были проданы в составе общей площади продаваемого земельного участка. Продавцом нарушены требования ст. 560, 561 ГК РФ - отсутствуют акты инвентаризации и т.д., что влечет недействительность выше указанного договора. Продавцом нарушены требования ст. 563 ГК РФ в части содержания Передаточного акта: недостатках, перечне имущества и т.д.
Истец Чупеев А.М., будучи надлежаще извещенным о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, направив своих представителей, в связи с чем суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца.
Заслушав представителя истца Чупеева А.М., поддержавшего исковые требования своего доверителя и возражавших против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенных в письменном отзыве, ответчика и истца по встречному иску Разумного Д.А., просившего отказать в удовлетворении требований Чупеева А.М. и удовлетворить встречный иск, выслушав свидетеля Р, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу ч.2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 14 апреля 2009 года сторонами заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, здания фабрики с галереей, склада, пилорамы и буровой скважины (далее – Договор).
Договором установлено, что Продавец (Чупеев А.М.) продает, а Покупатель (Разумный Д.А.) покупает в собственность:
– земельный участок (земли поселений) площадью 30336, кв.м., разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации производственных зданий;
– здание фабрики с галереей (нежилое здание) общей полезной площадью 3506,4 кв.м.;
– склад (нежилое здание) общей полезной площадью 333,4 кв.м.;
– пилораму (нежилое здание) общей полезной площадью 184,2 кв.м.;
– буровую скважину (нежилое сооружение), расположенные по адресу: ***; и платит за них цену, установленную настоящим Договором.
В п.п.1.3., п.1.6. Договора указано, что земельный участок, здание фабрики с галереей (нежилое здание), склад (нежилое здание), пилорама (нежилое здание), буровая скважина (нежилое здание) Покупателем осмотрен, состояние удовлетворяет требованиям Покупателя, претензий го качеству Покупатель не имеет. Содержание статей 555, 556 и 558 ГК РФ сторонам известно.
Согласно п.п.2.1, 2.2 земельный участок продается по цене 2000000 рублей, здание фабрики с галереей (нежилое здание) - по цене 1000000 рублей, склад (нежилое здание) - по цене 600000 рублей, пилорама (нежилое здание) - по цене 200000 рублей, буровая скважина (нежилое здание) - по цене 200000. Общая сумма сделки составляет 4000000 рублей.
Порядок расчетов определен пунктом 2.4. Договора, согласно которому сумма в размере 1000000 рублей передается Покупателем Продавцу после подписания основного договора купли-продажи, в течение двух часов в качестве полной оплаты за склад (нежилое здание), пилораму (нежилое здание) и буровую скважину (нежилое здание); сумма в размере 1000000 рублей передается Покупателем Продавцу в качестве полной оплаты за здание фабрики с галереей (нежилое здание) в срок до 01 сентября 2009 года; сумма в размере 2000000 рублей передается Покупателем Продавцу в качестве полной оплаты за земельный участок в срок до 31 марта 2010 года.
В силу п.2.5. Договора за нарушение срока оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости, указанных в п.2.1. Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчёта 0,1 процента участка за каждый календарный день просрочки.
Согласно п.п.4.1, 4.6. Договора он содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего Договора. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном Законом порядке (л.д.22-25).
В тот же день 14 апреля 2009 года оформлен передаточный акт на указанные в договоре недвижимые объекты, подписанный сторонами, в котором установлено, что покупатель по принимаемому имуществу претензий не имеет (л.д.26-27).
Согласно распискам от 14 апреля 2009 года и от 04 сентября 2009 года Чупеев А.М. получил от Разумного Д.А. деньги в сумме 1000000 рублей и 500000 рублей соответственно.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2011 года правообладателем вышеуказанных объектов недвижимого имущества и земли является Разумный Д.А.
Согласно техническим паспортам на здание фабрики, пилорамы, буровой скважины электроосвещение имеется только на фабрике, при этом в пометках о техническом состоянии указано на повреждение изоляции.
Технические паспорта представлены в судебном заседании ответчиком Разумный Д.А., который при этом не отрицал, что сведения, в них содержащиеся, были ему известны на момент подписания договора купли-продажи 14 апреля 2009 года.
При этом ни в договоре, ни в других представленных сторонами документах не содержится условия о продаже вышеперечисленных зданий с подключением к электрическим сетям производственной мощности.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания).
По заключенному между сторонами Договору осуществлялась продажа земельного участка и зданий, а не предприятия или имущественного комплекса, что следует как из наименования в договоре продаваемых объектов, так и из ссылок на статьи 555, 556 и 558 ГК РФ.
Претензий по поводу передачи указанных объектов продавцу покупатель не предъявлял до момента подачи встречного искового заявления в суде, то есть более двух лет.
Кроме того, на основании ч.1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п.3 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», при регистрации сделки органы государственной регистрации проводят правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и юридическую силу правоустанавливающих документов, в том числе соответствие формы сделки её содержанию.
Договор купли-продажи от 14 апреля 2009 зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы *** области как договор купли-продажи недвижимости. Для регистрации договоров купли-продажи предприятия применяются «Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и её территориальными органами», утвержденных Приказом Минюста РФ № 16 от 04.03.2005 года «Об утверждении правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр…».
При этом пояснения ответчика и истца по встречному иску Разумного Д.А. и показания свидетеля Р о том, что целью покупки была организация деревообрабатывающего производства, и при заключении договора оговаривалось, что продаваемые здания имеют возможность подключения к электросетям производственной мощности, не могут служить основанием для признания наличия нарушений при заключении или исполнении договора продавцом, поскольку указанные условия в текст договора не включены, замечаний при передаче имущества покупателем не заявлено, в дальнейшем покупателем произведены два платежа по договору 14 апреля 2009 года и 04 сентября 2009 года, зарегистрировано право собственности на все объекты. В силу ст.ст.421, 550, 552, 554, 431 ГК РФ оснований для расширительного толкования условий договора и признание одним из его условий подключения объектов недвижимости к электрическим сетям производственной мощности не имеется.
Из ответа ОАО «*** областные коммунальные электрические сети» следует, что указанные в договоре объекты находятся в полуразрушенном состоянии и в настоящее время не подключены к электрическим сетям. В связи с истечением большого количества времени (ориентировочно с 1990-х гг.) Общество не располагает информацией об условиях и сроках подключения-отключения этих объектов.
Из данного сообщения следует, что на проданных по договору купли-продажи объектах подключение к электрическим сетям отсутствовало на момент его заключения и значительное время (несколько лет) до этого, что было очевидно для сторон договора, так как объекты купли-продажи осматривались и принимались по передаточному акту. В связи с указанными сведениями также отсутствуют основания полагать, что при заключении Договора покупатель был введен в заблуждение продавцом об этих обстоятельствах.
Таким образом суд находит несостоятельными заявления Разумного Д.А. о нарушении при заключении договора купли-продажи положений ст.456, 464, 552, 554, 560, 561, 563 ГК РФ, и приходит к выводу, что доводы встречного иска не нашли своего подтверждения, а потому в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.
Рассматривая требования истца Чупеева А.М., суд приходит к выводу, что с учетом вышеуказанных обстоятельств, а также положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, с Разумного Д.А. в пользу Чупеева А.М. подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи в размере 2 500 000 рублей, размер которой ответчик не оспаривает, не согласен с требованиями истца по другим обстоятельствам.
Кроме того, в силу п.2.5. Договора суд признает правомерным требования истца о взыскании с ответчика пени, из расчёта 0,1% за каждый календарный день просрочки. Расчёт истца суд находит правильным, ответчик иного расчёта не представил. Однако с учетом обстоятельств дела, характера нарушенного обязательства, а также положений ст.333 ГК РФ суд полагает необходимым уменьшить размер взыскиваемых пени до 500 000 рублей.
В силу стст..98, 100 ГПК РФ с ответчика Разумного Д.А. в пользу истца Чупеева А.М. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 22 500 рублей и по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 23200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Чупеева А.М. к Разумному Д.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Разумного Д.А. в пользу Чупеева А.М. задолженность по договору купли-продажи от 14 апреля 2009 года в размере 2 500 000 (двух миллионов пятисот тысяч) рублей и пени в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей, а всего 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Взыскать с Разумного Д.А. в пользу Чупеева А.М. расходы по оплате услуг представителя в размере 22 500 (двадцати двух тысяч пятисот) рублей и по уплате государственной пошлины в размере 23200 (двадцати трех тысяч двухсот) рублей.
В удовлетворении исковых требований Разумного Д.А. к Чупееву А.М. о расторжении договора купли-продажи, признании сделки недействительной и взыскании уплаченной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд.